Die Zukunft lässt sich nicht zu 100% vorhersagen. Doch aus vergangenen Entwicklungen lässt sich wertvolles Wissen ziehen. Das gilt auch für den Immobilienmarkt. Wir beleuchten, warum sich Immobilien in Krisenzeiten lohnen und welche Faktoren den Immobilienpreis beeinflussen.
Aktualisiert am 22. Dezember 2022
Die Corona-Pandemie hat Regierungsvertreter, Führungskräfte, Angestellte und Selbstständige gleichermaßen verunsichert. Gerade in der Anfangsphase der Pandemie wuchs bei vielen Investoren die Angst vor dem Platzen einer Immobilienblase in Deutschland.
Es hat sich jedoch gezeigt: Der deutsche Immobilienmarkt trotzte der Krise, die Immobilienpreise stiegen weiter. Doch noch während andere Branchen wie das Gesundheitswesen noch damit beschäftigt waren, die Nachwirkungen der Corona-Krise zu verarbeiten, deuteten sich neue Krisen an.
Angesichts des Ukraine-Kriegs, steigender Energiekosten und der Inflation bleibt die Frage aktuell: Lohnen sich Immobilien in Krisenzeiten? Dafür lohnt ein Blick in die Vergangenheit und auf Prognosen von Experten.
Die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland
Trotz der Corona-Pandemie, die Millionen Menschen in Kurzarbeit oder sogar die Arbeitslosigkeit geschickt hat, war von einem Einbruch der Immobilien- und Mietpreise nichts zu spüren. Die Preise für deutsche Wohnimmobilien stiegen 2021 laut Statistischem Bundesamt trotz der Krise um 5,6% im Vergleich zum Vorjahresquartal und um 1,4% im Vergleich zum ersten Quartal 2020.
Damit setzte sich ein Trend der letzten Jahre fort: Seit der Finanzkrise, die 2007 in den USA begann, sind die Immobilienpreise konstant gestiegen. Bundesweit betrachtet lag die Preissteigerung bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bei Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2021 bei rund 84%.
Gründe für die Wertsteigerung bei Immobilien
Das stete Wachstum der Immobilienpreise hierzulande hat verschiedene Gründe. Nach der weltweiten Finanzkrise kam neuer Schwung in den Immobilienmarkt. Unter anderem durch Niedrigzinsen, günstige Kredite und eine zunehmende Nachfrage nach Immobilien stiegen auch die Preise. Gerade in Ballungszentren kann das Angebot die Nachfrage trotz Bauboom nicht decken. Hinzu kam, dass mit der Erholung der Wirtschaft die Arbeitslosenzahlen sanken und Verbraucher wieder mehr kauften und investierten, auch in Immobilien.
Selbst nach Ausbruch des Ukraine-Kriegs und trotz steigender Zinsen und Inflationsraten bleiben die Immobilienpreise auf Wachstumskurs. Allerdings verlangsamt sich der Preiszuwachs. Laut dem Statistischen Bundesamt fiel der Preisanstieg gegenüber dem Vorjahresquartal sowohl in Städten als auch im ländlichen Raum deutlich schwächer aus als in den Quartalen zuvor.
Szenarien für den deutschen Immobilienmarkt 2023
Wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland 2023 entwickeln wird, ist aktuell schwer vorherzusagen – wie die überraschenden Prognosen in der Corona-Krise zeigten. Vieles hängt davon ab, wie sich die Zinsen entwickeln.
Szenario 1: Die Zinsen steigen weiter.
Im Laufe des Jahres 2022 wurde der Leitzins nach einer langen Phase der Niedrigzinsen angehoben. Außerdem ist der Bauzins seit Jahresbeginn gestiegen. Diese Entwicklungen haben zeitversetzt verschiedene Effekte auf den deutschen Immobilienmarkt.
Zum einen werden alternative Anlageformen wie das Sparbuch wieder attraktiver und zum anderen sinkt die Nachfrage nach Immobilien bei den Anlegern. Steigen die Zinsen weiter, können sich immer weniger Investoren eine Wohnung leisten. Das würde den Marktpreis von Immobilien weiter drücken.
Wer dennoch unvernünftig investiert, füttert damit eine mögliche Immobilienblase. Kredite können bei steigenden Zinsen nicht zurückgezahlt werden und Immobilien müssen – in diesem Fall oft schnell und dadurch manchmal sogar mit Verlust – verkauft werden, was die Immobilienpreise weiter reduziert.
Hier lohnt es sich, nachhaltig zu investieren und bereits im Vorhinein steigende Zinsen zu bedenken: Besonders Investoren mit einem langen Anlagehorizont dürften dann steigende Zinsen ohne Schaden wegstecken. Zudem wirkt sich der Wertverlust durch vorübergehende Tiefpunkte am Markt nicht aus, wenn eine Immobilie langfristig gehalten wird.
Szenario 2: Die Preise pendeln sich ein.
Nicht nur die Zinsen und die Inflationsrate können steigen, sondern auch die Nachfrage nach Immobilien. In diesem Fall würden die Immobilien- und Mietpreise weiter anziehen und die Zahl der Transaktionen aufgrund der ungebrochenen Nachfrage vor allem in Ballungsräumen nicht einbrechen. Dafür spricht unter anderem der Materialmangel, der aktuell eher zu einer Stagnation beim Wohnungsbau als zu einem Boom führt.
Auch die Löhne könnten sich aufgrund der Inflation nach oben entwickeln. Investoren könnten damit wieder mehr in Kreditraten und damit in ihre Zukunft investieren.
Szenario 3: Die Immobilienblase platzt.
Die letzte große Immobilienblase ist vor über zehn Jahren in den USA geplatzt und löste eine weltweite Finanzkrise aus. Auch damals waren die Zinsen niedrig, viele Menschen nahmen Kredite auf, um Immobilien zu kaufen, obwohl sie kaum über Sicherheiten verfügten. Die Banken vergaben unsichere Kredite, die sie in Form von Wertpapieren in die ganze Welt verkauften. Das Vertrauen der Banken untereinander war angeschlagen. Die steigenden Risikoaufschläge auf Zinsen der Interbankkredite lösten schließlich eine Kettenreaktion aus und stürzten die Weltwirtschaft in eine Krise.
Aktuell gibt es kaum Indizien dafür, dass gerade eine Immobilienblase entsteht, die zu platzen droht. Immobilienbesitzer – speziell in Deutschland – legen heute Wert auf eine langfristige Kapitalanlage und eine sichere Finanzierung. Das liegt unter anderem daran, dass Anleger und Kreditgeber aus der Finanzkrise gelernt haben und insbesondere für die Vergabe von Krediten heute weitaus strengere Kriterien für Banken gelten als damals (Stichwort: Basel 2 und Basel 3).
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Aus Krisen lernen: Finanzkrise und Corona
Die Niedrigzinsphase, die wir heute erleben und die für viele Investoren den Kauf einer Immobilie so attraktiv macht, ist ausgerechnet das Ergebnis einer geplatzten Immobilienblase. Außerdem hat sich viel im Bereich der Finanzierung getan, damit eine Krise wie 2009 sich nicht wiederholt.
Folgen der Finanzkrise für Immobilieninvestments
Banken müssen heute viel mehr Eigenkapital zur Seite legen als früher und werden je nach Größe auf europäischer Ebene überwacht. Es gibt zudem einheitliche Regeln, die das Ersparte der Kunden besser absichern. Hinzu kommt, dass Immobilien in Deutschland anders als damals in den USA mit sehr viel mehr Sicherheiten finanziert werden. Die meisten Deutschen kaufen Immobilien mit einem gewissen Eigenkapitalanteil, was das Risiko für die Banken und den Markt reduziert. Viele Privatinvestoren streben zudem hohe Tilgungsraten bei ihren Krediten und eine schnelle Schuldenfreiheit an.
Eine weitere Lehre aus der Finanzkrise: Heutige Anleger haben einen der größten Börsen-Crashs der Nachkriegszeit erlebt. Wer Ruhe bewahrte, dem hat der Crash jedoch kaum geschadet. Auf jedes Tief folgt ein Hoch, das zeigte sich in der Vergangenheit an jeder Krise – deshalb kann es sich lohnen, solche Krisen mit bereits getätigten Investments auszusitzen oder sie zu nutzen, um mit dem Investieren anzufangen.
Welche Auswirkungen hatte Corona auf den Immobilienmarkt?
Befürchtungen, dass durch Corona eine Immobilienblase entstehen könnte, haben sich nicht bewahrheitet. Das Gegenteil war der Fall: Der Immobilienmarkt in Deutschland verzeichnete im zweiten Quartal 2020 steigende Preise, auch bei den Mieten. Vermutlich haben Hilfspakete der Regierung dazu geführt, dass kaum Immobilien verkauft werden mussten, um finanzielle Notlagen zu verhindern. Selbst Bauprojekte waren nicht so stark betroffen wie zu Beginn der Krise angenommen.
Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln verglich die Situation mit der Entwicklung in den 1980er Jahren. Damals folgte auf eine Phase des starken Anstiegs der Immobilienpreise eine Phase mit leicht fallenden oder stagnierenden Preisen.
5 Hinweise für ein erfolgreiches Investment
Die Lehren aus vergangenen Krisen und die aktuellen Prognosen zeigen: Immobilien gehören auch in Krisenzeiten zu den besonders wertstabilen Anlageformen. Das zieht auch Investoren an, die durch die Corona-Krise mit anderen Anlageformen Verluste eingefahren haben und Immobilien jetzt kaufen, um die niedrigen Zinsen zu nutzen und sich langfristig abzusichern.
Was Sie dabei beachten sollten:
1. Zielsetzung definieren
Der Moment ist günstig, um in Immobilien zu investieren und Ihr Geld vor Inflation zu schützen. Trotzdem sollten Sie sich die Zeit nehmen, Ihre Investmentziele genau zu definieren und eine Immobilie zu finden, die dazu passt. Dann können Sie beruhigt zugreifen und von den aktuell attraktiven Rahmenbedingungen profitieren.
2. Passende Anlageklasse
In turbulenten Zeiten sehnen sich Menschen nach Sicherheit. Kapitalanlage und Sicherheit schließen einander nicht aus: Mit der passenden Anlageklasse können Investoren gewinnbringend investieren, ohne zu viel zu riskieren. Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels gelten beispielsweise Pflegeimmobilien als sicher und sind zudem mit geringem Aufwand verbunden – gleich zwei Vorteile für Anleger.
3. Finanzierung planen
Dank niedriger Zinsen können Sie Ihre Immobilie günstig finanzieren. Ein Kredit mit einer angemessenen Tilgungsrate und einer langen Zinsbindung macht sie unabhängiger von Zinsveränderungen. Mit dem richtigen Partner können Sie die Finanzierung optimal planen.
4. Ruhe bewahren
Wenn Sie sich für eine Immobilie entscheiden und die Preise in einigen Jahren stagnieren oder sinken, ist das kein Grund zur Panik. Immobilien sind langfristige Investments und können selbst größere Schwankungen über die Zeit wieder ausgleichen. Wenn Sie Ihre Immobilie halten und nicht verkaufen müssen, wirkt sich ein niedrigerer Marktpreis nicht direkt auf Ihre Cashflow-Rendite aus.
5. Auf den Lauf der Dinge vertrauen
Die Finanzwelt ist komplex und trotz aller Lehren, die sich aus der Vergangenheit ziehen lassen, kann niemand ahnen, wann und woher die nächste Krise kommt. Das hat uns die Corona-Pandemie eindrücklich vor Augen geführt. Die Geschichte zeigt aber auch, dass Mieteinnahmen auch in Krisenzeiten eine relativ sichere Einnahmequelle sind. Denn jeder benötigt ein Dach über dem Kopf, deshalb können Investoren selbst in Krisenzeiten mit Mieteinnahmen rechnen.
Mit Einsatz von Eigenkapital können Sie besonders sicher investieren, selbst wenn die Immobilienpreise leicht sinken. Und da Sie mit Immobilien in der Regel in Ihre Zukunft investieren, sind Sie mit einem langfristigen Anlagehorizont noch einmal mehr gegen niedrige Verkaufspreise und Krisen gewappnet.
Wie Sie mit Immobilien passives Einkommen generieren und sich dabei vor Risiken schützen können, zeigen Ihnen die Experten von Immoheld – und nehmen dabei gern Bezug auf Ihre persönliche Lebensplanung und Ihre Investmentziele. Lassen Sie uns ins Gespräch kommen.
