Wer in Immobilien investiert, hat auf lange Sicht das Ziel, Vermögen aufzubauen. Doch dafür ist ein gewisses Start-Kapital notwendig – oder nicht? Wir beantworten die 5 wichtigsten Fragen rund um die Immobilienfinanzierung. 

Trotz der Corona-Krise ist die Attraktivität von Immobilien-Investments ungebrochen. Eine YouGov-Umfrage im Auftrag der Commerz Real aus dem Juni 2020 belegt: 56% der Deutschen sehen in Immobilien ein sinnvolles Instrument für die private Vermögensbildung. Die häufigsten Fragen zum Investieren in Immobilien haben wir bereits adressiert. In diesem Artikel erfahren Sie, was zu einer soliden Immobilienfinanzierung gehört:

  1. Wie läuft der Finanzierungsprozess bei Immobilien ab?
  2. Wohnung kaufen: Welche Kredit-Voraussetzungen prüft die Bank?
  3. Ich möchte eine Wohnung kaufen. Wie viel Eigenkapital brauche ich dafür?
  4. Kann ich eine Wohnung kaufen ohne Eigenkapital? 
  5. Wer berät mich in Finanzierungsfragen?

1. Wie läuft der Finanzierungsprozess bei Immobilien ab?

Beim Kauf einer Immobilie steht die Frage der Finanzierung an erster Stelle – noch bevor Sie die Vor- und Nachteile verschiedener Objekte oder Anlageklassen abwägen. Der Wohnungskauf-Ablauf unterscheidet sich je nach Objekt. Die Finanzierung läuft dagegen häufig sehr ähnlich ab.

Immobilienfinanzierung: Ablauf für Investoren

1. Sondierung der Finanzen
Beim Immobilienkauf zahlen Investoren selten alles auf einen Schlag, sondern nutzen die Finanzierung durch ein Bankdarlehen. Dabei übernehmen sie üblicherweise die Kaufnebenkosten und einen gewissen Prozentsatz des Kaufpreises – den Rest leistet die Bank. Analysieren Sie genau, wie viel Eigenkapital Sie aufbringen können und wollen und wie hoch ihre monatliche Sparrate maximal sein sollte. Es lohnt sich, dafür einen Profi zu Rate zu ziehen. 

2. Budget & Zielkaufpreis bestimmen
Als nächstes sollten Sie Ihr persönliches Budget ausrechnen, um zu bestimmen, welcher Kaufpreis für Ihr Investment realistisch ist bzw. Ihrer Zielsetzung entspricht. Das maximale Budget errechnet sich aus der Summe Ihres Eigenkapitals und der möglichen Darlehenshöhe (die wiederum von der Bank in erster Linie anhand ihres regelmäßigen Netto-Einkommens berechnet wird – im nächsten Abschnitt gehen wir im Detail darauf ein). Wichtig: Mit dem eingesetzten Eigenkapital müssen Sie in der Regel auch noch die Kaufnebenkosten tragen – je nach Bundesland sind das etwa 10 bis 15% des Kaufpreises.

3. Das beste Angebot finden
Nicht nur bei Ihrer neuen Immobilie, sondern auch bei der Finanzierung haben Sie die Wahl. Vergleichen Sie verschiedene Angebote und prüfen Sie, ob es möglich ist, Fördermittel für die Finanzierung Ihrer Immobilie in Anspruch zu nehmen. 

Wann wird der Kaufpreis für meine neue Immobilie fällig?

Steht Ihre Finanzierung, können Sie einen Notartermin wahrnehmen und den Kaufvertrag unterzeichnen. Beim Notartermin wird dann auch die Grundschuld eingetragen. Anschließend zahlen Sie gemeinsam mit Ihrer Bank den Kaufpreis und begleichen die Kaufnebenkosten. Dies gilt zumindest für Bestandsimmobilien. Bei Neubauprojekten wird der Kaufpreis nach einem vorher definierten Zahlungsplan in Abhängigkeit fertiggestellter Bauabschnitte fällig.

Sobald die neue Immobilie in Ihr Eigentum übergegangen ist – sofern es sich nicht um ein Neubauprojekt, welches noch fertiggestellt werden muss, handelt – arbeitet sie für Ihr Vermögen. Ist nichts anderes vereinbart, wird die erste Rate für die Tilgung Ihrer Immobilienfinanzierung direkt nach Auszahlung des Darlehens fällig.

2. Wohnung kaufen: Welche Kredit-Voraussetzungen prüft die Bank?

Die wichtigsten Schritte der Finanzierung kennen Sie bereits. Doch was genau prüft die Bank, wenn Sie Ihren Kreditantrag stellen? Und wovon hängt es ab, dass Ihre Finanzierung bewilligt wird? In der Regel erfolgt der Kreditantrag, wenn Sie bereits ein konkretes Objekt im Auge haben. Für den Antrag reichen Sie verschiedene Unterlagen ein. 

Dazu gehören neben Angaben zu Ihrer Person:

  • Nachweise über Ihr regelmäßiges Einkommen, zum Beispiel Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen eine betriebswirtschaftliche Auswertung, sowie ein Eigenkapitalnachweis, zum Beispiel durch Kontoauszüge
  • Details zum Immobilienobjekt, zum Beispiel Kostenaufstellung und Grundrisse

Die Bank benötigt all diese Informationen, um Ihre Zinsen festzulegen. Bringen Sie beispielsweise einen hohen Eigenkapitalanteil ein, senkt das Ihre Zinsen (und das Risiko der Bank). Relevant ist dabei auch Ihr Haushaltsplan: Wieviel steht Ihnen monatlich von Ihrem Einkommen tatsächlich zur Verfügung und können Sie damit Zinsen und Tilgung stemmen?

Gut zu wissen: Ihre Bonität können Sie bereits vor dem Finanzierungsgespräch prüfen lassen. Damit kennen Sie Ihren möglichen Kreditrahmen. So lassen sich verschiedene Investitionsvorhaben besser einschätzen sowie die Machbarkeit frühzeitig prüfen.

Als Selbstständiger in Immobilien investieren

Ein Immobilienkauf ist ein langfristiges Projekt, das Sie im Alter absichert. Zwar besteht bei Angestellten mit unbefristetem Vertrag eine bessere Planbarkeit für die Tilgung und Zinszahlungen. Das bedeutet nicht, dass Selbstständige keine Chance auf eine Finanzierung haben. Allerdings können höhere Zinsen anfallen. In jedem Fall lohnt es sich gerade für Selbstständige, frühzeitig den Rat eines Experten einzuholen. Dieser hilft Ihnen dabei, die richtigen Banken für Ihre Bedürfnisse auszuwählen und die Sachlage in Ihrem Sinne so darzustellen, dass Sie die Bank überzeugen können.

3. Ich möchte eine Wohnung kaufen. Wie viel Eigenkapital brauche ich dafür?

Bei der Immobilienfinanzierung durch eine Bank benötigen Sie Eigenkapital. Dieses können Sie aus Ihren liquiden Mitteln – sofern Sie diese jeweils verwenden wollen – heranziehen. Dazu zählen unter anderem:

  • Barvermögen
  • Bausparguthaben
  • Festgeld-, Tagesgeld- oder Sparkonten
  • Wertpapiere wie ETFs und Aktien
  • Lebensversicherungen

Mit Ihrem Eigenkapital tragen Sie einen Teil des Kaufpreises – die Kaufnebenkosten, die Sie ebenfalls tragen, sind hier noch nicht berücksichtigt. Viele Banken bewilligen die Finanzierung erst ab einem Eigenkapitaleinsatz in Höhe von 20% des Kaufpreises. Bei einem Immobilienkaufpreis von 200.000 Euro benötigen Sie also 40.000 Euro Eigenkapital zuzüglich der Kaufnebenkosten. 80% des Kaufpreises – in diesem Fall 160.000 Euro – deckt Ihr Bankkredit. Nach entsprechender Prüfung ist auch eine Finanzierung mit 10% oder – bei sehr guter Bonität und je nach Objekt – sogar 0% Eigenkapital möglich (siehe auch Frage 4: Kann ich eine Immobilie auch ohne Eigenkapital kaufen?).

Ein hoher Eigenkapitalanteil bedeutet: weniger Abhängigkeit vom Kredit und geringere Zinsen. Allerdings sinkt damit auch Ihre Liquidität. Außerdem wird der Leverage-Effekt Ihrer Eigenkapitalrendite abgeschwächt. Denn die Höhe der Finanzierung wirkt sich auf die Rendite Ihres Eigenkapitals aus: Mehr Fremdkapital bedeutet generell eine höhere Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (solange die Immobilienrendite über den Fremdkapitalkosten liegt).

Eigenkapitalrendite Definition

Die Eigenkapitalrendite zeigt Immobilienkäufern, ob der Einsatz ihres Eigenkapitals rentabel ist. Sie setzt das Eigenkapital und den erwarteten Gewinn ins Verhältnis. Damit ist sie ein guter Richtwert, um verschiedene Finanzierungsoptionen und Objekte zu vergleichen. Die Eigenkapitalrendite berechnet sich wie folgt:

Eigenkapitalrendite = (Jahresnettoertrag / Eigenkapital) * 100

Wir empfehlen, 20 bis 30% des Kaufpreises durch Eigenkapital decken zu können. Wie viel Eigenkapital für einen Wohnungskauf Sie einsetzen können oder wollen ist eine persönliche Frage,  individuell zu klären und hängt von Ihrer Zielsetzung sowie dem konkreten Anlageobjekt ab.

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4. Kann ich eine Wohnung kaufen ohne Eigenkapital?

Junge Menschen, die Wert auf eine sichere Altersvorsorge legen, haben oft noch nicht das nötige Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung. Doch auch sie können ohne eigene Mittel in Immobilien investieren – zum Beispiel mit 100-Prozent-Finanzierung oder 110%-Finanzierung. Dank anhaltender Niedrigzinsen können diese Optionen sinnvoll sein, sie bergen jedoch durch den hohen Einsatz von Fremdkapital auch höhere Risiken. Diese Optionen sind speziell für Investoren zu empfehlen, welche einen hohen monatlichen Haushaltsüberschuss haben (aber noch nicht genug angespart haben) oder professionelle Investoren, welche ihre liquiden Mittel nicht in einer Immobilie binden” wollen (aber genügend Liquidität als Risikopuffer haben).

Was leistet die 100% oder 110%-Finanzierung?

Die 100%-Finanzierung deckt den gesamten Kaufpreis einer Immobilie ohne die Kaufnebenkosten ab, während die sogenannte 110%-Finanzierung sogar die Kaufnebenkosten übernimmt – auch wenn diese mehr oder weniger als 10% des Kaufpreises ausmachen.

Risiken der 100%-Finanzierung

Ohne Eigenkapital sind die Zinsen eines solchen Kredits entsprechend hoch, außerdem bieten nicht alle Banken eine Finanzierung ohne Eigenkapital an. Der Durchschnittszins kann trotzdem interessant sein, wenn Sie beispielsweise in jungen Jahren investieren und von einer hohen Eigenkapitalrendite profitieren wollen. 

Neben hohen Zinsen kann auch die lange Laufzeit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital riskant sein. Bei der 100-Prozent-Finanzierung ist die finanzielle Belastung zu Beginn zwar moderat, dafür mindern die hohen Monatsraten nicht selten den Cashflow. Sie zahlen also monatlich deutlich mehr aus Ihrem Nettoeinkommen dazu. Deshalb sollte die Liquidität langfristig sichergestellt sein. Vermieter benötigen zudem Rücklagen für anfallende Reparaturen und die Instandhaltung ihrer Immobilie. Empfehlenswert für die Finanzierung ohne Eigenkapital sind deshalb Immobilien mit hoher Cash-Rendite, guter Planbarkeit und geringem Aufwand

Verdienen Sie bereits gut, haben jedoch noch nicht genügend Eigenmittel angespart? Für junge Investoren in dieser Situation kann die Finanzierung ohne Eigenkapital mit der gebotenen Vorsicht eine Chance sein und sich insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase lohnen.

Immobilien-Zinsentwicklung: Die Finanzmärkte sind seit Jahren geprägt von Niedrigzinsen. Davon profitieren auch Immobilienkäufer, denn niedrige Zinsen haben Einfluss auf die Zinskosten der Finanzierung. Auf absehbare Zeit ist nicht von großen Zinssprüngen auszugehen. Nutzen Sie die Zeit jetzt, um Ihr Investment in Ruhe zu planen und vom günstigen Zinsumfeld zu profitieren. 

5. Wer berät mich in Finanzierungsfragen?

Egal, welche Pläne Sie haben, um eine Wohnung zu kaufen, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen wollen und aus welchen Gründen Sie investieren möchten – ein erfolgreiches Investment gelingt am besten mit erfahrenen Partnern. Suchen Sie sich von Anfang an einen Berater für Finanzierungsthemen und verlassen Sie sich nicht nur auf den Bankberater bei Ihrer Hausbank. Die Experten von Immoheld empfehlen Ihnen für Ihr Investitionsvorhaben gerne Finanzberater, die gemeinsam mit Ihnen alle Eventualitäten prüfen. 

Quellen
Bild: Gerd Altmann auf Pixabay