Immobilien sind eine attraktive Möglichkeit, fürs Alter vorzusorgen. Erfahren Sie, welchen Unterschied es macht, ob Sie ein Eigenheim als Altersvorsorge nutzen, oder in eine Wohnung als Kapitalanlage investieren – und warum sich beides nicht ausschließen muss.
Selbst einziehen oder investieren – was ist der Unterschied?
Immobilien als Altersvorsorge sind beliebt. Grundsätzlich lässt sich zwischen der Immobilie als Eigenheim und der Immobilie als reines Investment unterscheiden. Im Folgenden zeigen wir Ihnen jeweils die Vor- und Nachteile, und wie die Zielsetzung den Entscheidungsprozess beim Kauf beeinflusst.
Eigenheim – Definition, Vor- und Nachteile:
Nutzen Sie Ihre gekaufte Immobilie selbst zum Wohnen, spricht man von einem Eigenheim. Für viele Privatinvestoren ist der Gedanke verlockend: kein Ärger mit schwierigen Vermietern, keine monatlichen Mietzahlungen mehr und absolute Freiheit bei der Ausstattung der Immobilie.
Immobilienbesitz bedeutet natürlich auch Verantwortung: Als Eigentümer müssen Sie sich um die Instandhaltung und Modernisierung selbst kümmern. Das gilt auch im Ruhestand. Sie sparen dann zwar die Miete, müssen jedoch weiterhin laufende Kosten für Ihre Immobilie einkalkulieren, die zumeist unterschätzt werden: Dazu gehören laufende Nebenkosten, Kosten für verschiedene Haftungsthemen oder Instandhaltungskosten, bei denen oft keine Skaleneffekte zum Tragen kommen, da beispielsweise das Dach oder die Heizung nur Sie selbst und keine anderen Mieter betreffen.
Im Vergleich zur Kapitalanlage haben selbstgenutzte Immobilien zudem noch einen Wermutstropfen: Da Sie damit keine Einnahmen erzielen, entgehen Ihnen viele steuerliche Vorteile. Wenn Sie die Immobilie später verkaufen möchten, könnten Ihnen zudem persönliche Vorlieben in die Quere kommen: Vielleicht haben Sie einen persönlichen Bezug zum Immobilienstandort und schätzen die Umgebung sehr – in den Augen potenzieller Käufer kann der Standort allerdings viel weniger Wert sein.
Ein Eigenheim sollte damit nur begrenzt als Investment gesehen werden – denn emotionale Faktoren, welche beim Eigenheim eine große Rolle spielen, wirken sich oftmals nicht positiv auf die Rendite oder Wertsteigerung der Immobilie aus.
Investment – Definition, Vor- und Nachteile:
Wenn Sie hingegen in eine Immobilie investieren, können Sie diese vermieten und sie beispielsweise nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen. Ein Verkauf ist sogar vor der vollständigen Tilgung Ihres Kredits möglich, in diesem Fall wird die Restschuld mit einem Teil des Verkaufspreises beglichen. Wenn Sie die Wohnung nicht selbst nutzen, stellt sie ein reines Investment dar.
Wer seine Immobilie vermietet, muss sich natürlich darum kümmern, Mieter zu finden und die Immobilie in Schuss zu halten. Das mag zwar ein wenig Aufwand bedeuten. Dafür fließen bereits direkt nach dem Kauf die ersten Mietzahlungen auf das Konto des Eigentümers und helfen ihm, seinen Immobilienkredit zu tilgen. Zudem kann zeitlicher Aufwand durch verschiedene Verwaltungslösungen reduziert werden.
Bei einer vermieteten Kapitalanlage-Immobilie bestehen zudem verschiedene Risiken, die sich mit guter Vorbereitung im Vorfeld des Kaufs jedoch weitgehend reduzieren lassen. Dann winken im besten Fall hohe Renditen und Steuervorteile.
Ein großer Vorteil gegenüber dem Eigenheim: Bei einer Kapitalanlage-Immobilie können Sie den Standort frei wählen, da sie sich nicht von eigenen Vorlieben beeinflussen lassen müssen. Es lohnt sich, den Standort so zu wählen, dass er den Immobilienwert und die späteren Verkaufschancen möglichst positiv beeinflusst.
Erst investieren, dann mietfrei wohnen? So wirkt sich Ihr Investment auf ein späteres Eigenheim aus:
Wenn Ihnen die Entscheidung zwischen beiden Vorsorgemöglichkeiten schwerfällt, gibt es noch eine dritte Option: Wie wäre es, wenn Sie heute die Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie genießen und später trotzdem in den eigenen vier Wänden wohnen könnten?
Mit guter Vorbereitung und Experten-Know-how können Sie zunächst in eine Immobilie investieren und später ein Eigenheim als Altersvorsorge kaufen. Denn wenn Sie bereits erfolgreich in eine vermietete Immobilie investiert haben, signalisieren Sie der Bank zum einen Bonität und Kreditwürdigkeit. Zum anderen beweisen Sie, dass Sie ein zuverlässiger Darlehensnehmer sind.
Erst Investment, dann Eigenheim als Altersvorsorge: Das müssen Sie beachten
Sie können eine abbezahlte Immobilie als Eigenkapital für eine weitere Finanzierung einsetzen. Ist die erste Immobilie noch nicht abbezahlt, können Sie trotzdem eine zweite Immobilie finanzieren.
Voraussetzung ist neben einem sicheren Einkommen auch der richtige Cashflow Ihres Erstinvestments. Dieser sollte neutral oder im besten Fall positiv sein. Das bedeutet: Ihre Ausgaben sollten die Einnahmen, die Sie mit Ihrer Immobilie erzielen, nicht übersteigen. Ein positiver Cashflow vereinfacht eine zweite Finanzierung.
Sie möchten mehr über den Cashflow und andere wichtige Kennzahlen für Ihr Investment erfahren?
Viele Investoren fürchten, dass ein laufendes Immobilien-Investment eine zweite Finanzierung für ein Eigenheim negativ beeinflussen könnte. Richtig ist, dass eine noch nicht abbezahlte Wohnung einen gewissen Teil des Eigenkapitals bindet. Diese Tatsache muss bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Richtig ist auch, dass Sie beim Kauf einer Immobilie mit einem Experten an Ihrer Seite immer gut beraten sind. Er kann Sie dabei unterstützen, die Vor- und Nachteile aller Optionen sorgsam abzuwägen und die richtige Entscheidung zu Ihrer Altersvorsorge zu treffen.
Sie haben ein Ziel? Wir haben das Know-how:
