FAQ: Investieren in Immobilien

Beim Investieren in Immobilien ist die Frage nach dem Eigenkapital dann relevant, wenn Sie vorhaben, eine Immobilie mit einer Bankfinanzierung zu kaufen. Zu Ihrem verfügbaren Eigenkapital zählen Mittel wie Bargeld, Sparguthaben, Bankguthaben, Wertpapiere usw.

Bei einem Immobilien-Investment reflektiert Ihr Eigenkapital den Teil des Kaufpreises ohne Kaufnebenkosten, den Sie selbst tragen. Die Kaufnebenkosten sind hier nicht berücksichtigt, d.h. der Eigenkapitalanteil sagt aus, wie viel Prozent des Kaufpreises der Immobilie (ohne Nebenkosten) durch Ihre Mittel  gedeckt werden.

Ein kurzes Beispiel: Der Kaufpreis für eine Immobilie beträgt 150.000 Euro, welche Sie mit einer 80% Finanzierung kaufen. Ihr Eigenkapital beträgt dann 30T Euro, die Höhe des Bankkredits ist 120T Euro. Die Kaufnebenkosten (d.h., die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintragung, ggf. Maklerprovision) zahlen Sie zusätzlich und werden bei der Finanzierung nicht als Eigenkapital gesehen.

Aus unserer Erfahrung sind 80-100 % Finanzierungen bei Kapitalanlage-Immobilien üblich. Das bedeutet, dass Sie als Investor die Kaufnebenkosten (~10 %) sowie 0-20 % des Kaufpreises der Immobilie mit Ihrem Eigenkapital decken. Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro sind das 0-40T Euro plus Kaufnebenkosten ~20T Euro, also zwischen 0-60T Euro. Der restliche Betrag, also 80-100 % des Kaufpreises der Immobilie, kann oftmals von der Bank finanziert werden.

In Zeiten steigender Bauzinsen werden Kredite allerdings immer teurer, je geringer das Eigenkapital ist. Generell empfiehlt es sich, 20-30 % des Kaufpreises als Eigenkapital verfügbar zu haben. Dies ist aber nur ein Richtwert. Im individuellen Fall sollte die persönliche Situation bzw. Zielsetzung sowie das konkrete Anlageobjekt berücksichtigt werden.

Lesen Sie auch: Wohnung kaufen: Wie viel Eigenkapital brauche ich und wie läuft die Finanzierung ab?

Dazu muss man sich die Einnahmen- und Ausgabenrechnung einer Immobilie näher anschauen.
Im Regelfall bringt eine Kapitalanlageimmobilie folgende laufende Kosten mit sich:

Annuität (Zins & Tilgung)
+ Hausverwaltung
+ ggf. Sondereigentums-Verwaltung
+ Instandhaltungsrücklage.

Dementgegen stehen die laufenden Einnahmen:

Mieteinahmen
+ eventuelle steuerliche Effekte (diese gilt es gesondert zu prüfen),

In der Praxis ist es durchaus realistisch, nach Verrechnung aller Kosten eine Kapitalanlage-Immobilie mit einer geringen monatlichen Zuzahlung bzw. sogar einem positiven Cashflow* zu erhalten.

*In Abhängigkeit der Finanzierung. Diese wird z. B. durch die persönliche Bonität, das eingesetzte Eigenkapital, das Alter und die Tilgungsrate beeinflusst.

Je nach Höhe der Tilgung verändert sich die monatliche Belastung und die Laufzeit des Kredits. Demnach dauert es kürzer oder länger bis die Immobilie abbezahlt ist. Die Höhe der Tilgung sollte auf die individuellen Bedürfnisse zugeschnitten sein.
Übrigens: Die Tilgung ist steuerlich gesehen nicht relevant: sie kann nicht als Werbungskosten abgesetzt werden, da es sich nicht um eine Ausgabe handelt, sondern um eine “Umschichtung” Ihres Vermögens, von Bargeld in Immobilienvermögen.

Ein wichtiges Merkmal beim Kauf von Neubauimmobilien ist, dass die Kaufpreiszahlung in kleinen Schritten jeweils nach Beendigung bestimmter Bauabschnitte erfolgt. Und zwar nach einem festgelegten Zahlungsplan gemäß der MaBV, der Makler-Bauträger-Verordnung. Die wesentlichen Informationen haben wir in einem separaten Artikel zusammengestellt.

Zinsen beeinflussen die Kosten von Immobiliendarlehen. Ob sich eine Finanzierung lohnt, hängt immer vom Einzelfall ab und sollte mit professioneller Unterstützung abgewogen werden. Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte stets die aktuellen Bauzinsen prüfen und das anstehende Investment auf Basis der derzeitigen Zinsprognosen genau durchrechnen.

Bauzinsen wirken sich zudem auf die Immobilienpreise aus: Wenn immer weniger Menschen sich eine Baufinanzierung und damit eine Immobilie leisten können, sinkt die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen. Dieser Trend verschafft Käufern einen Vorteil, die über ein hohes Eigenkapital verfügen und nur eine geringe Zuzahlung von der Bank benötigen.

Eine pauschale Antwort ist dazu nicht möglich. Viele Faktoren spielen eine Rolle, beispielsweise der Standort, welcher die Rendite durch das Verhältnis von Mietpreisen zu Kaufpreisen am örtlichen Immobilienmarkt stark beeinflusst. Die durchschnittlichen Renditen liegen beispielsweise in Städten wie München oder Frankfurt – zumindest derzeit – noch unter denen in Leipzig oder Dresden. Zum anderen spielen auch Kriterien wie die Anlageklasse, der Zustand der Immobilie, der geforderte Zeit- und Sanierungsaufwand, usw., mit eine Rolle. 

Zudem gibt es verschiedene Rendite-Kennzahlen, die sich in ihrer Aussagekraft unterscheiden:

• Bruttorendite: Am Markt hat sich die Bruttorendite, definiert durch Bruttorendite  = Jahresmiete/Kaufpreis (oder ihr Kehrwert, der “Marktfaktor”) als Erstindikator für Immobilieninvestoren etabliert. Wohlgemerkt vernachlässigt diese Kennzahl alle laufenden Kosten, die Kaufnebenkosten, als auch die Finanzierungsstruktur.
• Nettorendite: Die Nettorendite bereinigt erstere Faktoren, sie ist definiert durch: Nettorendite = Nettojahresmiete/Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten.
  Für Barzahler ist diese Renditekennzahl bereits aussagekräftiger als die Bruttorendite. Allerdings berücksichtigt auch die Nettorendite noch nicht die hinterlegte Finanzierungsstruktur des Investments.
• Eigenkapitalrendite: Es lohnt sich der Blick auf die Eigenkapitalrendite: Denn durch eine Finanzierung liegt die Rendite auf das eingesetzte Kapital meistens deutlich über der (Brutto-)Rendite des Objekts. Die Eigenkapitalrendite bezieht sich auf das eingesetzte Kapital und berücksichtigt den Effekt der Bankfinanzierung, den Leverage-Effekt. Dieser entsteht, wenn auf Fremdkapital nur niedrige Zinsen gezahlt werden müssen. Mit gut strukturierten Finanzierungen kann die durchschnittliche jährliche Eigenkapitalverzinsung bei Kapitalanlage-Immobilien auf einen 10-Jahreszeitraum betrachtet durchaus bei jährlich 8 % und höher liegen. Steigende Zinsen schwächen den Leverage-Effekt allerdings ab. 

Im Immoheld Analysetool lassen sich alle Renditekennzahlen dynamisch berechnen – für maximale Transparenz bei Ihrem Immobilien Investment.

Eine Kapitalanlage-Immobilie kann oftmals auch mit Steuervorteilen verbunden sein. Beim Vermieten Ihrer erworbenen Immobilie können Sie z. B. die laufenden Darlehenszinsen steuerlich geltend machen, indem Sie diese als Werbungskosten absetzen. Da Ihre Immobilie durch die Vermietung einer Abnutzung ausgesetzt ist, können Sie den Wertverlust als Abschreibung natürlich auch steuerlich geltend machen.

Für weitere Informationen lesen Sie unsere Artikel zum Thema Steuern.

Bei einem Immobilienkauf fallen sogenannte Kaufnebenkosten an. Dazu zählen in erster Linie die Grunderwerbsteuer (je Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises), die Notargebühren (~1,5%) und einige kleinere Posten wie z.B. die Gebühren zur Eintragung ins Grundbuch (~0,5%) an. Auch transaktionsabhängige Maklergebühren fallen oftmals an und unterscheiden sich regional. Die Kosten und Leistungen bei einer Beratung bzw. Transaktion über Immoheld finden Sie hier.

Ja. Als Eigentümer können Sie die Wohnung bzw. das erworbene Eigentum (egal ob Pflegeappartement, Denkmalwohnung, etc.) jederzeit verkaufen, beleihen, vererben oder verschenken.

Hierbei sollten sie ggf. steuerliche Auswirkungen berücksichtigen: Nach 10 Jahren Wartezeit zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie entfällt in Deutschland die sogenannte Spekulationssteuer, d.h. der durch den Immobilienverkauf erzielte Gewinn ist dann steuerfrei.

Grundsätzlich sind Immobilien-Investments in Deutschland sichere Kapitalanlagen.

Dennoch gilt wie bei jeder Kapitalanlage, keine Chance ohne Risiko. Im Folgenden einige Beispiele für Risiken und wie Sie diese minimieren können:

1. Bausubstanz der Immobilie („Reparaturrückstau“)
   Bei Neubauimmobilien gibt der Bauträger in der Regel eine Gewährleistung für 5 Jahre. Bei Bestandsimmobilien ist je nach Typ und Baujahr eine monatliche Instandhaltungsrücklage von der Hausverwaltung eingesammelt. Zudem können Sie sich mit einer monatlichen privaten Rücklage in Abhängigkeit der m2 zusätzlich absichern.
2. Standortentwicklung und damit Wertentwicklung des Objektes
   Sie als Investor haben Einfluss insofern auf das Standortrisiko, indem ein möglichst „sicherer“ Standort gewählt wird, beispielsweise relevante Städte, Wohngegenden mit guter Anbindung, etc. – überlegen Sie, wo Ihre Mieter auch in 15 Jahren noch wohnen wollen. Übrigens: Das Immoheld Analysetool zeigt Ihnen standortbezogene Marktdaten.
3. Der Mieter, welcher Ihnen die monatlichen Einnahmen bringt
   Durch das Prüfen potentieller Mieter minimieren Sie das Mieterrisiko und etwaige Zahlungsausfälle. Wichtige anzufordernde Unterlagen sind beispielsweise im klassischen Wohnbereich: die Schufa-Auskunft, Mietzahlungen aus vorherigen Mietwohnungen, Arbeitsvertrag, Gehaltsnachweise, etc.
4. Finanzierungsrisiko bei Nutzung von Fremdkapital
   z.B. Zinsänderungen nach Ablauf der Zinsbindung
   Meistens wird die Zinsbindung auf 10 Jahre festgelegt. Die tatsächliche Zinsentwicklung bis dahin kann nicht vorhergesehen werden. Berechnen Sie im Immoheld Analysetool Ihre monatliche Belastung bei steigenden Zinsen und prüfen Sie, ob Sie die Finanzierung dann immer noch stemmen können. Ein höherer Eigenkapital-Anteil und/oder höhere Tilgung kann Ihnen zudem einen Puffer und mehr Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung bieten, da Sie nach 10 Jahren dann bereits einen Teil des Kredits zurückgezahlt haben.

Mehr Informationen zu den Risiken finden Sie hier.

Hier kommt es daher in erster Linie darauf an, welche Anforderung Sie an Ihr Investment haben. Der Aufwand variiert, je nach Anlageklasse, von „sehr wenig“ bis hin zu „sehr hoch“ (wenn Sie zum Beispiel ein sanierungsbedürftiges Objekt selbst renovieren wollen).

Viele Kapitalanleger sehen sich eher auf der Seite mit „sehr wenig“ Aufwand, um ein Immobilien-Portfolio aufbauen zu können. Hier helfen in erster Linie die in Mehrfamilienhäusern beauftragten Haus- und Wohnungsverwaltungen, welche sich für überschaubare Beträge schon um sehr viel kümmern: z.B. um die Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen, Mieterhöhungen, usw. Für einen meist fixen monatlichen Betrag kümmert sich der Haus- bzw. Wohnungsverwalter um die anfallende Arbeit, sodass Sie Ihren Aufwand minimieren können. Hier mehr zu wenig Aufwand lesen.

Stark im Trend ist das Investieren in Immobilien mit Betreiber, wie Seniorenimmobilien oder Micro bzw. Serviced Apartments.

Mehr dazu lesen Sie hier:
Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Wenig Aufwand, viel Rendite mit Betreiberkonzept
Micro Living: Die Komfort-Lösung für Mieter und Investoren

Normalerweise besteht in einer Rezession das Risiko sinkender Immobilienpreise. Aufgrund von Jobverlusten und teuren Krediten sinkt die Nachfrage nach Immobilien und damit auch die Preise. In der Regel folgt nach dem Abschwung der Aufschwung und das bedeutet, dass sich die Immobilienpreise wieder auf einem für Anleger lukrativen Niveau einpendeln werden.

Steigende Preise während der Inflation sorgen dafür, dass die Kaufkraft Ihres Geldes sinkt. 100 € wären beispielsweise bei einer Inflationsrate von 7,9 % in 20 Jahren nur noch 21,45 € wert und hätten damit 80 % an Wert verloren.

Immobilien zählen zu den Sachwerten. Sie haben einen realen Wert. Sachwerte sind in der Regel unabhängiger von den Schwankungen am Markt als Geldwerte bieten damit einen höheren Inflationsschutz. In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass die Immobilienpreise bei Inflation sogar steigen. Das Investieren in Immobilien ist also ein guter Schutz vor den Auswirkungen der Inflation.