Märkte sind bekanntlich volatil und gerade in Krisenzeiten fragen sich viele Investoren am Immobilienmarkt: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise? Zwar lässt sich die Zukunft nicht zu 100% vorhersagen. Doch aus vergangenen Entwicklungen können Anleger wertvolles Wissen ziehen. Wir beleuchten mögliche Szenarien für den Immobilienmarkt und welche Faktoren den Immobilienpreis beeinflussen.

Die Corona-Pandemie verunsichert Regierungsvertreter, Unternehmensführer und Arbeitnehmer gleichermaßen. Noch sind die langfristigen Folgen der weltweiten Krise nicht absehbar. Das führt auch dazu, dass in den letzten Monaten bei vielen Investoren die Angst vor dem Platzen einer Immobilienblase in Deutschland gewachsen ist. Aktuelle Zahlen zeigen jedoch: Der deutsche Immobilienmarkt trotzt der Krise, die Immobilienpreise steigen nach wie vor.

Die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland

Zu Beginn der Corona-Krise hätte kaum jemand für möglich gehalten, dass die Immobilienpreise 2020 weiter steigen würden. Trotz der Corona-Pandemie, die Millionen Menschen in Kurzarbeit oder sogar die Arbeitslosigkeit geschickt hat, ist von einem Einbruch der Immobilien- und Mietpreise nichts zu spüren. Die Preise für deutsche Wohnimmobilien stiegen laut Statistischem Bundesamt trotz der Krise jüngst um 5,6% im Vergleich zum Vorjahresquartal und um 1,4% im Vergleich zum ersten Quartal 2020. Damit setzt sich der Trend der letzten Jahre fort: Seit der Finanzkrise, die 2007 in den USA begann, sind die Immobilienpreise konstant gestiegen.

Gründe für die Wertsteigerung bei Immobilien

Das stete Wachstum der Immobilienpreise hierzulande hat verschiedene Gründe. Nach der weltweiten Finanzkrise kam neuer Schwung in den Immobilienmarkt. Unter anderem durch Niedrigzinsen, günstige Kredite und eine zunehmende Nachfrage nach Immobilien stiegen auch die Preise. Gerade in Ballungszentren kann das Angebot die Nachfrage trotz Bauboom nicht decken. Hinzu kam, dass mit der Erholung der Wirtschaft die Arbeitslosenzahlen sanken und Verbraucher wieder mehr kauften und investierten, auch in Immobilien.

3 Szenarien für den deutschen Immobilienmarkt

Kann es immer so weiter gehen? Die steigenden Immobilienpreise sind für viele nicht nur Grund zur Freude, sondern schüren die Angst vor einer drohenden Immobilienkrise. Wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland entwickelt, ist aktuell schwer vorherzusagen – wie die überraschenden Prognosen in der Corona-Krise zeigen. Vieles hängt in Zukunft davon ab, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Experten gehen dabei von drei möglichen Szenarien aus.

Szenario 1: Die Zinsen steigen.

Wenn die Leitzinsen anziehen, hätte das zeitversetzt verschiedene Effekte auf den deutschen Immobilienmarkt. Zum einen würden alternative Anlageformen wie das Sparbuch wieder attraktiver werden und die Nachfrage nach Immobilien würde bei den Anlegern sinken. Höhere Zinsen verteuern auch Immobilienkredite, sodass sich weniger Investoren eine Wohnung leisten können und sich Kapitalanlage-Wohnungen schlechter rechnen. Beide Faktoren würden den Marktpreis von Immobilien drücken. Investieren sie dennoch unvernünftig, füttern sie damit eine mögliche Immobilienblase. Kredite können bei steigenden Zinsen nicht zurückgezahlt werden und Immobilien müssen – in diesem Fall oft schell und dadurch manchmal sogar mit Verlust – verkauft werden, was die Immobilienpreise weiter reduziert. Hier lohnt es sich, nachhaltig zu investieren und bereits im Vorhinein steigende Zinsen zu bedenken: Besonders Investoren mit einem langen Anlagehorizont dürften dann steigende Zinsen ohne Schaden wegstecken. Zudem wirkt sich der Wertverlust durch vorübergehende Tiefpunkte am Markt nicht aus, wenn eine Immobilie langfristig gehalten wird.

Szenario 2: Das Zinsniveau bleibt annähernd gleich.

Aktuell deutet wenig darauf hin, dass die Zinsen in absehbarer Zeit signifikant steigen werden. Viel wahrscheinlicher ist, dass das Zinsniveau mittelfristig gleich bleiben oder höchstens moderat steigen wird. In diesem Fall würden die Immobilien- und Mietpreise weiter anziehen und die Zahl der Transaktionen aufgrund der ungebrochenen Nachfrage vor allem in Ballungsräumen ähnlich hoch bleiben wie heute.

Auch moderate Zinssteigerungen könnte der Immobilienmarkt gut verkraften und davon sogar profitieren: Steigende Zinsen gehen oft aus einer verbesserten Wirtschaftsleistung hervor, da die Notenbanken in diesem Fall die Zinsen erhöhen. Dies könnte beispielsweise auch eine erhöhte Nachfrage nach Büroimmobilien bedeuten. Auf der anderen Seite würden steigende Zinsen die Kredite verteuern und dazu führen, dass Investoren zurückhaltender werden. Dadurch könnten die Immobilienpreise leicht sinken. 

Besser ist es dennoch, in Niedrigzinsphasen zu investieren. Wer heute investiert und dabei auf eine kluge Finanzierung setzt, die auch mögliche Zinssteigerungen berücksichtigt, kann in diesem – von Experten als wahrscheinlich eingestuften – Szenario beruhigt von seinem Immobilieninvestment profitieren.

Szenario 3: Die Immobilienblase platzt.

Die letzte große Immobilienblase ist vor über zehn Jahren in den USA geplatzt und löste eine weltweite Finanzkrise aus. Auch damals waren die Zinsen niedrig, viele Menschen nahmen Kredite auf, um Immobilien zu kaufen, obwohl sie kaum über Sicherheiten verfügten. Die Banken vergaben unsichere Kredite, die sie in Form von Wertpapieren in die ganze Welt verkauften. Das Vertrauen der Banken untereinander war angeschlagen. Die steigenden Risikoaufschläge auf Zinsen der Interbankkredite lösten schließlich eine Kettenreaktion aus und stürzten die Weltwirtschaft in eine Krise. 

Obwohl die Zinsen heute wieder einen Tiefpunkt erreicht haben, gibt es kaum Indizien dafür, dass gerade eine Immobilienblase entsteht, die zu platzen droht. Immobilienbesitzer – speziell in Deutschland – legen heute Wert auf eine langfristige Kapitalanlage und eine sichere Finanzierung. Das liegt unter anderem daran, dass Anleger und Kreditgeber aus der Finanzkrise gelernt haben und insbesondere für die Vergabe von Krediten heute weitaus strengere Kriterien für Banken gelten als damals (Stichwort: Basel 2 und Basel 3). 

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Aus Krisen lernen: Finanzkrise und Corona

Die Niedrigzinsphase, die wir heute erleben und die für viele Investoren den Kauf einer Immobilie so attraktiv macht, ist ausgerechnet das Ergebnis einer geplatzten Immobilienblase. Außerdem hat sich viel im Bereich der Finanzierung getan, damit eine Krise wie 2009 sich nicht wiederholt. 

Folgen der Finanzkrise für Immobilieninvestments

Banken müssen heute viel mehr Eigenkapital zur Seite legen als früher und werden je nach Größe auf europäischer Ebene überwacht. Es gibt zudem einheitliche Regeln, die das Ersparte der Kunden besser absichern. Hinzu kommt, dass Immobilien in Deutschland anders als damals in den USA mit sehr viel mehr Sicherheiten finanziert werden. Die meisten Deutschen kaufen Immobilien mit einem gewissen Eigenkapitalanteil, was das Risiko für die Banken und den Markt reduziert. Viele Privatinvestoren streben zudem hohe Tilgungsraten bei ihren Krediten und eine schnelle Schuldenfreiheit an.

Eine weitere Lehre aus der Finanzkrise: Heutige Anleger haben einen der größten Börsen-Crashs der Nachkriegszeit erlebt. Wer Ruhe bewahrte, dem hat der Crash jedoch kaum geschadet. Auf jedes Tief folgt ein Hoch, das zeigte sich in der Vergangenheit an jeder Krise – deshalb kann es sich lohnen, solche Krisen mit bereits getätigten Investments auszusitzen oder sie zu nutzen, um mit dem Investieren anzufangen.

Welche Auswirkungen hat Corona auf den Immobilienmarkt?

Befürchtungen, dass durch Corona eine Immobilienblase entstehen könnte, haben sich bisher nicht bewahrheitet. Das Gegenteil ist der Fall: Der Immobilienmarkt in Deutschland verzeichnet im zweiten Quartal 2020 steigende Preise, auch bei den Mieten. Vermutlich haben Hilfspakete der Regierung dazu geführt, dass kaum Immobilien verkauft werden mussten, um finanzielle Notlagen zu verhindern. Selbst Bauprojekte sind bisher nicht so stark betroffen wie zu Beginn der Krise angenommen.

Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln sei ein Crash am Immobilienmarkt nicht zu befürchten. Wahrscheinlicher ist, dass die Preise durch die Krise leicht sinken, jedoch nicht einbrechen werden. Dies sei vor allem begründet durch Unsicherheit am Markt. Im schlimmsten Fall sei mit einem Preiseinbruch um 17% zu rechnen, wenn die Erwartungen an zukünftige Mieteinnahmen so schlecht wären wie in der Finanzkrise. Die jetzige Situation ist jedoch eher vergleichbar mit der Entwicklung in den 1980er Jahren. Damals folgte auf eine Phase des starken Anstiegs der Immobilienpreise eine Phase mit leicht fallenden oder stagnierenden Preisen. 

Ein Preisverfall bei Immobilien ist vorerst also nicht absehbar. Hinzu kommt, dass Hilfspakete als Reaktion auf die Corona-Krise darauf hindeuten, dass die Zinsen langfristig so niedrig bleiben werden wie jetzt und Immobilieninvestoren damit weiterhin eine gute Ausgangslage für ihre Finanzierung haben.

5 Hinweise für ein erfolgreiches Investment

Immobilien beweisen heute einmal mehr, dass sie zu den besonders wertstabilen Anlageformen gehören. Das zieht auch Investoren an, die durch die Corona-Krise mit anderen Anlageformen Verluste eingefahren haben und Immobilien jetzt kaufen, um die niedrigen Zinsen zu nutzen und sich langfristig abzusichern. Was Sie dabei beachten sollten:

  1. Zielsetzung definieren

Der Moment ist günstig, um in Immobilien zu investieren und Ihr Geld vor Inflation zu schützen. Trotzdem sollten Sie sich die Zeit nehmen, Ihre Investmentziele genau zu definieren und eine Immobilie zu finden, die dazu passt. Dann können Sie beruhigt zugreifen und von den aktuell attraktiven Rahmenbedingungen profitieren.

  1. Passende Anlageklasse 

In turbulenten Zeiten sehnen sich Menschen nach Sicherheit. Kapitalanlage und Sicherheit schließen einander nicht aus: Mit der passenden Anlageklasse können Investoren gewinnbringend investieren, ohne zu viel zu riskieren. Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels gelten beispielsweise Pflegeimmobilien als sicher und sind zudem mit geringem Aufwand verbunden – gleich zwei Vorteile für Anleger.

  1. Finanzierung planen

Dank niedriger Zinsen können Sie Ihre Immobilie günstig finanzieren. Ein Kredit mit  einer angemessenen Tilgungsrate und einer langen Zinsbindung macht sie  unabhängiger von Zinsveränderungen. Mit dem richtigen Partner können Sie die Finanzierung optimal planen. 

  1. Ruhe bewahren

Wenn Sie sich für eine Immobilie entscheiden und die Preise in einigen Jahren stagnieren oder sinken, ist das kein Grund zur Panik. Immobilien sind langfristige Investments und können selbst größere Schwankungen über die Zeit wieder ausgleichen. Wenn Sie Ihre Immobilie halten und nicht verkaufen müssen, wirkt sich ein niedrigerer Marktpreis nicht direkt auf Ihre Cashflow-Rendite aus.  

  1. Auf den Lauf der Dinge vertrauen

Die Finanzwelt ist komplex und trotz aller Lehren, die sich aus der Vergangenheit ziehen lassen, kann niemand ahnen, wann und woher die nächste Krise kommt. Das hat uns die Corona-Pandemie eindrücklich vor Augen geführt. Die Geschichte zeigt aber auch, dass Mieteinnahmen auch in Krisenzeiten eine relativ sichere Einnahmequelle sind. Zu diesem Fazit kommt der Wirtschaftshistoriker Moritz Schularick in einem Interview mit der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung: „Wenn es Unternehmen schlecht geht, lassen sie die Dividende an ihre Aktionäre einmal ausfallen […]. Ein Dach über dem Kopf braucht man hingegen auch dann, wenn die Wirtschaft sich gerade in einer schweren Krise befindet.“ 

Selbst dann können Investoren also mit Mieteinnahmen rechnen. Die Zinsen sind aktuell historisch niedrig und die aktuelle Berichterstattung in den Medien unterstreicht, dass sich der Immobilienmarkt selbst in einer Pandemie bisher als krisenfest erwiesen hat. Investoren können die Situation nutzen und sich ein Immobilieninvestment mit Niedrigzinsen sichern und sich gegen die Inflation absichern. 

Mit Einsatz von Eigenkapital können Sie besonders sicher investieren, selbst wenn die Immobilienpreise leicht sinken sollten. Und da Sie mit Immobilien in der Regel in Ihre Zukunft investieren, sind Sie mit einem langfristigen Anlagehorizont noch einmal mehr gegen niedrige Verkaufspreise und Krisen gewappnet. Wie Sie mit Immobilien passives Einkommen generieren und sich dabei vor Risiken schützen können, zeigen Ihnen die Experten von Immoheld – und nehmen dabei gern Bezug auf Ihre persönliche Lebensplanung und Ihre Investmentziele. Lassen Sie uns ins Gespräch kommen.