Wer Immobilien kauft, verspricht sich davon Sicherheit fürs Alter und lukrative Renditen. Sie scheuen den Aufwand, der mit einer Eigentumswohnung verbunden ist? Mit einem Verwaltungs- oder Betreiberkonzept machen sich Investoren das Leben leichter. Besonders beliebt: die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage.
Aktualisiert am 6. August 2024
Mit Immobilien trotzen Sie der Inflation, erhalten regelmäßig Mieteinnahmen, sichern sich fürs Alter ab und profitieren von Wertsteigerungen und Steuererleichterungen. All diese Vorteile sind wohlverdient, denn der Kauf einer Immobilie erfordert viel Recherchearbeit.
Und auch nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, wartet Arbeit auf Sie: die Objekte müssen verwaltet werden. Es gibt jedoch Möglichkeiten, mit wenig Aufwand in Immobilien zu investieren. Zum Beispiel, indem Sie auf Betreiberkonzepte setzen, die bei Pflegeimmobilien verbreitet sind.
Was sind Betreiberkonzepte und Verwaltungskonzepte?
Betreiber- und Verwaltungskonzepte sind ideal für Immobilienbesitzer, die beruflich stark eingebunden sind oder sich aus anderen Gründen nicht regelmäßig um ihre Immobilie kümmern können. Das sind die Unterschiede:
- Beim Betreiberkonzept kümmert sich ein Betreiber um die Veraltung Ihrer Immobilie. In der Regel schließen Sie dafür einen Pachtvertrag mit einem Dienstleister ab, der den Betrieb übernimmt. Immobilien mit Betreiber sind pflegeleicht in der Verwaltung. Je nach Anlageklasse erzielen diese Objekte zudem eine vergleichsweise hohe Rendite und bieten viel Sicherheit. Das gilt insbesondere für Pflegeimmobilien, aber auch in Serviced Apartments oder Micro Apartments.
- Bei einem Verwaltungskonzept können Sie Immobilien wie Eigentumswohnungen im Mehrfamilienhaus verwalten lassen. Die verschiedenen Verwaltungskonzepte stellen wir Ihnen im Magazin vor.
Was sind Pflegeimmobilien?
Pflegeimmobilien sind das Paradebeispiel für ein Betreiberkonzept. Es handelt sich um altersgerechte Appartements mit Anschluss an eine Pflegeeinrichtung. Das kann ein stationäres Pflege- oder Seniorenheim sein, oder eine Einrichtung, die betreutes Wohnen oder ähnliche Pflegeservices bietet.
Solche Immobilien werden immer beliebter. Denn aufgrund des demographischen Wandels haben Menschen mehr Zeit, ihren Ruhestand zu genießen – je nach Gesundheitszustand in den eigenen vier Wänden oder in altersgerechten Einrichtungen. Eine älter werdende Gesellschaft geht am Immobilienmarkt nicht spurlos vorbei. Bereits heute ist abzusehen, dass der Bedarf an Pflegeimmobilien steigen wird.
Vorteile von Betreiberkonzepten
Wenn Sie ein Pflegeappartement in einer Pflegeimmobilie kaufen, schließen Sie anders als bei einer herkömmlichen Eigentumswohnung keinen Mietvertrag mit dessen Bewohnern ab. Der Miet- bzw. in diesem Fall Pachtvertrag genannt besteht stattdessen zwischen Ihnen und dem Betreiber der Einrichtung. Klarer Vorteil dabei: Der Betreiber nimmt Ihnen viel Arbeit ab und
- regelt den Austausch mit den Mietern des Appartements,
- übernimmt anfallende Instandhaltungsarbeiten und
- zahlt Ihnen auch bei Leerstand weiterhin Miete.
Investoren, die eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kaufen, profitieren durch Pachtverträge also von langfristig planbaren Mieteinnahmen. Es steht Ihnen auch frei, Ihre Seniorenresidenz zu verkaufen oder zu vererben – und im Pflegefall durch das sogenannte Vorbelegungsrecht sogar selbst bevorzugt einen Platz darin zu bekommen.
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Haben Pflegeimmobilien Nachteile oder Risiken?
Wie bei allen Kapitalanlagen gibt es auch bei den Pflegeimmobilien Risiken:
- Der Betreiber könnte insolvent gehen, dadurch entstehen Investoren unter Umständen Mietausfälle. Sie können das Risiko minimieren, indem Sie sich im Vorfeld genau über ihren Wunsch-Betreiber informieren. Bei besonders attraktiven Immobilien ist zudem die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein anderer Betreiber einspringt und ihnen gar nicht erst ein finanzieller Schaden entsteht. Um sich noch umfassender abzusichern, planen Sie einen eigenen Liquiditätspuffer ein.
- Die Attraktivität des Immobilienstandorts kann über die Jahre sinken, wenn etwa das Umfeld radikale Veränderungen erlebt. Ausführliche Recherchen und eine Expertenberatung vor dem Kauf helfen, das Standortrisiko zu minimieren.
- Bei Aufnahme eines Kredits für die Investition besteht das Risiko, dass der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung steigt. Allerdings besteht dieses Risiko auch bei anderen Immobilien-Investments. Grundsätzlich empfiehlt es sich, verschiedene Zinsszenarien zu kalkulieren, um darauf vorbereitet zu sein.
- Bei einer zu großen Pflegeimmobilie besteht ein Leerstandsrisiko von einzelnen Apartments; ist die Immobilie zu klein, könnte sie sich als unwirtschaftlich erweisen. Dieses Risiko betrifft aufgrund des Pachtvertrags jedoch zunächst einmal nur den Betreiber. Auch hier empfiehlt sich eine gründliche Prüfung, um dessen langfristige Solvenz einzuschätzen.
Erfahrungen aus der Praxis
Dennoch gelten Pflegeimmobilien als stabile Investition. Sie sind eine langfristige Anlagemöglichkeit und bieten deshalb im Vergleich zu anderen Anlageformen eine größere Sicherheit. Die Erfahrung zeigt, dass äußerst selten viele Risiken gleichzeitig eintreten und Ihr Investment bedrohen. Die meisten Risiken lassen sich außerdem durch gründliche Recherche im Vorfeld Ihres Investments minimieren.
Investoren nehmen oft als größtes Pflegeimmobilien-Risiko die Insolvenz des Betreibers wahr, da sie in diesem Fall keine Pachteinnahmen mehr hätten. Allerdings liegt die durchschnittliche Insolvenzwahrscheinlichkeit laut dem Pflegeheim Rating Report 2022 des RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung aktuell bei moderaten 2 %. Sie können die Risiken bei Ihrer Investmententscheidung gezielt reduzieren: mit der Wahl eines zuverlässigen und erfahrenen Betreibers.
Wie schützen Pflegeimmobilien vor Krisen und Inflation?
Pflegeimmobilien als Anlage sind ideal für private Investoren, die eine nachhaltige Kapitalanlage mit langfristigem Anlagehorizont suchen und gleichzeitig etwas dazu beitragen wollen, dass zukünftig genügend Pflegeplätze in Deutschland zur Verfügung stehen.
Perspektivisch bietet die Pflegeimmobilie privaten Investoren gute Chancen. Denn der Bedarf an Plätzen in Pflegeheimen steigt laut RWI. Bleiben die aktuellen Pflegequoten konstant, würde das einen zusätzlichen Bedarf von 322.000 stationären Pflegeplätzen bis 2040 bedeuten. 2020 war der Zentrale Immobilien Ausschuss noch von 293.000 zusätzliche Pflegeheimplätzen bis 2030 ausgegangen und davon, dass dafür jährlich 210 bis 390 Pflegeheime gebaut werden müssten.
Vorteile im Überblick
Pflegeimmobilien gelten als krisensicher, schützen vor den Auswirkungen der Inflation und bringen noch dazu Steuervorteile:
- Inflation: Immobilen sind Sachwerte und im Gegensatz zu Geldwerten besser vor den Folgen einer steigenden Inflation geschützt. Den größten Schutz bieten Immobilien, für die auch in Zukunft eine hohe Nachfrage zu erwarten ist. Aufgrund des demographischen Wandels ist das bei Pflegeimmobilien der Fall.
- Krisen: In Krisenzeiten kann es passieren, dass Mieter durch Jobverluste und steigende Kosten ihre Mietkosten nicht mehr zahlen können. Die Mietersuche kann zeitraubend sein. Bei Betreiberkonzepten müssen sich Eigentümer darum nicht kümmern und erleiden auch bei Leerstand keinen finanziellen Schaden.
- Steuern: Genau wie andere Anlageklassen bieten auch Pflegeimmobilien Steuervorteile und damit finanzielle Entlastungen, was besonders in Zeiten steigender Preise viel wert ist. Im März 2024 ist zum Beispiel das Wachstumschancengesetz in Kraft getreten. Damit können Käufer von Neubaupflegeimmobilien jetzt von einer degressiven AfA in Höhe von 5 % profitieren.
Pflegeappartement kaufen? 3 Gründe, weshalb es sich für Sie lohnt
Die große Nachfrage ist jedoch nicht das Einzige, was das Investieren in Pflegeimmobilien attraktiv macht. Das sind Ihre drei größten Vorteile, wenn Sie Pflegeimmobilien als Anlage nutzen:
Das Betreiberkonzept reduziert Ihren Aufwand.
Wählen Sie als Geldanlage Pflegeimmobilien, geben Sie einen großen Teil der üblichen Verwaltungsaufgaben für Immobilien in die Hände eines Betreibers. Mieterwechsel sind selten und Mietpreisanpassungen fast schon die Regel in Pachtverträgen. Diese werden häufig für mindestens 20 Jahre geschlossen und bieten dadurch eine hohe Planungssicherheit.
Die Pflegeimmobilien-Rendite schmeichelt Ihrem Cashflow.
Pflegeplätze werden immer benötigt – deshalb können Inflation und konjunkturelle Schwankungen ihrem Investment kaum etwas anhaben. Regelmäßige Mieteinnahmen und ein steigender Wert sorgen dafür, dass die Rendite für Pflegeimmobilien im Schnitt zwischen 3 und 5% liegt. Je nach Finanzierung müssen Sie zu Ihrem Investment dadurch oftmals monatlich nichts mehr zuzahlen.
Im Pflegefall genießen Sie eine bevorzugte Behandlung.
Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage bietet Ihnen doppelte Sicherheit für die Zukunft. Sie sorgen damit finanziell fürs Alter vor, und erhöhen Ihre Chancen auf einen Pflegeplatz. Werden Sie oder ein naher Angehöriger pflegebedürftig, profitieren Sie vom Vorbelegungsrecht – sofern dies vertraglich vereinbart ist. Wird in der Einrichtung, in die Sie investiert haben, ein Pflegeappartement frei, können Sie dort bevorzugt einziehen. Ihr Vorteil: Das Vorbelegungsrecht erstreckt sich oft sogar auch auf andere Einrichtungen des Betreibers.
Fazit: Pflegeimmobilie kaufen, ja oder nein?
Wer als Geldanlage Pflegeimmobilien wählt, kann viel Zeit und Nerven sparen. Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage bietet Investoren viele Vorteile:
- Ihr Aufwand reduziert sich auf ein Minimum.
- Sie sind bei Leerstand vor finanziellen Schäden geschützt.
- Sie können über viele Jahre mit steigenden Mieteinnahmen rechnen.
Um sich vor Risiken zu schützen, sollten Sie den Betreiber Ihrer Pflegeimmobilie sorgfältig auswählen. Die Experten von Immoheld unterstützen Sie dabei und haben die passenden Objekte für Ihre Pläne. Das Analysetool von Immoheld visualisiert Ihre Potenziale – für eine Investition, die sich wirklich für Sie lohnt. Definieren Sie jetzt Ihre persönliche Zielsetzung.
