Welche Risiken gibt es bei Kapitalanlage-Immobilien?

Anleger wissen: Ohne Risiko keine Rendite. Doch wer seine Risiken kennt, kann sie zumindest minimieren. Verschaffen Sie sich einen Überblick darüber, welche Risiken es bei Immobilien gibt, wie diese zu bewerten sind und wie Sie sich mit einem Experten an Ihrer Seite vor den meisten Risiken schützen können. Außerdem geben wir Ihnen Tipps für ein nachhaltiges Investment und eine Expertenmeinung zu der Frage, wie bedrohlich die Immobilienblase für Ihr Investment ist.

Aktualisiert am 22. Dezember 2022

Theoretische Risiken bei Immobilien

Die Formel ist einfach: Je mehr Risiken Sie eingehen, desto mehr können Sie am Kapitalmarkt erwirtschaften – desto größer ist allerdings auch Ihre Fallhöhe. Eine Ausnahme bilden Immobilien: 

Sie sind sicherer als viele andere Anlageformen. Zwar müssen Sie einen langfristigen Anlagehorizont einplanen, können dafür jedoch mit guten Renditen rechnen. Theoretisch gibt es dabei wie bei anderen Anlageformen auch Risiken. Das sind 7 typische Risiken im Zusammenhang mit Immobilien-Investments:

Risiko 1: Zinsänderung

Die Niedrigzinsphase erleichterte jahrelang die Immobilien-Finanzierung. 2022 erhöhte die EZB die Zinsen jedoch, um die Auswirkungen steigender Inflationsraten in vielen europäischen Ländern abzufedern. Wer in einer solchen Phase einen auslaufenden Kredit hat, der noch nicht vollständig zurückgezahlt ist und eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss draufzahlen, um den Anschlusskredit zu tilgen.

Tipp: Kalkulieren Sie Ihr Investment und Ihre monatliche Belastung auch einmal mit höheren Zinsen. Ein höherer Eigenkapitalanteil und höhere Tilgung mindern zudem das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Risiko 2: Späte Fertigstellung

Bei einigen Anlageklassen wie Neubauimmobilien, Denkmalimmobilien, oder Bestandsimmobilien mit Sanierungsverpflichtung kann es vorkommen, dass der Bau später als geplant oder – im Worst Case – gar nicht fertiggestellt wird. Dadurch können Ihre Kosten steigen, weil beispielsweise die Mieterträge sich verzögern oder Ihre Bank Bereitstellungszinsen aufruft, weil Sie Ihr Darlehen nicht abrufen. Im schlimmsten Fall könnte ein Vertragspartner wie der Bauträger insolvent gehen.

Tipp: Planen Sie immer genug Rücklagen ein, um Verzögerungen abzupuffern. Informieren Sie sich außerdem vorab über die Historie des Bauträgers. Das Risiko minimiert in diesen Fällen auch der Zahlungsplan gemäß der MaBV – dabei zahlen Sie Schritt für Schritt und immer erst nach Beendigung bestimmter Bauabschnitte.   

Risiko 3: Wertminderung

Eine Immobilie ist eine langfristige Kapitalanlage, deren Wert idealerweise steigt. Ändern sich jedoch wertbeeinflussende Faktoren wie die Infrastruktur oder die wirtschaftliche Lage der Region am Immobilienstandort, kann sich der Immobilienwert dadurch mindern.

Tipp: Damit Sie die Nachhaltigkeit Ihres gewählten Immobilienstandorts besser einschätzen können, schauen Sie sich beim Investieren auch die Marktdaten zum Standort Ihrer Wunschimmobilie an. 

Risiko 4: Schlechte Datenqualität

Um einschätzen zu können, wie sich eine Immobilie entwickelt, brauchen Sie handfeste Fakten. Ist die Qualität der Daten zu Ihrer Wunschimmobilie unzureichend oder ist das Immobilien-Exposé unvollständig, kann das dazu führen, dass Sie Ihr Investment weniger genau planen können, als mit einer guten Datenbasis.

Tipp: Prüfen Sie die Vollständigkeit der verfügbaren Unterlagen und holen Sie eine Expertenmeinung dazu ein. Können Sie aufgrund unzureichender Daten weniger genau planen, sollten Sie dieses Risiko entsprechend in Ihre Budgetplanung einkalkulieren.

Risiko 5: Kosten

Immobilieneigentümer wissen: Im Laufe der Zeit fallen verschiedene Kosten im Zusammenhang mit einer Immobilie an. Leerstandskosten, der zeitliche und monetäre Aufwand für eine Neuvermietung oder Ausgaben für Mängel, die zum Kaufzeitpunkt nicht ersichtlich waren, können die Kalkulation und insbesondere die Nettorendite jedoch durcheinanderbringen.

Tipp: Kalkulieren Sie auch solche Risiken mit ein, beispielsweise durch eine monatliche Instandhaltungsrücklage und eine Leerstandsquote.

Risiko 6: Mieterrisiko

Es gibt umgängliche, freundliche Mieter, die Ihre Immobilie lieben und gut behandeln. Leider gibt es auch sogenannte Mietnomaden, die Vermietern das Leben schwer machen und Mietausfälle verursachen.

Tipp: Diesem Risiko beugen Sie vor, indem Sie alle relevanten Unterlagen des Mietinteressenten einholen und gründlich prüfen. Dazu gehören die Schufa-Auskunft, Mietzahlungen aus vorherigen Mietverhältnissen oder der Arbeitsvertrag. Die Zahl der Mietnomaden ist glücklicherweise überschaubar und bei ordentlicher Prüfung aller Unterlagen lassen sie sich in der Regel schnell entlarven. 

Risiko 7: Substanzrisiko

Bei Bestandsimmobilien kann es zu unvorhergesehenen Problemen mit der Bausubstanz kommen.

Tipp: Sie können dieses Risiko einpreisen, indem Sie für jedes Gewerk wie Sanitärtechnik oder Elektrik einen bestimmten Betrag kalkulieren und entsprechende Rücklagen bilden. Es empfiehlt sich, dafür etwa eine Jahresnettokaltmiete vorzuhalten.

Viele Risiken sind vermeidbar

Ein Immobilienkauf will gut vorbereitet sein. Je sorgfältiger Sie Ihr Investment planen, desto mehr Risiken können Sie von Anfang an reduzieren. Mit einem Immobilien-Experten an Ihrer Seite können Sie besser einschätzen, wie gut sich Ihre Immobilie künftig entwickelt, wie zukunftssicher der Immobilienstandort ist und ob alle relevanten Faktoren geprüft wurden.

Sie Fragen sich, welche Auswirkungen Krisen auf Ihr Investment haben? Lesen Sie dazu unseren Blogartikel Lohnen sich Immobilien in Krisenzeiten?

Experten-Tipp: Langfristig planen und strukturiert investieren, statt spekulieren

Ein Risiko, das viele Anleger fürchten und das niemand beeinflussen kann, ist das Entstehen einer Immobilienblase, die langfristig gesehen zu einem Preisverfall auf dem Immobilienmarkt führen könnte. Um dieses Risiko einzuordnen, empfiehlt Dominik Konrad, Gründer und CEO von Immoheld, einen Blick auf das große Ganze.

Auf die Nachhaltigkeit der Immobilienpreise kommt es an

Der Preisanstieg bei Immobilien kann viele Gründe haben. Die Frage ist: Wie nachhaltig ist die Entwicklung der Preise? In Deutschland sind gesunde und nachhaltige Faktoren zu beobachten, welche die Immobilienpreise beeinflussen:

• Deutschland zieht Fachkräfte aus anderen Ländern an. 
• Die Bundesrepublik verfügt über ein sehr stabiles politisches System und eine hervorragende Infrastruktur. 
• Kredite werden nur an Immobilienkäufer mit solider Bonität vergeben – diese  Kreditvergaberichtlinie ist ein Ergebnis der Lehren, welche die Kreditwirtschaft aus der Finanzkrise gezogen hat.
• Der Eintrag im Grundbuch bringt Klarheit bei den Besitzverhältnissen und ist speziell auch für internationale Investoren attraktiv.
• Der Homeoffice-Trend und Zukunftstechnologien wie autonome Fahrzeuge steigern heute und auch in Zukunft die Attraktivität der deutschen Speckgürtel.
• Immobilien sind aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und einer guten Wertstabilität nahezu unschlagbar unter den sicheren Anlageformen.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Immobilienpreise hierzulande besonders im internationalen Vergleich immer noch erschwinglich sind und Investoren positive Nachhaltigkeitsfaktoren vorfinden, wenn sie sich gründlich über verschiedene Standorte informieren. 

Die eigentliche Frage lautet: Wie entwickeln sich die  Zinsen langfristig?

Die wichtigere Frage aus Investorensicht ist immer, ob die Zinsen in absehbarer Zeit steigen und warum. Denn diese beeinflussen ein Immobilieninvestment maßgeblich. Was passieren würde, wenn die Zinsen weiter steigen und welche anderen Szenarien Finanzexperten sehen, erfahren Sie im Immoheld Magazin.

Dominiks Empfehlung an Investoren lautet letztlich: Spekulieren Sie nicht, sondern denken Sie langfristig. Investieren Sie strukturiert und regelmäßig und zwar immer, passend zu Ihrer persönlichen Vermögenssituation. Außerdem sollten Sie als Immobilieninvestor stets Ihre persönlichen Ausgaben im Blick behalten und dauerhaft Rücklagen bilden. Damit lassen sich viele Risiken minimieren. 

Wir haben Ihnen in diesem Artikel erste Anhaltspunkte zu theoretischen Risiken gegeben. Unsere Empfehlung lautet, die Risiken Ihres Investments zu bewerten und den Fokus darauf zu legen, die Downside zu begrenzen, anstatt nur auf die Upside zu spekulieren. Mit zunehmender Erfahrung finden Sie heraus, was gut funktioniert und können daraus Lehren für künftige Investitionen ziehen – und können so nachhaltig Vermögen aufbauen.

Die Voraussetzungen für ein gelungenes Immobilien-Investment sind heute besonders gut und als Anleger haben Sie verschiedene Möglichkeiten, sich für die Zukunft abzusichern – beispielsweise mit einem Kredit mit langer Zinsbindung oder mit der Unterstützung durch Experten bei der Suche nach dem passenden Objekt.