Die Preise für Immobilien steigen und Investoren wollen wissen: Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt 2022? Entwicklungen wie der Krieg in der Ukraine und die explodierenden Energiepreise lassen darauf schließen, dass die Preise tendenziell weiter steigen. Die Deutsche Bank wagt regelmäßig einen Ausblick auf die Entwicklung am Wohnungsmarkt – wir fassen die wichtigsten Fakten aus dieser und weiteren Analysen für Sie zusammen.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise aktuell?
Bei den Immobilienpreisen jagt eine Rekordmeldung die nächste. Zum dritten Mal in Folge sind die Preise im vierten Quartal 2021 so stark gestiegen wie nie zuvor:
- Laut aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes haben sich die Preise für Wohnimmobilien zuletzt um 12,2 % im Vergleich zum Vorjahr erhöht.
- Besonders deutlich sind die Preisanstiege in den Top-7-Städten zu spüren: Eigentumswohnungen sind dort 12,7 % teurer geworden. Zu beobachten ist allerdings auch, dass sich der Preisanstieg damit im Vergleich zum dritten Quartal abgeschwächt hat.
- Die Preisentwicklung macht auch vor dünn besiedelten Regionen nicht Halt. Hier stiegen die Preise um 15,9 %.
Wie sich die Preise in diesem Jahr entwickeln werden, hängt unter anderem davon ab, ob sich die Lage in der Ukraine entspannt. Denn nach der Corona-Pandemie müssen die Menschen weltweit nun gleich die nächste Krise verkraften, die ihre Spuren auch im Immobilienmarkt hinterlässt.
Immobilienpreise 2022: Erste Schätzungen
Auch wenn momentan große Unsicherheit beim Blick auf die Zukunft von Immobilien herrscht, wagen Analysten jetzt erste Schätzungen über Preise und Trends. Der aktuelle Deutschland Monitor, den Researcher der Deutschen Bank zum Wohnungsmarkt in Deutschland erstellt haben, geht bei einer weiterhin hohen Inflation von einem weiteren Anstieg der Preise aus.
Allerdings sei der Inflationsschutzeffekt, den Immobilien als Sachwerte naturgemäß haben, aktuell abgeschwächt. Ein Grund dafür ist, dass Mietpreisregulierungen die Erhöhung von Mieten blockieren. Schutz für das Vermögen bieten allerdings nach wie vor mit Fremdkapital finanzierte Wohnimmobilien – denn aktuell spielt Investoren der historisch niedrige Realzins in die Hände.
Was ist der Realzins?
Der Realzins berechnet sich aus dem Nominalzins abzüglich der Inflationsrate.
Bei Geldanlagen wird üblicherweise der Nominalzins hinzugerechnet. Allerdings muss auch die Veränderung der Kaufkraft berücksichtigt werden, also die Inflationsrate. Momentan zeigt sich folgendes Bild: Im ersten Quartal haben Hypothekenzinsen stark zugelegt und selbst Experten überrascht. Gleichzeitig steigt allerdings auch die Inflationsrate immer weiter und lag im März 2022 bei 7,3 %.
Dennoch liegen aktuell die Zinsen unter der Inflationsrate. Dadurch ergeben sich negative Realzinsen. Bei Fremdkapital bedeutet das: Durch den inflationsbedingten Kaufkraftverlust der Schulden zahlen Kreditnehmer aktuell weniger Geld zurück als sie zur Finanzierung ihrer Immobilie erhalten haben.
Achtung: Immobilieninvestoren, die davon profitieren möchten, sollten unbedingt einen Finanzexperten zu Rate ziehen und Kredite dennoch nur aufnehmen, wenn sie sich die Rückzahlung wirklich leisten können.
Immer wieder ein Thema: Die Immobilienblase
Die wichtigste Frage, die Investoren stellen: Gibt es eine Blase und wann wird sie platzen? Die Bundesbank sieht bereits seit längerem Anzeichen dafür, dass die Gefahr einer Blase besteht. Sie schätzt, dass 2021 die Preise für Immobilien in den Städten etwa 15 bis 40 % über dem lagen, was vor dem Hintergrund soziodemografischer und wirtschaftlicher Faktoren eigentlich angemessen wäre. Zudem steigen die Kaufpreise stärker als die Mieten – damit gebe es Warnsignale für eine Immobilienblase.
Mit der Frage, ob und wann eine Immobilienblase platzen könnte, setzten sich auch die Researcher der Deutschen Bank auseinander. Die Experten sehen aktuell allerdings keine Anzeichen für einen Crash am Immobilienmarkt. Sie nehmen jedoch an, dass der Preisanstieg ein Ende haben wird. Laut ihren Prognosen könnte es 2024 so weit sein.
Was bedeutet ein Ende des Preisanstiegs? Die Researcher gehen davon aus, dass die Preise nicht massiv einbrechen werden, sondern um wenige Prozent fallen könnten.
Auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hat die Gefahr von Immobilienblasen untersucht. Es sieht zwar ebenfalls Anzeichen dafür, dass die Wohnungspreise zum Teil stärker steigen als mit Mietpreisen und niedrigen Zinsen zu erklären wäre. Sie bewerten das Verhältnis von Preisen und Mieten basierend auf ihren Auswertungen jedoch als weitgehend stabil. Das spricht gegen das Bestehen einer flächendeckenden Preisblase. Zudem bleiben die Kreditvergabe und ihre Finanzierungsstrukturen weiterhin solide.
Fazit: Steigende Preise, geringe Blasengefahr
Nach zwei Pandemiejahren hält auch das Jahr 2022 viele Überraschungen bereit, auf die Immobilienkäufer lieber verzichten würden. Denn in der Planung ihrer Investitionen ist die aktuell unsichere und angespannt politische und wirtschaftliche Lage auf dem Weltmarkt eine große Unbekannte und erschwert Entscheidungen.
Deshalb ist es jetzt umso wichtiger, geplante Investitionen zusammen mit Experten anzugehen. Bei Immoheld sind wir gerne für Sie da und beraten Sie auch in schwierigen Zeiten – auf Augenhöhe und immer mit Ihrem persönlichen Ziel vor Augen.
