Wenn Sie eine Immobilie kaufen, macht es steuerlich einen Unterschied, welche Objektart Sie wählen und ob Sie die Immobilie vermieten oder nicht. Relevant ist auch die Frage, ob Sie privat investieren oder betrieblich. Die wichtigsten Unterschiede im Überblick.
Bei Immobilien spielt es nicht nur eine Rolle, wie und in welche Art von Immobilien Sie investieren, sondern auch, in welcher Funktion. Sie haben nicht nur die Möglichkeit, als Privatperson einen Kaufvertrag abzuschließen, sondern können auch zum Beispiel mit einer GmbH Immobilien kaufen.
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Steuerliche Unterschiede zwischen privatem Kauf und GmbH-Kauf
Im Folgenden lernen Sie drei grundsätzliche steuerliche Unterschiede zwischen privaten Investitionen und Investments mit GmbH kennen.
Privates Veräußerungsgeschäft und Gewinnsteuer
Wenn Sie eine Immobilie mit einer GmbH erwerben, profitieren Sie von Steuerersparnissen bei den Mieteinnahmen. Wollen Sie die Immobilie allerdings verkaufen, greift der Fiskus Ihnen umso tiefer in die Tasche: Unternehmen zahlen in diesem Fall 15-30% Steuern auf den Gewinn – also 15% Körperschaftsteuer und gegebenenfalls die Gewerbesteuer, deren Höhe vom Standort der Immobilie abhängt. Gerade bei einer guten Wertentwicklung kann dieser Faktor stark ins Gewicht fallen.
Lukrativer ist ein Verkauf dagegen als Privatperson. Denn nach 10 Jahren Haltedauer ist eine private Veräußerung für Sie steuerfrei. Vor Ablauf dieser Frist fällt die sogenannte Spekulationssteuer in Höhe Ihres individuellen Einkommensteuersatzes auf den Erlös an. Sie können die Frist verkürzen, indem Sie die Immobilie eine Zeit lang selbst nutzen.
Spekulationsfrist im Ländervergleich:
In Österreich und der Schweiz gibt es die Spekulationsfrist nicht (mehr) – private und betriebliche Verkäufer zahlen dort immer Gewinnsteuern, auch nach Ablauf von 10 Jahren.
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf einer Immobilie fallen verschiedene Kosten an. Unter anderem wird für Privatpersonen und GmbHs auch die Grunderwerbsteuer fällig – sie beträgt je nach Bundesland 3,5%, etwa in Bayern, bis 6,5% wie in Nordrhein-Westfalen. Der Standort Ihrer Immobilie kann also einen großen Einfluss auf Ihre Nettorendite haben.
Vorteil für GmbHs:
Mit einer GmbH können Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer bei gewissen Konstellationen sparen. Dazu erwerben sie im Rahmen eines sogenannten Share Deals Anteile an einem Unternehmen, das Immobilien besitzt. Dies geht aber nur, wenn anteilig < 95% der Immobilie veräußert werden und die restlichen Anteile beim Verkäufer bleiben.
Steuer auf Erträge
Wie verhält es sich mit Mieteinnahmen? Ob privat oder mit GmbH: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, hat in der Regel die Absicht, damit Mieteinnahmen zu erzielen. Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie kaufen und vermieten, zahlen Sie auf den Mietüberschuss individuelle Einkommensteuer. Für Spitzenverdiener kann das bedeuten, dass bis zu 45% Steuern auf Mieteinkünfte fällig werden.
Mit einer Immobilien-GmbH lässt sich die Steuerlast auf rund 15% senken. Grundsätzlich werden die Körperschaftsteuer in Höhe von 15% – eventuell zuzüglich des Solidaritätszuschlags in Höhe von 5,5 % von den 15% – und ein Gewerbesteuersatz in Höhe von durchschnittlich ebenfalls 15% fällig. Wenn die GmbH allerdings als reine Vermögensverwaltung handelt, kann sie sich auf Antrag von der Gewerbesteuerpflicht befreien lassen. Selbst wenn eine Gewerbesteuerpflicht besteht, liegt die Steuerlast unter dem Grenzsteuersatz von gutverdienenden Privatpersonen.
Was lohnt sich für mich – Privatkauf oder mit Immobilien-GmbH?
Private und GmbH-Steuern zusammengefasst:
| Privat | GmbH | |
| Spekulationssteuer | Verkauf ist nach 10 Jahren oder nach Eigennutzung steuerfrei | kein steuerfreier Verkauf |
| Grunderwerbsteuer | fällt bei jedem Immobilienkauf an | kann mit Share Deal umgangen werden |
| Ertragsteuer | rund 45% auf Mieteinnahmen | 15,825% (inkl. Soli) bis ca. 31% |
Ob es sinnvoller ist, als Privatperson oder mit einer GmbH zu investieren, hängt stark von Ihrer persönlichen Situation ab. Es kommt darauf an, welche Ziele Sie mit Ihrem Immobilien-Investment verfolgen:
- Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen und im Alter verkaufen wollen, lohnt sich der Privatkauf eher als der GmbH-Kauf. Sie zahlen zwar höhere Steuern auf Ihre Mieteinnahmen, müssen sich dafür aber nicht mit den rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten einer GmbH beschäftigen. Zudem entfällt nach jetzigen Regelungen nach 10 Jahren die Spekulationssteuer auf die Wertsteigerung.
- Wenn Sie planen, mehrere Immobilien zu kaufen und dabei die Vermögensverwaltung und -vermehrung im Vordergrund steht, kann eine GmbH-Investition sinnvoll sein und Ihre Steuerbelastung mildern. Allerdings müssen Sie auch für die Gründung und Verwaltung einer GmbH sowie in die Steuerberatung Zeit und Kosten investieren.
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