Mit einer Investition in Wohneigentum legen Sie nicht nur den Grundstein für eine solide Altersvorsorge. Dank Steuereffekten profitieren Sie bereits unmittelbar nach dem Kauf von Ihrer Kapitalanlage und können auch langfristig mit Immobilien Steuern sparen.
Beim Kauf einer Immobilie stehen an erster Stelle Ihre persönlichen Anlageziele und Ihre Lebensplanung. Eine nachhaltige Kapitalanlage zu besitzen bedeutet aber auch, sich mit ihren steuerlichen Auswirkungen zu beschäftigen. Die wenigsten Menschen setzen sich gern mit dem Thema Steuern auseinander – dabei können Sie als Immobilienbesitzer mit einer durchdachten Kaufentscheidung viele Vorteile genießen. Wir zeigen Ihnen wichtige Punkte, die steuerlich für Sie von Bedeutung sind.
An dieser Stelle weisen wir ausdrücklich auf unsere AGBs hin: “Die auf den Webseiten der Gesellschaft aufgeführten Informationen stellen keine betriebswirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Beratung dar und können diese auch nicht ersetzen.”
Steuerliche Auswirkungen von Immobilien
Ausschlaggebend für die Frage, in welchem Umfang Besitzer von Immobilien Steuern sparen können, ist die Nutzung des jeweiligen Objekts. Wenn Sie Ihre Wohnimmobilie vermieten, generieren Sie damit im besten Fall nicht nur passives Einkommen, sondern können darüber hinaus viele Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie steuerlich geltend machen. Nutzen Sie die Immobilie dagegen als Eigenheim, fallen die Steuereffekte oft deutlich geringer aus. Bevor wir uns den wichtigsten Steuerarten für Immobilienbesitzer widmen, verdeutlichen die folgenden Beispiele einige grundlegende Unterschiede zwischen Eigennutzung und Vermietung.
Kapitalanlage-Immobilien: Steuervorteile für Anleger
Am attraktivsten sind die steuerlichen Auswirkungen einer Immobilie, wenn Sie diese vermieten. Ob Neubau- oder Bestandsimmobilie – Sie können zahlreiche Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung und dem Immobilienkauf steuerlich absetzen, unter anderem:
- Anschaffungskosten (Gebäudewert oder Baukosten)
- Hausnebenkosten (z.B. Winterdienst, Hausmeister, Hausverwaltung oder ähnliche Kosten) – sofern diese nicht von Ihrem Mieter getragen werden
- Abstandszahlungen für Teile der Einrichtung
- Reparatur-, Renovierungs- und Sanierungskosten
- Werbungs- und Bürokosten (wenn Sie beispielsweise neue Mieter selbst suchen)
- Zinsen und Bankspesen der Finanzierung
Da Investoren in der Regel nicht auf einen Standort festgelegt sind, können sie ihre Steuerlast außerdem durch einen Vergleich der Grunderwerbsteuer verschiedener Immobilienstandorte optimieren. Die Grunderwerbsteuer ist ebenso wie die Grundsteuer in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch und beeinflusst die Gesamtrechnung Ihres Investments.
Im Vergleich: Das gilt bei selbstgenutzten Immobilien
Viele dieser steuerlichen Regeln gelten für Eigennutzer nicht, da sie mit der eigenen Immobilie keine Einnahmen generieren und somit auch keine Ausgaben absetzen können. Dafür gibt es andere Vorteile: Wer ein Eigenheim als private Altersvorsorge erwirbt und selbst nutzt, kann sich für eine Riester-Förderung qualifizieren und dadurch Steuervorteile genießen – allerdings müssen die Fördererträge versteuert werden. Immobilienbesitzer mit Eigenheim können darüber hinaus haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich absetzen, zum Beispiel für Reparaturen oder Instandhaltung und Modernisierung. Die Eigennutzung wirkt sich außerdem auf die Spekulationsfrist, welche bei einem späteren Immobilienverkauf relevant wird, aus. Mehr dazu lesen Sie im Folgenden unter Punkt “Steuerarten”.
3 Steuerarten, die Immobilienbesitzer kennen müssen
Neben steuermindernden Ausgaben gibt es im Zusammenhang mit Immobilien einige Einnahmen und Ausgaben, die steuerpflichtig sind. Die drei wichtigsten Steuerarten bei Immobilien stellen wir Ihnen hier vor und zeigen, wie Sie als Immobilienbesitzer auch bei diesen Steuerarten sparen können.
Grunderwerbsteuer: Beim Kauf einer Immobilie
Egal ob Haus oder Wohnung – wer eine Immobilie erwirbt, muss dafür einmalig die Grunderwerbsteuer zahlen. Bemessungsgrundlage ist der reine Immobilienkaufpreis – bewegliche Wirtschaftsgüter wie eine Einbauküche, die zur Wohnung gehören, sollten in einem separaten Kaufvertrag festgehalten bzw. separat ausgewiesen werden, um die Steuerlast bei der Grunderwerbsteuer zu senken.
Die Grunderwerbsteuer ist nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln, die laufend auf den Besitz einer Immobilie erhoben wird und nicht nur einmalig beim Erwerbsvorgang. Eines haben beide Steuerarten jedoch gemeinsam: Sie werden individuell von den einzelnen Bundesländern (Grunderwerbsteuer) bzw. Gemeinden (Grundsteuer) festgelegt und fallen deshalb je nach Immobilienstandort unterschiedlich hoch aus. Gerade Immobilienkäufer, die bei der Standortwahl flexibel sind, können eine Wohnung mit günstiger Grunderwerb- und Grundsteuer wählen und damit sparen. Weiterer Vorteil für Vermieter: Sie können die Grunderwerbsteuer als Anschaffungskosten steuerlich absetzen und die Grundsteuer dem Mieter über die Nebenkosten verrechnen.
Einkommensteuer: Steuer auf laufende Einnahmen
Als Besitzer einer Kapitalanlage-Immobilie generieren Sie in der Regel direkt nach dem Kauf Mieteinnahmen – Sie müssen Ihr Immobilieninvestment also nicht allein abbezahlen. Einziger Wermutstropfen der regelmäßigen Immobilien-Einnahmen: Das Finanzamt behandelt diese wie Einkommen und verlangt dafür eine Einkommensteuer. Die Basis hierfür ist die Höhe Ihres persönlichen Einkommens. Je mehr Mieteinnahmen Sie verzeichnen, desto höher ist Ihr Gesamteinkommen und desto mehr Einkommensteuer wird fällig.
Vermieter können jedoch von der Absetzung für Abnutzung (AfA) ihrer Immobilie profitieren. Zudem können auch laufende Kosten der Immobilienvermietung sowie Werbungskosten, welche mit den Immobilien-Einnahmen in Verbindung stehen, die Steuerlast reduzieren. Haben Sie Ihre Immobilie über eine Bank finanziert, können Sie auch die Zinsen dafür steuerlich geltend machen. Die monatliche Tilgungsrate für Ihren Kredit ist dagegen steuerlich nicht absetzbar, da die Kreditauszahlung keine Einnahme und die Tilgung damit auch keine Ausgabe darstellt.
AfA für vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen – Beispiel
Je nach Anlageklasse bzw. Baujahr gibt es verschiedene Abschreibungsmöglichkeiten, mit denen Sie Ihre Steuerbelastung reduzieren können.
| Beispiel | Baujahr bis 1925 | Baujahr ab 1925 |
| Abschreibungssatz | 2,5% pro Jahr auf Abschreibungsbasis | 2% pro Jahr auf Abschreibungsbasis |
| Abschreibungszeitraum | 40 Jahre | 50 Jahre |
| AfA pro Jahr bei Gebäudeanteil des Kaufpreises und absetzbaren Kaufnebenkosten von 80.000 Euro | 2.000 Euro | 1.600 Euro |
Bei Denkmalimmobilien profitieren Sie übrigens von höheren Abschreibungssätzen auf den Denkmalanteil der Immobilie.
Den Zusammenhang zwischen den steuerrelevanten Einnahmen aus einer Immobilie und den abziehbaren Kosten zeigt die folgende vereinfachte Beispielrechnung:
| Mieteinnahmen | 5.000 Euro | |
| – | AfA (2% von 80.000 Euro Abschreibungsbasis) | 1.600 Euro |
| – | Zinsen auf 80% Darlehen (Schätzwert) | 1.200 Euro |
| – | laufende Kosten (z. B. Verwaltung und Reparaturen) | 1.200 Euro |
| = | zu versteuernde Mieteinnahmen | 1.000 Euro |
Spekulationssteuer: Beim Verkauf einer Immobilie
Sie besitzen schon länger eine Wohnung und möchten Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen? Auch hier gibt es Besonderheiten, die Immobilienbesitzer kennen sollten, denn der Gewinn aus dem Verkauf unterliegt in Deutschland der Spekulationssteuer. Diese Steuern beim Immobilienverkauf können Besitzer einer Wohnung vollständig sparen, wenn sie die sogenannte Spekulationsfrist verstreichen lassen: Liegen zwischen dem Erwerb und dem Verkauf einer Immobilie zehn Jahre, ist die Veräußerung steuerfrei.
Wer im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Wohnung gewohnt hat, kann die Spekulationsfrist auf diese Weise übrigens verkürzen. Falls Sie Ihr Immobilien-Portfolio um Objekte aus dem deutschsprachigen Ausland erweitern möchten, sollten Sie außerdem wissen, dass z.B. Österreich die Zehn-Jahres-Frist abgeschafft hat und auf alle Immobilienverkäufe eine Immobilienertragssteuer erhebt.
Mit Immobilien Steuern sparen – wir zeigen Ihnen wie.
Steuervorteil Denkmalschutz
Sie haben bereits ohne Mieteinnahmen ein hohes Einkommen und wollen sich effektiv vor einer zu großen Steuerlast schützen? Die Anlageklasse mit den größten Steuervorteilen für Kapitalanleger ist die Denkmalimmobilie. Diese Immobilien sind besonders schützenswert und unterliegen deshalb strengen Auflagen. Um denkmalgeschützte Immobilien dennoch attraktiv für Investoren zu machen, belohnt das Finanzamt sie mit hohen Sonderabschreibungen, die ihre zu versteuernden Mieteinnahmen senken – und das zusätzlich zur herkömmlichen AfA.
Steuerpotenziale erkennen – von der Immobiliensuche bis zum Verkauf
Steuern sind vielen Menschen ein Graus – dabei können gerade Kapitalanleger mit vermieteten Immobilien Steuern sparen und genießen finanzielle Vorteile. Ein erfahrener Partner, der aktuelle Regelungen und steuerliche Besonderheiten verschiedener Anlageklassen kennt, hilft Ihnen dabei, solche Potenziale zu erkennen, die Sie dann gemeinsam mit Ihrem Steuerberater heben können. Mit guter Beratung beim Immobilienkauf, zum Beispiel durch die Experten von Immoheld, werden Steuern vielleicht nicht Ihr Lieblingsthema, aber eins, das sich für Sie auszahlen kann. Das Analysetool von Immoheld macht die Kalkulation rund um Ihr Investment besonders einfach und bietet die Möglichkeit grundlegende steuerliche Berechnungen darzustellen. Probieren Sie es gleich aus.
