Viele Investoren stellen sich die gleichen Fragen rund um Investieren in Immobilien, vor allem beim ersten Immobilienkauf. Einige Antworten auf häufige Fragen wollen wir im Folgenden beantworten.

Finanzielle Fragen beim Investieren in Immobilien

Welche Rendite kann ich beim Investieren in Immobilien erwarten?

Laut des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken können Sie bei der Investition in eine Immobilie mit Renditen zwischen 2 -3 %  rechnen. Wohlgemerkt geht es hierbei um Rendite des Objekts, unabhängig von der Finanzierungsstruktur. Durch eine Finanzierung liegt die Rendite auf das eingesetzte Kapital meistens deutlich darüber. Die Eigenkapitalrendite ist die Kennzahl, die mit anderen Geldanlageklassen (wie Aktien, ETFs, Gold) verglichen werden kann, da sie sich auf das eingesetzte Kapital bezieht und den Effekt der Bankfinanzierung berücksichtigt.

Was versteht man unter Eigenkapital?

Beim Investieren in Immobilien ist die Frage nach dem Eigenkapital dann relevant, wenn Sie vorhaben, eine Immobilie mit einer Bankfinanzierung zu kaufen. Zu Ihrem verfügbaren Eigenkapital zählen Mittel wie Bargeld, Sparguthaben, Bankguthaben, Wertpapiere usw.

Bei einem Immobilien-Investment reflektiert Ihr Eigenkapital den Teil des Kaufpreises ohne Kaufnebenkosten, den Sie selbst tragen. Die Kaufnebenkosten sind hier nicht berücksichtigt, d.h. der Eigenkapitalanteil sagt aus, wie viel Prozent des Kaufpreises der Immobilie (ohne Nebenkosten) durch Ihre Mittel  gedeckt werden.

Ein kurzes Beispiel: Der Kaufpreis für eine Immobilie beträgt 150.000 Euro, welche Sie mit einer 80% Finanzierung kaufen. Ihr Eigenkapital beträgt dann 30T Euro, die Höhe des Bankkredits ist 120T Euro. Die Kaufnebenkosten (d.h., die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintragung, ggf. Maklerprovision) zahlen Sie zusätzlich und werden bei der Finanzierung nicht als Eigenkapital gesehen.

Wieviel Eigenkapital benötige ich fürs Investieren in Immobilien?

Aus unserer Erfahrung sind 80-100 % Finanzierungen bei Kapitalanlage-Immobilien üblich. Das bedeutet, dass Sie als Investor die Kaufnebenkosten (~10%) sowie 0-20 % des Kaufpreises der Immobilie mit Ihrem Eigenkapital decken. Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro sind das 0-40T Euro plus Kaufnebenkosten ~20T Euro, also zwischen 0-60T Euro. Der restliche Betrag, also 80-100% des Kaufpreises der Immobilie, kann oftmals von der Bank finanziert werden.

Generell empfiehlt es sich, 20-30 % des Kaufpreises als Eigenkapital verfügbar zu haben. Dies ist aber nur ein Richtwert. Im individuellen Fall sollte die persönliche Situation bzw. Zielsetzung sowie das konkrete Anlageobjekt berücksichtigt werden.

Welche Kosten fallen beim Investieren in Immobilien an?

Bei einem Immobilienkauf fallen sogenannte Kaufnebenkosten an. Dazu zählen in erster Linie die Grunderwerbssteuer (je Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises), die Notargebühren (1,5%) und einige kleinere Posten wie z.B. die Gebühren zur Eintragung ins Grundbuch (~0,5%) an.

Gibt es steuerliche Vorteile bei Immobilien Investments?

Eine Kapitalanlage-Immobilie kann oftmals auch mit Steuervorteilen verbunden sein. Beim Vermieten Ihrer erworbenen Immobilie können Sie z. B. die laufenden Darlehenszinsen steuerlich geltend machen, indem Sie diese als Werbungskosten absetzen. Da Ihre Immobilie durch die Vermietung einer Abnutzung ausgesetzt ist, können Sie den Wertverlust als Abschreibung natürlich auch steuerlich geltend machen.

Ist es realistisch, eine Immobilie mit geringer monatlicher Zuzahlung kaufen zu können?

Dazu muss man sich die Einnahmen- und Ausgabenrechnung einer Immobilie näher anschauen.
Im Regelfall bringt eine Kapitalanlageimmobilie folgende laufende Kosten mit sich:

Annuität (Zins & Tilgung)
+ Hausverwaltung
+ ggf. Sondereigentums-Verwaltung
+ Instandhaltungsrücklage.

Dementgegen stehen die laufenden Einnahmen:

Mieteinahmen
+ eventuelle steuerliche Effekte
 (diese gilt es gesondert zu prüfen),

In der Praxis ist es durchaus realistisch, nach Verrechnung aller Kosten eine Kapitalanlage-Immobilie mit einer geringen monatlichen Zuzahlung bzw. sogar einem positiven Cashflow* zu erhalten.

*In Abhängigkeit der Finanzierung. Diese wird z. B. durch die persönliche Bonität, das eingesetzte Eigenkapital, das Alter und die Tilgungsrate beeinflusst.

Kann ich eine Immobilie wieder verkaufen?

Ja. Als Eigentümer können Sie die Wohnung bzw. das erworbene Eigentum (egal ob Pflegeappartement, Denkmalwohnung, etc.) jederzeit verkaufen, beleihen, vererben oder verschenken.

Hierbei sollten sie ggf. steuerliche Auswirkungen berücksichtigen: Nach 10 Jahren Wartezeit zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie entfällt in Deutschland die sogenannte Spekulationssteuer, d.h. der durch den Immobilienverkauf erzielte Gewinn ist dann steuerfrei.

Management von Risiko & Aufwand

Welche Risiken gibt es bei einer Kapitalanlage in Immobilien?

Grundsätzlich sind Immobilien-Investments in Deutschland sichere Kapitalanlagen.

Dennoch gilt wie bei jeder Kapitalanlage, keine Chance ohne Risiko. Im Folgenden einige Beispiele für Risiken:

  • Bausubstanz der Immobilie („Reparaturrückstau“)
  • Standortentwicklung und damit Wertentwicklung des Objektes
  • Der Mieter, welcher Ihnen die monatlichen Einnahmen bringt
  • Finanzierungsrisiko bei Nutzung von Fremdkapital etc.

Mehr Informationen zu den Risiken finden Sie hier.

Welchen Aufwand habe ich mit einer Kapitalanlage Immobilie?

Hier kommt es daher in erster Linie darauf an, welche Anforderung Sie an Ihr Investment haben. Der Aufwand variiert, je nach Anlageklasse, von „sehr wenig“ bis hin zu „sehr hoch“ (wenn Sie zum Beispiel ein sanierungsbedürftiges Objekt selbst renovieren wollen).

Viele Kapitalanleger sehen sich eher auf der Seite mit „sehr wenig“ Aufwand, um ein Immobilien-Portfolio aufbauen zu können. Hier helfen in erster Linie die in Mehrfamilienhäusern beauftragten Haus- und Wohnungsverwaltungen, welche sich für überschaubare Beträge schon um sehr viel kümmern: z.B. um die Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen, Mieterhöhungen, usw. Für einen meist fixen monatlichen Betrag kümmert sich der Haus- bzw. Wohnungsverwalter um die anfallende Arbeit, sodass Sie Ihren Aufwand minimieren können. Hier mehr zu wenig Aufwand lesen.