Crowdinvesting oder Immobilienkauf – was lohnt sich für Anleger?

Immer mehr Projekte auch im Immobilienbereich lassen sich heute dank Crowdinvesting mit vereinten Kräften finanzieren. Einzelinvestoren winken oft hohe Renditen. Doch es gibt auch Risiken – und viele Gründe, weshalb der klassische Immobilienkauf sich noch immer lohnt. Wir stellen beide Varianten gegenüber und zeigen Ihnen die jeweiligen Vor- und Nachteile auf.

Wenn Sie heute Geld in Immobilien investieren möchten, können Sie den bewährten Kauf einer Eigentumswohnung wählen oder ganz neue, digitale Wege gehen. Seit einigen Jahren zieht Crowdinvesting in Deutschland immer mehr – vor allem digitalaffine – Investoren an. Die „Schwarmfinanzierung“ ist mittlerweile auch für viele Immobilienprojekte zu einer interessanten Kapitalquelle geworden. 

Wir stellen Ihnen die wichtigsten Fakten zu der noch jungen Finanzierungsform vor und vergleichen das Immobilien-Crowdinvesting mit klassischen Immobilien-Investments wie dem Wohnungskauf.

Wie funktioniert Crowdinvesting für Immobilien?

Crowdfunding und Crowdinvesting sind mit dem Internet groß geworden und aus der Idee heraus entstanden, Künstler, Musiker oder Filmemacher bei ihren Projekten zu unterstützen. Über eine Crowdfunding-Plattform können Crowdfunder dazu kleine Geldbeträge für einen bestimmten Zweck spenden. Dafür können sie eine Gegenleistung bekommen – beispielsweise eine signierte CD des unterstützen Musikers. Der finanzielle Aufwand ist gering, da der für die Finanzierung nötige Betrag auf die Schultern vieler einzelner Unterstützer verteilt wird.

Crowdfunding für Immobilien folgt einem ähnlichen Prinzip, allerdings spricht man in diesem Fall von Crowdinvesting, da die Unterstützer in der Regel eine Gewinnerzielungsabsicht haben. Investiert werden kann beispielsweise in Start-ups, Erneuerbare-Energie-Projekte – oder eben auch in Immobilien. Beim Immobilien-Crowdinvesting finanziert eine Vielzahl von Anlegern mit relativ kleinen Einzelbeiträgen ein konkretes Projekt: beispielsweise den Bau einer Immobilie, die Renovierung einer Bestandsimmobilie oder den Kauf eines Grundstücks. 

So läuft Crowdinvesting bei Immobilienprojekten ab:

• Projektentwickler stellen ihr Immobilienprojekt und die Finanzierungskonditionen – wie Laufzeit, Mindestanlagebetrag und Funding-Volumen – auf einer Crowdinvestment-Plattform vor. 
• Sie als Investor wählen ein Projekt, das zu Ihren Anlagezielen passt, und investieren regelmäßig einen bestimmten Betrag.
• Ist die Finanzierung erfolgreich, wird Ihnen die Investition zurückgezahlt, die während der Laufzeit ein Treuhänder verwaltet hat – samt Zinsen, versteht sich.

Unterschied Crowdinvesting und offene Immobilienfonds

Der Vollständigkeit halber sei neben dem Immo-Crowdinvesting noch eine weitere Alternative zum klassischen Immobilienkauf erwähnt: offene Immobilienfonds. Auch bei dieser Anlageform investieren Kapitalanleger mit geringen Beträgen indirekt in Immobilien. Allerdings fehlt es dabei häufig an Transparenz über die Immobilien im Portfolio des Fonds, Objekte lassen sich nicht gezielt auswählen und es können hohe Gebühren anfallen. 

Wie unterscheidet sich Crowdinvesting vom Kauf einer Eigentumswohnung?

Immobilien-Crowdinvesting gilt seit einigen Jahren als beliebte Alternative zu einer direkten Investition in eine Immobilie. Allerdings gibt es große Unterschiede zwischen den beiden Investitionsarten, die wir im Folgenden genauer betrachten.

Anlagehorizont

Viele der Projekte, die per Crowdinvest Unterstützer suchen, haben üblicherweise eine Laufzeit von 12 bis 48 Monaten. Beim Kauf einer Immobilie ist der Anlagehorizont mit oft über zehn Jahren wesentlich länger. Das liegt zum einen daran, dass eine häufige Übertragung einer Immobilie aufgrund der Transaktionskosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten finanziell unattraktiv ist, zum anderen ermöglicht die sogenannte Spekulationsfrist einen steuerfreien Immobilienverkauf für Kapitalanleger erst nach 10 Jahren. Außerdem steht für Investoren häufig das Thema Altersvorsorge im Fokus, sodass so oder so mit langfristigem Horizont geplant wird. 

Investmenthöhe

Wer in Crowd-Immobilien investieren möchte, ist bereits mit kleinen monatlichen Beträgen dabei. Viele Plattformen verlangen ein Mindestinvestment von 500 Euro pro Monat. Beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage sehen viele Investoren das anfängliche Investment als Hürde: Für die Finanzierung einer Immobilie ist in der Regel Eigenkapital nötig, das rund 20% des Kaufpreises beträgt. Dafür können Sie als Immobilienkäufer auf die Finanzierung durch eine Bank zurückgreifen. In manchen Fällen kann man auch ganz ohne Eigenkapital direkt in eine Immobilien investieren. 

Wenn Sie Ihre Investition außerdem vorausschauend planen, können Sie die monatlichen Kosten über die Laufzeit des Investments niedrig halten. Im besten Fall können Sie Ihren Kredit mit den Einnahmen aus der Vermietung tilgen, wie die folgende Beispielrechnung zeigt.

Rechte

Einer der größten Unterschiede zwischen Crowdinvesting und einem direkten Investment ist das, was Sie für Ihr Geld bekommen. Beim Crowdinvesting sind Sie zwar bei der Wahl eines passenden Immobilienprojekts frei – am Ende erwerben Sie mit der Schwarmfinanzierung allerdings kein Recht auf eine Beteiligung an den unterstützten Immobilien oder der Projektgesellschaft. 

Die Investition in eine Crowd-Immobilie verschafft Ihnen zudem weder eine Eintragung im Grundbuch noch ein Mitspracherecht bei Entscheidungen während der Projektphase. Nach Projektabschluss winkt lediglich die Rückzahlung Ihres um Zinsen vermehrten Investments – vorausgesetzt, das Projekt hat Erfolg. 

Dagegen erhalten Sie für den Kauf einer klassischen Eigentumswohnung wesentlich mehr, denn Sie 

• sorgen damit langfristig fürs Alter vor,
• erwerben eine Wohnung, die Sie bei Bedarf selbst nutzen können,
• genießen steuerliche Vorteile,
• profitieren von Wertsteigerungen Ihrer Immobilie, 
• haben die Hoheit über alle Entscheidungen rund um die Wohnung und 
• sind als Eigentümer und Besitzer der Immobilie im Grundbuch eingetragen.

Rendite

Die Rendite ist für viele Investoren entscheidend bei der Wahl einer Kapitalanlage. Einige Crowd-Plattformen werben mit Traumrenditen von 8%. Doch wie sieht die Realität aus? Die Crowdinvesting-Rendite in Deutschland lag 2018 im Schnitt bei 5,65%. Allerdings gab es auch Ausfälle bei den Projekten, weshalb die tatsächliche Rendite nach Insolvenzen bei 3,78% pro Jahr lag.

Bei Kapitalanlage-Immobilien sind bei der reinen Objektrendite im Schnitt 3% erreichbar, auf lange Sicht und je nach Finanzierung sind weitaus höhere Renditen auf Ihr eingesetztes Eigenkapital möglich. Eine Studie spricht davon, dass der Schnitt historisch gesehen bei 7,5% liegt. Im Gegensatz zum Crowdinvesting können Sie mit einer guten Strategie und einer fundierten Kaufentscheidung großen Einfluss auf die Entwicklung Ihrer Immobilien-Rendite nehmen.

Risiko

Welche Crowdinvesting-Risiken gibt es bei Immobilien?

Beim Immobilien-Crowdinvesting handelt es sich oft um ein Nachrangdarlehen: Das Darlehen wird nach Ablauf der Finanzierung zwar in einem Betrag zurückgezahlt – bei einer Insolvenz des Projektentwicklers werden jedoch zunächst alle anderen Gläubiger ausgezahlt. Erst dann sind die „nachrangigen“ Darlehen an der Reihe – sofern noch etwas von der Insolvenzmasse übrig ist. 

Da das Crowdfunding-Immobilien-Risiko sehr hoch ist, sind auch die Zinsen erhöht. Dafür droht im schlimmsten Fall allerdings der Verlust der kompletten Investitionssumme. Zwar ist Crowdinvesting in Deutschland reguliert. Doch für Anleger ist es sehr schwer zu beurteilen, welche Immobilienprojekte erfolgversprechend und welche mit hohem Risiko behaftet sind. 

Auch beim Immobilienkauf gibt es – wie bei jeder Anlageform – gewisse Risiken. Diese lassen sich jedoch mit professionellen Beratern an Ihrer Seite im Vorhinein einschätzen und entsprechend Ihrer Anforderungen und Zielsetzung minimieren.

Crowdinvesting und Immobilienkauf im direkten Vergleich

Crowdinvesting

• Anlagehorizont: ca. 12-48 Monate
• Investmenthöhe: im Schnitt mind. 500 Euro monatlich
• Rechte: keine Rechte und Beteiligungen an den finanzierten Immobilien
• Rendite: hoch
• Risiko: hoch

Immobilie

• Anlagehorizont: mind. 10 Jahre
• Investmenthöhe: Eigenkapital und Finanzierung zu Beginn nötig, in der Tilgungsphase ist die monatliche Sparrate dagegen oft geringer
• Rechte: alle Rechte an der Immobilie gehen mit Eintrag ins Grundbuch an Sie über 
• Rendite: moderat, aber selbst beeinflussbar
• Risiko: moderat, aber selbst beeinflussbar

So verbinden Sie die Vorteile von Crowdinvesting und Eigentumswohnung

Als kurzfristige Geldanlage mit hohen Renditen kann Immobilien-Crowdinvesting eine Option für Investoren sein – allerdings eher als Alternative zu Aktien oder ETFs. Wenn Sie hingegen vorhaben, in Immobilien als bewährte und sichere Anlageform zu investieren, ist der Kauf nahezu alternativlos. 

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