Bei der Anlageform Immobilie können attraktive Rahmenbedingungen genutzt werden. Dazu gehören
- Als Sachwert ein gewisser „Inflationsschutz“
- der sogenannte „Leverage-Effekt“ durch niedrige Zinsen auf Fremdkapital
- Steuerliche Vorteile
Attraktive Rahmenbedingungen
Inflationsschutz
Warum Immobilien als inflationssicher gelten.
Um den Inflationsschutz von Kapitalanlagen beurteilen zu können, muss zwischen Geld- und Sachwerten unterschieden werden:
Geldwerte
- Bargeld, Girokonto, Sparbuch etc.
- Lebens- oder Rentenversicherungen
- Bausparverträge
- Gesetzliche Renten
- Festverzinsliche Wertpapiere
Sachwerte
- Immobilien
- Edelmetalle (Gold Silber etc)
- Unternehmensbeteiligungen
- Sammlerstücke
Grundsätzlich gilt:
Geldwerte unterliegen der Inflation, Sachwerte nicht.
Vergleich Kaufkraftverlust und Preissteigerung
Dieser Vergleich zeigt:
100.000 €, die 1990 auf einem Bankkonto lagen, hatten Ende 2021 nur noch eine Kaufkraft von 56.300 €.
Sachwerte profitieren von der Inflation und steigen durch diese im Wert. Eine Immobilie, die 1990 einen Kaufpreis von 100.000 € hatte, kostete Ende 2021 172.190 €. Die Wertsteigerung oder -minderung durch Zuzug oder Abwanderung in der jeweiligen Region ist hier außen vor gelassen.
Fazit
Wer seine Immobilieninvestition mit möglichst wenig Eigenkapital und möglichst viel günstigem Fremdkapital gestaltet, hat hieraus einen weiteren Vorteil: Durch die Inflation schmilzt die Restschuld der Immobilienfinanzierung ab, während das eigene Einkommen in der Regel – mindestens mit der Inflationsrate – wächst. Das Ergebnis: Zum einen schützen Immobilienkäufer ihr Barvermögen, das als Eigenkapital in eine Immobilie investiert ist, vor der Inflation. Zum anderen profitieren sie von der sonst negativen Inflation, da die Restschuld an Wert verliert.
Steigt die Inflation, dann steigen in der Regel auch die Zinsen.
Baufinanzierungen sind dann teurer als bei niedrigeren Inflationsraten. Eigentümer vermieteter Immobilien haben dennoch einen Vorteil. Denn bei steigender Inflation steigen auch die Mieten, die für die Tilgung des Kredits genutzt werden. Welchen Einfluss die Inflation auf Ihr Investment und Ihre Finanzierung hat, klären die Experten von Immoheld gern in einem persönlichen Beratungsgespräch mit Ihnen.
Leverage Effekt
Der Katalysator für Ihren Vermögensaufbau.
Der Leverage-Effekt (deutsch, „Hebeleffekt“) bezeichnet das positive Ausnutzen von Fremdkapital, mit dem Ziel die Rentabilität einer Investition zu steigern. Das klingt auf den ersten Blick kompliziert, ist aber anhand dieser Beispiele sehr einfach:
Option 1 – Kauf von Aktien
Eingesetztes Eigenkapital
10.000 €
Diesen Betrag setzt du für eine Kapitalanlage z.B mit Aktien ein.
Mieteinnahmen
700 € / Jahr
58,33 € / Monat
Eigenkapitalrendite
7%
700 / 10.000 = 0,07 = 7%
Option 2 – Kauf einer Immobilie ohne Fremdkapital
Eingesetztes Eigenkapital
100.000 €
Diesen Betrag setzt du für den Kauf einer Immobilie ein.
Mieteinnahmen
4.500 € / Jahr
375 € / Monat
Eigenkapitalrendite
4,5%
4500 / 100.000 = 0,045 = 4,5%
Option 3 – Kauf einer Immobilie mit Fremdkapital
Eingesetztes Eigenkapital
10.000 €
Für den Kauf einer Immobilie setzt du diesen Betrag ein.
Eingesetztes Fremdkapital
90.000 €
Diesen Betrag finanzierst du über ein Darlehen.
Mieteinnahmen
4.500 € / Jahr
375 € / Monat
Kosten
2.500 €
Zinsen: 2000 € pro Jahr (2%) und 500 € Nebenkosten.
Tilgung
2.000 €
Durch die Tilgung wird das Darlehen zurückgezahlt und somit dein Vermögen aufgebaut.
Eigenkapitalrendite
20%
2.000 / 10.000 = 0,2 = 20%
Fazit:
Wer sein Eigenkapitel effizient einsetzt und damit möglichst viel günstiges Fremdkapital hebelt, kann sehr viel Vermögen aufbauen.
Steuerliche Vorteile
Wer viele Steuern zahlt, kann auch viele Steuern sparen. Jeder Euro gesparter Steuern hilft beim Vermögensaufbau.
Der steuerliche Vorteil einer Kapitalanlage-Immobilie kommt durch die sogenannte AfA zustande, also dem „Aufwand für Abnutzung“, oder auch „Abschreibung“ genannt. Das Finanzamt erlaubt es Ihnen, die Abnutzung deiner Immobilie steuerlich als „virtuellen“ Aufwand geltend zu machen, ohne dass sich dahinter eine tatsächliche Geldtransaktion verbirgt.
Eine Abschreibung bezieht sich auf den Kaufpreis. Von dem Kaufpreis kann nur der Gebäudeteil abgeschrieben werden, da sich laut Finanzamt ein Grundstück nicht abnutzen kann. Je höher der Gebäudeanteil im Kaufpreis, desto besser.
Die Abschreibung des Gebäudeteils des Kaufpreises einer vermieteten Immobilien werden bis auf einige Ausnahmen über 50 Jahre mit 2% pro Jahr abgeschrieben. Deutlich höhere Abschreibung sind bei Denkmalschutz-Immobilien möglich, was besonders für Anleger mit einer hohen Steuerlast interessant ist.
Beispielrechnung
Kaufpreis
250.000 €
Das sind die Kosten für die Finanzierung. Wir haben mit 2% gerechnet.
80% Gebäudeanteil
200.000 €
Dies ist der Anteil, der die Finanzierung bei der Bank abbezahlt. Wir haben mit 2% gerechnet.
Abschreibung ( 2%)
4.000 € / Jahr
333,33 € / Monat
200.000 € x 2% = 4.000 Jahr
Hier können jeden Monat mehrere hundert Euro steuerlich geltend gemacht werden. Besonders bei hohen Steuersätzen, ab ca. 55.000 € Jahreseinkommen, spielt dies eine wichtige Rolle.
Für mehr Details können Sie gerne auf uns zukommen.
Hinweis: Wir sind keine Steuerberater, können Sie aber an unsere Kontakte empfehlen, die Sie in steuerlicher Hinsicht beraten können.
Lassen Sie uns gleich loslegen! Wenn Sie Interesse an einer sicheren Kapitalanlage in Immobilien für Ihre Altersvorsorge, passivem Einkommen oder Ähnlichem haben – wir beraten Sie gerne!
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