Zins und Tilgung: Zusammenhang, Unterschiede und steuerliche Wirkung

Für viele Immobilienkäufer, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen, führt der Weg zu finanzieller Freiheit über einen Kredit. Monat für Monat schmilzt die Kreditsumme durch die Zahlung von Zinsen und Tilgung. Wie hängen beide zusammen und welche steuerlichen Besonderheiten gibt es?

Zinsen und Tilgung einfach erklärt

Für die Finanzierung einer Immobilie nehmen Kapitalanleger in der Regel einen Bankkredit auf. Das geliehene Geld (= Darlehen) zahlen sie dann über einen längeren Zeitraum – im Schnitt etwa 30 Jahre – (oft 30 bis 40 Jahre) an die Bank zurück. Für die Vergabe eines Kredits erhebt die Bank Zinsen – Der Bank entsteht durch Vergabe von Krediten neben ihrer eigenen Finanzierungskosten (z. B. Einlagen von anderen Kunden) ebenso ein (Rückzahlungs-)Risiko, welche den Kreditnehmer als Zinsen und Gebühren verrechnet werden.

Wie hoch Ihre individuellen Zinsen sind, wird von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst:

• Zinsen hängen grundsätzlich vom allgemeinen Zinsniveau ab, das aktuell besonders niedrig ist.
• Auf der anderen Seite hat die Höhe Ihres Eigenkapitals für die Immobilienfinanzierung Einfluss auf die Zinshöhe. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer muss das Darlehen im Verhältnis zum Objektwert ausfallen. Das bedeutet, das Finanzierungsrisiko für die Bank sinkt und damit auch Ihre Zinsen.
• Auch Ihre Kreditwürdigkeit bzw. Bonität, welche in erster Linie durch Ihre laufende Haushaltsrechnung und ggf. bestehende Sicherheiten wie ETF-Sparpläne bestimmt wird, beeinflusst die Höhe der Zinsen.
• Gleichzeitig beeinflusst die Tilgungsrate die Laufzeit des Kredits, weshalb die Tilgungshöhe ebenfalls Einfluss auf Ihren Zinssatz haben kann.

Welche steuerlichen Auswirkungen haben Zins und Tilgung?

Fassen wir zusammen: Wenn Sie einen Kredit in Anspruch nehmen, zahlen Sie monatlich einen Teil des geliehenen Betrags (Tilgung) an die Bank zurück, zuzüglich eines prozentualen Zinsanteils. Die gezahlten Zinsen gelten dabei steuerlich gesehen als Ausgaben, während die Tilgung steuerlich gesehen keine Ausgabe ist.

Diese Unterscheidung ist wichtig für die steuerliche Behandlung von Zinsen und Tilgungsrate:

• Da Zinsen als Ausgaben behandelt werden, können sie steuerlich relevant sein. Als Besitzer einer Immobilie als Kapitalanlage, mit der Sie Einnahmen erzielen, können Sie Ihre Zinsausgaben steuerlich absetzen.
• Die Tilgung Ihres Kredits ist hingegen keine Ausgabe und hat deshalb keine steuerlichen Auswirkungen.

Zinsen für Ihren Immobilienkredit gelten als Werbungskosten und können steuerlich geltend gemacht werden. Das gilt allerdings nur dann, wenn Sie damit auch Mieteinnahmen erzielen. Das heißt im Umkehrschluss: Wenn Sie ein Eigenheim kaufen und dafür einen Kredit aufnehmen, sind die Zinsen dafür nicht absetzbar.

Warum die Tilgung trotzdem positiv zu sehen ist

Wer einen neuen Fernseher oder Schuhe kauft, sieht unmittelbar, wofür er sein Geld ausgibt. Monatlich Geld in die Tilgung eines Kredits zu stecken, die nicht einmal steuerliche Vorteile hat, kann frustrierend sein. Allerdings gibt es gute Gründe, die Tilgung positiv zu sehen:

• Die Tilgung ist für Ihre persönliche Vermögensbilanz ein „Nullsummenspiel“: Sie wandeln Bargeld in Immobilienvermögen um. Mit der Tilgung erhöhen Sie Monat für Monat Ihr Immobilienvermögen. Mit jeder Tilgung sinkt langsam, aber sicher Ihre Restschuld – es winkt große finanzielle Flexibilität am Ende der Kreditlaufzeit.
• Der Tilgung steht ein konkreter Wert gegenüber – eine eigene Immobilie als Kapitalanlage, mit der Sie Mieteinnahmen generieren und die Sie im Alter finanziell absichert. Weiterer Vorteil: Eine Immobilie ist beleihbar.