Immobilien-Anlageklassen

Informationen & Beispielkalkulationen

Hier erhalten Sie einen Überblick über die bekanntesten Anlageklassen

Jede Immobilien-Anlageklasse rechnet sich unterschiedlich und ist auch nicht für jeden geeignet. Auf den nächsten Seiten zeigen wir Ihnen die Unterschiede sowie die Vor- und Nachteile der jeweiligen Klasse.

Bestands­immobilien

Bestehende und vermietete Immobilien, bei denen Sie vom ersten Tag an Miete erhalten.

Neubauimmobilien

Neu gebaute Wohnungen und Häuser (ohne Reparaturrückstau), die von Mietern aller Art bewohnt werden.

Pflege­immobilien

Einzelne Zimmer und Apartments in Pflegeheimen, die von Pflegebedürftigen bewohnt werden und einen sehr guten & stabilen Cashflow liefern.

Denkmalimmobilien

Sanierte Denkmalimmobilien bieten große Möglichkeiten zur eigenen Steueroptimierung, durch überdurchschnittliche Sonderabschreibungen.

Micro Apartments

Ein Micro-Apartment ist eine kleine 1-2-Zimmer-Wohnung für Pendler, Studenten und Expats (mit erhöhten m²-Mieten), welche sich in Top-Lagen befinden.

Bestand Pflege Neubau Denkmal Micro

Sicherheit/Planbarkeit

Mit einer Immobilie lässt sich die zukünftige finanzielle Situation sehr genau planen. Monatliche Einnahmen und Ausgaben sind üblicherweise sehr genau kalkulierbar. Wenn genügend Rücklagen gebildet werden, ergibt sich somit eine tolle Möglichkeit für das Alter vorzusorgen. Bei manchen Immobilien gibt es über langfristige Miet- bzw. Pachtverträge eine noch ausgeprägtere Planbarkeit.

 

 

 

 

 

Renditeerwartung

Viele Investoren schauen zuerst auf die Bruttorendite des Objekts. Ein zweiter Blick lohnt sich jedoch, da weitere Faktoren wie Kaufnebenkosten, laufende Kosten sowie die Finanzierungsstruktur die Nettorendite und monatlichen Cashflows beeinflussen. Zudem ist das Motiv des Investors zu hinterfragen: Mehr Sicherheit oder mehr Rendite – denn keine Rendite ohne Risiko.

 

 

 

 

 

Steuervorteile

Wer Steuern auf Einnahmen zahlt hat auch die Möglichkeit gewisse Kosten von der Steuer abzusetzen. Grundsätzlich können alle Immobilien gewisse steuerliche Vorteile bieten. Bei der Sanierung von Denkmalimmobilien können diese aufgrund höherer Abschreibungssätze besonders ausgeprägt sein.

 

 

 

 

 

Monatliche Belastung

Wir hören oft:“Im Idealfall sollte mich mein Immobilieninvestment monatlich so wenig wie möglich kosten!“ Nachvollziehbar. Investoren müssen allerdings realistisch sein und unter den aktuellen Marktgegebenheiten agieren und entscheiden. Die monatliche Belastung wird zum einen vom Objekt selbst, zum anderen auch von der Höhe des Eigenkapitaleinsatzes und persönlichen Finanzierungskonditionen beeinflusst.

 

 

 

 

 

Aufwand

Hausverwaltungen bzw. Sondereigentumsverwaltungen können Investoren einiges an Arbeit abnehmen. Gerade bei älteren (Bestands-) Immobilien oder bei Wohneinheiten mit erhöhter Fluktuation kann der Aufwand erhöht sein. Betreiberkonzepte bieten Investoren diesbezüglich noch mehr Komfort, da sich der Betreiber um viele Angelegenheiten selbst kümmert.

 

 

 

 

 

Instandhaltung

Eine Immobilie ist ein Gebrauchsgegenstand und muss regelmäßig gewartet werden bzw. instand gesetzt werden. Neubau-Immobilien sind davon in den ersten Jahren weniger betroffen. Die Intensität der Abnutzung hängt von zahlreichen Faktoren wie z.B. vom Mieter oder der Mieterfluktuation ab.

 

 

 

 

 

Finanzierbarkeit

Die Finanzierbarkeit hängt neben der Anlageklasse maßgeblich von der Bonität des Investors ab. Eine individuelle Prüfung ist unabdingbar, da nur so eine konkrete Aussage über „passende“ Anlageklassen und den dafür nötigen Eigenkapitaleinsatz getroffen werden kann.

 

 

 

 

 

Eigenkapitaleinsatz

Im Allgemeinen gilt, je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind die Finanzierungskonditionen. Allerdings ist es aus Investorensicht nicht immer ratsam  möglichst viel Eigenkapital einzusetzen und somit zu binden. Zumindest die Kaufnebenkosten sollte der Investor als Eigenkapital mitbringen. Bei ausreichender Bonität kann die Möglichkeit einer 100%-Finanzierung geprüft werden. Je nach Anlageklasse, Bonität und Alter des Investors können Finanzierungskonditionen verschieden ausfallen.

 

 

 

 

 

Flexibilität

Wer eine sehr flexible Anlage sucht, sollte prüfen, ob eine Immobilie als Anlage grundsätzlich in Frage kommt. Immobilien werden oftmals als langfristige Investments gesehen , unter anderem, da vergleichsweise hohe Transaktionskosten anfallen. Innerhalb der verschiedenen Anlageklassen von wohnwirtschaftlichen Immobilien gibt es jedoch weitere Unterschiede in der Flexibilität, beispielsweise, was die (eigene) Nutzung der Immobilie angeht.

 

 

 

 

 

Verfügbarkeit

Die Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage ist sehr groß. Zusätzlich zu den deutschen Kapitalanlegern erfährt der deutsche Immobilienmarkt eine riesige Nachfrage von ausländischen Investoren, die die Marktgegebenheiten in der Bundesrepublik Deutschland besonders schätzen. Entsprechend ist das Angebot eingeschränkt. Immoheld hilft mit einem deutschlandweiten Netzwerk an Off-Market Immobilien.

 

 

 

 

 

Stärker ausgeprägt

Mehr Ausgeprägt

Weniger ausgeprägt

Neutral

Der direkte Vergleich

Die Tabelle zeigt zur Orientierung eine grobe Ersteinschätzung zu typischen Objekten aus diesen Anlageklassen. Die Ersteinschätzung soll insbesondere beim direkten Vergleich einzelner Dimensionen helfen. Die Bandbreite an Objekten innerhalb eine Anlageklasse kann allerdings stark variieren und somit können verschiedene Vor- oder Nachteile im konkreten Fall weniger oder mehr ausgeprägt sein.

Grundsätzlich können wir alle Anlageklassen als Immobilienanlage empfehlen, doch nicht jede Anlageklasse passt zu jedem Investorenziel. Ihre persönliche Zielsetzung und welche Anlageklasse dazu passt, analysieren wir in einem kostenlosen Erstgespräch.

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