A, B, C oder D: Welcher Stadt-Typ passt zu Ihren Investment-Zielen?

Sie wissen, wie wichtig Standort, Mikro- und Makrolage sind – doch was heißt das konkret für Ihr Investment? Wir zeigen Ihnen anhand der verschiedenen Stadt-Kategorien, wie Sie einen Immobilienstandort finden, mit dem Sie Ihre Ziele erreichen.

Bei Immobilien dreht sich alles um die Lage: Die Standortwahl beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie, deshalb lohnt ein genauer Vergleich von Städten und Regionen. Was genau müssen Immobilienkäufer vergleichen und was beeinflusst letztendlich die Entscheidung für oder gegen eine Immobilie? Anhand der Klassifizierung von Städten zeigen wir Ihnen beispielhaft, wie Sie geeignete Standorte identifizieren. 

Stadtkategorien: Welche gibt es und was bedeuten sie?

Bei Immobilienstandorten ist oft von Kategorien die Rede. Diese beziehen sich auf die Bedeutung der Städte für den Immobilienmarkt und helfen Ihnen bei der Bewertung von Wohnungsstandorten. Typisch ist die Einteilung in A-, B-, C- und D-Städte. Zu den A-Städten zählen große und wirtschaftlich starke Metropolen mit internationaler Bedeutung und wachsenden Mietpreisen, wie München oder Hamburg. Daneben gibt es große und national wichtige B-Städte wie Leipzig, regional bedeutende C-Städte wie Wuppertal und kleinere D-Städte wie Chemnitz. 

Quelle: bulwiengesa AG

Worin unterscheiden sich Immobilien in den vier Stadt-Kategorien?

Abgesehen von Größe und Bedeutung unterscheiden sich Städte in den vier Kategorien auch bei den Immobilien. Denn während in A-Städten die Mietpreise oft höher sind als in D-Städten, fällt die Rendite in begehrten Lagen niedriger aus als beispielsweise in C-Städten. Instandhaltungskosten sind dagegen in allen Kategorien vergleichbar. Folgende Kriterien können für Ihr Investment relevant sein:

Es ist wichtig zu erwähnen, dass es sich dabei um einen Standardvergleich handelt, der Ihnen vor allem als Denkanstoß dienen soll. Denn selbstverständlich spielen bei der Analyse des Immobilienstandorts weitaus mehr Details eine Rolle als nur die Stadt. Die Lage einer Wohnung innerhalb eines Stadtteils, der Objektzustand und letztendlich auch Ihre Finanzierungsmodalitäten sind wichtige Punkte, die sich ebenfalls enorm auf Ihr Investment auswirken. 

Beispielvergleich: A- vs. C-Stadt

Schauen wir uns jetzt einmal eine A- und eine C-Stadt an, beispielsweise München und Wuppertal. Die Immobilienpreise in München sind in den letzten Jahren gestiegen, genauso wie die Mieten. Trotzdem zieht es immer mehr Menschen in die bayerische Hauptstadt, womit das Leerstandsrisiko dort besonders gering ist. Allerdings sorgt der hohe Kaufpreis dafür, dass es immer schwerer wird, in A-Städten lukrative Renditen und einen attraktiven Cashflow zu erzielen. Auf der anderen Seite können Sie Immobilien in A-Lagen in der Regel einfacher und günstig finanzieren: Aufgrund vieler verfügbarer Daten können Banken diese Immobilien gut bewerten und sehen darin entsprechend hohe Sicherheit. 

Zu B-Städten lassen sich ähnliche Aussagen treffen, allerdings in etwas abgeschwächter Form. Die Nachfrage nach Immobilien ist häufig geringer als in A-Städten, dafür sind die Märkte in der Regel stabil und bieten tendenziell höhere Renditen für Investoren.

Anders sieht es in C-Städten wie Wuppertal aus: Immobilien- und Mietpreise liegen unter dem Niveau einer A-Stadt, dementsprechend können Investoren hier theoretisch rentablere Renditen erzielen. Grundsätzlich entwickeln sich A-Städte langfristig tendenziell stabiler, während die Entwicklung in C-Städten oft dynamischer und schwerer einzuschätzen ist. Es kann deshalb möglicherweise in einer C-Stadt länger dauern, für einen späteren Verkauf einen Kaufinteressenten für Ihre Eigentumswohnung zu finden. Allerdings spielen hierbei weit mehr Faktoren eine Rolle, als nur die Stadtkategorie.

In D-Städten ist es ähnlich wie in C-Städten. Hinzu kommt hier noch, dass die Wirtschaftskraft dieser Standorte oft schwächer ist als in A- oder B-Städten und damit ein Rückgang der Einwohnerzahlen beobachtet werden muss. 

Auf die Details kommt es an

Am Beispiel von Wuppertal zeigt sich sehr deutlich, dass nicht nur die Stadtkategorie entscheidend für die Entwicklung Ihrer Immobilie ist. Denn obwohl Wuppertal eine C-Stadt ist, macht sich auf dem dortigen Immobilienmarkt die Nähe zur A-Stadt Düsseldorf und dem Ruhrgebiet bemerkbar. Zwar stagnieren die Einwohnerzahlen, dennoch ziehen die Immobilienpreise aktuell an und es ist kaum mit Leerstand zu rechnen. Anders sieht es beispielsweise in der C-Stadt Magdeburg aus, in der die Leerstandsquote vergleichsweise hoch ist. 

Ihre Ziele zählen

Als Investor müssen Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung klare Ziele setzen. Damit können Sie viel Aufwand bei der Objektauswahl sparen, wie die Betrachtung der Städtekategorien gezeigt hat. Wenn Sie Wert auf Sicherheit legen, weil Sie beispielsweise mit einer Immobilie fürs Alter vorsorgen möchten, bieten A- und B-Städte gute Voraussetzungen für ein erfolgreiches Investment, mit dem Trade-Off geringere Renditen in Kauf zu nehmen. 

Wenn Ihr Investment auf hohe Renditen abzielt und Sie bereit sind, Risiken bezüglich Wiederverkaufswert oder Leerstand einzugehen, kann das Investment in Immobilien in C- und D-Städten lohnen. Zwar ist hier schneller ein positiver Cashflow zu erreichen, allerdings können ausbleibende Mieteinnahmen sich wiederum negativ auf Ihren Cashflow auswirken, insbesondere weil Instandhaltungskosten in allen Städten etwa gleich hoch sind und auch bei leerstehenden Wohnungen anfallen. 

Das Beispiel von Wuppertal zeigt, dass eine pauschale Einteilung schwierig ist, da auch C-Städte sich in ihrer Entwicklung stark voneinander unterscheiden können. Im Vergleich zur C-Stadt Magdeburg in Sachsen-Anhalt kann Wuppertal von der Nähe zum Ruhrgebiet profitieren. 

Letztendlich ist es für Investoren enorm wichtig, nicht nur so viel wie möglich über das Anlageobjekt zu wissen, sondern auch über verschiedene Standorte. Nur so können Sie eine standortübergreifende Investment-Entscheidung treffen . Eine hilfreiche Kennzahl in diesem Zusammenhang ist die Internal Rate of Return (IRR) – die mittlere Verzinsung einer Kapitalanlage im Jahresdurchschnitt – beispielsweise auf einen 10-Jahres-Horizont betrachtet. Denn dann können Sie auch die mittelfristige Wertentwicklung sowie Leerstandsraten standortbezogen mit einfließen lassen. 

Wenn Sie die Wirtschaftlichkeit für ein Objekt analysieren wollen, hilft Ihnen außerdem das Immoheld Analysetool. Die Experten von Immoheld erstellen auf Wunsch ein individuelles Anforderungsprofil, damit Sie je nach Finanzierung und Risikoaffinität das passende Objekt finden.

Entscheidend für den Erfolg Ihres Investments sind aussagekräftige und transparente Marktdaten, die vor allem für A-Städte sehr umfangreich sind. Im Idealfall lassen Sie sich zusätzlich von Experten beraten, die umfassendes Wissen über den lokalen Markt haben und Ihnen aussagekräftige Marktdaten zur Verfügung stellen können, um gemeinsam mit Ihnen den zu Ihren Zielen ideal passenden Immobilienstandort zu finden.