Auslandsimmobilien: Kapitalanlage in der DACH-Region

Deutschland gilt international als attraktiver Immobilienmarkt und auch Wohnimmobilien in den Nachbarländern Österreich und der Schweiz boomen seit Jahren. Unter internationalen Investoren gilt die DACH-Region als sicherer Hafen. Profitieren davon auch DACH-Bewohner, wenn sie in einem der Nachbarländer in Auslandsimmobilien investieren wollen?

Die Immobilienpreise in Deutschland entwickeln sich seit Jahren stabil. Wer hier lebt, hat die besten Investmentchancen buchstäblich vor der Haustür. Doch lohnt sich auch der Blick auf Auslandsimmobilien? Und welche Gründe sprechen für Österreicher und Schweizer, in deutsche Immobilien zu investieren?

Immobilien in Österreich kaufen als Ausländer

In Österreich bestehen für deutsche Investoren keine Sprach- und Währungsbarrieren – wohl aber müssen Käufer die Besonderheiten des österreichischen Rechts beachten. Dazu gehören zum Beispiel die Grundverkehrs- und Raumordnungsgesetze der neun Bundesländer. Sie regeln, wer Immobilien kaufen darf und wofür diese genutzt werden können.

Grundsätzlich dürfen Menschen mit Wohnsitz in Deutschland Eigentumswohnungen in Österreich kaufen und vermieten. Je nach Bundesland kann es aber erforderlich sein, verschiedene behördliche Genehmigungen mit Bescheiden einzuholen. Dies trifft insbesondere auf Zweitwohnsitze in der Grenzregion zu, wobei aufgrund der EU-Regelungen diese sich auf die Kapitalanlage-Immobilie kaum auswirken.

Wie läuft der Kauf von Auslandsimmobilien ab?

Wie in Deutschland erfolgt der Immobilienkauf auch in Österreich mit dem Abschluss eines Kaufvertrags und dem Eintrag ins Grundbuch. Dafür benötigt der Käufer eine beglaubigte Urkunde über den Kauf. Anders als in Deutschland muss der Kaufvertrag nicht zwingend von einem Notar erstellt werden. Diese Aufgabe kann auch ein Anwalt übernehmen. Die Beglaubigung erfolgt wie hierzulande durch einen Notar. 

Kosten, Steuer, Finanzierung

• Die Kaufnebenkosten fallen wie in Deutschland für Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag und Maklerleistungen an. Während die Grunderwerbsteuer in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % liegen kann, liegt sie im Gegensatz dazu Deutschland in allen Bundesländern Österreichs bei 3,5% und damit auf dem Niveau des günstigsten Satzes in Deutschland).
• Eine Finanzierung ist über deutsche oder österreichische Banken möglich – allerdings in der Regel oftmals nur, wenn Eigenkapital nachweislich vorhanden ist. Erfahrungsgemäß sind die Zinssätze bei österreichischen Banken höher als bei deutschen Banken, doch bieten nicht alle deutschen Banken die Möglichkeit, eine Immobilie in Österreich zu finanzieren.
• Wer eine österreichische Immobilie wieder verkaufen will, zahlt eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % auf die Gewinne der Veräußerung. Eine Spekulationsfrist wie in Deutschland gibt es seit 2012 nicht mehr.
• Einkünfte aus der Vermietung unterliegen der Steuerpflicht in Österreich. Vermieter müssen dafür eine Steuererklärung in Österreich einreichen. In Deutschland müssen die Mieteinkünfte aus dem Nachbarland nicht besteuert werden. Seit 2008 ergibt sich daher die kuriose Situation, dass Gutverdiener in Deutschland beim Kauf einer vermieteten Immobilie in Österreich auf die Einnahmen nur den (niedrigeren) Steuersatz für beschränkt Steuerpflichtige in Österreich zahlen.

Immobilien in der Schweiz kaufen als Deutscher

Wer einen Wohnsitz in Deutschland hat und eine Eigentumswohnung in der Schweiz kaufen will, macht Bekanntschaft mit dem „Lex Koller“: Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland legt fest, wer in der Schweiz eine Immobilie kaufen darf und wer nicht. Ähnlich wie in manchen Gebieten in Österreich müssen potenzielle Investoren eine behördliche Bewilligung des zuständigen Kantons einholen.

Der Kaufprozess

Wer schon einmal eine Immobilie in Deutschland gekauft hat, wird keine großen Unterschiede in der Schweiz feststellen: Käufer und Verkäufer einigen sich vertraglich über die Bedingungen der Transaktion, der Kaufvertrag wird von einem Notar aufgesetzt und beurkundet und der Eigentümer anschließend ins Grundbuch eingetragen.

Allerdings gibt es bei der Wahl des Notars und der Form des Kaufvertrags kantonale Unterschiede, die Käufer unbedingt beachten müssen.

Welche Kosten und Steuern fallen an und wie finanziere ich die Immobilie?

• Die Art der anfallenden Kosten ist ebenfalls ähnlich wie in Deutschland. Neben Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten und Maklergebühren kann auch die sogenannte Handänderungssteuer anfallen. Der Betrag wird für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück fällig.
• Nach dem Kauf wird jährlich eine Grundsteuer fällig.
• Es gibt Banken, die Auslandsimmobilien in der Schweiz finanzieren. Auch für Investitionen in der Schweiz verlangen die meisten Banken einen Nachweis über vorhandenes Eigenkapital. 
• Unbedingt zu beachten ist das Währungsrisiko. Es lohnt sich in diesem Fall, die Finanzierung mit einem Experten zu planen.
• Einkünfte aus der Vermietung unterliegen der Steuerpflicht in der Schweiz. Anders als in Österreich werden die Einkünfte auch in Deutschland besteuert. Allerdings greift die sogenannte Anrechnungsmethode: Die in der Schweiz auf die Vermietungseinkünfte bezahlte Einkommensteuer wird auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet, sodass keine zusätzliche Steuerlast entsteht.
• Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist der Gewinn steuerpflichtig. Wie viel Steuer fällig wird, hängt von der Höhe des Gewinns und der Besitzdauer ab. Je nach Kanton und Einzelfall können es 0%, 25% oder sogar 40% sein.

Für wen lohnen sich Auslandsimmobilien in der Schweiz oder in Österreich?

Wer heute Mieteinnahmen generieren und später seinen Hauptwohnsitz in die malerische Alpenrepublik Österreich oder die Schweiz mit ihrem hohen Lebensstandard verlegen will, kann dort relativ unkompliziert eine Eigentumswohnung kaufen.

Allerdings können deutsche Investoren in den Nachbarländern kaum sparen, denn seit der Finanzkrise haben die Immobilienpreise kräftig angezogen. Dafür finden sie dort ähnlich stabile Märkte wie in Deutschland und haben die Möglichkeit, ihr Immobilienportfolio mit einer Wohnung in Österreich oder der Schweiz zu diversifizieren.

Insbesondere aufgrund der Ausgestaltung des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Österreich sind österreichische Vermietungsobjekte für Deutsche sehr interessant. Das gilt speziell für Personen mit hoher Steuerbelastung in Deutschland sowie Menschen, die erste Erfahrungen mit Immobilieninvestments gemacht haben. Hierzu sollte aber unbedingt ein Steuerberater mit einbezogen werden.

Auslandsimmobilien in Deutschland kaufen als Österreicher oder Schweizer

Umgekehrt können auch Menschen aus Österreich oder der Schweiz ihr Immobilienportfolio um eine Wohnung in Deutschland bereichern. Genehmigungen sind für einen Kauf nicht nötig und die Abläufe sind in allen drei Ländern ähnlich. 

Allerdings unterliegen die Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien für Österreicher einem Progressionsvorbehalt. Darüber hinaus haben Österreicher keine Steuervorteile bei deutschen Mieteinnahmen. Schweizer tragen bei Investitionen im Ausland stets ein Währungsrisiko. Außerdem können sich bei Gesetzesänderungen für sie als EU-Ausländer jederzeit Nachteile ergeben.

Dafür sind die Bedingungen für eine Finanzierung von Immobilien in Deutschland oft günstiger als in Österreich und der Schweiz. Größter Vorteil für Schweizer und Österreicher: Wer eine Eigentumswohnung länger als zehn Jahre besitzt, zahlt für den Verkaufsgewinn keine Steuern. In allen Fällen ist es unumgänglich, dass ein Steuerberater in die Entscheidungsfindung mit einbezogen wird. Steuerliche Details können sich des Öfteren ändern und der individuelle Fall sollte genau betrachtet werden.

Des Weiteren profitieren Investoren in deutsche Immobilien von einem deutlich größeren und sehr vielfältigen Immobilienmarkt mit gleicher Sprache und sehr stabiler Rechtslage.