Private Investoren, die über den Kauf von Immobilien nachdenken, sollten 2024 nicht nur die (Bau-)Zinsen im Blick behalten. Informieren Sie sich in dieser Übersicht, welche gesetzlichen Änderungen und Trends in den nächsten Monaten wichtig für Ihre Investmentpläne sind.
Steuerliche Änderungen
Steuern spielen beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Denn je nach Objektart und mit guter Planung können Investoren damit Jahr für Jahr Geld sparen. 2024 gibt es für potenzielle Käufer von Immobilien einige wichtige Änderungen.
Degressive Abschreibung
Zu Beginn erfreuliche Nachrichten für Immobilienkäufer: Die degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) könnte 2024 wiederkommen. Sie bietet die Möglichkeit, Investitionskosten für Bauprojekte steuerlich geltend zu machen.
Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes ist eine befristete Wiedereinführung der AfA geplant. Nachdem zunächst eine Abschreibungshöhe von 6 % im Gespräch war, einigte sich der Vermittlungsausschuss am 21. Februar 2024 auf 5 %.
Die AfA soll rückwirkend für Bauprojekte mit Bauginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gelten. Abschreibungen sollen für neu gebaute oder neu gekaufte Wohnungen und Wohngebäude ab Effizienzstandard 55 möglich sein. Die Zustimmung des Bundesrats ist noch offen.
Unterstützung für Sparer
Seit diesem Jahr profitieren mehr Menschen von staatlichen Förderungen, zum Beispiel bei Bausparverträgen oder der Tilgung von Baukrediten. Denn 2024 wurden unter anderem die Einkommensgrenzen für vermögenswirksame Leistungen (VL) angehoben.
Das bedeutet: Mehr Arbeitnehmer haben jetzt Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage. Diesen Zuschuss gewährt der Staat zu den VL, mit denen Unternehmen ihre Angestellten beim Vermögensaufbau unterstützen können. In der Regel zahlen Unternehmen dabei bis zu 40 € pro Monat in einen Sparvertrag ein. Zusätzlich dazu gibt es 43 bis 80 € pro Jahr vom Staat, wenn das zu versteuernde Jahreseinkommen folgende Grenzen nicht übersteigt:
- 40.000 € für Alleinstehende
- 80.000 € für Verheiratete
Der Staat gewährt eine Sparzulage in Höhe von 9 % der vom Arbeitgeber in einen Sparvertrag eingezahlten VL. Förderfähig sind unter anderem die Tilgung eines Baukredits oder das Ansparen für eine Immobilie mit einem Bausparvertrag. Gefördert wird eine jährliche Sparsumme von maximal 470 € für Singles und 940 € für Paare.
Außerdem ist der Grundfreibetrag für die Einkommensteuer – die auch für Mieteinnahmen fällig wird – von 10.908 auf 11.604 € gestiegen. Für Verheiratete gilt ein Freibetrag von 23.408 €.
Kein Lastenausgleich geplant
Vergangenes Jahr kursierten Gerüchte darüber, dass 2024 ein Lastenausgleich auf Immobilienbesitzer zukommt. Das Gesetz über den Lastenausgleich wurde 1952 eingeführt, um deutsche Bürger finanziell zu entschädigen, die durch den Zweiten Weltkrieg besonders benachteiligt waren. Dafür mussten unter anderem Immobilienbesitzer einen Teil ihres Vermögens abgeben.
Infolge der Corona-Pandemie war von einer Neuauflage des Gesetzes die Rede, von der Experten jedoch klar abrieten, um das Vertrauen von Sparern und Investoren nicht zu erschüttern. Immobilienkäufer müssen 2024 deshalb nicht mit einer Vermögensabgabe rechnen.
Besteuerung von Immobilientransaktionen
Wer eine Immobilie kauft oder besitzt und sie auf eine Personengesellschaft übertragen will oder umgekehrt, muss dafür seit dem 01.01.2024 Grunderwerbsteuer zahlen.
Grund dafür ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG). Investoren, für die das relevant sein könnte und Eigentümer, die Umstrukturierungen planen, sollten sich steuerlich beraten lassen.
Änderungen durch das Gebäudeenergiegesetz
Das Thema Nachhaltigkeit beschäftigt Käufer und Besitzer von Immobilien schon lange. Daran wird sich auch 2024 nichts ändern, insbesondere aufgrund des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG).
Heizungsanlagen bei Neubauprojekten
Das GEG verlangt unter anderem, dass bei Neubauprojekten in Neubaugebieten Heizungen geplant werden müssen, die zu mindestens 65 % auf erneuerbaren Energien (EE) basieren. Für Immobilien außerhalb von Neubaugebieten sind solche Regelungen ab 2026 vorgesehen. Bei bestehenden Heizungsanlagen ist kein Austausch notwendig. Geht eine Bestandsheizung kaputt, reicht eine Reparatur.
Förderung von Heizungstausch
Ein Heizungstausch für mehr Nachhaltigkeit kann sich dennoch lohnen. Immobilienbesitzer, die jetzt auf Heizungen mit 65 % EE umsteigen, profitieren von verschiedenen Förderungen, die bei maximal 70 % der Kosten liegen:
- 30 % Grundförderung
- 5 % Effizienzbonus für bestimmte Wärmepumpen
- 2.500 € Zuschlag für Biomasseheizungen mit bestimmten Staub-Emissionsgrenzwerten
- 20 % Geschwindigkeitsbonus – wird ab 2029 und bis 2037 abgebaut
- 30 % Einkommensbonus bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 40.000 €
Gestiegene CO2- und Energiepreise
Wer eine Immobilie mit Gas- oder Ölheizung kauft, muss seit diesem Jahr 15 € mehr pro Tonne ausgestoßenem CO2 zahlen – insgesamt 45 €.
Die Kosten teilen sich Immobilienbesitzer mit ihren Mietern. Allerdings hängt der Vermieteranteil vom Effizienzgrad des Gebäudes ab und kann bei besonders schlecht gedämmten Wohnungen bis zu 95 % der CO2-Kosten betragen.
Sanierungspflicht
Wichtig für künftige Besitzer: Das GEG schreibt innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf oder dem Erbe einer Immobilie bestimmte Sanierungsmaßnahmen vor. Diese Maßnahmen betreffen die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs und der Rohrleitungen in unbeheizten Räumen.
Bußgelder
Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte sich in Ruhe mit dem GEG auseinandersetzen. Denn wenn Sie trotz Verpflichtung keinen Heizungstausch, keine Heizungsinspektion oder keine Dämmmaßnahmen durchführen, riskieren Sie Bußgelder zwischen 5.000 und 50.000 €.
Verbesserter Zugang zu Vergleichsmieten über Mietspiegel
Seit Anfang 2024 müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen qualifizierten Mietspiegel bereitstellen. Diese Mietspiegel werden für Sie relevant, wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen und die Miethöhe bestimmen oder später eine Mieterhöhung durchsetzen möchten.
Fazit: Up to date bleiben und informiert investieren
2024 könnte wirtschaftlich gesehen ähnlich herausfordernd werden wie das vergangene Jahr. Mit sorgfältiger Planung und einer fundierten Datenbasis kann es sich dennoch lohnen, Investitionschancen zu ergreifen und sich mit einer Immobilie für die Zukunft abzusichern.
Unsere Experten unterstützen Sie dabei, in Ihre Investitionsentscheidung relevante Marktdaten einfließen zu lassen und keine gesetzliche Entscheidung zu verpassen, die Einfluss auf Ihr Investment hat. Sprechen Sie uns mit Ihren Fragen und Gedanken zum Immobilienmarkt und Ihren Investmentplänen an – wir finden eine Lösung, mit der Sie sich wohlfühlen.
