Immobilien und Steuern: So profitieren Sie von AfA und Werbungskosten

Mit einer Immobilie als Kapitalanlage genießen Sie gleich mehrere Vorteile. Neben monatlichen Mieteinnahmen und einer soliden Absicherung fürs Alter beschert Ihnen Ihre Eigentumswohnung auch Steuervorteile. Zwei Beispiele zeigen, wie Sie Geld zurückbekommen.  

Beim Thema Steuern rollen viele mit den Augen. Als Immobilienbesitzer könnte sich das ändern – denn vermietete Immobilien helfen Ihnen, Steuern zu sparen. Wenn Sie wissen, welche Kosten Sie absetzen können, lohnt sich Ihr Investment noch mehr als ohnehin schon. Legen wir los: Was ist steuerlich absetzbar?

An dieser Stelle weisen wir ausdrücklich auf unsere AGBs hin: “Die auf den Webseiten der Gesellschaft aufgeführten Informationen stellen keine betriebswirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Beratung dar und können diese auch nicht ersetzen.”

1. Steuerliche Abschreibungen

Je besser Sie verdienen, desto mehr Steuern müssen Sie zahlen. Mit dem richtigen Immobilienobjekt können Sie Ihre Steuerlast jedoch senken. Spitzenverdiener profitieren besonders von Denkmalimmobilien, da hier die sogenannte AfA zum Tragen kommt.

3 Fragen zur AfA

1. Was ist die AfA?
   Bei Immobilien wird davon ausgegangen, dass sie sich über die Zeit abnutzen – das Finanzamt geht dabei im Normalfall von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus. AfA steht für „Abschreibung für Abnutzung“. Die Abnutzung einer Immobilie kann also anteilig über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden und mindert so Ihre Steuerlast.
   Bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ergibt sich ein Abschreibungssatz von 1/50 pro Jahr, also 2%. In der Regel wird linear abgeschrieben, das heißt, die Abschreibung bleibt über die Zeit gleich.
2. Wie setzt sich die Abschreibungsbasis zusammen?
   Um die Abschreibungsbasis zu berechnen, benötigen Sie die Höhe der Anschaffungskosten. Abgeschrieben werden kann nur die Immobilie selbst, nicht etwa der Grundstückswert. Bei Denkmalimmobilien sind auch die Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen relevant für die Berechnung der Abschreibungsbasis. 
3. Wie hoch ist der Abschreibungssatz bei verschiedenen Immobilien?
   Je nach Immobilienart kann der Abschreibungssatz höher sein:

• • Neubau-AfA: lineare AfA mit 2% jährlicher Abschreibung über 50 Jahre – der Grundstückspreis zählt nicht dazu

• • Bestandsimmobilien-AfA: lineare AfA von 2% bei einem Baujahr ab 1925, für ältere Immobilien wurde ein Abschreibungssatz von 2,5% über 40 Jahre festgelegt, gilt für Anschaffungskosten ohne Renovierungskosten. Renovierungskosten können Sie in bestimmten Fällen als Werbungskosten bereits im gleichen Jahr absetzen, wenn diese zum Erhalt der Immobilie dienen. Liegen die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15% über dem Kaufpreis des Gebäudes, müssen sie zur Abschreibungsbasis addiert und linear abgeschrieben werden.

• • Denkmal-AfA: Sanierungskosten bei Denkmalimmobilien können acht Jahre lang mit jährlich 9% und über weitere vier Jahre mit 7% abgeschrieben werden

AfA-Vorteil intelligent nutzen

Es gibt verschiedene Faktoren, die Ihre Abschreibungshöhe und damit Ihre Steuervorteile beeinflussen. Wenn Sie sich bereits vor dem Kauf Ihrer Kapitalanlage-Immobilie von einem Profi beraten lassen, können Sie die steuerlichen Vorteile am besten heben. 

Die folgenden Punkte sind nur einige Beispiele dafür, an welchen Stellen Sie Einfluss auf Ihre AfA haben:

• Hoher Gebäudewert: Je höher der Gebäudewert, desto höher die AfA. Der Grundstückswert zählt nicht dazu. Gebäude- und Grundstückswert können im Kaufvertrag separat angegeben werden. Die Werte sollten möglichst schon vor dem Kauf berechnet werden und idealerweise sollte der Gebäudeanteil so hoch wie möglich ausfallen. Allerdings prüft das Finanzamt basierend auf eigenen Berechnungen die Plausibilität der Aufteilung. Die Berechnungsmethode kann man online beim zuständigen Finanzamt einsehen.

• Hohes Gebäudealter: Immobilien, die schon lange bestehen oder sogar unter Denkmalschutz stehen, nehmen im städtebaulichen Kontext oft eine wichtige Rolle ein und gelten als  besonders schützenswert. Deshalb gewährt der Fiskus bei denkmalgeschützten Immobilien bzw. Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, einen erhöhten AfA-Satz. 

• Kurze Restnutzung: Je nach Zustand der Immobilie kann mit einem Gutachten die Restnutzungsdauer verkürzt werden. Dies hat zur Folge, dass Sie über eine kürzere Zeit einen größeren Anteil des Gebäudewerts abschreiben können.

Übrigens spielt auch das Kaufdatum eine Rolle: Erwerben Sie eine Immobilie beispielsweise im Oktober, verringert sich die AfA um die vor dem Kauf vergangenen Monate des Kalenderjahres. Oder anders gesagt: Bei einem Kauf im Oktober können Sie für das laufende Jahr drei Monate abschreiben. Der Monat, in dem der Kauf erfolgt, wird voll gezählt.

2. Werbungskosten

Werbungskosten, die mit Ihren Immobilien-Einnahmen in Verbindung stehen, können Ihre Steuerlast ebenfalls reduzieren. Zu den Werbungskosten gehören alle Ausgaben oder Teile davon, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie stehen, die Sie vermieten möchten. Dazu gehören außerdem Kosten für Maßnahmen, die Ihre Mieteinnahmen sicherstellen sollen. 

Die Liste der Ausgaben, die Sie steuerlich geltend machen können, ist lang. Die folgenden Punkte stellen nur eine Auswahl einiger Werbungskosten dar, die Ihnen Steuervorteile bringen:

• Anschaffungskosten: Über die AfA können Sie einen großen Teil des Kaufpreises, nämlich den Gebäudeanteil, als Werbungskosten geltend machen. Hierzu zählen übrigens auch anteilig die Kaufnebenkosten.

• Renovierungskosten: Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vor der Vermietung renovieren, gelten die Kosten dafür als Werbungskosten und können je nach Renovierungsart im gleichen Steuerjahr bzw.  über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren abgeschrieben werden. 

• Hausnebenkosten: Die Kosten für Heizung, Müllabfuhr oder Wasserverbrauch zahlen Ihnen Ihre Mieter als Nebenkosten. Diese Einnahmen müssen Sie bei der Steuer mit angeben – können sie aber gleichzeitig  als Werbungskosten geltend machen.

AfA und Werbungskosten bei Ihrem Investment

Welche weiteren Werbungskosten bringen Ihnen steuerliche Vorteile? Und was gibt es bei der AfA zu beachten? Die Experten von Immoheld beantworten Ihre Fragen dazu gern in einem Erstgespräch.

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