Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage gibt es verschiedene Faktoren, die den Erfolg Ihres Investments beeinflussen. Wir klären über die wichtigsten Kennzahlen für Ihr Immobilien-Investment auf.
Wer sein Kapital anlegt, will damit selbstverständlich alles andere als Verluste einfahren. Damit sich Ihr Immobilien-Investment lohnt, müssen Sie zum einen wissen, wie Sie etwaige Risiken minimieren können. Zum anderen sollten Sie wichtige Kennzahlen kennen, um den wirtschaftlichen Erfolg Ihres Vorhabens besser einschätzen zu können.
Das sind die zwei wichtigsten Kennzahlenarten für Ihr Investment:
1. Die Rendite
Vereinfacht gesagt geben Renditekennzahlen an, welchen Ertrag Ihr Investment im Verhältnis zu Ihrem Kapitaleinsatz abwirft. Sie zeigen also, wie „erfolgreich“ Ihr Investment ist.
Eine Frage, die sich viele Anleger stellen, lautet deshalb: Mit welcher Rendite kann ich rechnen? Die Antwort lautet: Es kommt ganz darauf an. So spielt der Standort ebenso eine Rolle, wie die Anlageklasse oder der Zustand der Immobilie. Zudem ist Ihre persönliche Risikoaffinität dafür entscheidend, welche Zielrendite Sie realistisch erwarten können.
Insgesamt gibt es unterschiedliche Renditekennzahlen, aus denen Sie als Investor jeweils verschiedene Schlüsse ziehen können.
Bruttorendite – weit bekannt aber mit großem Nachteil
- Berechnung: Bruttorendite = Jahreskaltmiete/Kaufpreis
- der Kehrwert gibt eine grobe Einschätzung, wie lange Sie brauchen, um mit den Mieteinnahmen den Kaufpreis abzubezahlen (Kaufpreis- oder Marktfaktor)
- die Bruttorendite wird oft als Erstindikator für Immobilieninvestoren genannt
- Nachteil: die Bruttorendite ignoriert laufende monatliche Kosten, Kaufnebenkosten und Ihre Finanzierungsstruktur – wir empfehlen die Bruttorendite daher nicht als Grundlage für Investmententscheidungen
Nettorendite
- Berechnung: Nettorendite = Nettojahreskaltmiete/Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten
- bezieht laufende Kosten (z.B. nicht-umlagefähiges Hausgeld) sowie die Kaufnebenkosten ein und gibt den tatsächlichen Ertrag wieder
- gilt als aussagekräftige Renditekennzahl für Barzahler
- Nachteil: auch die Nettorendite berücksichtigt nicht die hinterlegte Finanzierungsstruktur Ihres Investments
Sowohl die Brutto- als auch die Nettorendite haben zwei Kernnachteile: Sie berücksichtigen nicht Ihre Finanzierungsstruktur. Denn mit niedrigen Fremdkapitalzinsen lässt sich die Rendite auf Ihr Eigenkapital nochmals verbessern. Zudem betrachten Sie nur den Kaufzeitpunkt. Miet- oder Wertsteigerung sind in diesen Kennzahlen nicht berücksichtigt.
Eigenkapitalverzinsung
Wenn Sie beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie eine Finanzierung nutzen, lohnt sich für Sie daher der Blick auf eine dritte Renditekennzahl: die Eigenkapitalverzinsung. Im Gegensatz zu Brutto- und Nettorendite berücksichtigt diese Kennzahl auch die Bankfinanzierung (siehe Fazit).
Das ist für Anleger ein besonders wichtiger Faktor, denn durch eine Finanzierung Ihres Investments liegt Ihre Rendite auf das eingesetzte Kapital oft deutlich über der (Brutto-)Rendite des Objekts.
2. Der Cashflow
Der Cashflow oder Geldfluss ist ein Begriff aus der Betriebswirtschaft, der jedoch auch für Ihr Investment eine aussagekräftige Kennzahl darstellt. Mit dem Cashflow setzen Sie die Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie ins Verhältnis.
Im Ergebnis können Sie einschätzen, ob bzw. ab wann sich Ihr Investment selbst trägt (positiver Cashflow) und für Sie passives Einkommen generiert oder nicht (negativer Cashflow). Neben der Rendite der Immobilie, d. h. wie viele Nettomieteinnahmen sie erzielt, hat hier in den Anfangsjahren insbesondere die Höhe Ihres Eigenkapitaleinsatzes und somit Ihre Finanzierungskosten einen Effekt auf den Cashflow. Steuern sind dabei nochmals gesondert zu betrachten.
Beziehen Sie alle Kosten, Einnahmen und steuerlichen Effekte in Ihre Kalkulation mit ein, ist es durchaus realistisch, eine Kapitalanlage-Immobilie mit einer geringen monatlichen Zuzahlung oder einem positiven Cashflow zu halten.
Fazit: Die Finanzierung ist Ihr größter Hebel
Sowohl bei der Rendite als auch beim Cashflow ist bereits angeklungen: Ihre Finanzierung beeinflusst die Kennzahlen Ihrer Immobilienkalkulation wesentlich.
- Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt Ihre Finanzierung und damit auch den sogenannten Leverage-Effekt, der durch die niedrigen Zinsen auf Fremdkapital entsteht. Dank niedriger Zinsen und mit einer gut strukturierten Finanzierung kann die durchschnittliche jährliche Eigenkapitalverzinsung für Ihr Investment auf einen Zeitraum von zehn Jahren gesehen durchaus bei 8% und höher liegen.
- Auch Ihr Cashflow hängt davon ab, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren. Je niedriger Ihre Annuität (Zins und Tilgung für Ihre Finanzierung) ist, desto höher wird Ihr Cashflow. Mit guter Bonität und Eigenkapital können Sie die Zinskosten senken und damit Ihren Cashflow verbessern.
Sie sehen, wie eng die verschiedenen Kennzahlen zusammenhängen und wie viele Möglichkeiten Sie haben, Ihr Immobilien-Investment mit Hilfe verschiedener Stellschrauben noch wirtschaftlicher zu planen.
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