Ab 2025 gilt in Deutschland eine neue Grundsteuer. Um eine saubere Datengrundlage für die Besteuerung zu schaffen, müssen Eigentümer von Wohnungen oder Grundstücken eine Grundsteuererklärung abgeben. Was die Grundsteuerreform für Immobilienbesitzer und -investoren bedeutet, fasst dieser Artikel zusammen.
Für über 35 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke in Deutschland wird Jahr für Jahr die Grundsteuer fällig. Erhoben wird sie durch die Kommunen, die mit den Einnahmen zum Beispiel in die örtliche Infrastruktur oder in den Bau von Schulen investieren können.
Die Grundsteuer ist von allen Eigentümern von Grundstücken, Gebäuden oder land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen zu entrichten. Wer eine Mietwohnung besitzt, kann die Grundsteuer auch als Teil der Nebenkosten auf die Mieter umlegen.
Warum gibt es eine neue Grundsteuer?
Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer sind Grundstückswerte, man spricht auch von Einheitswerten. Diese Einheitswerte werden mit einer bundesweit einheitlichen Steuermesszahl und anschließend mit dem Hebesatz multipliziert, den die Gemeinden festlegen dürfen. Allerdings wurden die Grundstückswerte im Westen seit 1964 und im Osten seit 1935 nicht mehr angepasst.
2018 hat das Bundesverfassungsgericht die grundsteuerliche Bewertung als verfassungswidrig erklärt. Denn: Die Werte von Grundstücken haben sich seit 1935 und 1964 sehr unterschiedlich entwickelt. Das führt dazu, dass gleichartige Grundstücke bei der Besteuerung unterschiedlich behandelt werden. Das Gericht urteilte, diese steuerliche Ungleichbehandlung sei ein Verstoß gegen das Grundgesetz. Seit 2019 gibt es mit mit dem Grundsteuer-Reformgesetz eine gesetzliche Grundlage für die Reform.
Was müssen Immobilienbesitzer jetzt tun?
Die Grundsteuerreform sieht vor, alle Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten. Dafür sammelt das Finanzamt seit dem 1. Juli 2022 Objektdaten von Eigentümern ein. Diese müssen nun ähnlich wie bei der Steuererklärung grundsteuerrelevante Angaben über das Elster-Portal (oder in Papierform) machen.
Diese Grundsteuererklärung muss jeder abgeben, der zum 1. Januar 2022 Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs war.
Wer eine Immobilie besitzt, sei es ein unbebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung, muss bis zum 31. Januar 2023 eine Erklärung über den Grundbesitz abgeben. Dabei handelt es sich bereits um eine verlängerte Frist: Ursprünglich sollten alle Erklärungen bis zum 31. Oktober 2022 eingereicht werden.
Welche Daten brauche ich für die neue Grundsteuerreform?
Um ihre Erklärung abgeben zu können, benötigen Immobilienbesitzer verschiedene Informationen zu ihrem Eigentum. Welche Daten im Detail erforderlich sind, hängt vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet.
In der Regel sind es aber unter anderem die folgenden Informationen – viele davon sind im Grundbuch, im Energieausweis, im Kaufvertrag oder in den Unterlagen vom Finanzamt zu finden:
- Nutzungsart des Eigentums
- Adresse
- Größe des Grundstücks
- Miteigentumsanteil am Grundstück
- Steuernummer des Grundstücks
- Bodenrichtwert
- Baujahr des Gebäudes (nach 1949)
- Wohnfläche und Nutzfläche
- Netto-Kaltmiete
All diese Daten bilden die Basis für die Neuberechnung der Grundsteuer.
Ausblick:
Es ist geplant, die Bewertung künftig alle sieben Jahre zu wiederholen, damit eine unterschiedliche Besteuerung in Zukunft ausgeschlossen werden kann.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung nach der Grundsteuerreform erfolgt so wie bisher. Einziger Unterschied: Der sogenannte Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert. Allerdings sieht eine Öffnungsklausel vor, dass die Bundesländer eigene Modelle einführen dürfen.
Wenn Städte und Kommunen künftig die Grundsteuer berechnen, gelten also je nach Bundesland andere Regeln. In welchen Bundesländern Sonderregeln geplant sind, zeigt die folgende Tabelle:
| Modell | Bundesland |
| Flächenmodell
(Grundstücksfläche und Nutzung) |
Bayern |
| Bundesmodell |
|
| Wohnlagenmodell
(Grundstücksfläche und Wohnlage) |
Hamburg |
| Flächen-Faktor-Modell
(Grundstücksfläche und Lage) |
Hessen |
| Flächen-Lage-Modell
(Grundstücksfläche, Nutzung und Lage) |
Niedersachsen |
Im Bundesmodell erfolgt die Berechnung in drei Schritten:
- Berechnung des Grundsteuerwerts aus dem Wert des Bodens, der Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (richtet sich unter anderem nach der Mietniveaustufe der Gemeinde), der Grundstücksfläche und -art sowie aus dem Alter des Gebäudes
- Multiplikation mit der Steuermesszahl, die auf etwa 1/10 des bisherigen Werts gesenkt wird, um die Wertsteigerungen seit 1935 und 1964 auszugleichen – für Wohneigentum wird sie zum Beispiel von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent gesenkt
Multiplikation mit dem Hebesatz der Kommunen, den diese noch festlegen
Wann wird die neue Grundsteuer fällig?
Wer grundsteuerpflichtig ist, muss die neue Grundsteuer erstmals zum 1. Januar 2025 bezahlen. Wie hoch die neue Grundsteuer ausfallen wird, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt nicht beantworten. Die Berechnungen werden voraussichtlich noch bis in die zweite Jahreshälfte 2024 dauern. Außerdem hängt der Wert davon ab, ob und in welcher Höhe die Städte und Kommunen ihren Hebesatz erhöhen.
Feststeht aber, dass Eigentümer von Wohnungen in begehrten Lagen entsprechend dem Immobilienwert mehr und Eigentümer von Objekten in strukturschwachen Gebieten weniger zahlen müssen.
Was passiert, wenn ich die neue Grundsteuererklärung nicht abgebe?
Immobilieneigentümer, die zur Abgabe der Grundsteuererklärung aufgefordert wurden, sollten dieser Forderung nachkommen. Ansonsten riskieren Nichtabgeber einen Verspätungszuschlag, der in der Regel im dreistelligen Bereich liegt, oder ein noch höheres Bußgeld.
Lassen sich Eigentümer auch von einer Geldstrafe nicht beeindrucken, wird das Finanzamt den Grundstückswert schätzen. In den meisten Fällen bedeutet das höhere Steuerzahlungen als nötig.
Was müssen Immobilieninvestoren jetzt beachten?
Wer nach dem 1. Januar 2022 eine Immobilie gekauft hat oder aktuell den Kauf plant, sollte die neue Grundsteuer auf dem Schirm behalten. Da Immobilen eine langfristige Anlageform sind, wird die Steuer ab 2025 auch für neue Immobilieneigentümer relevant.
Planen Sie deshalb vorausschauend: Die Experten von Immoheld informieren Sie gern darüber, welche Auswirkungen die Grundsteuerreform 2022 auf Ihre Investmentpläne hat und wie Sie eine Immobilie finden, die zu Ihren Investmentzielen passt.
