Der Immobilien-Markt boomt, immer mehr Investoren setzen beim Vermögensaufbau auf die Vermietung von Wohnungen. Doch lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage und sind Immobilien sicher? Warum sie sinnvoll für Ihr Portfolio sind und wie sie im Vergleich mit anderen Investitionsarten abschneiden.

Geld zu investieren war noch nie so einfach wie heute und gleichzeitig noch nie so kompliziert: Informationen über Anlageformen und mögliche Renditen lassen sich bequem online recherchieren. Investoren können außerdem Aktiendepots, ETF-Portfolios und sogar die Entwicklung ihrer privaten Altersvorsorge per App im Blick behalten. Wer sein Geld vermehren will, kann sich aus klassischen und neuen, digitalen Anlageformen ein maßgeschneidertes Portfolio zusammenstellen. Die vielfältigen Möglichkeiten in den Anlageklassen  machen die Entscheidung für die relevanten Optionen aber auch gefühlt kompliziert.  Da in einem gesunden Portfolio mit Aktien, ETFs, Gold und Rohstoffen auch Immobilien nicht fehlen sollten, fragen sich viele Investoren: Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage? Und wenn ja, wie?

Übrigens: Die Immobilienbranche steckt mitten in der digitalen Transformation. Deshalb gibt es auch hier bereits Lösungen, die Transparenz für Investoren schaffen – dazu gehört das Analysetool von Immoheld, das Ihre Entscheidung für den Kauf einer Immobilie datenbasiert unterstützt und völlige Transparenz schafft.

Immobilien oder Aktien – was lohnt sich für mich?

Niedrige Zinsen haben klassische Bankeinlagen wie Sparbuch oder Tagesgeld unattraktiv gemacht. Stattdessen bevorzugen Anleger heute andere Sparformen.

Das sind die gefragtesten Investitionsarten: 

  • Wertpapiere: Aktien, Anleihen, Fonds oder ETFs
  • Sachwerte: Anlagen mit materiellem Wert wie Immobilien, Gold, andere Rohstoffe oder auch Kunstwerke
  • Digitale/alternative Geldanlagen: Crowdinvestments, Social Trading, Bitcoins und andere Kryptowährungen

Für Investoren gibt es heute eine große Auswahl an Anlageformen. Ziel dabei ist nicht, sich auf eine der vielen Investitionsarten festzulegen. Vielmehr sollten Investoren die besten Investments bzw. eine Kombination daraus entsprechend ihrer persönlichen Zielsetzung identifizieren. Die Frage lautet also nicht „Immobilie oder ETF?“, sondern wie sich verschiedene Investments intelligent kombinieren lassen. 

Die drei wichtigsten Ziele beim Vermögensaufbau sind

  • hohe Renditen,
  • viel Sicherheit und
  • eine gute Liquidität.

Diese Ziele können allerdings nicht alle gleichzeitig gleichermaßen erfüllt werden. Dies wird im sogenannten magischen Dreieck der Vermögensanlage veranschaulicht. Denn Sicherheit, Liquidität und Rendite hängen zwar zusammen, stellen jedoch jeweils einen Trade-Off dar.

Magisches Dreieck

Jede Geldanlage lässt sich zwischen den Eckpunkten des Dreiecks einordnen. Investoren können jedoch niemals das Maximum aller Eckpunkte gleichermaßen ausreizen.

Das Dreieck soll zeigen, dass immer nur bis zu zwei Ziele gleichzeitig fokussiert werden können. Als Beispiele lassen sich klassische Finanzprodukte — oder auch Immobilien — wie folgt einordnen:

Zielsetzung und ausgewählte Beispiele der Anlageformen im Vergleich

Fokus der Zielsetzung Beispiel Finanzprodukte Beispiel Immobilien
Rendite & Liquidität Aktien, Optionen Kl. Wohnungen in aufstrebenden Städten
Liquidität & Sicherheit Sparbuch, Tagesgeldkonto Kl. Wohnungen in etablierten Städten
Sicherheit & Rendite Langfristige Anleihen, Sparpläne Mehrfamilienhäuser im Zentrum von aufstrebenden Städten

Da es auch all diesen Anlageformen jeweils verschiedene Auswahlmöglichkeiten bzw. Gestaltungskriterien und Unterklassen gibt, ist diese Tabelle nur eine grobe Einordnung der genannten Beispiele im direkten Vergleich zueinander.

Nur mit verschiedenen Investitionsarten haben Sie die Chance, alle drei Investitionsziele zu erreichen. Das A und O beim Investieren ist deshalb Diversifikation: Wenn Sie Ihr Vermögen auf verschiedene Investmentklassen verteilen, minimieren Sie das Gesamtrisiko Ihres Portfolios und erhöhen somit auch das Ziel der Sicherheit. Durch Diversifizierung können Sie Ihr Risiko streuen – je breiter, desto besser – und somit in Summe gute Renditen erzielen, ohne „alles auf einmal“ zu riskieren. Die folgenden Kriterien helfen, verschiedene Anlageformen einzuschätzen.

Fazit: Immobilien zur Kapitalanlage lassen sich bei verschiedenen Zielsetzungen gut im Gesamtportfolio ergänzen. Als Sachwert und durch die Eintragung im Grundbuch gilt eine Wohnung als eine sehr sichere Anlagen, bei der man am richtig gewählten Standort Wertstabilität erwarten kann und mit der man durchaus solide Renditen durch Mieteinnahmen erzielen kann. 

Auf diese Kriterien sollten Investoren bei ihrer Anlage achten:

Sicherheit

Bei Investments steht die Sicherheit der Rendite gegenüber. Beides gleichzeitig lässt sich nicht maximieren – dennoch lassen sich klare Trade-Offs beschreiben und bei vielen Anlageklassen eine gute Mitte finden. Einige Anlagen wie Einzel-Aktien unterliegen immer einem gewissen Ausfallrisiko – im schlimmsten Fall verlieren Sie Ihr angelegtes Geld, wie beispielsweise der Wirecard-Skandal gezeigt hat. Tagesgeldkonten bieten dagegen viel Sicherheit – Einlagen bis 100.000€ sind staatlich geschützt. Jedoch bringen Tagesgeldkonten kaum Rendite, derzeit droht nahezu sogar Wertverlust durch Inflation. Immobilien oder Gold gelten wegen ihres beständigen Werts als sichere Anlageformen – die in letzten Jahren hohen Renditen bei Gold gehen aber ausschließlich auf Wertsteigerung zurück (es gibt keine Zinsen auf Gold). Das Thema Sicherheit sollten Sie bei Ihrer Gesamtportfolio-Planung berücksichtigen.

Rendite

Die Rendite ist der Ertrag, den das angelegte Geld erwirtschaftet. Sie korreliert aber oft sehr stark mit dem Risiko: Je höher die Rendite, desto höher das Risiko, dass erwartete Wertsteigerungen oder Dividenden ausbleiben. Risikofreudige Anleger können beispielsweise mit Aktien hohe Gewinne erzielen. Allerdings ist dafür umfangreiches Vorwissen empfohlen – sonst können Investments in Einzelaktien zum „Glücksspiel“ werden. Gerade als Einsteiger am Aktienmarkt kann man auch mit ETFs solide Renditen bei moderatem Risiko erzielen. Das gilt auch für den Immobilienmarkt. Mit professioneller Beratung können selbst Erstinvestoren mit soliden Investments einsteigen, die die eigene Zielsetzung abbilden.

Liquidität

Wie schnell Sie auf Ihr Vermögen zugreifen können, hängt stark von der Anlageform ab. Tagesgeld bietet beispielsweise eine sehr hohe Liquidität. Auch Aktien oder ETFs lassen sich theoretisch schnell verkaufen – allerdings ist man hier sehr stark von der Volatilität des Marktes abhängig, weshalb ein Verkauf nicht jederzeit sinnvoll ist.
Bei Immobilien sollte die Liquiditätsplanung bereits im Vorhinein kalkuliert werden. Sie können zwar auch jederzeit verkauft werden, doch dauert ein Verkaufsprozess im Vergleich länger, da in jedem Fall ein Notartermin notwendig ist. Außerdem lassen sich kleine Wohnungen deutlich schneller verkaufen als große Einheiten. Zudem ist es insbesondere aufgrund der Kaufnebenkosten nicht empfehlenswert, kurzfristige Immobilienan- und verkäufe zu tätigen. Eine Ausnahme sind sogenannte Fix- und-Flip-Strategien, bei denen eine Immobilie unsaniert gekauft, selbst saniert und dann weiterverkauft wird. Dadurch lässt sich trotz Kaufnebenkosten und Immobilienertragsteuer durch Wertsteigerung ein Gewinn erzielen. 

Anlagehorizont

Möchten Sie Ihr Geld kurzfristig oder länger als fünf Jahre lang anlegen? Die Frage ist sowohl für die Auswahl der Anlageform als auch hinsichtlich der Liquidität relevant. Mit einem langfristigen Anlagehorizont machen Sie sich unabhängiger von Marktschwankungen, sind dafür aber auch weniger liquide, wenn Sie Markttiefpunkte „aussitzen“. Viele Investoren nutzen ETF-Sparpläne, mit denen sie Schwankungen am Aktienmarkt über den Zeithorizont ausgleichen können, oder investieren in eine Immobilie als Altersvorsorge, die über einen langfristigen Horizont gehalten wird. Kurzfristig eignen sich hingegen eher Tages- oder Festgeldkonten. Sie erhalten dann geringe Zinsen, können dafür aber schnell auf Ihr Geld zugreifen und sind unabhängig von Marktschwankungen.

Marktschwankungen

Sich ändernde Marktbedingungen gehören zum Alltag jedes Investors. Gerade Aktienmärkte sind volatil. Wer die Nerven bewahrt, langfristig orientiert anlegt und das Risiko über verschiedene Branchen streut, dem können auch starke Schwankungen kaum etwas anhaben. Zur krisensicheren Portfolioergänzung zählen Sachwerte wie Edelmetalle oder Immobilien.

Aufwand

Jede Investition muss gut geplant sein. Am Anfang jedes Investments steht ein gewisser Such- und Informationsaufwand sowie laufende Kosten der Verwaltung. Stehen Anlageziele, -formen und -horizont fest und ist Ihr Portfolio breit aufgestellt, können Sie Ihr Geld für sich arbeiten lassen. Etwas aufwendiger als beispielsweise ein ETF / Indexfonds sind klassische Aktienfonds, da diese aktiv gemanaged werden müssen. Bei Immobilien kann der Aufwand je nach Anlageklasse stark variieren, er lässt sich bei Bedarf aber problemlos reduzieren – etwa durch kompetente Berater beim Kauf sowie Hausverwaltungen oder Betreiberkonzepte wie bei Pflegeimmobilien beim Halten.

Transaktionskosten

Geld am Markt zu bewegen, ist mit Transaktionskosten verbunden. Ein breites Portfolio senkt diese Kosten: Denn wenn Marktschwankungen eine Anlageform schwächen, gleichen andere diese Schwankung bestenfalls aus, ohne dass Sie sofort gegensteuern und Aktien oder Sachwerte verkaufen müssen. Für Immobilieninvestments fallen aufgrund der Kaufnebenkosten zwar vergleichsweise hohe Transaktionskosten an. Diese lassen sich jedoch beim Investieren in die Rendite-Kalkulation bereits mit einberechnen und auch steuerlich ansetzen, was einen transparenter Vergleich zu anderen Anlageformen ermöglicht.

Kriterien und ausgewählte Beispiele der Anlageformen im Vergleich

Aktien
ETFs
Immobilie
Tagesgeld

Beispiel

Beispiel innerhalb der Anlageform. Da es auch all diesen Anlageformen jeweils verschiedene Auswahlmöglichkeiten bzw. Gestaltungskriterien und Unterklassen gibt, ist diese Tabelle nur eine grobe Einordnung der genannten Beispiele im direkten Vergleich zueinander.
Aktie mit hoher Dividende ETF mit Abbildung des DAX 2Zi-Wohnung München Sparkonto bei dt. Bank

Sicherheit

Bei Investments steht die Sicherheit der Rendite gegenüber. Beides gleichzeitig lässt sich nicht maximieren – dennoch lassen sich klare Trade-Offs beschreiben und bei vielen Anlageklassen eine gute Mitte finden.

Rendite

Die Rendite ist der Ertrag, den das angelegte Geld erwirtschaftet. Sie korreliert aber oft sehr stark mit dem Risiko: Je höher die Rendite, desto höher das Risiko, dass erwartete Wertsteigerungen oder Dividenden ausbleiben.

Liquidität / Schnelle Transaktion

Wie schnell Sie auf Ihr Vermögen zugreifen können, hängt stark von der Anlageform ab.

Langfristiger Anlagehorizont

Möchten Sie Ihr Geld kurzfristig oder länger als fünf Jahre lang anlegen? Die Frage ist sowohl für die Auswahl der Anlageform als auch hinsichtlich der Liquidität relevant.

Unabhängig von Marktschwankungen

Sich ändernde Marktbedingungen gehören zum Alltag jedes Investors. Wer die Nerven bewahrt, langfristig orientiert anlegt und das Risiko über verschiedene Branchen streut, dem können auch starke Schwankungen kaum etwas anhaben.

Wenig Aufwand

Jede Investition muss gut geplant sein. Am Anfang jedes Investments steht ein gewisser Such- und Informationsaufwand sowie laufende Kosten der Verwaltung. Stehen Anlageziele, -formen und -horizont fest und ist Ihr Portfolio breit aufgestellt, können Sie Ihr Geld für sich arbeiten lassen.

stark ausgeprägt

gering ausgeprägt

mittel / neutral

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Vermögensaufbau durch Immobilien

Welche Investitionsarten Sie für Ihr Portfolio bevorzugen und ob Sie als Sachwert eine Immobilie oder Gold oder beides wählen, hängt von Ihren persönlichen Anlagezielen ab. Wie Sie passives Einkommen mit Immobilien erzielen und welche Besonderheiten eine Wohnung als Renditeobjekt ausmacht, zeigen wir Ihnen im Folgenden. 

Passives Einkommen mit Immobilien aufbauen

Wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten, bilden Sie durch regelmäßige Mieteinnahmen passives Einkommen. Sie bauen automatisch Vermögen auf, weil die Mieteinnahmen oftmals den Großteil der Kreditkosten deckt und Sie durch die Tilgung jedes Jahr mehr von Ihrem Kapital in der Immobilie steckt. Die Preisentwicklung der letzten Jahre am Immobilienmarkt zeigt, dass zusätzlich eine deutliche Rendite durch Wertsteigerung möglich ist. Aufgrund der niedrigen Zinsen und hohen Staatsverschuldung in Europa ist von einer weiteren Wertsteigerung der Sachanlageklasse Immobilien in gewissen Regionen und Anlageklassen auszugehen. Mit einer klugen Auswahl und den richtigen Experten an Ihrer Seite können Sie Ihre Immobilie später lukrativ wiederverkaufen. 

3 Gründe, weshalb Immobilien zu den besten Investments zählen:

  • Hohe Sicherheit: Wie eingangs erwähnt ist für viele Investoren Sicherheit ein wichtiger Faktor. Aufgrund eines stabilen Markts und politischer Sicherheit in Deutschland sind Immobilien sehr sicher. Weiterer Vorteil für Investoren: Durch das Grundbuch sind hierzulande alle Eigentumsverhältnisse eindeutig regelt. Dies macht den deutschen Immobilienmarkt auch für Ausländer sehr attraktiv und zum größten Markt in der EU.
  • Großer Gestaltungsfreiraum: Betrachten Sie Ihre Immobilie als Ihr eigenes Unternehmen – denn als Eigentümer haben Sie es in der Hand, wie sich Ihre Kapitalanlage entwickelt. Sein eigener Chef zu sein ist zwar mit Verantwortung verbunden, lässt Ihnen jedoch auch viele Freiheiten das Investment an Ihre Bedürfnisse und Ziele anzupassen.
  • Mehrfacher Nutzen: Auch wenn der Immobilienmarkt einbrechen sollte (was sich übrigens nicht auf die Mieteinnahmen auswirken muss), haben Investoren je nach Anlageklasse immer noch die Möglichkeit, ihre Immobilie selbst zu nutzen. Denn im Gegensatz zu Fonds oder Bitcoins sind Immobilien „greifbar“ und als Investor wissen Sie, was Sie für Ihr Kapital bekommen.

Risiken Immobilien-Investment

Immobilien bieten in vielen Punkten Sicherheit für Investoren. Dennoch gibt es – wie bei jeder Anlageform – auch Risiken. Diese Punkte sollten Investoren im Hinterkopf behalten:

  • Zinsen: Die aktuelle Niedrigzinsphase kann jederzeit enden. Planen Sie daher auch ein Szenario steigender Zinsen ein, und berechnen Sie, wie sich dies auf Ihre monatliche Liquidität auswirkt. Ganz einfach berechnen: mit dem Immoheld Analysetool.
  • Liquidität: Bei Neubau oder Sanierung können Termine überschritten werden und Vertragspartner in Insolvenz gehen. Auch hier ist ein Liquiditätspuffer sinnvoll. Zudem soll die gesetzlich geregelte MaBV Investoren vor diesem Ausfall schützen. 
  • Wertentwicklung / Standort: Ändert sich das Umfeld einer Immobilie drastisch, kann diese an Wert verlieren. Betrachten Sie auch Marktdaten zu Ihrem Ziel-Standort. Im Immoheld Analysetool werden diese automatisch angezeigt.
  • Baumängel: Durch unzureichende Gutachten und schlechter Informationslage vor dem Kauf können Mängel zu spät entdeckt werden und unerwartete Instandhaltungskosten anfallen. Durch einen Kauf von Neubauimmobilien und mit erfahrenen Bauträgern kann dieses Risiko im Vergleich zu Bestandsimmobilien reduziert werden.
  • Leerstand der Wohnung, z.B. bei Mieterwechsel, kann zu erhöhten Kosten führen, die als Faktor in der Berechnung eingeplant werden sollten.

Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage für mich?

Attraktive Rahmenbedingungen und Stabilität machen Immobilien zu beliebten Kandidaten für ein diversifiziertes Investment-Portfolio. Wer sich mit Vorteilen und Risiken von Immobilien auseinandersetzt und die Finanzierung gewissenhaft plant, kann mit Mieteinnahmen sein passives Einkommen vergrößern. Besonders interessant sind Immobilien-Investments, wenn Sie langfristig planen. Erstellen Sie jetzt Ihr persönliches Anforderungsprofil und machen Sie sich Ihre Zielsetzung bewusst. Je nachdem, welche Ziele Sie mit Ihrer Kapitalanlage verfolgen, können Sie mit fundierter Beratung Ihre Risiken und Aufwände minimieren.