Sie sind gefragt, außergewöhnlich und bringen Investoren so viele Steuervorteile wie kaum eine andere Anlageform. Damit Denkmalimmobilien jedoch zur lukrativen Kapitalanlage werden, muss ihr Kauf bis ins Detail vorbereitet sein. Wir zeigen Ihnen, was Investoren beachten müssen und wie sie profitieren.

Wer auf dem Immobilienmarkt das gewisse Etwas sucht, wird früher oder später über eine Denkmalschutz-Wohnung nachdenken. Denkmalgeschützte Immobilien sind schick und außergewöhnlich. Baudenkmäler ziehen mit ihrem exklusiven Charme solvente Mieter an, sind jedoch vor allem für Investoren äußerst reizvoll: Immobilien, die Denkmalschutz genießen, bieten zum einen große Steuervorteile und erhalten zum anderen aufgrund ihrer besonderen kulturellen Bedeutung staatliche Zuschüsse.

Was sind Denkmalimmobilien?

Zu den Denkmalschutzimmobilien gehören Bauten oder sogar ganze Stadtviertel, die aufgrund ihrer historischen, kulturellen oder technischen Bedeutung als schützenswert gelten. Meist zeichnen sie sich durch ihre besondere Architektur, ihre Rolle im baulichen Kontext einer Stadt oder ihren geschichtlichen Hintergrund aus. 

Um den Status eines Baudenkmals zu erreichen, muss eine Immobilie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Diese sind in den Denkmalschutzgesetzen der 16 Bundeländer geregelt. Für den Denkmalschutz zählen häufig die äußeren Werte einer Immobilie. Sanierungen an der Gebäudefassade müssen deshalb darauf abzielen, das Erscheinungsbild der Immobilie zu erhalten. 

Beispiele für denkmalgeschützte Immobilien

  • Wohn- und Geschäftshäuser mit Geschichte
  • Gastronomiestätten, zum Beispiel Brauereien
  • Industriegebäude wie Fabriken
  • Gebäude der High-Tech-Architektur
  • militärische Gebäude wie Kasernen

Wird ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt, wird es in der Regel aufwendig saniert. Die modernisierten Objekte, die meist in idealer Lage zu finden sind, werden so zu heißbegehrten Wohnimmobilien für Mieter. Doch auch der Staat hat ein Interesse an Denkmalimmobilien. Ziel des Denkmalschutzes ist es deshalb, denkmalgeschützte Immobilien dauerhaft zu erhalten. 

Viele der Objekte sind Zeitzeugen der Heimatgeschichte und damit gesellschaftlich wertvoll. Deshalb bietet der Staat zahlreiche Förderprogramme und attraktive Steuervorteile. Wer als Investor eine denkmalgeschützte Wohnung kaufen will, sichert sich also automatisch verschiedene finanzielle Vorteile. Davon profitieren besonders Spitzenverdiener, die aufgrund ihres Einkommens eine hohe Steuerlast zu tragen haben.

Ihr Steuervorteil: Denkmalgeschützte Immobilien senken die Steuerlast

Ob historische Kulturstätte oder Denkmalschutz-Eigentumswohnung: Geschützte Immobilien unterliegen bei der Sanierung einigen Auflagen. Um Investitionen dennoch zu fördern, gewährt der Staat großzügige Steuervorteile. Kapitalanleger, die ihre Denkmalimmobilie vermieten, können anfallende Sanierungskosten aufgrund der Denkmalschutz-AfA (Abschreibung für Abnutzung) von ihrem zu versteuernden Einkommen abschreiben.

Abschreibungen Denkmalschutz laut § 7 i, h EStG:

  • Jahr 1 bis 8: 9% der Herstellungskosten
  • Jahr 9 bis 12: 7% der Herstellungskosten

Herstellungskosten meint in diesem Zusammenhang Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die dem Erhalt der Immobilie, ihrer Erneuerung und der funktionsgerechten Verwendung des Gebäudes förderlich sind. Insgesamt können Sie mit der Vermietung einer Denkmalschutzimmobile 100% dieser Sanierungskosten über zwölf Jahre steuerlich absetzen.

Vereinfachte Beispielrechnung: Steuervorteil bei Denkmalimmobilien

  • Denkmalwohnung mit Kaufpreis 420.000 €,
  • davon 80.000€ Gebäudewert,
  • sowie 300.000€ Sanierungskosten
  • und 40.000€ nicht-abschreibfähiger Grundanteil.
zu versteuerndes Jahreseinkommen

70.000 Euro

+ Netto-Mieteinnahmen

10.000 Euro

abzüglich Denkmal-AfA (9% von 300.000 € Sanierungskosten)

27.000 Euro

abzüglich AfA (2,5 % von 80.000 € Gebäudewert)

2.000 Euro

abzüglich Zinsen (Schätzwert)

4.200 Euro

= zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)

46.800 Euro

Investoren mit einem hohen Einkommensteuersatz profitieren am meisten von der Denkmalschutzabschreibung. Denn diese kann die Steuerlast über zwölf Jahre erheblich verringern – nicht selten sparen Sie damit jährlich größere Beträge.

Ausblick: Nach zwölf Jahren endet die Steuererleichterung durch Denkmalschutzabschreibung und damit auch der zusätzliche positive steuerliche Effekt auf den Cashflow Ihres Immobilieninvestments. Allerdings sind in dieser Zeit oftmals die Mieten gestiegen, was sich wiederum positiv auf den Cashflow auswirkt. Zudem ist dann die Mindesthaltedauer von zehn Jahren abgelaufen und Sie haben die Möglichkeit, die Immobilie steuerfrei zu veräußern.

Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von vielen Faktoren ab, z.B. Ihrem Grenzsteuersatz, etwaige Freibeträge, weitere Werbungskosten, und vieles mehr. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater dazu beraten

Nicht zu vernachlässigen: Auch der Kaufpreis ist zum Teil absetzbar

Bei Immobilien, die nach 1925 errichtet wurden, können Sie den Gebäudewert (Kaufpreis abzüglich Grundstückswert) für die Dauer von 50 Jahren zu 2% absetzen, bei älteren Objekten sind es 2,5% über 40 Jahre. Investoren, die Denkmalimmobilien kaufen, zahlen den Kaufpreis ähnlich wie bei Neubauimmobilien entsprechend dem Baufortschritt der Sanierungen. Die Regelungen dazu sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) festgelegt.

Hohe finanzielle Vorteile bringen oft auch Hürden mit sich: Bevor Sie von den Steuervorteilen Ihrer Denkmalimmobilie profitieren können, müssen geplante Sanierungen von der Denkmalschutzbehörde genehmigt und nach Abschluss abgenommen werden. Die Auflagen sind hoch und der Prozess langwierig. So kann es sein, dass die Steuervorteile im schlimmsten Fall erst bis zu 2,5 Jahre nach Fertigstellung spürbar werden. Dafür sollte der Investor vorplanen bzw. Liquidität einplanen.

Mit einem erfahrenen Partner wie Immoheld an Ihrer Seite sind Sie auf alle Eventualitäten eingestellt. Eine professionelle Beratung bietet Ihnen die Möglichkeit, die Vor- und Nachteile Ihrer Investition genau abzuwägen.

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KfW-Förderung Denkmalschutz

Bei der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien lohnt es sich für Investoren, energetische Aspekte zu beachten. Damit bieten Sie nicht nur Ihren Mietern ein zukunftssicheres Zuhause, sondern sichern sich im besten Fall Fördergelder von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Wer undichte Fenster, veraltete Heizungsanlagen und eine schwache Isolierung fachgerecht modernisieren will, wird dafür mit günstigen Krediten unterstützt.

Objekte, die den Standard „KfW Effizienzhaus Denkmal“ erreichen, werden mit einem Kredit von bis zu 120.000 Euro gefördert. Förderkredite für Einzelmaßnahmen liegen bei bis zu 50.000 Euro. Diese Denkmalkredite gibt es mit Tilgungszuschüssen von bis zu 48.000 Euro. Das bedeutet, Sie profitieren doppelt: Neben günstigen Konditionen auch dadurch, dass Sie den Kredit mit Tilgungszuschuss nicht komplett zurückzahlen müssen. Je besser der KfW-Standard Ihrer Immobilie nach der Sanierung ist, desto höher fällt Ihr Tilgungszuschuss aus.

Fördervoraussetzungen genau prüfen

Nicht immer lässt sich eine energetische Sanierung jedoch mit den strengen Auflagen des Denkmalschutzes in Einklang bringen. Deshalb bietet die KfW für einige Baudenkmäler und Gebäude mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz vereinfachte Fördervoraussetzungen. Eine besonders erhaltenswerte Bausubstanz kann zum Beispiel vorliegen, wenn ein Objekt in einem Sanierungsgebiet liegt. 

Immobilienexperten wie Immoheld unterstützen Sie dabei, alle Voraussetzungen im Vorfeld zu prüfen und die beste Förderlösung für Ihr Investment zu finden.

Finanzielle Vorteile von Denkmälern für Investoren

Baudenkmäler sind die Exoten unter den Immobilien, weil Sie stark-spürbare Steuervorteile für Investoren in Eigentumswohnungen bringen. Zusammengefasst sprechen folgende Punkte für Ihre Investition:

  • Insbesondere Investoren mit hohem Einkommen, welches in Deutschland versteuert wird, profitieren aufgrund der schnellen Abschreibung von beachtlichen Steuereffekten.
  • Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen erhalten Investoren eine Förderung von der KfW mit Tilgungszuschuss.
  • Insgesamt ergeben sich für Investoren attraktive Renditen auf ihr investiertes Kapital. 

Neben positiven Steuereffekten und Fördermöglichkeiten bringen Wohnungen mit Denkmalschutz oft lukrative Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerungen. Ihre Finanzierung ist jedoch komplex – sie bietet verschiedene finanzielle Vorteile, die aber an behördliche Auflagen geknüpft sind.

Bei der Frage, ob sich eine Investition für Sie lohnt oder nicht, ist eine professionelle Beratung unabdingbar. Das Immoheld Analysetool bildet die Effekte von potentiell starken Steuervorteilen und Fördermöglichkeiten auf Ihren Cashflow ab und ermöglicht einen transparenten Vergleich mit anderen Anlageklassen. Legen Sie dazu im ersten Schritt Ihr Anforderungsprofil an – bequem online und kostenlos. Damit schaffen Sie eine solide Basis für Ihre fundierte Entscheidung.