Erfahrungen mit Finanzierungsmaklern für Immobilien

Bevor Ulrich Christen zusammen mit Dominik Konrad Immoheld gegründet hat, stand er vor den gleichen Herausforderungen und Fragen wie Sie heute. Viele Services, die er sich damals gewünscht hat, können Kunden von Immoheld heute nutzen. Damit Sie auch bei Ihrer Finanzierung von seinen Insights profitieren, teilt er mit Ihnen im folgenden Bericht seine Erfahrungen mit Finanzmaklern bei seinem ersten Immobilienkauf in Deutschland und gibt Tipps, damit Sie typische Fehler  vermeiden. 

3 Erkenntnisse zur Immobilienfinanzierung in Deutschland

Bei meinem ersten Ankauf einer Kapitalanlage-Immobilie habe ich unter anderem einige Erfahrungen mit der Finanzierung von Immobilien in Deutschland gesammelt. Drei Punkte sind mir dabei speziell aufgefallen:

1. Finanzierungsmakler, die sich mit dem Prinzip Kapitalanlage auskennen und auf die Wünsche von Kapitalanlegern eingehen können, sind leider rar. Bei meinem letzten Ankauf hat mir ein Finanzierungsmakler für Immobilien das Darlehen vermittelt (offiziell heißen sie „Immobiliendarlehensvermittler“). Viele von ihnen legen ihren Fokus auf die Eigenheimfinanzierung. Daher sollten Sie sich bestenfalls selbst in das Thema Kapitalanlage-Immobilien einlesen. Inzwischen haben wir mit Immoheld ein Netzwerk an Finanzierungsspezialisten mit Fokus auf Kapitalanlagen aufgebaut und können Sie bei der Suche nach Ihrem Finanzierungsvermittler unterstützten.
2. Kreditanträge bei Banken erfolgen oft noch immer manuell und sind sehr zeitintensiv – vor allem beim ersten Mal. Planen Sie Ihre Finanzierung daher rechtzeitig, denn die Unterlagenanforderungen und Möglichkeiten sind enorm. Außerdem gibt es zahlreiche Fallstricke, die erst im Prozess deutlich werden. Mit Immoheld haben Sie heute für alle Fragen zur Finanzierung, für die Zusammenstellung der Unterlagen und den Abschluss der Finanzierung einen Ansprechpartner. Ein solches Full-Service-Paket hätte mir damals viel Zeit gespart und die Finanzierungsstruktur wäre sicherlich noch durchdachter.
3. 100%-Finanzierungen für Immobilien (oder sogar 110%-Finanzierungen für Immobilien) ergeben für mich volkswirtschaftlich und aus Sicht der Bank zwar keinen Sinn und sind auch nicht für jeden Anleger geeignet. Sie kommen  häufig vor und die Konditionen sind für Darlehensnehmer derzeit absurd gut (sprich, wenig Zinserhöhung im Gegensatz zu 80%-Finanzierung)! Sie sollten sich natürlich langfristiger Szenarien bewusst sein und unter anderem folgende Fragen für sich klären: Kann ich die Kosten tragen, wenn nach Ablauf der Zinsbindung die Zinsen am Markt gestiegen sind? Bin ich darauf vorbereitet, wenn die Bank aufgrund sinkender Immobilienpreise eine Nachbeleihung fordert? Die Eigenkapitalrendite kann dadurch aber stark erhöht werden.

In meinem Bericht zu Erfahrungen mit Finanzierungsmaklern möchte ich speziell auf die ersten beiden Punkte eingehen.

Immobilienkredit: Vermittler beauftragen oder doch direkt zur Bank?

Für meine Finanzierung hab ich mich an einen Finanzierungsmakler gewendet, den ich über Umwege kennengelernt habe. Der Vorteil unabhängiger Finanzmakler gegenüber dem direkten Kontakt mit der Bank ist, dass sie die Produkte von mehreren Banken vergleichen können. Ihr Vorteil dabei ist, dass Sie das beste Angebot am Markt bekommen können. 

Bis auf wenige Ausnahmen bekommen die Immobilienkredit-Makler ihre rund 1 % Provision (ausgehend von der Finanzierungssumme) direkt von der Bank bezahlt – dadurch entfallen für Sie die Finanzierungsmakler-Kosten bzw. sind die Kosten bereits im Angebot über den Kreditzins enthalten. 

Was macht der Finanzierungsmakler?

Soweit die Theorie. Wie läuft nun die Finanzierung mit Makler im Detail ab? Nach meinen Erfahrungen mit Finanzierungsmaklern übernehmen die meisten von ihnen drei Elemente Ihrer Finanzierung:

1. Sie greifen auf eine Datenbank zu und suchen die „günstigste“ Standardfinanzierung – also geringster Zins nach Eingabe Ihrer Daten – von rund 350 bis 400 Banken. Für Sie ist das ein großer Vorteil, denn ohne Unterstützung ist es unmöglich, so viele Angebote zu vergleichen.
2. Sie beantworten Ihnen Standardfragen bezüglich Immobilienkrediten und nehmen der Bank damit einen gewissen Teil der Arbeit ab. Die Kommunikation läuft bis zum Kreditabschluss über den Finanzierungsmakler, was wiederum ein Vorteil für die Bank ist.
3. Sie helfen Ihnen, den Kreditantrag so zu gestalten, dass die Bank ihn schnell prüfen und ein Angebot machen kann. Damit ist für Sie sichergestellt, dass alle notwendigen Unterlagen für den Kreditantrag verschickt werden.

Bei Komplexität steigen viele Makler aus

Sobald Sie kein „Standardfall“ sind, wird es den meisten Finanzierungsmaklern zu kompliziert. Das ist beispielsweise der Fall bei Selbstständigen oder Menschen, die in Deutschland wohnen, aber ihr Einkommen aus einem anderen Land beziehen. Wenn Sie außerdem planen, eine Kapitalanlage-Immobilie anstelle eines Eigenheims zu kaufen, raucht den Maklern schnell der Kopf.

Da insbesondere bei hohen Darlehenssummen bereits kleine Zinsunterschiede großen Einfluss auf die Finanzierungskosten haben, sollten Sie hier Zeit investieren, um trotz der Komplexität eine möglichst passende Finanzierung zu finden. In meinem Fall musste ich mich selbst einlesen und sehr konkrete Nachfragen stellen. Der Finanzierungsmakler hielt dann Rücksprache mit einer Spezialabteilung der Plattform, über die er verschiedene Angebote einsehen konnte, und klärte, ob meine Idee so funktioniert. Eine vollumfängliche Beratung war auf diesem Weg jedoch leider nicht möglich.