Jahrelang kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur einen Trend: Es ging steil nach oben. Selbst im Krisenjahr 2022 war ein Ende des Preisanstiegs nicht in Sicht. Zum Jahresende deutet sich allerdings eine Trendwende an. Was beeinflusst den Immobilienpreis, wie entwickeln sich Boom-Metropolen wie Berlin und München und was bedeutet das alles für Sie als Käufer?
Aktualisiert am 29. November 2022
Immobilienpreise Deutschland: Entwicklung seit der Wende bis heute
Mit der Wende zog die Bautätigkeit in Deutschland an und brachte Schwung in die Immobilienwirtschaft. Wohnungen entstanden oder wurden saniert und die Immobilienpreise kletterten in den 1990er Jahren nach oben – aufgrund unterschiedlicher Leerstandsquoten und Einkommensniveaus im Osten mehr als im Westen. Heute ist die Preisentwicklung in alten und neuen Bundesländern ähnlich dynamisch.
Seit der überwundenen Finanzkrise zeigt die Kurve allerdings noch steiler nach oben. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) geht davon aus, dass Eigentumswohnungen im gesamtdeutschen Durchschnitt seit 2010 rund 17% teurer geworden sind. Laut dem informellen Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in Deutschland (AK OGA) stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen seit 2009 im Schnitt sogar um 4,4% – und zwar Jahr für Jahr. Selbst während der Corona-Pandemie und im Krisenjahr 2022 sind die Preise weiter gestiegen.
Deutlich gewachsen sind auch die regionalen Preisunterschiede. Sie haben das Ost-West-Gefälle abgelöst. So verteuerten sich Eigentumswohnungen in Hamburg seit 2010 um 23%, während Wohnungen in Oberhausen lediglich rund 9% teurer wurden. Laut AK OGA lag der bundesweit mittlere Preis pro Quadratmeter 2018 bei rund 1.550 Euro, in München zahlten Käufer im Kontrast dazu einen mittleren Wohnflächenpreis von 7.150 Euro pro Quadratmeter.
Nach Jahren der Stagnation steigen die Immobilienpreise in Deutschland seit 2010 stetig an.
Quelle: deutschlandinzahlen.de / BulwienGesa AG
Warum steigt der Wert von Immobilien?
Grundsätzlich hängt die Immobilienpreisentwicklung von verschiedenen Faktoren ab, zum Beispiel von:
- den Zinsen, die seit Jahren niedrig sind
- der Möglichkeit für Käufer, günstige Kredite zu bekommen
- der Nachfrage nach Immobilien, die heute gerade in Ballungszentren kaum durch Neubauprojekte gedeckt wird
- der Entwicklung der Wirtschaft
- den Arbeitslosenzahlen
Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das selbst in Krisenzeiten befriedigt werden will. Wie groß die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist, hängt unter anderem von der Zuwanderung aus dem Ausland und Binnenwanderung innerhalb Deutschlands ab – beide waren in den letzten Jahren hoch. Geplante Neubau- und Sanierungsprojekte können diese Nachfrage allerdings nicht schnell genug decken. Hinzu kommt, dass der Immobilienmarkt aufgrund niedriger Zinsen, erschwinglicher Kredite und steigender Immobilienpreise und Mieten viele Kapitalanleger lockt.
Wie kann ich mich über Immobilienpreise informieren?
Der Immobilienpreis bzw. Immobilienwert ist der Preis, den Immobilienbesitzer mit dem Verkauf ihrer Immobilie erzielen können. Er basiert auf dem Verkehrswert eines Objekts, den ein Gutachter individuell ermittelt. Eine weitere wichtige Größe für Immobilienkäufer ist der sogenannte Marktfaktor: Er setzt Mieten und Kaufpreise ins Verhältnis und verdeutlicht, wie viele durchschnittliche Jahresnettomieten eine Eigentumswohnung kostet. Als moderat gilt ein Marktfaktor von 22,5. Je höher dieser Faktor, desto “teurer” ist die Immobilie im Verhältnis zu potentiellen Mieteinnahmen, und umso niedriger ist im Umkehrschluss die Rendite.
Aufschluss darüber, wie sich Immobilienpreise in Deutschland entwickeln, geben Indices verschiedener Anbieter. Auch mit ihnen ist es für Investoren und Verkäufer allerdings schwer, sich ein umfassendes Bild über aktuelle Preise am Immobilienmarkt zu machen. Das Problem ist die fehlende Datenbasis: Die Wertermittlung einzelner Immobilien ist aufwendig und Kaufpreise sind hierzulande nicht öffentlich.
Reale Kaufpreisdaten, die Sie für ein spezifisches Kauf- oder Verkaufvorhaben zum Vergleich heranziehen sollten, liegen zum Beispiel größeren Anbietern von Immobilien vor, welche auf Marktdaten zugreifen können. Diese können Ihnen die relevanten Daten für Ihren Immobilienkauf oder -verkauf aufbereiten und Ihnen eine fundierte Entscheidung erleichtern.
So können Sie mit Immoheld den Immobilienwert berechnen:
Wenn Sie den Immobilienwert eines konkreten Objekts berechnen möchten, hilft Ihnen das Kalkulationstool von Immoheld. Sie benötigen lediglich die Adresse Ihres Wunschobjekts und die Quadratmeterzahl – und schon erhalten Sie einen berechneten Vergleichswert basierend auf Marktdaten.
Immobilienpreise Deutschland: Wo stehen wir heute?
Corona zum Trotz stiegen die Immobilienpreise auch in den Jahren 2020 und 2021 weiter an. Die aktuellen Erhebungen des Statistischen Bundesamts zeigen für 2022 eine ungebrochene Entwicklung. Demnach sind die Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2022 im Schnitt um 10,2% gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen.
Besonders Eigentumswohnungen in großen Städten unterlagen bis Mitte 2020 einem starken Preisanstieg.
Quelle: Statistisches Bundesamt
Immobilienpreise 2022 und 2023: Diese Trends zeichnen sich ab
2022 sind nicht nur die Immobilienpreise weiter gestiegen, sondern auch die Bauzinsen und die Inflation. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung rechnet deshalb mit einer Preiskorrektur.
Zwar sei nicht zu befürchten, dass eine Immobilienblase kurz vor dem Platzen steht. Allerdings seien Preiseinbrüche von bis zu 10% bei Wohnungen und Eigenheimen möglich. Grund für diese Annahme ist unter anderem, dass sich die Mietpreise aktuell weniger stark entwickeln als die Immobilienpreise: Während Eigentumswohnungen im Vergleich zu 2021 knapp 11% teurer wurden, sind die Mieten nur um 4% gestiegen.
Was bedeutet die Immobilienpreisentwicklung für Ihr Investitionsvorhaben? Die Experten von Immoheld beraten Sie gern dazu!
Immobilienpreise Deutschland: Wie entwickeln sich die Metropolen?
Attraktiv für Mieter, teuer für Investoren – das zeichnet die Top-7-Metropolen in Deutschland aus. Als besonders teures Pflaster wird regelmäßig München angeführt. Auch der Berliner Immobilienmarkt gilt schon lange als hochpreisig. So entwickeln sich die Preise aktuell in den beiden Immobilien-Hotspots:
Immobilienpreise München
München ist die Stadt mit Herz – und die Stadt mit den höchsten Immobilienpreisen Deutschlands. Laut dem Planungsverband München haben sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in der Region München seit 2010 nominal mehr als verdoppelt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in der bayerischen Hauptstadt ist ungebrochen, während Baugrund knapp bleibt. Das macht das Umland attraktiv für Investoren.
2022 haben steigende Zinsen und die Inflation die Entwicklung moderat ausgebremst: Während sich Eigentumswohnungen im Bundesdurchschnitt um rund 8% verteuert haben, waren es in München nur 7%. Im Verlauf des Jahres sind die Preise sogar leicht gefallen. Das Preisniveau bleibt dennoch hoch – genauso wie die Nachfrage.
Immobilienpreise Berlin
Berlin ist genau wie München beliebt bei Mietern und Investoren und bietet noch ausreichend Platz im Umland. Laut dem Immobilienmarktbericht Berlin 2021/2022 lag der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen 2021 bei 5.379 Euro pro Quadratmeter und im Neubau sogar bei 7.296 Euro pro Quadratmeter und damit 14% bzw. 13% über dem Vorjahreswert.
Steigen oder fallen die Immobilienpreise? Prognose 2030 ist schwierig
Wie entwickeln sich die Preise in den nächsten zehn Jahren? Wann werden die Immobilienpreise fallen? Solche Prognosen sind aus heutiger Sicht und insbesondere vor dem Hintergrund anhaltender Krisen schwer zu treffen. 2022 hat gezeigt, dass der Immobilienmarkt noch immer resistent gegen Krisen ist. Experten rechnen jedoch mit einer Trendwende.
Mögliche Auswirkungen der Corona-Pandemie, verschiedene Szenarien für die Immobilienpreis-Zukunft und Antworten auf die Frage, ob sich das Investieren in Immobilien weiterhin lohnt, haben wir in einem separaten Artikel für Sie zusammengefasst.
Was die Immobilienpreisentwicklung für Sie als Käufer bedeutet
Nicht nur für Verkäufer, sondern auch für Sie als potenzieller Immobilienkäufer spielt die Immobilienpreisentwicklung eine große Rolle. Die Preise haben Einfluss auf Ihre Rendite und die Finanzierung Ihrer Kapitalanlage. Ein genaues Bild über aktuelle Immobilienpreise mit belastbaren Vergleichswerten bietet Ihnen ein Partner wie Immoheld, der Zugriff auf relevante Informationen hat und die Preise einordnen kann.
Mit umfassenden Daten und einer erstklassigen Beratung schaffen Sie ideale Voraussetzungen dafür, dass sich Ihre Immobilieninvestition langfristig lohnt und Sie Ihre gesteckten Ziele erreichen.
