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Immobilien sind beliebt unter Anlegern, weil sie lukrative Renditen versprechen. Allerdings ist damit oft ein gewisser Verwaltungsaufwand verbunden. Als Investor machen Sie sich das Leben leichter, indem Sie auf Verwaltungs- oder Betreiberkonzepte setzen. Ein besonders beliebtes Betreiberkonzept ist die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage. Erfahren Sie, was Sie als Investor beachten müssen.

Es gibt viele gute Gründe, in Immobilien zu investieren. Sie trotzen damit der Inflation, erhalten regelmäßig Mieteinnahmen, sichern sich fürs Alter ab und profitieren von Wertsteigerungen und Steuererleichterungen. All diese Vorteile sind wohlverdient, denn die Investition in Immobilien erfordert viel Recherchearbeit und die Objekte müssen verwaltet werden. 

Eine Ausnahme bilden Betreiberkonzepte. Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie sie funktionieren, welche Vor- und Nachteile sie bringen und wie Sie mit der Kapitalanlage „Pflegeimmobilie“ viel Aufwand sparen können. 

Wenig Aufwand mit Betreiberkonzepten

Immobilien mit Betreiber sind pflegeleicht in der Verwaltung. Je nach Anlageklasse erzielen diese Objekte zudem eine vergleichsweise hohe Rendite und bieten viel Sicherheit. Das gilt insbesondere für das Investment in Pflegeimmobilien, aber auch in Serviced Apartments oder Micro Apartments. Der Fokus dieses Artikels liegt auf Pflegeimmobilien, die beiden anderen Betreiberkonzepte stellen wir in einem separaten Artikel vor. Eine weitere Alternative für die Minimierung des eigenen Aufwands sind sogenannte Verwaltungskonzepte, bei denen Sie Ihre Immobilien, beispielsweise auch eine Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus, verwalten lassen können. Die Unterschiede und Besonderheiten von diesen Verwaltungskonzepten haben wir ebenfalls in einem separaten Artikel für Sie zusammengefasst.

Was sind Pflegeimmobilien?

Der demographische Wandel ist paradox: Eine steigende Lebenserwartung bedeutet mehr Zeit, um die klug investierte Altersvorsorge voll auszukosten. Auf der anderen Seite warnt die Gesundheitsbranche vor steigenden Kosten. Eine älter werdende Gesellschaft geht auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorbei. Bereits heute ist abzusehen, dass der Bedarf an Pflegeimmobilien steigen wird.

Pflegeimmobilien sind altersgerechte Appartements mit Anschluss an eine Pflegeeinrichtung. Das kann ein stationäres Pflege- oder Seniorenheim sein, oder eine Einrichtung, die betreutes Wohnen oder ähnliche Pflegeservices bietet. Wenn Sie als Investor in Pflegeimmobilien investieren, profitieren Sie durch Pachtverträge von langfristig planbaren Mieteinnahmen. Es steht Ihnen auch frei, Ihre Seniorenresidenz zu verkaufen oder zu vererben – und im Pflegefall durch das sogenannte Vorbelegungsrecht sogar selbst bevorzugt einen Platz darin zu bekommen.

Vorteile von Betreiberkonzepten

Wenn Sie ein Pflegeappartement kaufen, schließen Sie anders als bei einer herkömmlichen Eigentumswohnung keinen Mietvertrag mit dessen Bewohnern ab. Der Miet- bzw. in diesem Fall Pachtvertrag genannt besteht stattdessen zwischen Ihnen und dem Betreiber der Einrichtung. Klarer Vorteil dabei: Der Betreiber nimmt Ihnen viel Arbeit ab und

  • regelt den Austausch mit den Mietern des Appartements,
  • übernimmt anfallende Instandhaltungsarbeiten und
  • zahlt Ihnen auch bei Leerstand weiterhin Miete.
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Haben Pflegeimmobilien Nachteile oder Risiken?

Wie bei allen Kapitalanlagen gibt es auch bei den Pflegeimmobilien Risiken:

  • Der Betreiber könnte insolvent gehen, dadurch entstehen Investoren unter Umständen Mietausfälle. Sie können das Risiko minimieren, indem Sie sich im Vorfeld genau über ihren Wunsch-Betreiber informieren. Ist die Pflegeimmobilie besonders attraktiv, ist zudem die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein anderer Betreiber einspringt und ihnen gar nicht erst ein finanzieller Schaden entsteht. Um sich noch umfassender abzusichern, planen Sie einen eigenen Liquiditätspuffer ein.  
  • Die Attraktivität des Immobilienstandorts kann über die Jahre sinken, wenn etwa das Umfeld radikale Veränderungen erlebt. Ausführliche Recherchen vor dem Kauf und die Beratung durch Experten helfen, das Standortrisiko zu minimieren.
  • Bei Aufnahme eines Kredits für die Investition besteht das Risiko, dass der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung steigt. Allerdings besteht dieses Risiko auch bei anderen Immobilien-Investments. Grundsätzlich empfiehlt es sich, verschiedene Zinsszenarien zu kalkulieren, um darauf vorbereitet zu sein. Lesen Sie hier über verschiedene Szenarien und was diese für Investoren bedeuten
  • Bei einer zu großen Pflegeimmobilie besteht ein Leerstandsrisiko von einzelnen Apartments; ist die Immobilie zu klein, könnte sie sich als unwirtschaftlich erweisen. Dieses Risiko betrifft aufgrund des Pachtvertrags jedoch zunächst einmal nur den Betreiber. Auch hier empfiehlt sich wieder eine gründliche Prüfung, um dessen langfristige Solvenz einzuschätzen.

Dennoch gelten sie als stabile Investition. Pflegeimmobilien sind eine langfristige Anlagemöglichkeit und bieten deshalb im Vergleich zu anderen Anlageformen eine größere Sicherheit. Die Erfahrung zeigt, dass äußerst selten viele Risiken gleichzeitig eintreten und Ihr Investment bedrohen. Die meisten Risiken lassen sich außerdem durch gründliche Recherche im Vorfeld Ihres Investments minimieren.

Investoren nehmen oft als größtes Pflegeimmobilien-Risiko die Insolvenz des Betreibers wahr, da sie in diesem Fall keine Pachteinnahmen mehr hätten. Allerdings lag 2017 die durchschnittliche Insolvenzwahrscheinlichkeit laut dem Pflegeheim Rating Report 2020 des RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung bei moderaten 0,61%. Sie können die Risiken bei Ihrer Investmententscheidung gezielt reduzieren: mit der Wahl eines zuverlässigen und erfahrenen Betreibers.

Wie gut sind Pflegeimmobilien für Ihre Zukunft? Chancen und Perspektiven

Pflegeimmobilien als Anlage sind ideal für private Investoren, die eine sichere Geldanlage mit langfristigem Anlagehorizont suchen und gleichzeitig etwas dazu beitragen wollen, dass zukünftig genügend Pflegeplätze in Deutschland zur Verfügung stehen.

Perspektivisch bietet die Pflegeimmobilie privaten Investoren gute Chancen. Denn der Bedarf an Plätzen in Pflegeheimen steigt. Der Zentrale Immobilien Ausschuss hat jüngst in einer Studie zum Pflegemarkt 2030 festgestellt: Bis 2030 benötigt Deutschland bis zu 293.000 zusätzliche Pflegeheimplätze. Um diese zu schaffen, müssten jährlich 210 bis 390 Pflegeheime gebaut werden. 

Pflegeappartement kaufen? 3 Gründe, weshalb es sich für Sie lohnt

Die große Nachfrage ist jedoch nicht das Einzige, was das Investieren in Pflegeimmobilien attraktiv macht. Das sind Ihre drei größten Vorteile, wenn Sie Pflegeimmobilien als Anlage nutzen:

  1. Das Betreiberkonzept reduziert Ihren Aufwand.

    Wählen Sie als Geldanlage Pflegeimmobilien, geben Sie einen großen Teil der üblichen Verwaltungsaufgaben für Immobilien in die Hände eines Betreibers. Mieterwechsel sind selten und Mietpreisanpassungen fast schon die Regel in Pachtverträgen. Diese werden häufig für mindestens 20 Jahre geschlossen und bieten dadurch eine hohe Planungssicherheit.

  2. Die Pflegeimmobilien-Rendite schmeichelt Ihrem Cashflow.

    Pflegeplätze werden immer benötigt – deshalb können Inflation und konjunkturelle Schwankungen ihrem Investment kaum etwas anhaben. Regelmäßige Mieteinnahmen und ein steigender Wert sorgen dafür, dass die Rendite für Pflegeimmobilien im Schnitt zwischen 3 und 5% liegt. Je nach Finanzierung müssen Sie zu Ihrem Investment dadurch oftmals monatlich nichts mehr zuzahlen.

  3. Im Pflegefall genießen Sie eine bevorzugte Behandlung.

    Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage bietet Ihnen doppelte Sicherheit für die Zukunft. Sie sorgen damit finanziell fürs Alter vor, und erhöhen Ihre Chancen auf einen Pflegeplatz. Werden Sie oder ein naher Angehöriger pflegebedürftig, profitieren Sie vom Vorbelegungsrecht – sofern dies vertraglich vereinbart ist. Wird in der Einrichtung, in die Sie investiert haben, ein Pflegeappartement frei, können Sie dort bevorzugt einziehen. Ihr Vorteil: Das Vorbelegungsrecht erstreckt sich oft sogar auch auf andere Einrichtungen des Betreibers.

Fazit: Lohnen sich Pflegeimmobilien?

Wer als Geldanlage Pflegeimmobilien wählt, kann viel Zeit und Nerven sparen. Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage bietet Investoren viele Vorteile: 

  • Ihr Aufwand reduziert sich auf ein Minimum.
  • Sie sind bei Leerstand vor finanziellen Schäden geschützt.
  • Sie können über viele Jahre mit steigenden Mieteinnahmen rechnen. 

Um sich vor Risiken zu schützen, sollten Sie den Betreiber Ihrer Pflegeimmobilie sorgfältig auswählen. Die Experten von Immoheld unterstützen Sie dabei und haben die passenden Objekte für Ihre Pläne. Das Analysetool von Immoheld visualisiert Ihre Potenziale – für eine Investition, die sich wirklich für Sie lohnt. Definieren Sie jetzt Ihre persönliche Zielsetzung.