Wer sich mit Immobilien beschäftigt, stellt schnell fest: Die Lage ist entscheidend für den Erfolg eines Immobilieninvestments. Erfahren Sie, wie Sie mit der Standortanalyse Immobilien in lukrativen Lagen finden und welche Daten dabei eine Rolle spielen.
Verschiedene Standorte zu analysieren und zu vergleichen, gehört zu den wichtigsten Aufgaben, die Kapitalanleger vor dem Kauf einer Immobilie erledigen sollten. Die Gründe dafür und den Unterschied zwischen Mikro- und Makrolagen haben wir im Artikel „So beeinflusst die Standortwahl den Immobilienwert“ bereits näher beleuchtet.
Jetzt widmen wir uns den Daten, die in eine Standortanalyse einfließen sollten. Je mehr Daten zur Verfügung stehen, desto besser lässt sich ein Standort einschätzen. Allerdings können Analysen durch die schiere Menge an Informationen sehr komplex werden. Es ist deshalb immer ratsam, eigene Überlegungen zu einem Standort mit Immobilienexperten abzugleichen.
Um Ihnen den Austausch mit Experten zu erleichtern, vertiefen wir in diesem Artikel das Thema Standortwahl und zeigen Ihnen, worauf es bei der Standortanalyse ankommt, welche Daten Sie kennen sollten und mit welchen Daten Immoheld den Standort von Objekten bewertet.
Historische Standortanalyse: Immobilien und ihr Umfeld im Rückblick
Um zu bewerten, wie sich ein Standort in Zukunft entwickeln kann, sollten Investoren zunächst zurückblicken. Jeder Standort hat eine Geschichte, die bereits viel über dessen Attraktivität verrät.
Beim Blick in die Vergangenheit können zum Beispiel die folgenden Daten analysiert werden:
- Transaktionen der letzten Jahre am Objektstandort,
- historische Wert- und Mietsteigerungsraten und
- die Leerstandsquote.
Sind diese Daten für verschiedene Standorte bekannt, lassen sich Immobilien in unterschiedlichen Regionen einfacher miteinander vergleichen. Vergangenheitsdaten ermöglichen es, unter Annahme gleichbleibender Marktbedingungen eine Tendenz für die zukünftige Entwicklung von Immobilien zu errechnen.
Historische Daten bei Immoheld
Im Analysetool von Immoheld können Investoren die oben genannten historischen Marktdaten für Objekte vergleichen und auf einen Blick sehen, in welchem Zeitraum die Daten erhoben wurden.
Im Immoheld Analysetool ist die Analyse historischer Daten eine von drei Möglichkeiten, standortbezogene Daten in die Investmentberechnung einfließen zu lassen. Daneben gibt es die folgenden Optionen:
- Investoren können auf Wunsch auch konservativ rechnen: Für die Wert- und Mietsteigerung eines Objekts werden in diesem Szenario Werte unterhalb der Inflation gewählt.
- Möglich sind auch individuelle Berechnungen: Investoren können die Daten aus dem konservativen Szenario mit eigenen Annahmen ersetzen.
Daten interpretieren am Beispiel der Leerstandsquote
Eine Zahl, die im Immobilienumfeld immer wieder auftaucht, ist die Leerstandsquote. Sie gibt das Verhältnis zwischen verfügbarem Wohnraum und unvermieteten Wohnungseinheiten an.
Beispielzahlen für das Jahr 2020
- Bundesweit lag die Leerstandsquote bei 2,8%.
- In München waren nur 0,2% der Wohnungen nicht vermietet.
- Strukturschwache Regionen wiesen Quoten von mehr als 7% auf.
Anhand des Wohnungsleerstands lassen sich verschiedene Rückschlüsse auf die Standortentwicklung ziehen. Zudem ist die Leerstandsrate relevant, um die zu erwartende Jahresmiete zu berechnen. So offenbaren die Daten aus der Vergangenheit: Aufgrund der Corona-Pandemie sind die Leerstandquoten erstmals auch in Wachstumsregionen gestiegen. Zuvor waren steigende Quoten vor allem in ländlichen Regionen zu verzeichnen.
Je höher der Wohnungsleerstand ist, desto schwerer finden Eigentümer Mieter für ihre Immobilie. Eine sinkende Quote liefert dagegen einen Hinweis auf eine steigende Immobiliennachfrage an einem Standort – und ein Indikator dafür, dass die Mietpreise an diesem Standort steigen könnten.
Daten zur Marktentwicklung: Immobilien und Preise unter der Lupe
Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten, geben Ihnen verschiedene Immobilien-Kennzahlen Aufschluss, wie lukrativ das Objekt ist und ob Sie damit Ihre Investmentziele erreichen können.
Eine dieser Kennzahlen ist die Rendite, die den Kaufpreis und die Mieteinnahmen ins Verhältnis setzt. Denn die Mieteinnahmen Ihrer Eigentumswohnung verwenden Sie, um Ihren Kredit abzubezahlen. Je höhere Mieteinnahmen Sie erzielen, desto schneller können Sie den Kaufpreis abbezahlen.
Zwei wichtige Marktdaten, die Ihnen im Analysetool von Immoheld zur Verfügung stehen, sind deshalb die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise an einem Standort. Man spricht dabei von harten Standortfaktoren, da sich beide Daten anhand historischer Daten genau quantifizieren lassen.
Immobilien-Kaufpreisentwicklung
Die Daten zur Kaufpreisentwicklung für Wohnungen an einem Standort helfen, den Preis für die Wunschimmobilie mit dem allgemeinen Preisniveau zu vergleichen. So können Sie feststellen, ob die Immobilie den Kaufpreis rechtfertigt.
Im Immoheld-Tool sind die Transaktionsdaten zu Immobilien in einer Region mit Preisspannen dargestellt. Denn der Kaufpreis hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören die Mikrolage, der Bauzustand der Immobilie und die Miete, die sich mit der Immobilie erzielen lässt. Neubauimmobilien sind deshalb eher im oberen Bereich des Spektrums zu finden.
Entwicklung der relativen Mietpreise pro Quadratmeter
Wenn die Kaufpreise an einem Standort steigen, während die Mieten sinken, leidet die Rendite darunter. Um das Marktbild eines Standorts zu vervollständigen, sind deshalb im Tool von Immoheld auch die Mieten abgebildet.
Wie bei den Kaufpreisen sind auch die Mietpreise in einer Spanne dargestellt, die Immobilienangebote zur Miete in einer Region umfasst. Die Höhe der Miete hängt ebenfalls von Faktoren wie der Mikrolage, der Ausstattung und dem Bauzustand der Gesamtimmobilie ab. Deshalb befinden sich auch in diesem Fall die Neubauimmobilien am oberen Ende der Preisspanne.
Weiche Kriterien: Mikrolage, Demografie und Wirtschaft
Neben den harten Standortfaktoren sollten Investoren auch weiche Kriterien beachten. Für die Kapitalanlage spielen diese Faktoren zwar nur indirekt eine Rolle. Als qualitativer Input für die Standortanalyse sind sie dennoch nützlich.
Im Analysetool von Immoheld finden Investoren übersichtliche Daten zur Mikrolage sowie zur Demografie und Wirtschaft des Standorts.
Mikrolage, Wirtschaft und Demografie
Die Mikrolage vermittelt Ihnen einen Eindruck über das direkte Umfeld einer Immobilie. Befinden sich in direkter Nähe einer Immobilie Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Bildungseinrichtungen, Ärzte und Freizeitangebote, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Mieter das Objekt als attraktiv bewerten.
Die beste Mikrolage nützt allerdings wenig, wenn die Region nicht genug Arbeitsplätze bietet oder verkehrstechnisch schlecht angebunden ist. Deshalb sollten Investoren nicht auf eine zusätzliche Recherche zur Makrolage verzichten.
Ein Faktor, der die Makrolage eines Standorts beeinflusst, ist die Wirtschaft. Eine niedrige Arbeitslosenquote deutet auf eine starke Wirtschaft hin. Eine starke Wirtschaft und eine hohe Beschäftigungsquote sind wiederum ein Hinweis darauf, dass Sie in der Region solvente Mieter für Ihre Immobilie finden.
Die Demografie einer Region bietet schließlich Anhaltspunkte dafür, wie sich der Bedarf an Wohnraum in Zukunft entwickeln könnte und welche Immobilienarten in den nächsten Jahren gefragt sind. Der demografische Wandel führt nicht zwingend dazu, dass weniger Wohnraum benötigt wird. Im Gegenteil: Es ist davon auszugehen, dass eine alternde Bevölkerung eher einen Trend zu kleineren Haushalten einläutet und somit der Bedarf an kleinen Wohnungen steigen könnte.
Datenbasierte Standortanalyse: Immobilien schneller vergleichen
Bevor Sie auf die Suche nach Standortinformationen gehen, sollten Sie konkrete Ziele für Ihr Immobilieninvestment festlegen. Damit sparen Sie viel Zeit und können gezielter nach passenden Immobilien suchen.
Wer beispielsweise so wenig Aufwand wie möglich mit seiner Immobilie haben möchte, kann die Suche auf Pflegeimmobilien konzentrieren. Wer seine Steuerlast senken möchte, erreicht dieses Ziel am besten mit Denkmalimmobilien.
Viele der genannten Standortdaten können Sie selbst recherchieren. Die Suche nach zuverlässigen Quellen, möglichst aktuellen Informationen und aussagekräftigen Daten ist allerdings zeitaufwendig – besonders dann, wenn Sie mehrere Standorte vergleichen möchten. Hinzu kommt, dass je nach Anlageklasse einige Bewertungsfaktoren relevanter sind als andere.
Die einfachste Möglichkeit, Immobilienstandorte zu vergleichen und mit Ihren Zielen zu matchen, ist eine datenbasierte Standortanalyse. Im Analysetool von Immoheld können Sie ganz einfach ein Anforderungsprofil hinterlegen und Immobilien nicht isoliert, sondern im Einklang mit Ihren Zielen bewerten.
Probieren Sie es aus und erstellen Sie jetzt kostenlos und unverbindlich Ihr persönliches Anforderungsprofil.
