Beim Kauf einer Neubauimmobilie von einem Bauträger ist es wichtig zu wissen, wie der Prozess nach dem Kauf einer Neubauimmobilie abläuft – vieles ist in der MaBV geregelt. Die Unterschiede zum Kauf von Bestandsimmobilien liegen nicht nur darin, dass das Grundstück der Neubauimmobilie bei Kaufzeitpunkt oft noch eine „grüne Wiese“ ist. Insbesondere ist ein wichtiges Merkmal beim Kauf von Neubauimmobilien, dass die Kaufpreiszahlung in kleinen Schritten jeweils nach Beendigung bestimmter Bauabschnitte erfolgt. Und zwar nach einem festgelegten Zahlungsplan gemäß der MaBV, der Makler-Bauträger-Verordnung. Dies soll Sie als Käuferin besser vor einem möglichen Baurisiko bzw. dem Ausfall des Bauträgers schützen.

Wann greift die MaBV bei Neubauimmobilien?

Die MaBV greift immer dann, wenn Sie als Bauherr eine Immobilie direkt vom Bauträger kaufen, und dieser diese Immobilie errichtet. Im Umkehrschluss greift sie also nicht, wenn Sie sich selbst ein Grundstück kaufen und dann eigenständig darauf – mit verschiedenen Handwerkern – eine Immobilie errichten, oder wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen.

Wie sieht bei Neubauimmobilien der Zahlungsplan nach MaBV aus?

Die MaBV gibt den Gestaltungsrahmen des Zahlungsplans für den Kaufpreis vor. Hier ist zum Beispiel geregelt, dass der Bauträger bis zu 30% des Kaufpreises in Rechnung stellen darf, nachdem die Erdarbeiten begonnen haben. Die anderen 70% dürfen – ebenfalls unter bestimmten Regelungen – in weitere (bis zu höchstens 6, d.h. insgesamt 7 Teilbeträge) eingeteilt werden.

Beispiel Zahlungsplan

Der Zahlungsplan bei einer Neubauimmobilie kann zum Beispiel folgendermaßen aussehen. Dabei unterteilt sich die Zahlung des Kaufpreises anteilig in Prozent je nach Bauphase bzw. Fertigstellung einzelner Werke.

Anteil

Bauphase

30,00%
nach Beginn der Erdarbeiten
28,00%
nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
11,90%
für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, die Rohinstallation der Heizungsanlagen und der Elektroanlagen, die Rohinstallation der Sanitäranlagen
7,00%
für den Fenstereinbau einschließlich der Verglasung
9,10%
für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten, für den Estrich und für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
10,50%
für die Fassadenarbeiten und nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
3,50%
nach vollständiger Fertigstellung/Abnahme

Wann erhalte ich die ersten Mieteinnahmen bei einer Neubauimmobilie?

Bei einer Kapitalanlage, wenn Sie also nicht selbst in die gekaufte Immobilie einziehen, erhalten Sie die erste Mietzahlung dann nach Fertigstellung mit Einzug des Mieters (oder: mit Beginn des Pachtvertrags, wie beispielsweise bei Pflegeimmobilien). Die Bauphase dauert im Schnitt 18-24 Monate ab Beginn der Erdarbeiten. Die Zieltermine werden vertraglich festgehalten. In der Zeit der Bauphase ist wie oben beschrieben der Kaufpreis nach und nach fällig.

Wann beginnt bei einem Zahlungsplan die Zins- und Tilgungszahlung an die Bank?

Wenn Sie die Immobilie mit Fremdfinanzierung kaufen, dann zahlt die Bank ebenfalls gemäß der definierten Abschnitte den Kaufpreis aus. Auf die getätigten Auszahlungen der Bank fallen dann für Sie die Zinszahlungen und Tilgung des Kredits an. Oft wird eine tilgungsfreie Zeit von zum Beispiel 12 Monaten vereinbart. Danach gibt es manchmal eine Übergangsphase, in der Sie noch keine Mieteinnahmen erhalten. Daher sollten Sie für diese Monate einen Liquiditätspuffer mit einkalkulieren.