Immobilien sind beliebt unter Anlegern, weil sie lukrative Renditen versprechen. Allerdings ist damit oft ein gewisser Verwaltungsaufwand verbunden. Als Investor machen Sie sich das Leben leichter, indem Sie auf Verwaltungs- oder Betreiberkonzepte setzen. Besonders beliebt ist hierbei die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage. Welche Immobilien noch zu den „Sorglos-Objekten“ zählen und was Sie als Investor beachten müssen.

Es gibt viele gute Gründe, in Immobilien zu investieren. Sie trotzen damit der Inflation, erhalten regelmäßig Mieteinnahmen, sichern sich fürs Alter ab und profitieren von Wertsteigerungen und Steuererleichterungen. All diese Vorteile sind wohlverdient, denn die Investition in Immobilien erfordert viel Recherchearbeit und die Objekte müssen verwaltet werden. Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie Betreiber- und Verwaltungskonzepte funktionieren und welche Vorteile sie jeweils mit sich bringen.

Wenig Aufwand mit Betreiberkonzepten

Eine Ausnahme bildet das Betreiberkonzept: Immobilien mit Betreiber sind pflegeleicht in der Verwaltung. Je nach Anlageklasse erzielen sie zudem eine vergleichsweise hohe Rendite und bieten viel Sicherheit. Das gilt insbesondere für das Investment in Pflegeimmobilien, aber auch in Serviced Apartments oder Micro Apartments (oder auch Mikro-Appartements). Diese drei Konzepte stellen wir Ihnen kurz vor. 

Besonders beliebt: Was sind Pflegeimmobilien?

Der demographische Wandel ist paradox. Eine steigende Lebenserwartung bedeutet mehr Zeit, um die klug investierte Altersvorsorge voll auszukosten. Auf der anderen Seite warnt die Gesundheitsbranche vor steigenden Kosten. Eine älter werdende Gesellschaft geht auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorbei. Bereits heute ist abzusehen, dass der Bedarf an Pflegeimmobilien steigen wird.

Pflegeimmobilien sind altersgerechte Appartements mit Anschluss an eine Pflegeeinrichtung. Das kann ein stationäres Pflege- oder Seniorenheim sein, oder eine Einrichtung, die betreutes Wohnen oder ähnliche Pflegeservices bietet. Wenn Sie als Investor in Pflegeimmobilien investieren, profitieren Sie von langfristigen Mieteinnahmen. Es steht Ihnen auch frei, Ihre Seniorenresidenz zu verkaufen oder zu vererben – und im Pflegefall durch das sogenannte Vorbelegungsrecht sogar selbst darin zu wohnen.

Besonderheiten von Pflegeimmobilien

Wenn Sie ein Pflegeappartement kaufen, schließen Sie anders als bei einer herkömmlichen Eigentumswohnung keinen Mietvertrag mit dessen Bewohnern ab. Der Mietvertrag besteht stattdessen zwischen Ihnen und dem Betreiber der Einrichtung. 

Klarer Vorteil dabei: Der Betreiber nimmt Ihnen viel Arbeit ab. Er

  • regelt den Austausch mit den Mietern des Appartements,
  • übernimmt anfallende Instandhaltungsarbeiten und
  • zahlt Ihnen auch bei Leerstand weiterhin Miete.

Pflegeappartement kaufen: 3 Gründe, weshalb es sich für Sie lohnt 

Der Bedarf an Plätzen in Pflegeheimen steigt. Der Zentrale Immobilien Ausschuss hat jüngst in einer Studie zum Pflegemarkt 2030 festgestellt: Bis 2030 benötigt Deutschland bis zu 293.000 zusätzliche Pflegeheimplätze. Um diese zu schaffen, müssten jährlich 210 bis 390 Pflegeheime gebaut werden. Die große Nachfrage ist jedoch nicht das einzige, was das Investieren in Pflegeimmobilien attraktiv macht. Das sind Ihre drei größten Vorteile:

1. Das Betreiberkonzept reduziert Ihren Aufwand.

Wählen Sie als Geldanlage Pflegeimmobilien, geben Sie einen großen Teil der üblichen Verwaltungsaufgaben für Immobilien in die Hände eines Betreibers. Mieterwechsel sind selten und Mietpreisanpassungen fast schon die Regel. Mietverträge werden häufig für mindestens 20 Jahre geschlossen und bieten dadurch eine hohe Planungssicherheit.

2. Die Pflegeimmobilien-Rendite schmeichelt Ihrem Cashflow.

Pflegeplätze werden immer benötigt – deshalb können Inflation und konjunkturelle Schwankungen ihrem Investment kaum etwas anhaben. Regelmäßige Mieteinnahmen und ein steigender Wert sorgen dafür, dass die Rendite für Pflegeimmobilien im Schnitt zwischen 3 und 5% liegt. Je nach Finanzierung müssen Sie zu Ihrem Investment dadurch oftmals monatlich nichts mehr zuzahlen.

3. Im Pflegefall genießen Sie eine bevorzugte Behandlung.

Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage bietet Ihnen doppelte Sicherheit für die Zukunft. Sie sorgen damit finanziell fürs Alter vor, und erhöhen Ihre Chancen auf einen Pflegeplatz. Werden Sie oder ein naher Angehöriger pflegebedürftig, profitieren Sie vom Vorbelegungsrecht – sofern dies vertraglich vereinbart ist. Wird in der Einrichtung, in die Sie investiert haben, ein Pflegeappartement frei, können Sie dort bevorzugt einziehen. Ihr Vorteil: Das Vorbelegungsrecht erstreckt sich oft sogar auch auf andere Einrichtungen des Betreibers.

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Betreiberkonzept im Kleinformat: Serviced Apartments und Micro  Apartments

Sie möchten nicht in Pflegeimmobilien investieren und wünschen sich eher eine Sorglos-Immobilie mit jüngerem Charakter? Neben Pflegeappartements gibt es noch weitere Objekte, bei denen ein Betreiber Ihren Verwaltungsaufwand reduziert. Zwei sehr gängige Modelle davon stellen wir Ihnen hier vor.

Serviced Apartments

Das Rundum-sorglos-Paket für Mieter und Investoren: Serviced Apartments sind auf Mieter wie Expats ausgerichtet, die selten lange an einem Ort verweilen. Die Wohnungen werden tage-, wochen- oder monatsweise direkt an Firmen vergeben oder über Plattformen wie Airbnb, Booking oder Homelike angeboten. Neben den Betriebskosten sind im Preis oft auch Heizung, Strom und Möbel inkludiert. Spezielle Formen wie Studentenappartements sind durch Lage oder Ausstattung auf eine klar definierte Zielgruppe ausgerichtet und finden deshalb problemlos Abnehmer. 

Micro Apartments

Die kleinen Wohneinheiten sind meist nicht größer als 50 m2 und besonders bei Singles oder Studenten beliebt. Zwar wechseln die Mieter häufig, dafür können Sie höhere Mietpreise pro Quadratmeter aufrufen und die Mieten einfacher an das Marktniveau anpassen. Fallen jedoch Renovierungskosten an, zum Beispiel im Bad, sind diese im Verhältnis zur Wohnungsgröße relativ höher.  

Die flexible Alternative: Verwaltungskonzepte

Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle auch die Möglichkeit erwähnt, Immobilien verwalten zu lassen. Sie können auf diese Weise den Aufwand für die Verwaltung Ihrer Immobilie reduzieren, allerdings sind die finanziellen Vorteile nicht so einschlägig wie beim Betreiberkonzept

Investieren Sie in eine Wohnung, erhalten Sie neben Anteilen am Gemeinschaftseigentum auch das Sondereigentum. Dieses umfasst alles, was zu Ihrer Wohnung dazugehört, wie Bodenbeläge, Räume, Keller- und Dachbodenabteil. Für die Verwaltung des Sondereigentums stehen zwei Varianten zur Auswahl.

  • Mietpool: Bei einer Immobilie mit mehreren Wohneinheiten können sich die Eigentümer zu einem Mietpool zusammenschließen und ihr Eigentum verwalten lassen. Die Vermietungsrisiken tragen diese gemeinsam: Fallen Mieteinnahmen etwa aufgrund von Leerstand aus, kommt die Gemeinschaft dafür teilweise auf. Auch lassen sich damit unterschiedliche Miethöhen bei frisch-renovierten Bestandsbauten (Stichwort: „alte Mietverträge“) besser ausgleichen. Es fallen jedoch Verwaltungsgebühren an.
  • Sondereigentumsverwaltung: Sie lassen Ihr Eigentum verwalten und zahlen dafür eine Gebühr. Sie haben dadurch kaum Aufwand (die „SEV“ vertritt Sie zB bei der Neuvermietung oder der Eigentümerversammlung), Sie tragen die finanzielle Last bei Leerstand allerdings selbst. Mehr zu Verwaltungsformen lesen Sie hier

Fazit: Die Pflegeimmobilie sticht heraus

Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage vereint die Vorteile beider Konzepte: 

  • Ihr Aufwand reduziert sich auf ein Minimum.
  • Sie sind bei Leerstand vor finanziellen Schäden geschützt.
  • Sie können über viele Jahre mit steigenden Mieteinnahmen rechnen. 

Wie bei allen Immobilien gibt es auch Risiken, allerdings halten sich diese in Grenzen, wenn Sie eine Pflegeimmobilie kaufen. Da es sich um eine langfristige Anlagemöglichkeit handelt, kann die Attraktivität des Standorts im schlimmsten Fall sinken oder der Betreiber insolvent werden. 2017 lag die durchschnittliche Insolvenzwahrscheinlichkeit laut dem Pflegeheim Rating Report 2020 des RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung bei moderaten 0,61%. 

Um sich vor Risiken zu schützen, sollten Sie den Betreiber Ihrer Pflegeimmobilie sorgfältig auswählen. Die Experten von Immoheld unterstützen Sie dabei und haben die passenden Objekte für Ihre Pläne. Das Analysetool von Immoheld visualisiert Ihre Potenziale – für eine Investition, die sich wirklich für Sie lohnt. Definieren Sie jetzt Ihre persönliche Zielsetzung.