Worauf achten beim Wohnungskauf? Tipps & Kriterien für die Entscheidung

Wer eine Wohnung als Geldanlage kaufen oder selbst einziehen möchte, hat viele Fragen und muss verschiedene Kriterien beachten. Unser Wohnung-kaufen-Ratgeber zeigt, was Sie beachten müssen beim Wohnungskauf und welche Unterschiede zwischen Eigenheim und Kapitalanlage Sie kennen sollten.

Bei der Suche nach einer Mietwohnung sind oft viele Kompromisse nötig. Wohnungskäufer müssen weniger Abstriche machen. Allerdings geht es bei einem Wohnungskauf um wesentlich mehr Geld. Die Entscheidung für oder gegen eine Wohnung muss deshalb gründlicher durchdacht sein als beim Mieten. Hinzu kommt, dass je nach Nutzungswunsch oft auch emotionale Kriterien mit ins Spiel kommen.

Eigentumswohnung selbst nutzen oder vermieten?

Wir zeigen Ihnen, wie Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung vorgehen, wenn Sie selbst einziehen oder die Wohnung vermieten wollen.

Eigenheim oder Kapitalanlage: So unterscheiden sich die Ziele beim Wohnungskauf

Damit Ihr Wohnungskauf entspannt verläuft, sollten Sie sich als Käufer über Ihre eigenen Ziele im Klaren sein. Hinter dem Kauf einer Eigentumswohnung können verschiedene Absichten stehen: 

• Wohnung kaufen und vermieten: Der Käufer nutzt sein zukünftiges Eigenheim als Geldanlage, um durch Mieteinnahmen und die Wertsteigerung der Immobilie fürs Alter vorzusorgen.
• Eigentumswohnung selbst nutzen: Der Käufer möchte selbst einziehen und nach Tilgung des Kredits von finanziellen Vorteilen profitieren. 
• Erst Eigennutzung dann Vermietung oder umgekehrt: Selbstverständlich ist es auch möglich, dass der Käufer seine Kapitalanlage-Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt selbst nutzt oder zunächst selbst einzieht und die Wohnung später vermietet.

Welche Faktoren Sie beim Wohnungskauf beachten sollten, hängt maßgeblich davon ab, ob Sie die Wohnung vermieten oder selbst nutzen wollen. Im Folgenden erfahren Sie, worauf Sie beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage (weiter unten) oder einer Wohnung für die eigene Nutzung achten müssen.

Wohnung kaufen: Tipps für die Eigennutzung

Ein großer Gestaltungsspielraum, die Möglichkeit zur Selbstverwirklichung und die Aussicht auf finanzielle Unabhängigkeit machen den Reiz von Wohneigentum aus. Darunter sind Wohnimmobilien zu verstehen, die im Besitz desjenigen sind, der die Wohnung auch selbst bewohnt, statt sie zu vermieten. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen möchten, müssen Sie sich darin wohlfühlen. Deshalb spielen beim Wohnungskauf viele emotionale Faktoren eine Rolle. 

Faktoren und Fragen beim Wohnungskauf für die Eigennutzung

Die wichtigsten Punkte bei jedem Immobilienkauf sind neben der Lage und dem Preis auch Umfeld, Ausstattung und Zustand der Wohnung. Die Lage im Stadtkontext, die infrastrukturelle Anbindung, der Grundriss und der Gesamteindruck der Wohnung – welche Anforderungen Ihre neue Wohnung erfüllen sollte, ist bei der Selbstnutzung sehr subjektiv und hängt in erster Linie von Ihren persönlichen Vorlieben ab. 

Faktoren wie Tageslichteinfall, Geräuschkulisse im Haus und in der Umgebung, Bausubstanz und auch die Chemie aller Mieter des Objekts untereinander sind bei selbst genutzten Wohnungen essentiell. Ihr Bauchgefühl spielt in diesem Fall eine bedeutende Rolle. Dennoch sollten Sie Wert darauf legen, dass die Wohnung auch rein formal einwandfrei ist. Prüfen Sie dazu alle relevanten Unterlagen eingehend und mit professioneller Hilfe. Investieren Sie außerdem genügend Zeit in die Besichtigung der Wohnung und holen Sie sich auch dafür professionelle Unterstützung.

Tipp: Als zukünftiger Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus werden Sie in der Regel Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümer treffen viele Entscheidungen bezüglich der von allen Mietern genutzten Flächen gemeinsam. Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und beschlossene Wirtschaftspläne geben Ihnen einen guten Eindruck davon, wie die anderen Eigentümer „ticken“. Damit bekommen Sie einen Anhaltspunkt dafür, ob Sie sich in dieser Gemeinschaft wohlfühlen können. 

Ihre Lebensplanung ist entscheidend

Da eine Immobilie eine langfristige Investition darstellt, ist Ihre persönliche Lebensplanung ein weiterer entscheidender Faktor beim Wohnungskauf. Wichtige Fragen in diesem Zusammenhang sind:

• Können und wollen Sie Ihren Beruf am Immobilienstandort bis zur Rente ausführen? 
• Ist Ihr Einkommen sicher?
• Planen Sie, eine Familie zu gründen? 
• Werden Sie die Wohnung auch im Alter nutzen?

All diese Fragen haben Einfluss darauf, wie groß Ihre Wohnung sein soll, welche Lage ideal ist und welcher Grundriss am besten für Ihre Pläne geeignet ist. Die Rolle, die Ihre Wohnung in Ihrer Lebensplanung spielt, ist auch in Bezug auf die Finanzierung nicht zu unterschätzen. Wer in seiner Eigentumswohnung wohnt, spart zwar Mietkosten, muss allerdings oft mehr in die Instandhaltung investieren als ein Mieter – unter anderem deshalb sollten Sie sich über die Instandhaltungsrücklage der Immobilie informieren. 

Vorteil einer selbst genutzten Eigentumswohnung

Auch wenn es oft Jahre oder sogar Jahrzehnte dauert, bis die Wohnung abbezahlt ist, sind Sie im Alter finanziell unabhängiger. Idealerweise sollte die Finanzierung der Wohnung spätestens bis zum Renteneintritt getilgt sein. Kalkulieren Sie also genau, welche Kosten mit einer selbst genutzten Wohnung auf Sie zukommen und wägen Sie die Vor- und Nachteile gewissenhaft ab. 

Wichtig: Auch wenn bei Wohneigentum Ihre Lebensplanung und Ihre persönlichen Wünsche im Vordergrund stehen – vergessen Sie nicht, dass ein späterer Wiederverkauf nie ausgeschlossen ist. Halten Sie deshalb nach Wohnungen Ausschau, die nicht nur Ihren persönlichen Wunschvorstellungen entsprechen, sondern auch das Potenzial zur Wertsteigerung haben.

Zusammenfassung Eigennutzung

Beim Kauf einer Wohnung sollten Selbstnutzer folgende Fragen für sich beantworten:

• Welche Anforderungen an mein neues Zuhause sind für mich persönlich die wichtigsten?
• Passt meine zukünftige Immobilie zu meiner Lebensplanung?
• Wird sich meine Immobilie so entwickeln, dass ich später im Fall von Vermietung oder Verkauf Vorteile habe?

Eigentumswohnung kaufen: Tipps für Kapitalanleger

Im Gegensatz zum Kauf von Immobilien als Wohneigentum basiert der Immobilienkauf als Kapitalanlage auf handfesten Fakten. Anstelle von Wohlfühlfaktoren und persönlichen Vorlieben stehen hier wirtschaftliche Faktoren und Investitionsziele im Fokus. Denn oft ist die Immobilie für Kapitalanleger eine Säule ihrer Altersvorsorge und dient dazu, Vermögen aufzubauen, anstatt nur Mietkosten zu sparen. 

Faktoren und Fragen beim Wohnungskauf für Investoren

Unter Kapitalanlegern werden Immobilien immer beliebter. Damit sich der Kauf auszahlt, müssen sie beim Wohnungskauf rational vorgehen. Zahlen und Fakten haben bei der Auswahl der passenden Immobilie deshalb einen höheren Stellenwert als eine schöne Fensterfront oder ein angenehmer Lichteinfall am Nachmittag. Doch auch in der Rolle eines Investors müssen Sie beim Kauf einer Immobilie die Details prüfen, um sicherzugehen, dass sowohl die Mieteinnahmen als auch der Wert der Wohnung sich positiv entwickeln werden.

Wichtig bei jeder Immobilie ist die Lage. Bei der Wahl des Standorts sind Sie allerdings unabhängig von der eigenen Lebensplanung und können in Regionen investieren, in denen sich beispielsweise die Wirtschaft voraussichtlich stark entwickeln wird. Denn: Im Vordergrund steht bei Kapitalanlage-Immobilien die Vermietbarkeit. Beim direkten Umfeld der Wohnung kommt es ebenfalls weniger auf Ihre Vorlieben an als auf die Wünsche Ihrer zukünftigen Mieter: Ist die Wohnung beispielsweise für Studenten geeignet, sollte die Anbindung zur Universität möglichst gut sein, auch wenn Sie selbst eher eine Lage am Stadtrand bevorzugen. 

Die Bausubstanz, die Ausstattung der Wohnung, die Mietparteien im Haus und die Wohnungseigentümergemeinschaft sind für Kapitalanlage-Immobilien genauso wichtige Faktoren wie für selbst genutzte Wohnungen. Dabei ist die Attraktivität für potenzielle Mieter ebenfalls wichtiger ist als Ihre eigenen Vorlieben. Auch hier kann eine Besichtigung helfen und insbesondere ist die Prüfung aller relevanten Unterlagen essentiell. So können Sie Risiken beim Immobilienkauf wie unvorhergesehene Instandhaltungskosten reduzieren.

Statt Lebensplanung: Ihre Investmentziele entscheiden

Einer der wichtigsten Unterschiede gegenüber Selbstnutzung ist die Flexibilität: Sie können beispielsweise unabhängig von Ihrer persönlichen Lebensplanung aus verschiedenen Anlageklassen wählen. Wollen Sie schnell Mieteinnahmen generieren oder suchen Sie ein besonders attraktives Neubauprojekt? Dann haben Sie die Wahl zwischen Bestands- oder Neubauimmobilien. Wollen Sie nachhaltig und mit möglichst wenig Aufwand investieren? Dann bietet sich eine Pflegeimmobilie an.

Im Vergleich zu Käufern mit dem Wunsch nach Eigennutzung kommen für Investoren oft viel mehr Objekte in Frage. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, ein Objekt zu finden, das Ihre Ziele optimal unterstützt. Der Schlüssel zur idealen Immobilie sind folglich Ihre Anforderungen an das Investment.

Typische Ziele bei Kapitalanlagen sind:

• Schutz vor Inflation und Niedrigzinsen
• Altersvorsorge und sichere Rente 
• Generieren von passivem Einkommen
• Erzielen von hohen Renditen
• Nutzen von steuerlichen Vorteilen 

Mit der richtigen Strategie können Sie aus einer Vielzahl von Immobilien wählen, um Ihr Kapital beispielsweise besonders sicher anzulegen, Steuern zu sparen oder hohe Renditen zu erzielen. Sie suchen noch einen Sparringspartner, um Ihre persönliche Strategie zu erarbeiten? Mit einem digitalen Anforderungsprofil bietet Immoheld einen Anhaltspunkt für Ihre Zielsetzung. Der Service ist unverbindlich und kostenlos.

Fazit: Statt persönlicher Vorlieben zählen für Investoren wirtschaftliche Faktoren und Marktdaten. Zwar ist der Rechercheaufwand für das passende Objekt dadurch etwas höher. Ein Eigenheim als Geldanlage hat jedoch den Vorteil, dass Sie damit oft schon direkt nach dem Kauf passives Einkommen generieren und finanzielle Vorteile genießen können.

Zusammenfassung Kapitalanlage

Investoren sollten beim Kauf einer Wohnung den Fokus auf die folgenden Fragen legen:

• Wie ist die Vermietbarkeit meiner Wunsch-Immobilie heute und wie wird sie sich entwickeln?
• Welche (Netto-)Rendite kann ich mit der Immobilie erzielen? Wie sieht mein monatlicher Cashflow aus?
• Wann ist meine Immobilie abbezahlt? Wie hoch ist dann mein passives Einkommen?
• Wie wird sich der Markt entwickeln und welchen Einfluss hat das auf Mietpreis und Wert meiner Immobilie?

Fazit: Emotion vs. Fakten

Der Erwerb einer Immobilie ist mit vielen Fragen verbunden. Wer selbst in seine neue Immobilie einziehen will, muss viele Faktoren beachten, die mit der eigenen Lebensplanung und persönlichem Geschmack zusammenhängen. Investoren sollten sich dagegen weniger von emotionalen, sondern vielmehr von wirtschaftlichen Faktoren leiten lassen.

Mit einem erfahrenen Partner an Ihrer Seite, der Ihnen bei der Berechnung der Renditeerwartung hilft und verschiedene Marktszenarien aufzeigen kann, finden Sie eine passende Immobilie für Ihr Investmentziel und erfahren, auf welche Faktoren Sie besonderen Wert legen sollten.