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Die Immobilienpreise in Deutschland kennen aktuell nur einen Trend: Es geht steil nach oben. Ein Ende des Preisanstiegs ist nicht in Sicht. Was beeinflusst den Immobilienpreis, wie entwickeln sich Boom-Metropolen wie Berlin und München und was bedeutet das alles für Sie als Käufer?

Immobilien sind beliebt unter Kapitalanlegern und dank niedriger Zinsen nach wie vor eine lohnende Investition. Doch die rasante Immobilienpreisentwicklung verunsichert viele Käufer. Wie sich die Preise hierzulande in den letzten Jahren entwickelt haben und was Sie in Zukunft erwarten können, erfahren Sie hier. 

Immobilienpreise Deutschland: Entwicklung seit der Wende bis heute

Mit der Wende zog die Bautätigkeit in Deutschland an und brachte Schwung in die Immobilienwirtschaft. Wohnungen entstanden oder wurden saniert und die Immobilienpreise kletterten in den 1990er Jahren nach oben – aufgrund unterschiedlicher Leerstandsquoten und Einkommensniveaus im Osten mehr als im Westen. Heute ist die Preisentwicklung in alten und neuen Bundesländern ähnlich dynamisch.

Seit der überwundenen Finanzkrise zeigt die Kurve allerdings noch steiler nach oben. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) geht davon aus, dass Eigentumswohnungen im gesamtdeutschen Durchschnitt seit 2010 rund 17% teurer geworden sind. Laut dem informellen Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in Deutschland (AK OGA) stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen seit 2009 im Schnitt sogar um 4,4% – und zwar Jahr für Jahr. 

Deutlich gewachsen sind auch die regionalen Preisunterschiede. Sie haben das Ost-West-Gefälle abgelöst. So verteuerten sich Eigentumswohnungen in Hamburg seit 2010 um 23%, während Wohnungen in Oberhausen lediglich rund 9% teurer wurden. Laut AK OGA lag der bundesweit mittlere Preis pro Quadratmeter 2018 bei rund 1.550 Euro, in München zahlten Käufer im Kontrast dazu einen mittleren Wohnflächenpreis von 7.150 Euro pro Quadratmeter.

immobilienpreise in deutschland seit 2000

Nach Jahren der Stagnation steigen die Immobilienpreise in Deutschland seit 2010 stetig an.
Quelle: deutschlandinzahlen.de / BulwienGesa AG

Warum steigt der Wert von Immobilien?

Grundsätzlich hängt die Immobilienpreisentwicklung von verschiedenen Faktoren ab, zum Beispiel von:

  • den Zinsen, die seit Jahren niedrig sind
  • der Möglichkeit für Käufer, günstige Kredite zu bekommen
  • der Nachfrage nach Immobilien, die heute gerade in Ballungszentren kaum durch Neubauprojekte gedeckt wird
  • der Entwicklung der Wirtschaft
  • den Arbeitslosenzahlen

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das selbst in Krisenzeiten befriedigt werden will. Wie groß die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist, hängt unter anderem von der Zuwanderung aus dem Ausland und Binnenwanderung innerhalb Deutschlands ab – beide waren in den letzten Jahren hoch. Geplante Neubau- und Sanierungsprojekte können diese Nachfrage allerdings nicht schnell genug decken. Hinzu kommt, dass der Immobilienmarkt aufgrund niedriger Zinsen, erschwinglicher Kredite und steigender Immobilienpreise und Mieten viele Kapitalanleger lockt.

Wie kann ich mich über Immobilienpreise informieren?

Der Immobilienpreis bzw. Immobilienwert ist der Preis, den Immobilienbesitzer mit dem Verkauf ihrer Immobilie erzielen können. Er basiert auf dem Verkehrswert eines Objekts, den ein Gutachter individuell ermittelt. Eine weitere wichtige Größe für Immobilienkäufer ist der sogenannte Marktfaktor: Er setzt Mieten und Kaufpreise ins Verhältnis und verdeutlicht, wie viele durchschnittliche Jahresnettomieten eine Eigentumswohnung kostet. Als moderat gilt ein Marktfaktor von 22,5. Je höher dieser Faktor, desto “teurer” ist die Immobilie im Verhältnis zu potentiellen Mieteinnahmen, und umso niedriger ist im Umkehrschluss die Rendite.

Aufschluss darüber, wie sich Immobilienpreise in Deutschland entwickeln, geben Indices verschiedener Anbieter. Auch mit ihnen ist es für Investoren und Verkäufer allerdings schwer, sich ein umfassendes Bild über aktuelle Preise am Immobilienmarkt zu machen. Das Problem ist die fehlende Datenbasis: Die Wertermittlung einzelner Immobilien ist aufwendig und Kaufpreise sind hierzulande nicht öffentlich.

Reale Kaufpreisdaten, die Sie für ein spezifisches Kauf- oder Verkaufvorhaben zum Vergleich heranziehen sollten, liegen zum Beispiel größeren Anbietern von Immobilien vor, welche auf Marktdaten zugreifen können. Diese können Ihnen dierelevanten Daten für Ihren Immobilienkauf oder -verkauf aufbereiten und Ihnen eine fundierte Entscheidung erleichtern.

So können Sie mit Immoheld den Immobilienwert berechnen:

Wenn Sie den Immobilienwert eines konkreten Objekts berechnen möchten, hilft Ihnen das Kalkulationstool von Immoheld. Sie benötigen lediglich die Adresse Ihres Wunschobjekts und die Quadratmeterzahl – und schon erhalten Sie einen berechneten Vergleichswert basierend auf Marktdaten.

Immobilienpreise Deutschland: Wo stehen wir heute?

Corona zum Trotz stiegen auch 2020 die Immobilienpreise. Deutschland weist im internationalen Vergleich aber immer noch moderate Zahlen auf: Laut einer Deloitte-Studie liegen deutsche Eigentumswohnungen weit unter dem Preisniveau anderer Länder. Für 70 m² zahlen Käufer durchschnittlich 5 Bruttojahreseinkommen, während es in Großbritannien 9,4 sind. Grund dafür ist, dass die Kaufpreise bei Wohneigentum in anderen Ländern bereits auf einem höheren Niveau sind bzw. stärker steigen als bei uns.

Dennoch ist die Immobilienpreisentwicklung auch hierzulande beachtlich. Das Statistische Bundesamt hat in einer Schnellschätzung ermittelt, dass die Preise für Wohnimmobilien im 3. Quartal 2020 durchschnittlich 2,6% höher lagen als im Quartal zuvor – und 7,8% über dem Vorjahreswert. Preissteigerungen gibt es nach wie vor auch in den Top-7-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Besonders Eigentumswohnungen in großen Städten unterlagen bis Mitte 2020 einem starken Preisanstieg.
Quelle: Statistisches Bundesamt

Ein ähnliches Bild zeigt der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Zwar hat die Pandemie die Preisdynamik bei Gewerbeimmobilien gedämpft, die nur um 2,6% zulegten. Die Immobilienpreisentwicklung bei Wohnimmobilien zieht dagegen an: Gegenüber dem 3. Quartal 2019 gibt der vdp einen Preisanstieg von 7,1% an.

Immobilienpreise 2020 und 2021: Diese Trends zeichnen sich ab

  • 2020 hat das Homeoffice für viele Arbeitnehmer an Bedeutung gewonnen. Davon könnte das Umland von Ballungszentren profitieren: Wenn die Menschen öfter zu Hause arbeiten, bevorzugen sie größere Wohnungen in ruhigen Wohnlagen und in Stadtnähe.
  • Bei Büro- und Gewerbeimmobilien ist dagegen aufgrund der unsicheren Wirtschaftslage mit stagnierenden Preisen zu rechnen.
  • Es zeichnet sich insgesamt nicht ab, dass die Immobilienpreise sinken Die Investition in Immobilien als Kapitalanlage dürfte also auch über 2020 hinaus attraktiv bleiben.
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Was bedeutet die Immobilienpreisentwicklung für Ihr Investitionsvorhaben? Die Experten von Immoheld beraten Sie gern dazu!

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Immobilienpreise Deutschland: Wie entwickeln sich die Metropolen?

Attraktiv für Mieter, teuer für Investoren – das zeichnet die Top-7-Metropolen in Deutschland aus. Als besonders teures Pflaster wird regelmäßig München angeführt. Auch der Berliner Immobilienmarkt gilt schon lange als hochpreisig. So entwickeln sich die Preise aktuell in den beiden Immobilien-Hotspots:

Immobilienpreise München

München ist die Stadt mit Herz – und die Stadt mit den höchsten Immobilienpreisen Deutschlands. Laut dem Planungsverband München haben sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in der Region München seit 2010 nominal mehr als verdoppelt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in der bayerischen Hauptstadt ist ungebrochen, während Baugrund knapp bleibt. Das macht das Umland attraktiv für Investoren.

Auch beim Marktfaktor als Anhaltspunkt dafür, wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis entspricht, lässt München den moderaten Wert von 22,5 weit hinter sich: Der Postbank Wohnatlas 2020 gibt für 2019 einen Marktfaktor von 37,2 an – im Jahr zuvor lag er bei 36.

Immobilienpreise Berlin

Berlin ist genau wie München beliebt bei Mietern und Investoren und bietet noch ausreichend Platz im Umland. Laut dem Immobilienmarktbericht Berlin 2019/2020 lag der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen 2019 bei 4.446 Euro pro Quadratmeter und damit 11% über dem Vorjahreswert. Der Bericht geht davon aus, dass die Preisanstiege bei Eigentumswohnungen anhalten werden.

In Berlin ist der Marktfaktor ebenfalls zwischen 2018 und 2019 gestiegen – und zwar besonders stark von 32,6 auf 35,5.

Steigen oder fallen die Immobilienpreise? Prognose 2030 ist schwierig

Wie entwickeln sich die Preise in den nächsten zehn Jahren? Wann werden die Immobilienpreise fallen? Solche Prognosen sind aus heutiger Sicht schwer zu treffen. 2020 hat gezeigt, dass der Immobilienmarkt überraschend resistent gegen Krisen ist, obwohl einige Experten mit größeren Auswirkungen auf die Preise gerechnet haben. Deshalb sind Immobilienpreis-Prognosen noch vorsichtiger zu treffen als sonst. 

Mögliche Auswirkungen der Corona-Pandemie, verschiedene Szenarien für die Immobilienpreis-Zukunft und Antworten auf die Frage, ob sich das Investieren in Immobilien weiterhin lohnt, haben wir in einem separaten Artikel für Sie zusammengefasst.

Übrigens haben die Universität Freiburg und Schwäbisch Hall aller gebotenen Vorsicht zum Trotz einen mutigen Blick bis ins Jahr 2060 geworfen. Ihre Prognose dürfte Immobilienkäufer beruhigen: Die Immobilienpreise steigen demnach bis 2030 weiter, in Ballungszentren und begehrten Lagen sogar bis 2060. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch und bringt spürbare Wertsteigerungen bei Wohnimmobilien. 

Was die Immobilienpreisentwicklung für Sie als Käufer bedeutet

Nicht nur für Verkäufer, sondern auch für Sie als potenzieller Immobilienkäufer spielt die Immobilienpreisentwicklung eine große Rolle. Die Preise haben Einfluss auf Ihre Rendite und die Finanzierung Ihrer Kapitalanlage. Ein genaues Bild über aktuelle Immobilienpreise mit belastbaren Vergleichswerten bietet Ihnen ein Partner wie Immoheld, der Zugriff auf relevante Informationen hat und die Preise einordnen kann. 

Mit umfassenden Daten und einer erstklassigen Beratung schaffen Sie ideale Voraussetzungen dafür, dass sich Ihre Immobilieninvestition langfristig lohnt und Sie Ihre gesteckten Ziele erreichen.