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Wenn Sie eine Immobilie mit Fremdkapital finanzieren, können Sie mit dem Leverage-Effekt Ihren Vermögensaufbau beschleunigen. Damit Sie wissen, wie Sie seine Vorteile nutzen können, wird im Folgenden der Leverage-Effekt einfach erklärt.

Wenn Sie sich mit Immobilien beschäftigen, begegnet er Ihnen früher oder später: der Leverage-Effekt. Einfach erklärt verbirgt sich dahinter nichts anderes als ein Hebeleffekt (der englische Begriff „leverage“ bedeutet Hebel), den Sie nutzen können, um mit möglichst wenig Eigenkapital eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Man spricht bei dieser Kennzahl auch von der Eigenkapitalrentabilität oder Eigenkapitalverzinsung.

Was bewirkt der Leverage-Effekt?

Es kann sich paradoxerweise lohnen, wenn Investoren sich beim Kauf von Immobilien gezielt „verschulden“, um mit der Aufnahme von Fremdkapital eine höhere Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zu erzielen. Dieser Immobilien-Leverage-Effekt tritt vereinfacht gesagt dann auf, wenn das Fremdkapital weniger kostet (= Zinsen), als Sie damit erwirtschaften (= Überschüsse aus Mieteinnahmen). In Summe profitieren Sie dann durch die niedrigen Zinsen von der Verschuldung.

Der Grund: Die Mieteinnahmen Ihrer Immobilie fließen Ihnen immer zu 100 % zu – egal, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen. Zwar müssen Sie bei einer Finanzierung Zinsen zahlen und haben damit weniger Gewinn als ohne Fremdkapital. Allerdings müssen Sie auch weniger Eigenkapital einbringen, wodurch sich Ihre Eigenkapitalrentabilität erhöht, sofern die Zinsen für das geliehene Fremdkapital unter den damit generierten Überschüssen aus Mieteinnahmen liegen. Das Rechenbeispiel unten veranschaulicht diesen Zusammenhang.

Liegt der Zinssatz Ihrer Finanzierung unter der Gesamtkapitalrentabilität des Investments, weil Sie Ihr Fremdkapital zu günstigen Konditionen leihen und Ihre Finanzierung gut strukturieren, können Sie mit Ihrem Eigenkapital also mehr erwirtschaften als ohne Fremdkapital. Eine durchschnittliche jährliche Eigenkapitalverzinsung auf einen Zeitraum von zehn Jahren gesehen kann schnell 8% und mehr betragen.

Leverage-Effekt berechnen: So funktioniert’s

Für eine vereinfachte Berechnung des Leverage-Effekts benötigen Sie die Höhe des eingesetzten Eigen- und Fremdkapitals, die Höhe der Mieteinnahmen und die Zinskosten. Jetzt sehen wir uns an, wie die Höhe des Fremdkapitals die Eigenkapitalrentabilität bei einem Investment von 100.000 Euro beeinflusst:

Ohne Fremdkapital Mit 20 % Eigenkapital Mit 10 % Eigenkapital
Eigenkapital 100.000 € 20.000 € 10.000 €
Fremdkapital –  80.000 € 90.000 €
Mieteinnahmen 3.000 € 3.000 € 3.000 €
Zinskosten (2 %) – 1.600 € – 1.800 €
Überschuss 3.000 € 1.400 € 1.200 €
Eigenkapitalrentabilität = Überschuss / Eigenkapital 3 % 7 % 12 %

 

Für alle, die es genau wissen wollen – die Leverage-Effekt-Formel sieht wie folgt aus:

Eigenkapitalrentabilität = Gesamtkapitalrentabilität + (Gesamtkapitalrentabilität – Fremdkapitalzinssatz) * Fremdkapital / Eigenkapital

(Die Gesamtkapitalrentabilität errechnet sich aus der Summe aus Gewinn und Fremdkapitalzinsen dividiert durch das eingesetzte Gesamtkapital.)

Übrigens: Im Immoheld Tool wird für jedes Objekt die Eigenkapitalverzinsung über 10 Jahre berechnet. Warum? Die Eigenkapitalrentabilität ist nur eine punktueller Betrachtung zu einem Zeitpunkt (im obigen Rechenbeispiel: im 1. Jahr / bei Kaufzeitpunkt). Die Eigenkapitalverzinsung ist hingegen geeignet, um längere Zeiträume zu betrachten und kann zusätzlich die Kaufnebenkosten, potenzielle Miet- und Wertsteigerung sowie steuerliche Effekte berücksichtigen, welche sich über die Zeit ändern.

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Leverage-Effekt: Immobilien-Beispiel mit verschiedenen Investorentypen

Ob sich der Leverage-Effekt für Ihr Investment lohnt, richtet sich nach Ihren Zielen. Anhand unterschiedlicher Investment-Typen zeigt sich, wann der Hebel sich lohnen kann:

Investor A – Vermögensaufbau mit Immobilien

Investor A möchte langfristig Vermögen aufbauen und dafür in Immobilien investieren. Er ist noch jung und hat bereits etwas Kapital angespart. Sein Ziel: Mit möglichst wenig Eigenkapital ein möglichst hohes Immobilienvolumen aufbauen. 

Für Investor A stellt der Leverage-Effekt eine wirksame Möglichkeit dar, die Niedrigzinsphase für seine Ziele zu nutzen. Da er Eigenkapital besitzt, gewährt seine Bank ihm die Finanzierung. Zwar lässt sie sich den hohen Fremdkapitalanteil mit höheren Zinsen bezahlen. Das drückt mittelfristig den Cashflow von Investor A, dennoch kann er dank des insgesamt niedrigen Zinsniveaus mit seinem Eigenkapital eine lukrative Rendite erwirtschaften und sein Vermögen langfristig aufbauen. 

Investor B – Geldanlage mit Sicherheit

Im Gegensatz zu Investor A hat Investor B schon einige Jahre länger gespart und mittlerweile einen hohen Bargeldbestand aufgebaut. Er möchte sein Vermögen sicher anlegen und von Anfang an von den Mieteinkünften aus seiner Immobilie leben können. 

Für Investor B kann es sinnvoll sein, möglichst viel Eigenkapital und möglichst wenig Fremdkapital einzubringen. Denn je niedriger die Zinskosten pro Monat sind, desto höher ist der unmittelbare Gewinn aus Mieteinkünften. Langfristig fällt die Eigenkapitalrendite für Investor B zwar niedriger aus als für Investor A. Dafür hat er sofort lukrative Mieteinkünfte und kann sein Vermögen inflationsgeschützt anlegen.

Statt völlig auf Fremdkapital und den Leverage-Effekt zu verzichten ist auch ein Mittelweg möglich. Investor B kann statt einer Wohnung auch zwei oder drei gleichartige Wohnungen mit einem Fremdkapitalanteil kaufen, welcher die erwarteten Überschüsse erwirtschaftet und trotzdem eine möglichst hohe Eigenkapitalverzinsung erwirtschaftet. Diese Strategie trifft insbesondere bei jüngeren Menschen zu, die zum Beispiel durch Erbe und Schenkung mehr Eigenkapital zur Verfügung haben.

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