Bei der Wahl einer Immobilie können sich Investoren nicht nur zwischen verschiedenen Arten von Objekten entscheiden. Es steht ihnen auch frei, ob sie regional investieren oder eine Immobilie in einem anderen Bundesland kaufen möchten. Erfahren Sie, wo Immobilien kaufen sich heute besonders lohnt und wie Sie die beste Entscheidung treffen.

Der Entschluss ist gefasst: Sie möchten in eine Immobilie investieren, die Anlageklasse ist gewählt und die Grundfragen zur Finanzierung sind beantwortet – doch wo soll Ihre Immobilie stehen? Die Lage ist bei Immobilien bekanntlich das Wichtigste. Deshalb sollte der Immobilienstandort unbedingt in Ihre Überlegungen einfließen. 

Der Immobilienmarkt Deutschland ist groß und für Immobilieninvestments äußerst attraktiv. Es gibt jedoch bei Förderung, Finanzierung und beim Kaufpreis regionale teils starke Unterschiede. Wir verschaffen Ihnen einen Überblick und zeigen Ihnen, wie Sie eine fundierte Entscheidung treffen.

Immobilienpreise Deutschland – diese Faktoren beeinflussen Preis und Wert

Was ist eine ideale Wohnlage? Auf diese Frage dürfte jeder Mieter eine andere Antwort haben. Der eine mag es ländlich, der andere sucht den Trubel der Stadt. Für Sie als Investor gelten andere Maßstäbe, welche klarer messbar sind. 

Wo lohnt es sich, Immobilien zu kaufen? Diese zwei Faktoren sollten Sie bei Ihren Überlegungen berücksichtigen:

1. Die Mikrolage

Eine Immobilie ist nie isoliert zu betrachten, sie steht immer in einem Kontext. Das direkte Umfeld bildet die sogenannte Mikrolage. Umliegende Gebäude, Infrastruktur, die Nähe zu Bildungseinrichtungen oder Freizeit- und Grünanlagen – all das sind Faktoren, die den Charakter einer Immobilie prägen und ihren Wert beeinflussen. Zur besseren Einordnung der Mikrolage werden oft die Kategorien einfache, mittlere und gute Wohnlage herangezogen. Eine gute Lage bietet dabei die höchste Wohnqualität. 

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2. Die Makrolage

Investoren sollten auch das Big Picture im Blick behalten. Neben dem Stadtteil gehören dazu unter anderem der Ort oder die Stadt und die gesamte Region, in der sich die Immobilie befindet. Die vorhandene Infrastruktur und die Wirtschaftskraft des größeren Umfelds sind wichtige Indikatoren dafür, wie sich der Wert und die Rendite Ihrer Immobilie entwickeln werden. In diesem Artikel beleuchten wir verschiedene Makrolagen und ihre Besonderheiten.

Bundesländer-Vergleich: Wo Immobilien kaufen noch attraktiv ist

16 Bundesländer mit eigenem Charakter, zahlreiche Ballungsgebiete, Metropolen und sogar Regionen, die noch ausreichend Platz für neue Immobilien bieten – die Bundesrepublik hat für Investoren auf der Suche nach einer passenden Immobilie einiges zu bieten. Welches Bundesland hat die beste Makrolage für Ihre zukünftige Immobilie? Das hängt ganz von Ihren persönlichen Zielen ab und davon, welche Anlagenklasse Sie bevorzugen.

Jedes Bundesland hat Besonderheiten, die zu Ihren Plänen passen könnten. Des Weiteren ändert sich die Lageeinschätzung permanent. Einige Denkanstöße liefert die folgende Auswahl, welche Unterschiede von unseren Experten ganz grob gesprochen wahrgenommen werden:

Einige spannende Bundesländer für Ihr Immobilien-Investments

  • Immobilien NRW: Wer auf der Suche nach Bestandsimmobilien ist, wird in Nordrhein-Westfalen leichter fündig. Der Anteil an bereits gebauten Objekten im bevölkerungsreichsten Bundesland ist hoch – das gilt auch für die Mieten in den beliebten Städten wie Köln oder Düsseldorf. NRW ist ein wichtiger Industriestandort, deshalb sind Wohnungen selbst im Umland der Metropolen gefragt.
  • Wohnung kaufen in Sachsen: Die Stadtbilder von Dresden oder Leipzig sind geprägt von Denkmalimmobilien. Investoren profitieren in Sachsen von günstigen Kaufpreisen und zum Teil lukrativen Renditen. Hohe Rendite bedeutet jedoch auch meistens mehr Risiko: Aufgrund der demographischen Entwicklung sind die Leerstandsquoten in manchen Regionen höher und die Entwicklung des Immobilienwerts weniger nachhaltig als in anderen Bundesländern. Eine Investition bedarf deshalb einer besonders gründlichen Marktanalyse.
  • Wohnung kaufen in Bayern oder BaWü: Das Gegenteil ist in Baden-Württemberg und Bayern der Fall. Im Schnitt sind die Immobilien dort aufgrund der starken Wirtschaftskraft, dem stabilen Wachstum und der hohen Nachfrage teurer. Mit einer durchdachten Finanzierung oder innovativen Vermietungskonzepten (z.B. Pflegeimmobilien oder Serviced Apartments) sichern sich Investoren hier ein solides Investment mit rentablen Mieteinkünften und einer stabilen Wertentwicklung.

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Groß oder klein – welchen Einfluss hat die Stadtgröße auf Ihre Investment-Immobilie?

Unabhängig davon, welches Bundesland Sie für Ihr Immobilien-Investment in Betracht ziehen, haben Sie auch die Wahl zwischen Objekten in großen Städten und kleineren Orten in ländlichen Regionen. 

Wohnungen in Metropolen: Wo sind Immobilien günstig, wo ist die Nachfrage hoch?

Genau wie Mikrolagen lassen sich auch Makrolagen anhand verschiedener Kritierien vergleichen. Bei Städten wird gerne – wenn auch nicht klar definiert – die Bezeichnung A-, B-, C- und teilweise auch D-Stadt verwendet. A-Städte sind zum Beispiel Großstädte wie München oder Berlin mit starker Wirtschaft und internationaler Bedeutung. Als B-Städte kann man Städte mit weniger internationaler, aber großer nationaler Bedeutung sehen, wie zum Beispiel Mannheim, Leipzig, Nürnberg, usw. C- und D-Städte sind kleiner als B-Städte und eher von regionaler Bedeutung. Eine solche Klassifizierung erfolgt häufig im Zusammenhang mit Gewerbeimmobilien, gibt jedoch auch für Wohnungen Aufschluss über die Stadt als Standort. 

Beliebte Städte für Immobilien-Investments in Deutschland:

  • München: Wertsteigerungen sind bei Immobilien in München nahezu vorprogrammiert. Aufgrund der Lebensqualität und Wirtschaftskraft der bayerischen Hauptstadt sind die Kaufpreise für Immobilien dort so hoch wie sonst nirgends. Trotz moderater Renditen kann ein gut geplanter Immobilienkauf sich dennoch lohnen.
  • Hamburg: Eine Wohnung in der norddeutschen Hafenstadt gilt als zukunftssicheres Investment – nicht zuletzt, weil Hamburg ein Logistik-Hotspot ist und deshalb eine hervorragende Infrastruktur und eine boomende Wirtschaft bietet. Hamburg wächst und zieht immer mehr Einwohner an. Zudem hat die Stadt nach eigenen Angaben eine der niedrigsten Leerstandsquoten der Bundesrepublik.
  • Leipzig: Leipzig wächst – das gilt sowohl für die Wirtschaft als auch die Einwohnerzahl der Messe- und Studentenstadt. Die Leerstandsquote sinkt seit Jahren. Außerdem bietet Leipzig eine beachtliche Zahl an Altbau- und Denkmalimmobilien, viele davon in guten Lagen. Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen ist im Gegensatz zu Schwergewichten wie München erschwinglicher, allerdings ist zu erwarten, dass die Preise auch in Leipzig anziehen werden. 
  • Köln: Karneval, Kultur, Charakter – Köln hat viel zu bieten und erfreut sich bei Mietern großer Beliebtheit. Vorteil für Investoren: Während Sie in München rund 49% ihres Einkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung aufbringen müssen, liegt der Wert für eine Wohnung in Köln nur bei knapp unter 30%. Trotzdem ist mit guten Renditen und Wertsteigerungen zu rechnen.

Eine städtische Lage kann Vorteile für Ihr Investment bieten. Wer auf große Städte wie München, Köln oder Hamburg setzt, profitiert in der Regel von einer wertstabilen Immobilie. Vor allem wirtschaftsstarke Regionen haben ein geringes Leerstandsrisiko, Mieterwechsel laufen häufig nahtlos ab. Allerdings sind Immobilien in beliebten Stadtlagen unter Investoren heiß umkämpft und haben ihren Preis. Dieser wirkt sich wiederum stark auf die Rendite aus.  

Immobilien in kleineren Städten oder in ländlichen Regionen

Sie möchten mehr Rendite und trotzdem zukunftssicher investieren? Dann werfen Sie doch mal einen Blick über die Grenzen der deutschen Metropolen  hinaus. Wenn das Wohnungsangebot in Großstädten wie Berlin oder Hamburg knapp wird, profitieren davon oft die umliegenden Regionen: Mittelgroße oder kleinere Städte – sogenannte B-, C- oder D-Städte – in wirtschaftsstarken Regionen gewinnen so an Attraktivität für Investoren. 

Tipp für Investoren: Eine Form der Kapitalanlage, die gute Renditen bei sehr geringem Verwaltungsaufwand bietet, ist die Pflegeimmobilie. Ein besonders attraktiver Standort für diese Objekte ist das Umland größerer Städte, wo Naturnähe und eine gute Verkehrsanbindung gegeben sind – also genau das, was künftige Mieter dieser besonderen Immobilienart und ihre Angehörigen suchen.

Wo in Deutschland in Immobilien investieren? Marktfaktor als Indikator nutzen

Der deutsche Immobilienmarkt ist vielseitig. Kapitalanleger neigen trotzdem dazu, bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie den Fokus auf die eigene, bekannte Region zu legen. Wer jedoch vor der eigenen Haustür investiert, hat nur eine beschränkte Auswahl und verpasst unter Umständen gute Investment- und Renditechancen. Anlageklassen mit weniger Verwaltungserfordernissen vor Ort  – dazu gehören Immobilien mit erfahrenen Betreibern wie viele Pflegeimmobilien – reduzieren Ihren Aufwand und machen ein überregionales Investment besonders attraktiv. 

Wie bei jeder anderen Investition ist es beim Immobilienkauf wichtig, sich der eigenen Zielsetzung bewusst zu sein und die persönliche Situation zu berücksichtigen. Der perfekte Immobilienstandort für Ihre Investition ist sehr individuell und eine pauschale Empfehlung nicht hilfreich. 

Doch wie finden Sie heraus, wo Immobilien kaufen überregional lukrativer ist? Sollten Sie besser in Bayern oder Sachsen investieren, in Großstadtlagen oder in eine Immobilie in B- oder C-Städten oder auf dem Land? Kaufpreise sind nicht das einzige Kriterium, das in Ihre Berechnung einfließen sollte. So gibt es zum Beispiel zwischen den Bundesländern auch Unterschiede bei der Grunderwerbsteuer. Zudem ist die Marktentwicklung regional unterschiedlich. 

Ein Indikator, der für verschiedene Standorte eine gewisse Vergleichbarkeit herstellt, ist der Marktfaktor. Er beschreibt das Verhältnis von Kaufpreis und jährlicher Nettokaltmiete und gibt damit Aufschluss über die Bruttoverzinsung des Objekts. Erfahrene Experten wie Immoheld haben Zugang zu relevanten Marktdaten und verschaffen Ihnen einen transparenten Überblick über Marktfaktoren auf dem deutschen Immobilienmarkt. 

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