Nettorendite: Immobilien finden, die wirklich rentabel sind

Investoren haben es schwer: Sie müssen das Für und Wider verschiedener Objekte abwägen, etliche Informationen verarbeiten und Daten vergleichen. Zum Glück gibt es Kennzahlen, die Immobilien vergleichbar machen. Besonders relevant dabei: die Nettorendite. Immobilien lassen sich damit aussagekräftiger bewerten.

Neubau oder Bestandsimmobilie? Steuern sparen oder Aufwand reduzieren? Ost- oder Westdeutschland? Wer eine Immobilie als Kapitalanlage sucht, hat die Qual der Wahl. Und: Was auf den ersten Blick als attraktiver Deal erscheint, kann sich auf den zweiten Blick als risikoreiches Investment entpuppen.

Privatinvestoren müssen deshalb viele verschiedene Faktoren berücksichtigen, ihre Ziele genau festlegen und für jedes Objekt eine Standortanalyse durchführen. Außerdem sollten sie die Kennzahlen jeder infrage kommenden Immobilie kennen.

Um Ihnen dabei Zeit zu sparen, helfen wir Ihnen beim Priorisieren und zeigen Ihnen anhand eines Beispiels, warum die Immobilien-Nettorendite aussagekräftiger ist als die Bruttorendite.

Beispiel: Neubau in Bayern vs. Bestand in Thüringen

Nehmen wir an, Sie möchten eine möglichst hohe Rendite erzielen und konzentrieren sich bei Ihrer Immobiliensuche auf Neubau- und Bestandsimmobilien an verschiedenen Standorten in ganz Deutschland. Ihr Budget liegt bei 150.000 €.

Bruttorendite: Immobilien grob vergleichen

Betrachten wir zunächst die Bruttorendite – sie berechnet sich, indem man die Jahresnettokaltmiete durch den reinen Kaufpreis teilt:

Das Ergebnis: Die Bestandsimmobilie ist in diesem Fall das attraktivere Investment. Beim Kauf einer Immobilie fallen jedoch noch mehr Kosten als der Kaufpreis an. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten – dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die sich je nach Bundesland unterscheidet, die Makler- und Notarkosten.

Nettorendite: Immobilien detaillierter vergleichen

Kaufnebenkosten müssen immer gezahlt werden und können sich je nach Standort und Makler signifikant unterscheiden – deshalb sollten sie in Ihre Berechnungen mit einfließen.

Außerdem unterscheiden sich Neubau- und Bestandsimmobilien in einem wesentlichen Punkt: Instandhaltungskosten fallen bei einer Neubauimmobilie in der Regel erst nach vielen Jahren an. Bei Bestandsimmobilien müssen Sie dagegen höhere Instandhaltungskosten einrechnen und dafür auch höhere Rücklagen bilden.

Wenn man die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis teilt, aber die Immobilie in einem Bundesland mit hoher Grunderwerbsteuer liegt und dazu auch noch die Heizung dringend erneuert werden müsste, sieht die Rendite schon anders aus:

Zwar fallen bei Neubauimmobilien aufgrund der oft höheren Kaufpreise niedrigere Bruttorenditen an. Allerdings ist das Wertsteigerungspotenzial höher als bei Bestandsimmobilien, während die Instandhaltungskosten anfangs niedriger sind.

Wie berechnet man die Rendite einer vermieteten Immobilie?

Die wichtigsten Fakten zur Brutto- und Nettorendite für Sie zusammengefasst

Brutto- oder Nettorendite: Immobilien clever vergleichen

Die Rendite einer Immobilie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Die Bruttorendite wird oft  als erster grober Anhaltspunkt herangezogen. Die Nettorendite berücksichtigt allerdings zusätzliche Faktoren wie die Kaufnebenkosten und den Aufwand für die Instandhaltung.

So kann es sein, dass eine Immobilie mit einer guten Bruttorendite im Vergleich zu einer anderen Immobilie plötzlich eine schlechtere Nettorendite aufweist. Bestandsimmobilien können zwar höhere Bruttorenditen als Neubauimmobilien haben – höhere Instandhaltungsrücklagen und Grunderwerbsteuersätze können die Rendite am Ende jedoch schrumpfen lassen.

Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?

Ob eine Rendite gut oder schlecht ist, hängt von den persönlichen Zielen, aber auch von der allgemeinen Marktlage ab. Außerdem darf auch die Nettorendite nicht der einzige Indikator bei der Wahl einer Eigentumswohnung sein. Denn Steuern und Finanzierungskosten bleiben bei der Berechnung der Nettorendite außen vor.

Um die wichtigsten Faktoren rund um die Rendite und die Finanzierung zu berücksichtigen und mit Ihren Zielen zu matchen, macht das Immoheld Tool Ihre Wunschobjekte transparent vergleichbar.

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