Beim Thema Wohnungskauf denken die meisten von uns an eine schöne Wohnung, in die man gerne sofort oder irgendwann später einziehen möchte. Aber es gibt noch einen wirtschaftlichen Grund, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten: Als sichere Kapitalanlage. Wie das geht und welche Vorteile sich daraus ergeben, erklären wir Ihnen in diesem Artikel.
Die Kapitalanlage – Was ist das?
Grundsätzlich geht es bei einer Kapitalanlage darum, aktuell nicht benötigte Geldbeträge sinnvoll anzulegen. Der Sparstrumpf sowie inzwischen auch Sparbücher und Tagesgeldkonten bieten keinen rentablen Mehrwert, sondern bewahren das Geld vielmehr nur auf. Denkt man an eine Wertsteigerung des eigenen Kapitals, kommt man nicht umhin, es irgendwo anzulegen. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie zum Beispiel Wertpapiere, Edelmetalle, Rohstoffe, Kunstgegenstände oder andere.
Auch Immobilien gehören dazu und erfreuen sich einer steigenden Beliebtheit. Das liegt vor allem daran, dass es hier keine schwankenden Börsenkurse oder großen Preissprünge gibt. Eine Immobilie gilt als langfristige Geldanlage. (Auch wenn es Unternehmer sowie Privatleute gibt, die mit dem schnellen Verkauf von zuvor gekauften Immobilien großen Gewinn erwirtschaften. Aber das fällt nicht unter die klassische Kapitalanlage). Der Einfachheit halber sprechen wir hier exemplarisch von einer Wohnung, meinen aber jeweils Haus oder Wohnung. Die Regeln und Aussagen sind bei beiden gleich.
Die Immobilie als Kapitalanlage
Ziel einer Immobilie als Kapitalanlage ist immer, einen guten Mieter zu finden und mit dem Objekt langfristig Gewinn zu erzielen. Um das zu gewährleisten, sollte man sich beim Kauf der Wohnung einige Gedanken machen. Denn der Gewinn liegt darin, dass die Mieteinnahmen langfristig gesehen die Ausgaben überschreiten. Darüber hinaus bietet eine Immobilie im Allgemeinen einen stetigen Wertzuwachs. Sie erwerben mit einer Immobilie eine wertbeständige Kapitalanlage, die Sie entweder irgendwann vererben oder wieder mit Gewinn verkaufen können (nach 10 Jahren Spekulationsfrist ist dieser Kapitalertrag steuerfrei).
Um eine sinnvolle Investition tätigen zu können, müssen Sie zuerst folgende Faktoren feststellen:
- Wie viel Vermögen möchten Sie anlegen?
- Was möchten Sie mit der Geldanlage erreichen: Kurzfristige Erträge oder langfristige Sicherheit?
- Benötigen Sie eine kurzfristige Verkaufsmöglichkeit?
- Wie viel Zeit und Energie möchten Sie für die Verwaltung der Geldanlage verwenden?
- Welches Risiko sind Sie bereit einzugehen?
Eigentumswohnung kaufen und vermieten: Unterschied Kapitalanlage/Eigennutzung
Sie sehen, eine Wohnung als Kapitalanlage unterscheidet sich von einer selbstgenutzten Wohnung. Selbstverständlich machen Sie sich in beiden Fällen notwendige Gedanken zur Finanzierung und Rentabilität. Aber im Falle der Wohnung als Eigenheim spielen emotionale Faktoren eine große Rolle. Das Wichtigste ist in diesem Fall, dass Ihnen die Wohnung gefällt und Sie sich wohlfühlen. Liegt sie in der gewünschten Wohngegend? Wie ist die Entfernung zu Ihrem Arbeitgeber, welche Nachbarn wohnen dort und wie gefällt Ihnen der Baustil?
Das sind alles Faktoren, die für einen Selbstbezug ausschlaggebend sind. Nicht so aber für die Kapitalanlage! Für ein sinnvolles Investment ist es vielmehr von Bedeutung, wie gut sich die Wohnung an einen potenziellen Mieter vermitteln lässt und wie das Verhältnis von Ertrag zu den Kosten ist. Jetzt sind folgende Faktoren wichtig: Gibt es einen großen Arbeitgeber in der Nähe? Ist die Wohnung pflegeleicht zu handhaben und vernünftig zu verwalten? Ist sie praktisch geschnitten? Kreative oder individuelle Wohnobjekte brauchen einen Liebhaber, der sie mieten möchte und erschweren damit die Mietersuche unnötig.
Wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten möchten, sind demnach andere Faktoren wichtig als bei der Selbstnutzung. Lassen Sie dabei Ihre persönlichen Vorlieben außer Acht, denken Sie sachlich und ohne Emotionen. Nur so gewinnen Sie langfristig Freude an Ihrer Wohnung als lukrativer Kapitalanlage. Eine Wohnung mit guten Zukunftsperspektiven wird auch in vielen Jahren noch interessant für Mieter sein. Dabei kommt es nicht darauf an, ob Ihnen die Lage und die Wohnung persönlich zusagt.
Worauf sollte man achten, wenn man eine Wohnung kaufen und vermieten möchte?
Wer sich für eine Kapitalanlage im Immobilienbereich entscheidet, muss einige Spielregeln beachten, um eine gute Rendite zu erzielen. Wichtig dabei ist die Auswahl des richtigen Objektes. Entscheidend sind neben der Lage (Mikrolage und Makrolage) der Zustand und die Ausstattung der Wohnung. Denn wie bei jeder lukrativen Unternehmung gilt: Lassen Sie sich Zeit und suchen Sie das für Sie richtige Objekt. Gerne sind wir Ihnen dabei behilflich. Schauen Sie dazu doch einmal hier bei unseren Immobilien-Anlageklassen.
Jeder hat es schon einmal gehört: Bei einem Immobilienkauf sollte man drei wichtige Punkte beachten – die Lage, die Lage und noch einmal die Lage. Zu einer guten Lage gehören neben einer ruhigen Umgebung vor allem eine gute Infrastruktur. Diverse Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und große Unternehmen in der näheren Umgebung machen eine Lage attraktiv. Eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und vorhandene Sport- und Freizeitmöglichkeiten sind ebenso wünschenswert.
Welche Wohnung lässt sich gut vermieten?
Verfügt eine Wohnung über all diese Kriterien, sollte es keine Schwierigkeit geben, geeignete Mieter zu finden. Überlegen Sie, welche Mieter Ihnen zusagen. Bei kleinen Apartments kommen vor allem Studenten oder Singles infrage. Kleine Wohnungen sind in der Regel schnell und unkompliziert vermietet. Bei einer Neuvermietung sind Anpassungen an steigende Marktpreise leichter durchzusetzen und Sie sind immer auf dem aktuellsten Stand.
Allerdings müssen Sie mit einem größeren Mieterwechsel rechnen, da eine kleine Wohnung für viele Mieter nur eine vorübergehende Lösung darstellt. Präferieren Sie eine kleine Wohnung, sollten Sie daher über eine SEV-Verwaltung (Sondereigentumsverwaltung) nachdenken. Mit ihr profitieren Sie von den Vorteilen einer kleinen Wohnung und müssen keine Zeit und Arbeit in die Verwaltung stecken.
Größere Wohnungen eignen sich gut für Familien oder für finanzstarke Paare, die üblicherweise länger in der Wohnung bleiben. Hier sind Mieterwechsel seltener, deshalb bedeuten größere Wohnungen häufig weniger Aufwand. Bedenken Sie jedoch, dass sich Mietsteigerungen in diesen Fällen schwieriger durchsetzen lassen. Überlegen Sie daher gut, welches die richtige Wohnung für Sie ist – Gerne beraten wir Sie bei der Auswahl Ihrer Immobilie! Vereinbaren Sie einfach online Ihr erstes kostenfreies Beratungsgespräch.
Der Zustand der Immobilie ist ein wichtiger Faktor, den es zu bedenken gibt. Sicherlich bedeutet eine Renovierung mehr Aufwand, aber Sie können die Renovierungskosten bei Ihrer Steuer absetzen. Somit ist auch diese Wohnung für den einen oder anderen gerade deshalb interessant. Eine gute Ausstattung mit modernem Bad und funktionstüchtiger Küche klingt für die meisten Mieter verlockend. Die Kosten hierfür sowie für eventuelle Reparaturen können Sie beim Finanzamt in Abzug bringen.
Die Voraussetzungen für den Kauf einer Wohnung
Wer eine Wohnung kauft, rechnet mit einer langfristigen finanziellen Belastung. Was bei der selbstgenutzten Immobilie oft ein Ärgernis darstellt, bedeutet bei der Kapitalanlage eine erwünschte Möglichkeit zur Steuerminderung. Bei der Erstellung Ihres Finanzierungsplans legen Sie den Kaufpreis der Wohnung zuzüglich aller Nebenkosten zugrunde.
Stellen Sie eine genaue Analyse der finanziellen Verhältnisse auf, um die Profitabilität des Investments zu berechnen. Darüber hinaus lohnt es sich, Förderprogramme und diverse Finanzierungsmodelle zu prüfen. Denken Sie auch an die Zinsbindung Ihres Kredites und verhandeln Sie dabei clever. Überlegen Sie auch, sich einen Profi hinzuzuziehen, der für Sie das lukrativste Modell findet. Denn ein schlechtes Investment bedeutet langfristig unnötig Ärger und Sorgen. Wir von Immoheld stehen Ihnen gerne mit unseren Finanzierungspartnern zur Seite.
Kaufnebenkosten einer Wohnung
Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie betragen je nach Bundesland bis zu 16 Prozent des Kaufpreises. Im Gegensatz zur selbstgenutzten Immobilie können Sie diese Kosten bei der Wohnung als Kapitalanlage steuerlich absetzen. Zu den Kaufnebenkosten gehören:
- Grunderwerbssteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent
- Notar- und Grundbuchkosten: 1,5 Prozent
- Maklerprovision: ca. 3 bis 6 Prozent (im Vergleich: bei Immoheld fällt hier nur das Beratungshonorar i.H.v. 1,99 Prozent an)
- Kosten für zeitnahe größere Modernisierungen (Herstellungskosten) und evtl. Möbel
Der Kaufvertrag
Wenn Sie eine Eigentumswohnung gefunden haben und die Finanzierung klären konnten, geht es an den Kaufvertrag. Die Unterzeichnung eines Kaufvertrags zieht weitreichende Konsequenzen in finanzieller und rechtlicher Hinsicht nach sich.
Daher ist die Prüfung des Vertragsentwurfes essenziell. Lesen Sie sich den Vertrag in Ruhe durch und besprechen Sie alle Unklarheiten mit Ihrem Berater.
Nutzen Sie auch die Fragemöglichkeiten beim Notar.
Immobilienkauf – Steuerliche Vorteile einer vermieteten Wohnung
Wir haben im obigen Text schon auf die steuerlichen Vorteile einer vermieteten Wohnung hingewiesen. Der Übersichtlichkeit halber führen wir die Posten hier noch einmal separat auf. Die erzielten Mieteinnahmen sind klassische Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. (Ausgenommen bei vermögensverwaltenden GmbHs). Als Ausgaben gelten alle Kosten, die Sie zur Erzielung der Mieteinnahmen aufgewendet haben.
Sie können demnach u. a. die folgenden Kosten als Werbungskosten absetzen:
- Renovierungen, Reparaturen und Instandhaltungskosten
- Darlehenszinsen
- Grundsteuer, Hausversicherungsbeiträge
- Steuerberater, Anwalt, Verwaltungskosten
- Ausgaben für Hausbesitzerverein und Hausmeisterservice
- Inseratskosten bei Mietersuche
- Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Verwaltung der Wohnung
- Anschaffungskosten für mitvermietete Wirtschaftsgüter (z. B. Waschmaschine, Waschtischarmatur)
Die steuerliche Abnutzung der Wohnung
Das Finanzamt nimmt an, dass eine Immobilie jedes Jahr an Wert verliert. Deshalb gibt es die steuerliche Absetzung für Abnutzung (AfA). Mit ihr lässt sich jährlich ein Teil der Herstellungs- und Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Es kommt dabei auf das Baujahr der Wohnung an und handelt sich um einen jährlichen Prozentsatz von 2-2,5 % der Anschaffungskosten. Die Absetzung für Abnutzung können Sie nur bei einer vermieteten Wohnung ansetzen. Das gilt auch für die anderen oben genannten Kosten. Bei einer Selbstnutzung ist das leider nicht möglich.
Einen besonderen Leckerbissen gibt es für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Für sie lassen sich zusätzlich zur üblichen AfA Modernisierungskosten absetzen, und zwar acht Jahre lang mit 9 % und anschließend vier Jahre lang mit 7 %. Top-Verdiener sollten über eine Steueroptimierung mit Denkmalimmobilien nachdenken. Gerne beraten wir Sie dazu in einem unverbindlichen kostenfreien Beratungsgespräch.
Die Praxis: Wie funktioniert eine sinnvolle Anlage?
Nehmen wir an, Sie haben sich dafür entschieden, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Dann sollte Ihnen bewusst sein, dass eine Immobilie nicht so einfach zu handhaben ist wie eine Aktie.
Haben Sie bereits Erfahrung in diesem Sektor, dann wissen Sie, was gemeint ist. Sind Sie Neuling in diesem Bereich, empfehlen wir Ihnen eine kompetente Unterstützung. Die Materie ist sehr umfangreich und bedarf professioneller Beurteilung und Umsetzung.
Vermietung: Welche Unterlagen werden benötigt?
Wenn Sie die Wohnung als Kapitalanlage nutzen, brauchen Sie für eine gute Rendite einen solventen Mieter und geringen Leerstand. Dazu müssen Sie die Wohnung inserieren und die folgenden Dokumente vorbereiten:
- Fotos und einen Grundrissplan für das Inserat
- Einen Energieausweis (Ausnahme: Denkmalgeschützes Objekte sowie einige Spezialfälle)
- Das Formular Mieter-Selbstauskunft
- Einen rechtssicheren Mietvertrag
Wenn Sie keine Zeit und/oder Spaß an der Wohnungsverwaltung haben, bietet sich ein Verwalter an, damit Sie Ihren Aufwand reduzieren. Dieser nimmt Ihnen die Arbeit ab, kennt seinen Job und erledigt routiniert alle anfallenden Arbeiten.
Fehler beim Wohnungskauf oder bei der Verwaltung lassen sich nicht immer ohne Weiteres korrigieren. Vermeiden Sie hohe Kosten und Ärger durch eine ordentliche Objektprüfung durch Immoheld.
Fragen Sie Ihren Berater nach Sondereigentums-Verwaltung und Mietpool-Empfehlungen und geben Sie die Beurteilung in gute Hände. Nicht nur die Verwaltung bzw. Vermietung bedarf eines großen Zeit- und Arbeitsaufwandes. Wichtig ist vor allem, die richtige Immobilie bzw. das beste am Markt verfügbare Investment für Sie zu finden.
