Eine schlechte Nachricht kommt selten allein: In diesem Jahr ist nicht nur die Inflation kräftig gestiegen – zu allem Überfluss haben sich auch noch die Bauzinsen seit Jahresbeginn verdreifacht. Die wichtigsten Fragen rund um Ihr Immobilieninvestment und Ihre Finanzierung klärt diese Zusammenfassung.
Wie hoch sind derzeit die Bauzinsen?
Jahrelang bewegten sich die Zinsen für einen Immobilienkredit auf niedrigem Niveau. Langfristig betrachtet ist der Zinssatz zwar noch immer niedrig. Allerdings sind die Bauzinsen seit Anfang 2022 spürbar angestiegen – und das mit einer Dynamik, mit der viele nicht gerechnet haben.
Während der Zinssatz Ende 2021 bei 10-jähriger Zinsbindung noch bei rund 1% lag, waren es im Mai bereits über 2%. Stand Oktober 2022 liegen die aktuelle Bauzinsen im Schnitt bei rund 3%. Seit Beginn des Jahres hat es Auf- und Abwärtsbewegungen gegeben, der Trend nach oben ist allerdings deutlich zu erkennen.
Aktuelle Bauzinsen: Tabelle der Entwicklung
Die folgende Tabelle zeigt anhand ausgewählter Zeitpunkte, wie sich der Effektivzinssatz innerhalb der vergangenen Jahre entwickelt hat:
| Zeitpunkt | Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite* |
| Mai 2005 | 4,39 |
| Mai 2010 | 4,01 |
| Mai 2017 | 1,66 |
| Mai 2018 | 1,77 |
| Mai 2019 | 1,46 |
| Mai 2020 | 1,12 |
| Mai 2021 | 1,09 |
| Mai 2022 | 2,12 |
| August 2022 | 3,00 |
| Oktober 2022 | 3,50 |
* an private Haushalte mit einer anfänglichen Zinsbindung über 5-10 Jahre (Quelle: Deutsche Bundesbank)
Warum steigen die Bauzinsen jetzt?
Für die Zinswende bei Immobilienkrediten gibt es verschiedene Gründe. Einer der Auslöser für das Ansteigen der aktuellen Bauzinsen seit Jahresbeginn ist die hohe Inflation. In dieser Situation sind die Notenbanken gezwungen, die Leitzinsen anzuheben.
Im September hat die EZB deshalb den Leitzins auf 1,25% erhöht. Höhere Zinsen bedeuten höhere Kosten für die Banken, die sie an ihre Kreditnehmer weiterreichen.
Die Zinsentwicklung hängt allerdings auch von einem weiteren Faktor ab: Indirekt geben die zehnjährigen Bundesanleihen die Richtung für die Entwicklung der Bauzinsen vor. Steigen die Zinsen der Bundesanleihen, dann steigen in der Regel auch die Bauzinsen.
Warum steigen die Bauzinsen mit den Zinsen der Bundesanleihen?
Das ist der Grund dafür: Um ihren Kunden eine Baufinanzierung zu ermöglichen, vergeben die Banken Pfandbriefe und erhalten dafür Geld von Anlegern.
Die Zinsen dafür richten sich nach den Vorgaben der DekaBank Deutsche Girozentrale in Frankfurt. Diese wiederum orientiert sich an den Zinsen zehnjähriger Bundesanleihen. Die Banken schlagen noch eine Risikoprämie von etwa 0,5 bis 0,7% auf und legen so ihren Bauzins fest.
Wie hoch steigen die Bauzinsen noch?
Da die Bauzinsen aktuell selbst Experten immer wieder überraschen, sind diese mit ihren Prognosen vorsichtig. Einige Szenarien gehen von einem Anstieg auf rund 4% noch in diesem Jahr aus. Andere vermuten, dass die Zinssätze sich auf dem aktuellen Niveau einpegeln könnten. Eine Kehrtwende ist jedenfalls vorerst nicht in Sicht. Dagegen spricht unter anderem, dass der Leitzins noch weiter steigen könnte.
Wie wirken sich die aktuellen Bauzinsen auf Ihre Investmentpläne aus?
Zinsen beeinflussen die Kosten von Immobiliendarlehen erheblich. Für Investoren, die bereits konkrete Pläne für den Kauf einer Immobilie haben, kann es sich deshalb lohnen, die Finanzierung lieber früh als spät abzuschließen.
Wichtig:
Ob sich eine Finanzierung aktuell lohnt, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit Hilfe von Experten genau abgewogen werden.
Wer plant, eine Immobilie zu kaufen, sollte die aktuellen Bauzinsen prüfen und das anstehende Investment auf Basis der derzeitigen Zinsprognosen genau durchrechnen. Eine weitere Größe, die Immobilienkäufer im Blick haben müssen, sind die Immobilienpreise.
Zusammenhang aktuelle Bauzinsen und Immobilienpreise
Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Denn aufgrund der Niedrigzinsphase in den letzten Jahren waren Kredite erschwinglich. Zudem warfen andere Anlageformen immer weniger Zinsen ab, was Immobilien immer attraktiver machte. Allerdings ist die Zinswende bereits beschlossen und die Inflation steigt und steigt seit Monaten.
Wenn immer weniger Menschen eine Baufinanzierung bekommen oder sich Immobilien aufgrund von Jobverlust oder Schulden nicht mehr leisten können, sinkt die Nachfrage nach Immobilien in einigen Anlageklassen. Sinkende Immobilienpreise sind für Käufer von Vorteil, die über ein hohes Eigenkapital verfügen und nur auf eine geringe Zuzahlung durch die Bank angewiesen sind.
Was müssen Immobilieneigentümer mit laufendem Kredit wissen?
Nicht nur Käufer, sondern auch Immobilienbesitzer sollten die aktuelle Entwicklung bei den Bauzinsen und den Immobilienpreisen genau beobachten. Denn für alle, die aktuell noch eine Immobilie abbezahlen, könnten nicht nur die steigenden Zinsen für höhere Kosten sorgen. Auch sinkende Immobilienpreise wirken sich unter Umständen nachteilig aus.
Steht bei Ihnen nach Ende der Kreditlaufzeit eine Anschlussfinanzierung an, müssen Sie diese voraussichtlich mit höheren Zinsen abschließen als Ihr ursprüngliches Darlehen. Und Sie müssen womöglich draufzahlen, wenn der Wert Ihrer Immobilie gefallen ist. Denn dann steigt der „Beleihungsauslauf“. Damit ist das Verhältnis von Immobilienwert und Darlehen gemeint. Je größer der Unterschied, desto größer ist das Risiko für die Bank – und das lassen sich Kreditinstitute mit höheren Zinsen ausgleichen.
Steht also in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung an, kann es sich in diesem Fall lohnen, jetzt schon über eine Umschuldung nachzudenken. Auf diese Weise ist es möglich, den aktuellen Bauzins mitzunehmen, bevor die Zinsen weiter steigen. Alternativ können Kreditnehmer auch ein Forward-Darlehen nutzen, um gegen eine Gebühr das aktuelle Zinsniveau „einzufrieren“.
So treffen Sie die richtige Entscheidung
- Wenn Sie aktuell den Kauf einer Immobilie planen, setzen Sie sich mit den aktuellen Bauzinsen und der Entwicklung der Immobilienpreise auseinander.
- Beachten Sie auch in der aktuellen Situation die Faktoren für eine lukrative Immobilie. Analysieren Sie die verfügbaren Marktdaten und achten Sie auf die Standortwahl.
- Denken Sie daran, dass mehr Eigenkapital weniger Fremdfinanzierung bedeutet und die Kosten für eine Finanzierung deutlich senken kann.
- Besitzen Sie bereits eine Immobilie, sollten Sie früh genug die Anschlussfinanzierung planen und möglichst nicht warten, bis die Bauzinsen den nächsten Sprung nach oben machen.
- Bei allem, was Sie planen: Lassen Sie sich beraten. Das Wissen von Experten ist in den aktuell herausfordernden Zeiten so wertvoll wie nie zuvor.
Die Experten von Immoheld beantworten gern alle Ihre Fragen rund um aktuelle Bauzinsen, Fallstricke bei der Finanzierung, die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl einer Immobilie und wie Sie Ihr Vermögen mit Immobilien bestmöglich schützen können.
