Wie kann ich Off-Market-Immobilien finden?

Wer ohne professionelle Hilfe einen Off-Market-Deal sucht, braucht vor allem zwei Dinge: Geduld und ein gutes Netzwerk. Für Renditeobjekte abseits des Immobilienmarkts gibt es keinen E-Mail-Alarm oder Suchagenten. Ein klassischer Off-Market-Deal ist ein Immobilien-Geheimtipp, der über andere Quellen gefunden werden muss, zum Beispiel über

• Ihren Bekanntenkreis
• Arbeitskollegen
• die Nachbarschaft attraktiver Wohngegenden
• Inserieren in lokalen Zeitungen

Mit etwas Glück erhalten Sie wertvolle Tipps aus Ihrem Netzwerk. Dieser Prozess ist jedoch sehr zeitaufwendig. Wesentlich einfacher wird Ihre Suche, wenn Sie ein bereits bestehendes Netzwerk nutzen können. 

Hier kommen professionelle Anbieter ins Spiel: Es genügt, einmalig Ihre Wunschimmobilie zu definieren, um kurzfristig über passende und exklusive Angebote informiert zu werden. Immoheld verbindet beispielsweise die Features von Suchportalen mit den Vorteilen des Off-Markets: Sie können einfach ein kostenloses Suchprofil anlegen und verpassen damit keine Chance.

Immobilien selbst suchen oder mit Profis: Welche Strategie ist die richtige?

Der Kauf einer Immobilie ist ein Investment und sollte deshalb sorgfältig geplant sein. Allerdings stellt die Suche nach einem passenden Objekt in Ihrem Kaufprozess nur einen von vielen Schritten auf dem Weg zur eigenen Immobilie dar. Überlegen Sie deshalb gut, wieviel Zeit Sie in die Objektsuche investieren möchten.

Gerade wenn Ihr Fokus sowohl auf Off- als auch auf On-Market-Immobilien liegt, kann Ihnen ein Partner viel Zeit sparen. Wir fassen für Sie die Vor- und Nachteile einer Suche mit und ohne Partner zusammen.

Suche auf eigene Faust

Über ein Suchportal, lokale Zeitungen oder in Ihrer Nachbarschaft können Sie mit etwas Glück eine Schnäppchen-Immobilie finden und Kosten sparen. Allerdings lauern auch Gefahren.

Vorteile:

• Sie lernen viel über den Immobilienmarkt.
• Bei Off-Market-Immobilien verhandeln Sie oft direkt mit dem Verkäufer und müssen sich nicht gegen andere Interessenten durchsetzen.
• Sie sparen ggf. Maklerkosten, Gebühren oder Honorar.
• Es ist möglich, einen attraktiven Immobilien-Deal zu finden. 

Nachteile:

• Off-Market-Angebote sind sehr fragmentiert – ohne professionellen Partner ist der Zugang sehr aufwendig. 
• Auf der Suche nach Off-Market-Immobilien finden Sie nicht immer eine echte Top-Immobilie.
• Bei On-Market-Immobilien auf Immobilienportalen müssen Sie schnell sein.
• Laien fällt es oft schwer, die Details in den Unterlagen einzelner Objekte und die Seriosität von Verkäufern einzuschätzen. 
• Die Auseinandersetzung mit jedem neuen Objekt und den verschiedenen Ansprechpartnern kostet oft viel Zeit.
• Fragen nach der Rechtssicherheit eines Deals, der Finanzierung und steuerlichen Besonderheiten müssen selbst recherchiert werden.
• Die eigenen Emotionen können die Wahl der Immobilie nachteilig beeinflussen.

Finden Sie das passende Investment mit diesen Tipps: Immobiliensuche erfolgreich angehen  

Suche mit professionellem Partner

Mit einem Immobilien-Experten an Ihrer Seite bekommen Sie jederzeit Antworten auf Ihre Fragen rund um Ihr Investment und haben schneller Zugang zu Off-Market-Immobilien. Gemeinsam können Sie Ihr Ziel schärfen und fokussiert nach geeigneten Objekten suchen. Finanzierungsfragen und Formalitäten liegen dabei stets in Profihand. Dafür fallen allerdings zusätzliche Kosten an.

Vorteile:

• Sie erhalten Zugang zu Investments, die zu Ihren Zielen passen und sparen viel Zeit bei der Objektsuche.
• Sie haben jederzeit Zugang zu dem Fachwissen Ihres Partners und können dadurch höhere Renditen erzielen und Kosten sparen.
• Sie können auch überregionale Off-Market-Angebote in Ihre Überlegungen einbeziehen.
• Es besteht weniger Gefahr, sich bei der Wahl eines Objekts von Emotionen leiten zu lassen. Stattdessen vertrauen Sie Fakten und der Marktkenntnis des Partners.

Nachteile:

• Sie bezahlen ggf. Honorare, Provisionen oder Courtagen. Informieren Sie sich vorab über die Kosten, wann diese anfallen, und welche Leistungen damit verbunden sind.
• Sie müssen Vertrauen zu Ihrem Partner aufbauen, da Sie „gefilterte“ Angebote erhalten und dadurch Kontrolle abgeben.
• Der persönliche Kontakt zu Verkäufern ist nicht so intensiv wie bei einer selbst durchgeführten Suche.

Mit Partner oder ohne: Eine Kosten-Nutzen-Frage

Die eigene Suche nach passenden On- und Off-Market-Immobilien kostet Zeit und Nerven und am Ende ist nicht garantiert, dass wirklich ein guter Deal winkt. Zudem ist das Angebot auf dem On-Market zwar groß, überfordert allerdings auch sehr schnell. 

Es schadet nicht, Augen und Ohren für Immobilien in der Nachbarschaft offen zu halten und ein zusätzlicher Suchauftrag bei einer öffentlichen Immobilienbörse gibt Ihnen ein Gefühl dafür, was der Markt hergibt. Doch mit einem Profi an Ihrer Seite sichern Sie sich die Chance auf eine Immobilie zu einem fairen Preis und mit geprüften Unterlagen. 

Denn ein Spezialist hat die nötige Kenntnis über den Immobilienmarkt und kann einschätzen, ob der Kaufpreis eines Objekts gerechtfertigt ist – das gilt nicht nur für On-Market-Immobilien: Neben einer Auswahl an Objekten, die Ihr Partner im Angebot hat, werden Ihnen auch Immobilien-Deals aus dem stark fragmentierten Off-Market angeboten, die nicht auf öffentlichen Marktplätzen gelistet sind.

Mit einem Partner wie Immoheld profitieren Sie von umfassender Expertise und finden besondere Immobilien, die zu Ihren Zielen passen. Dank digitaler Prozesse und einem smarten Analysetool sparen Sie außerdem Geld im Vergleich zu klassischen Maklern. Für einen ersten Eindruck können Sie Ihre Kosten bequem online berechnen.

Bei Immobilien dreht sich alles um die Lage: Die Standortwahl beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie, deshalb lohnt ein genauer Vergleich von Städten und Regionen. Was genau müssen Immobilienkäufer vergleichen und was beeinflusst letztendlich die Entscheidung für oder gegen eine Immobilie? Anhand der Klassifizierung von Städten zeigen wir Ihnen beispielhaft, wie Sie geeignete Standorte identifizieren. 

Stadtkategorien: Welche gibt es und was bedeuten sie?

Bei Immobilienstandorten ist oft von Kategorien die Rede. Diese beziehen sich auf die Bedeutung der Städte für den Immobilienmarkt und helfen Ihnen bei der Bewertung von Wohnungsstandorten. Typisch ist die Einteilung in A-, B-, C- und D-Städte. Zu den A-Städten zählen große und wirtschaftlich starke Metropolen mit internationaler Bedeutung und wachsenden Mietpreisen, wie München oder Hamburg. Daneben gibt es große und national wichtige B-Städte wie Leipzig, regional bedeutende C-Städte wie Wuppertal und kleinere D-Städte wie Chemnitz. 

Stadt	Kategorie	Stadt	Kategorie	Stadt	Kategorie
Berlin	A	Albstadt	D	Landshut	D
Düsseldorf	A	Aschaffenburg	D	Leverkusen	D
Frankfurt (Main)	A	Bamberg	D	Lüdenscheid	D
Hamburg	A	Bayreuth	D	Ludwigshafen	D
Köln	A	Bergisch Gladbach	D	Lüneburg	D
München	A	Bottrop	D	Marburg	D
Stuttgart	A	Brandenburg (Havel)	D	Minden	D
		Bremerhaven	D	Moers	D
Bochum	B	Chemnitz	D	Neubrandenburg	D
Bonn	B	Coburg	D	Neumünster	D
Bremen	B	Cottbus	D	Neuss	D
Dortmund	B	Dessau	D	Oberhausen	D
Dresden	B	Detmold	D	Offenburg	D
Duisburg	B	Düren	D	Oldenburg	D
Essen	B	Eisenach	D	Paderborn	D
Hannover	B	Flensburg	D	Passau	D
Karlsruhe	B	Frankfurt (Oder)	D	Pforzheim	D
Leipzig	B	Friedrichshafen	D	Plauen	D
Mannheim	B	Fulda	D	Ratingen	D
Münster	B	Fürth	D	Ravensburg	D
Nürnberg	B	Gelsenkirchen	D	Recklinghausen	D
Wiesbaden	B	Gera	D	Remscheid	D
		Gießen	D	Reutlingen	D
Aachen	C	Görlitz	D	Rosenheim	D
Augsburg	C	Göttingen	D	Salzgitter	D
Bielefeld	C	Greifswald	D	Schweinfurt	D
Braunschweig	C	Gütersloh	D	Schwerin	D
Darmstadt	C	Hagen	D	Siegen	D
Erfurt	C	Halberstadt	D	Solingen	D
Erlangen	C	Halle (Saale)	D	Stralsund	D
Freiburg (Breisgau)	C	Hamm	D	Suhl	D
Heidelberg	C	Hanau	D	Trier	D
Kiel	C	Heilbronn	D	Tübingen	D
Lübeck	C	Herne	D	Ulm	D
Magdeburg	C	Hildesheim	D	Villingen-Schwenningen	D
Mainz	C	Ingolstadt	D	Weimar	D
Mönchengladbach	C	Jena	D	Wilhelmshaven	D
Mülheim (Ruhr)	C	Kaiserslautern	D	Witten	D
Offenbach (Main)	C	Kassel	D	Wolfsburg	D
Osnabrück	C	Kempten (Allgäu)	D	Würzburg	D
Potsdam	C	Koblenz	D	Zwickau	D
Regensburg	C	Konstanz	D
Rostock	C	Krefeld	D
Saarbrücken	C
Wuppertal	C

Quelle: bulwiengesa AG

Worin unterscheiden sich Immobilien in den vier Stadt-Kategorien?

Abgesehen von Größe und Bedeutung unterscheiden sich Städte in den vier Kategorien auch bei den Immobilien. Denn während in A-Städten die Mietpreise oft höher sind als in D-Städten, fällt die Rendite in begehrten Lagen niedriger aus als beispielsweise in C-Städten. Instandhaltungskosten sind dagegen in allen Kategorien vergleichbar. Folgende Kriterien können für Ihr Investment relevant sein:

Kategorie	Wert	Rendite	Sicherheit	Instandhaltung	Mieten
A	●●●●	●	●●●●	●●	●●●●
B	●●●	●●	●●●	●●	●●●
C	●●	●●●	●●	●●	●●
D	●	●●●●	●	●●	●

Es ist wichtig zu erwähnen, dass es sich dabei um einen Standardvergleich handelt, der Ihnen vor allem als Denkanstoß dienen soll. Denn selbstverständlich spielen bei der Analyse des Immobilienstandorts weitaus mehr Details eine Rolle als nur die Stadt. Die Lage einer Wohnung innerhalb eines Stadtteils, der Objektzustand und letztendlich auch Ihre Finanzierungsmodalitäten sind wichtige Punkte, die sich ebenfalls enorm auf Ihr Investment auswirken. 

Beispielvergleich: A- vs. C-Stadt

Schauen wir uns jetzt einmal eine A- und eine C-Stadt an, beispielsweise München und Wuppertal. Die Immobilienpreise in München sind in den letzten Jahren gestiegen, genauso wie die Mieten. Trotzdem zieht es immer mehr Menschen in die bayerische Hauptstadt, womit das Leerstandsrisiko dort besonders gering ist. Allerdings sorgt der hohe Kaufpreis dafür, dass es immer schwerer wird, in A-Städten lukrative Renditen und einen attraktiven Cashflow zu erzielen. Auf der anderen Seite können Sie Immobilien in A-Lagen in der Regel einfacher und günstig finanzieren: Aufgrund vieler verfügbarer Daten können Banken diese Immobilien gut bewerten und sehen darin entsprechend hohe Sicherheit. 

Zu B-Städten lassen sich ähnliche Aussagen treffen, allerdings in etwas abgeschwächter Form. Die Nachfrage nach Immobilien ist häufig geringer als in A-Städten, dafür sind die Märkte in der Regel stabil und bieten tendenziell höhere Renditen für Investoren.

Anders sieht es in C-Städten wie Wuppertal aus: Immobilien- und Mietpreise liegen unter dem Niveau einer A-Stadt, dementsprechend können Investoren hier theoretisch rentablere Renditen erzielen. Grundsätzlich entwickeln sich A-Städte langfristig tendenziell stabiler, während die Entwicklung in C-Städten oft dynamischer und schwerer einzuschätzen ist. Es kann deshalb möglicherweise in einer C-Stadt länger dauern, für einen späteren Verkauf einen Kaufinteressenten für Ihre Eigentumswohnung zu finden. Allerdings spielen hierbei weit mehr Faktoren eine Rolle, als nur die Stadtkategorie.

In D-Städten ist es ähnlich wie in C-Städten. Hinzu kommt hier noch, dass die Wirtschaftskraft dieser Standorte oft schwächer ist als in A- oder B-Städten und damit ein Rückgang der Einwohnerzahlen beobachtet werden muss. 

Auf die Details kommt es an

Am Beispiel von Wuppertal zeigt sich sehr deutlich, dass nicht nur die Stadtkategorie entscheidend für die Entwicklung Ihrer Immobilie ist. Denn obwohl Wuppertal eine C-Stadt ist, macht sich auf dem dortigen Immobilienmarkt die Nähe zur A-Stadt Düsseldorf und dem Ruhrgebiet bemerkbar. Zwar stagnieren die Einwohnerzahlen, dennoch ziehen die Immobilienpreise aktuell an und es ist kaum mit Leerstand zu rechnen. Anders sieht es beispielsweise in der C-Stadt Magdeburg aus, in der die Leerstandsquote vergleichsweise hoch ist. 

Ihre Ziele zählen

Als Investor müssen Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung klare Ziele setzen. Damit können Sie viel Aufwand bei der Objektauswahl sparen, wie die Betrachtung der Städtekategorien gezeigt hat. Wenn Sie Wert auf Sicherheit legen, weil Sie beispielsweise mit einer Immobilie fürs Alter vorsorgen möchten, bieten A- und B-Städte gute Voraussetzungen für ein erfolgreiches Investment, mit dem Trade-Off geringere Renditen in Kauf zu nehmen. 

Wenn Ihr Investment auf hohe Renditen abzielt und Sie bereit sind, Risiken bezüglich Wiederverkaufswert oder Leerstand einzugehen, kann das Investment in Immobilien in C- und D-Städten lohnen. Zwar ist hier schneller ein positiver Cashflow zu erreichen, allerdings können ausbleibende Mieteinnahmen sich wiederum negativ auf Ihren Cashflow auswirken, insbesondere weil Instandhaltungskosten in allen Städten etwa gleich hoch sind und auch bei leerstehenden Wohnungen anfallen. 

Das Beispiel von Wuppertal zeigt, dass eine pauschale Einteilung schwierig ist, da auch C-Städte sich in ihrer Entwicklung stark voneinander unterscheiden können. Im Vergleich zur C-Stadt Magdeburg in Sachsen-Anhalt kann Wuppertal von der Nähe zum Ruhrgebiet profitieren. 

Letztendlich ist es für Investoren enorm wichtig, nicht nur so viel wie möglich über das Anlageobjekt zu wissen, sondern auch über verschiedene Standorte. Nur so können Sie eine standortübergreifende Investment-Entscheidung treffen . Eine hilfreiche Kennzahl in diesem Zusammenhang ist die Internal Rate of Return (IRR) – die mittlere Verzinsung einer Kapitalanlage im Jahresdurchschnitt – beispielsweise auf einen 10-Jahres-Horizont betrachtet. Denn dann können Sie auch die mittelfristige Wertentwicklung sowie Leerstandsraten standortbezogen mit einfließen lassen. 

Wenn Sie die Wirtschaftlichkeit für ein Objekt analysieren wollen, hilft Ihnen außerdem das Immoheld Analysetool. Die Experten von Immoheld erstellen auf Wunsch ein individuelles Anforderungsprofil, damit Sie je nach Finanzierung und Risikoaffinität das passende Objekt finden.

Entscheidend für den Erfolg Ihres Investments sind aussagekräftige und transparente Marktdaten, die vor allem für A-Städte sehr umfangreich sind. Im Idealfall lassen Sie sich zusätzlich von Experten beraten, die umfassendes Wissen über den lokalen Markt haben und Ihnen aussagekräftige Marktdaten zur Verfügung stellen können, um gemeinsam mit Ihnen den zu Ihren Zielen ideal passenden Immobilienstandort zu finden. 

Bei Immobilien spielt es nicht nur eine Rolle, wie und in welche Art von Immobilien Sie investieren, sondern auch, in welcher Funktion. Sie haben nicht nur die Möglichkeit, als Privatperson einen Kaufvertrag abzuschließen, sondern können auch zum Beispiel mit einer GmbH Immobilien kaufen.

An dieser Stelle weisen wir ausdrücklich auf unsere AGBs hin: “Die auf den Webseiten der Gesellschaft aufgeführten Informationen stellen keine betriebswirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Beratung dar und können diese auch nicht ersetzen.”

Steuerliche Unterschiede zwischen privatem Kauf und GmbH-Kauf

Im Folgenden lernen Sie drei grundsätzliche steuerliche Unterschiede zwischen privaten Investitionen und Investments mit GmbH kennen.

Privates Veräußerungsgeschäft und Gewinnsteuer

Wenn Sie eine Immobilie mit einer GmbH erwerben, profitieren Sie von Steuerersparnissen bei den Mieteinnahmen. Wollen Sie die Immobilie allerdings verkaufen, greift der Fiskus Ihnen umso tiefer in die Tasche: Unternehmen zahlen beim Verkauf 15 bis 30 % Steuern auf den Gewinn – also 15 % Körperschaftsteuer und gegebenenfalls die Gewerbesteuer, deren Höhe vom Standort der Immobilie abhängt. Gerade bei einer guten Wertentwicklung kann dieser Faktor stark ins Gewicht fallen. 

Lukrativer ist ein Verkauf dagegen als Privatperson. Denn nach 10 Jahren Haltedauer ist eine private Veräußerung für Sie steuerfrei. Vor Ablauf dieser Frist fällt die sogenannte Spekulationssteuer in Höhe Ihres individuellen Einkommensteuersatzes auf den Erlös an. Sie können die Frist verkürzen, indem Sie die Immobilie eine Zeit lang selbst nutzen.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie fallen verschiedene Kosten an. Unter anderem wird für Privatpersonen und GmbHs die Grunderwerbsteuer fällig – sie beträgt je nach Bundesland 3,5%, etwa in Bayern, bis 6,5% wie in Nordrhein-Westfalen. Der Standort Ihrer Immobilie kann also einen großen Einfluss auf Ihre Nettorendite haben.

Welche Steuern werden auf Erträge fällig?

Ob privat oder mit GmbH: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, hat in der Regel die Absicht, damit Mieteinnahmen zu erzielen. Mit folgenden Steuern müssen Investoren dabei rechnen:

• Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie kaufen und vermieten, zahlen Sie auf den Mietüberschuss individuelle Einkommensteuer. Für Spitzenverdiener kann das bedeuten, dass bis zu 45 % Steuern auf Mieteinkünfte fällig werden.
• Mit einer Immobilien-GmbH lässt sich die Steuerlast auf rund 15 % senken. Grundsätzlich werden die Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % – eventuell zuzüglich des Solidaritätszuschlags in Höhe von 5,5 % von den 15 % – und ein Gewerbesteuersatz in Höhe von durchschnittlich ebenfalls 15 % fällig. Wenn die GmbH allerdings als reine Vermögensverwaltung handelt, kann sie sich auf Antrag von der Gewerbesteuerpflicht befreien lassen. Selbst wenn eine Gewerbesteuerpflicht besteht, liegt die Steuerlast unter dem Grenzsteuersatz von gutverdienenden Privatpersonen.

Fazit: Was lohnt sich für mich – Privatkauf oder mit Immobilien-GmbH?

Private und GmbH-Steuern zusammengefasst: 

	Privat	GmbH
Spekulationssteuer	Verkauf ist nach 10 Jahren oder nach Eigennutzung steuerfrei	kein steuerfreier Verkauf
Grunderwerbsteuer	fällt bei jedem Immobilienkauf an	kann mit Share Deal umgangen werden
Ertragsteuer	rund 45% auf Mieteinnahmen	15,825% (inkl. Soli) bis ca. 31%

Ob es sinnvoller ist, als Privatperson oder mit einer GmbH zu investieren, hängt stark von Ihrer persönlichen Situation ab. Es kommt darauf an, welche Ziele Sie mit Ihrem Immobilien-Investment verfolgen:

• Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen und im Alter verkaufen wollen, lohnt sich der Privatkauf eher als der GmbH-Kauf. Sie zahlen zwar höhere Steuern auf Ihre Mieteinnahmen, müssen sich dafür aber nicht mit den rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten einer GmbH beschäftigen. Zudem entfällt nach jetzigen Regelungen nach 10 Jahren die Spekulationssteuer auf die Wertsteigerung. 
• Wenn Sie planen, mehrere Immobilien zu kaufen und dabei die Vermögensverwaltung und -vermehrung im Vordergrund steht, kann eine GmbH-Investition sinnvoll sein und Ihre Steuerbelastung mildern. Allerdings müssen Sie auch für die Gründung und Verwaltung einer GmbH sowie in die Steuerberatung Zeit und Kosten investieren. 

Sie möchten wissen, welche Option sich für Ihr Investment-Vorhaben lohnt? Die Experten von Immoheld geben Ihnen die nötigen Denkanstöße sowie Fakten und teilen ihre umfassende Praxiserfahrung mit Ihnen.

Wer auf der Suche nach einer Eigentumswohnung für die Selbstnutzung ist, hat klare Vorstellungen über die Lage und Ausstattung des zukünftigen Eigenheims. Anders sieht es bei Immobilien aus, die nach dem Kauf vermietet und als Kapitalanlage genutzt werden sollen.

Käufer von Immobilien als Wertanlage möchten für ihr Investment in erster Linie eine hohe Rendite erzielen oder auch Steuervorteile effizient nutzen. Außerdem spielen für sie die Entwicklung der Mietpreise und die stabile Wertentwicklung ihrer Immobilie eine Rolle.

Mit einer professionellen Beratung beim Immobilienkauf können Investoren diese Punkte beruhigt abhaken und die beste Entscheidung für das Erreichen ihrer Investmentziele treffen.

Was ist ein Immobilienberater?

Ein Berater für Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden, ist in doppelter Hinsicht Experte: Er weiß zum einen, worauf es beim Investieren ankommt und verfügt zum anderen über wichtiges Fachwissen, um Investoren bei der Suche, Bewertung und Auswahl von Immobilien zu unterstützen.

In rechtlichen Punkten weiß er genauso gut Bescheid wie in der Frage, welche Anlageklasse am besten zu Ihren Investmentzielen passt. Außerdem zeichnet sich ein guter Berater für den Immobilienkauf dadurch aus, dass er ein starkes Netzwerk in der Branche hat und mit Bauträgern, Notaren, Kreditgebern und Gutachtern zusammenarbeitet.

Immobilien-Berater vs. Makler: Das sind die Unterschiede

Im Gegensatz zu einem Makler, der hauptsächlich als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer agiert, bietet ein Immobilienberater eine umfassende strategische Beratung. Er analysiert den Markt, bewertet Immobilien, erstellt Investitionsstrategien und begleitet den gesamten Investitionsprozess mit seinem Fachwissen.

Das sind die wichtigsten Unterschiede zwischen einem Immobilienberater und einem Makler:

	Immobilienmakler	Immobilienberater
Aufgaben	Vermittlung von Immobilien Organisieren von Besichtigungen Aufbereiten von Immobilienangeboten Schnittstelle zwischen Käufer und Verkäufer	Analyse von Marktdaten, Chancen und Risiken Bewertung und Vergleich von Immobilieninvestments Identifizieren von steuerlichen Vorteilen und Unterstützung in Finanzierungsfragen Entwickeln von Investitionsstrategien Begleitung über den gesamten Investitionsprozess und darüber hinaus
Ziel	Verkauf oder Vermietung einer Immobilie effizient abschließen	Bestmögliche Rendite und langfristige Wertsteigerung für den Investor zu erzielen

Wann lohnt sich eine Immobilienberatung?

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist eine komplexe und weitreichende Entscheidung. Oft fehlt Investoren allerdings die Zeit, sich intensiv mit dem Immobilienmarkt auseinanderzusetzen und eine langfristige Strategie für das eigene Immobilienportfolio zu entwickeln.

Ein Berater für Immobilien hat Zugang zu wertvollen Marktdaten und kennt die Besonderheiten verschiedener Anlageklassen genau. Mit diesem Wissen hilft er Ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen. Gerade bei größeren oder komplexen Investments ist eine professionelle, auf Marktdaten basierende Beratung besonders wertvoll.

5 Gründe, auf spezialisierte Immobilienberater zu setzen

Es gibt viele gute Gründe, beim Kauf von Kapitalanlageimmobilien einen Experten an der Seite zu haben. Und es gibt viele Berater, die ihre Dienste für Immobilienkäufer anbieten. Doch nicht alle sind auf das Thema spezialisiert.

Hier sind die fünf wichtigsten Argumente, die für eine Immobilienberatung durch jemanden sprechen, der Erfahrung im Bereich Kapitalanlageimmobilien hat:

• Berater kennen den Markt: Immobilienberater verfügen über umfassende Kenntnisse über Märkte, Trends und Wertsteigerungspotenziale, kennen die besten Standorte und die wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Anforderungen. Ihr Fachwissen hilft Ihnen, die richtige Immobilie zum richtigen Preis zu finden, Steuervorteile zu erkennen und optimale Investitionsentscheidungen zu treffen.
• Berater haben Zugang zu exklusiven Angeboten: Der Immobilienmarkt hält mehr Angebote bereit, als viele Investoren glauben. Zugang zu besonderen Angeboten haben aber in der Regel nur gut vernetzte Branchenkenner – wie Ihr Immobilienberater. Er hat Zugriff auf sogenannte Off-Market-Immobilien, die nicht öffentlich gelistet sind und möglicherweise noch bessere Renditechancen bieten.
• Berater sind gute Strategen: Ein erfahrener Berater für Immobilien zeigt Ihnen verschiedene Investitionsstrategien, damit Sie die Rentabilität und Risiken einer Immobilie besser verstehen und fundierte Entscheidungen treffen können.
• Berater haben Ihre Ziele im Blick: Jeder Investor hat unterschiedliche Ziele und Anforderungen. Ein Berater behält Ihre persönlichen Ziele stets im Blick und übernimmt die Verhandlungen, um die besten Konditionen für Sie zu erzielen. Das kann zum Beispiel den Kaufpreis, Finanzierungsmöglichkeiten oder andere vertragliche Bedingungen betreffen und die Gesamtkosten Ihrer Investition senken.
• Berater sparen Ihnen Zeit und Arbeit: Die Suche nach der richtigen Immobilie und der Abschluss von Verträgen sind langwierige Prozesse. Ein Immobilienberater nimmt Ihnen von Anfang an viel Arbeit ab und kann den Kaufprozess dank seines Netzwerks und seiner Erfahrung effizient gestalten. Das Beste: Berater scheuen nicht davor, Ihnen Papierkram und bürokratische Aufgaben abzunehmen.

Was kostet Immobilienberatung?

Ein Berater für Immobilien bringt Ihnen viele Vorteile, vor allem, wenn Sie zum ersten Mal in Immobilien investieren. Qualifizierte Beratung hat ihren Preis – allerdings zahlen sich die Kosten langfristig aus, da Ihr Berater Ihnen beste Renditechancen und attraktive Objekte sichert, die bei Mietern beliebt sind.

Wie hoch die konkreten Kosten für Immobilienberatung sind, hängt unter anderem

• vom Umfang der angebotenen Services,
• der Komplexität der Transaktion und
• dem individuellen Investmentvorhaben ab.

In der Regel werden die Kosten als prozentuale Provision erhoben und hängen vom Immobilienkaufpreis ab. Einige Berater arbeiten mit Pauschalhonoraren, andere mit Stundenhonoraren oder einer erfolgsabhängigen Vergütung.

Es ist in jedem Fall wichtig, im Voraus die genauen Kosten und ihre Zusammensetzung zu klären und schriftlich festzuhalten. Die Kosten sollten stets im Verhältnis zu dem Mehrwert stehen, den der Berater Ihnen durch exklusive Angebote und seine fundierten Marktanalysen bietet.

Beratungskosten bei Immoheld

Wenn Berater für Immobilien transparent mit ihren Kosten umgehen, ist das für Sie ein gutes Zeichen. Immoheld bietet Ihnen individuelle und digitale Expertenberatung zu Ihrem Portfolio und begleitet Sie langfristig bei Ihren Investmentvorhaben. Die Kosten dafür können Sie auf unserer Website in Ruhe nachlesen und nachrechnen.

Die Erstberatung ist kostenlos – wenn Sie sich für eine Immobilienberatung interessieren, um Ihr Portfolio mit Immobilien auf das nächste Level zu heben, kontaktieren Sie uns gern.

Steuerliche Änderungen

Steuern spielen beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Denn je nach Objektart und mit guter Planung können Investoren damit Jahr für Jahr Geld sparen. 2024 gibt es für potenzielle Käufer von Immobilien einige wichtige Änderungen.

Degressive Abschreibung

Zu Beginn erfreuliche Nachrichten für Immobilienkäufer: Die degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) könnte 2024 wiederkommen. Sie bietet die Möglichkeit, Investitionskosten für Bauprojekte steuerlich geltend zu machen.

Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes ist eine befristete Wiedereinführung der AfA geplant. Nachdem zunächst eine Abschreibungshöhe von 6 % im Gespräch war, einigte sich der Vermittlungsausschuss am 21. Februar 2024 auf 5 %.

Die AfA soll rückwirkend für Bauprojekte mit Bauginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gelten. Abschreibungen sollen für neu gebaute oder neu gekaufte Wohnungen und Wohngebäude ab Effizienzstandard 55 möglich sein. Die Zustimmung des Bundesrats ist noch offen.

Unterstützung für Sparer

Seit diesem Jahr profitieren mehr Menschen von staatlichen Förderungen, zum Beispiel bei Bausparverträgen oder der Tilgung von Baukrediten. Denn 2024 wurden unter anderem die Einkommensgrenzen für vermögenswirksame Leistungen (VL) angehoben.

Das bedeutet: Mehr Arbeitnehmer haben jetzt Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage. Diesen Zuschuss gewährt der Staat zu den VL, mit denen Unternehmen ihre Angestellten beim Vermögensaufbau unterstützen können. In der Regel zahlen Unternehmen dabei bis zu 40 € pro Monat in einen Sparvertrag ein. Zusätzlich dazu gibt es 43 bis 80 € pro Jahr vom Staat, wenn das zu versteuernde Jahreseinkommen folgende Grenzen nicht übersteigt:

• 40.000 € für Alleinstehende
• 80.000 € für Verheiratete

Der Staat gewährt eine Sparzulage in Höhe von 9 % der vom Arbeitgeber in einen Sparvertrag eingezahlten VL. Förderfähig sind unter anderem die Tilgung eines Baukredits oder das Ansparen für eine Immobilie mit einem Bausparvertrag. Gefördert wird eine jährliche Sparsumme von maximal 470 € für Singles und 940 € für Paare.

Außerdem ist der Grundfreibetrag für die Einkommensteuer – die auch für Mieteinnahmen fällig wird – von 10.908 auf 11.604 € gestiegen. Für Verheiratete gilt ein Freibetrag von 23.408 €.

Kein Lastenausgleich geplant

Vergangenes Jahr kursierten Gerüchte darüber, dass 2024 ein Lastenausgleich auf Immobilienbesitzer zukommt. Das Gesetz über den Lastenausgleich wurde 1952 eingeführt, um deutsche Bürger finanziell zu entschädigen, die durch den Zweiten Weltkrieg besonders benachteiligt waren. Dafür mussten unter anderem Immobilienbesitzer einen Teil ihres Vermögens abgeben.

Infolge der Corona-Pandemie war von einer Neuauflage des Gesetzes die Rede, von der Experten jedoch klar abrieten, um das Vertrauen von Sparern und Investoren nicht zu erschüttern. Immobilienkäufer müssen 2024 deshalb nicht mit einer Vermögensabgabe rechnen.

Besteuerung von Immobilientransaktionen

Wer eine Immobilie kauft oder besitzt und sie auf eine Personengesellschaft übertragen will oder umgekehrt, muss dafür seit dem 01.01.2024 Grunderwerbsteuer zahlen.

Grund dafür ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG). Investoren, für die das relevant sein könnte und Eigentümer, die Umstrukturierungen planen, sollten sich steuerlich beraten lassen.

Änderungen durch das Gebäudeenergiegesetz

Das Thema Nachhaltigkeit beschäftigt Käufer und Besitzer von Immobilien schon lange. Daran wird sich auch 2024 nichts ändern, insbesondere aufgrund des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Heizungsanlagen bei Neubauprojekten

Das GEG verlangt unter anderem, dass bei Neubauprojekten in Neubaugebieten Heizungen geplant werden müssen, die zu mindestens 65 % auf erneuerbaren Energien (EE) basieren. Für Immobilien außerhalb von Neubaugebieten sind solche Regelungen ab 2026 vorgesehen. Bei bestehenden Heizungsanlagen ist kein Austausch notwendig. Geht eine Bestandsheizung kaputt, reicht eine Reparatur.

Förderung von Heizungstausch

Ein Heizungstausch für mehr Nachhaltigkeit kann sich dennoch lohnen. Immobilienbesitzer, die jetzt auf Heizungen mit 65 % EE umsteigen, profitieren von verschiedenen Förderungen, die bei maximal 70 % der Kosten liegen:

• 30 % Grundförderung
• 5 % Effizienzbonus für bestimmte Wärmepumpen
• 2.500 € Zuschlag für Biomasseheizungen mit bestimmten Staub-Emissionsgrenzwerten
• 20 % Geschwindigkeitsbonus – wird ab 2029 und bis 2037 abgebaut
• 30 % Einkommensbonus bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 40.000 €

Gestiegene CO2- und Energiepreise

Wer eine Immobilie mit Gas- oder Ölheizung kauft, muss seit diesem Jahr 15 € mehr pro Tonne ausgestoßenem CO2 zahlen – insgesamt 45 €.

Die Kosten teilen sich Immobilienbesitzer mit ihren Mietern. Allerdings hängt der Vermieteranteil vom Effizienzgrad des Gebäudes ab und kann bei besonders schlecht gedämmten Wohnungen bis zu 95 % der CO2-Kosten betragen.

Sanierungspflicht

Wichtig für künftige Besitzer: Das GEG schreibt innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf oder dem Erbe einer Immobilie bestimmte Sanierungsmaßnahmen vor. Diese Maßnahmen betreffen die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs und der Rohrleitungen in unbeheizten Räumen.

Bußgelder

Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte sich in Ruhe mit dem GEG auseinandersetzen. Denn wenn Sie trotz Verpflichtung keinen Heizungstausch, keine Heizungsinspektion oder keine Dämmmaßnahmen durchführen, riskieren Sie Bußgelder zwischen 5.000 und 50.000 €.

Verbesserter Zugang zu Vergleichsmieten über Mietspiegel

Seit Anfang 2024 müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen qualifizierten Mietspiegel bereitstellen. Diese Mietspiegel werden für Sie relevant, wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen und die Miethöhe bestimmen oder später eine Mieterhöhung durchsetzen möchten.

Fazit: Up to date bleiben und informiert investieren

2024 könnte wirtschaftlich gesehen ähnlich herausfordernd werden wie das vergangene Jahr. Mit sorgfältiger Planung und einer fundierten Datenbasis kann es sich dennoch lohnen, Investitionschancen zu ergreifen und sich mit einer Immobilie für die Zukunft abzusichern.

Unsere Experten unterstützen Sie dabei, in Ihre Investitionsentscheidung relevante Marktdaten einfließen zu lassen und keine gesetzliche Entscheidung zu verpassen, die Einfluss auf Ihr Investment hat. Sprechen Sie uns mit Ihren Fragen und Gedanken zum Immobilienmarkt und Ihren Investmentplänen an – wir finden eine Lösung, mit der Sie sich wohlfühlen.

Der Immobilienmarkt war 2023 geprägt von sinkenden Preisen auf der einen und steigenden Zinsen und Inflationsraten auf der anderen Seiten. Zwar ist das Investieren in Immobilien dadurch günstiger geworden und Käufer haben mehr Einflussmöglichkeiten auf die Kaufkonditionen. Gleichzeitig ist die Finanzierung teurer geworden.

Für Menschen, die über den Kauf einer Immobilie nachdenken, stellt sich deshalb die Frage: Was bringt das Jahr 2024 und lohnt es sich, in eine Eigentumswohnung zu investieren? Bei der Beantwortung dieser Frage spielen die folgenden fünf Schlüsselfaktoren eine Rolle, für die wir für 2024 die wichtigsten Prognosen recherchiert und zusammengefasst haben.

Know-how aufbauen: Lernen Sie die Kennzahlen für Ihr Immobilien-Investment kennen.

Zinsen: Voraussichtlich stabil

Für den Kauf einer Immobilie ist in der Regel neben Eigenkapital eine Immobilienfinanzierung erforderlich. Die Kosten dafür hängen unter anderem von den Bauzinsen ab.

Nachdem der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) und die Bauzinsen jahrelang niedrig waren, kam 2022 die Wende. Die EZB hat den Leitzins schrittweise von 0 auf 4,5 % angehoben und meldete im Januar 2024, dass der Leitzins zunächst unverändert bleiben wird.

Eine ähnliche Entwicklung durchliefen die Bauzinsen. Sie sind seit Anfang 2022 kontinuierlich gestiegen und lagen zwischenzeitlich bei über 4 %. Anfang 2024 pendelten sie sich bei etwa 3,5 % ein. Für einige Käufer liegen die Bauzinsen sogar unter 3 %.

Für 2024 erwarten Experten ein stabiles Zinsniveau. Analysten der Deutschen Bank rechnen damit, dass die Bauzinsen bis Ende des Jahres wieder anziehen werden. Mit den leicht gesunkenen Bauzinsen dürfte die Bereitschaft, in Immobilien zu investieren, dennoch allgemein wieder steigen.

Inflation: Auf einem guten Weg

Mit den steigenden Zinsen reagierte die EZB auf die hohe Inflation in Europa, die durch die Pandemie, hohe Energiepreise und Lieferengpässe ausgelöst wurde. Im Oktober 2022 erreichte die Inflationsrate einen Höchstwert von 10,4 %.

Zwar ist der Jahresdurchschnitt von 2022 auf 2023 wieder gesunken. Dennoch wird die Inflationsrate 2024 voraussichtlich noch nicht den angestrebten Wert von 2 % erreichen. Im Dezember 2023 lag sie bei 3,7 %, nachdem sie im November auf 3,2 % gesunken war.

Immerhin: Langsam verliert die Inflation ihren Schrecken. Mit dem stabilen Leitzins versucht die EZB, die Lage an den Finanzmärkten zu entspannen. Sparern steht jetzt wieder mehr Geld für Investitionen zur Verfügung. Der Zeitpunkt, in Immobilien als Inflationsschutz zu investieren, ist deshalb günstig.

Immobilienpreise: Wohin geht der Trend?

Steigende Zinsen und teure Kredite, dazu Inflationsangst – die vergangenen Jahre haben Investoren verunsichert und die Nachfrage nach Wohneigentum gedämpft. Die Immobilienpreise spiegeln diese Entwicklung deutlich wider: Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien 2023 so stark gesunken wie seit über 20 Jahren nicht mehr.

Ende 2023 lagen die Preise 10,2 % unter Vorjahresniveau. Im Vergleich zu Ein- und Zweifamilienhäusern sanken die Preise bei Wohnungen etwas langsamer. Insgesamt sind die Wohnungspreise sowohl in der Stadt als auch auf dem Land um 9,1 % gesunken. Außerdem beobachteten Experten, dass energieeffiziente Immobilien wertstabiler waren als ältere oder sanierungsfällige Wohnungen.

Erfahren Sie im Immoheld Magazin mehr über nachhaltige Immobilien und ihre Vorteile.

2024 dürfte sich der Trend in abgeschwächter Form fortsetzen. Davon geht die DZ Bank aus und schätzt, dass der Jahresdurchschnitt für den Preisrückgang zwischen 0,5 und 2,5 % liegen wird. Aber: Der „Zinsschock“, der unter anderem zu den starken Preisrückgängen geführt hat, ist laut der Deutschen Bank verdaut.

Ein Ende des Preisverfalls ist langsam in Sicht. Bei den inzwischen wieder gefallenen Bauzinsen und der zurückgegangenen Inflationsrate können Investoren dieses Jahr also durchaus einen Kauf wagen – mit sorgfältiger Planung und Beratung.

Mieten: Preiswende nicht in Sicht

Anders als bei den Kaufpreisen ist der Aufwärtstrend bei Mieten ungebrochen. Um 3 % sind die Mietpreise laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) 2023 gestiegen. Der Immobilienverband Deutschland IVD bezeichnet die Entwicklung allerdings als moderaten Anstieg.

Aktuell müssen Mieter für eine Wohnung mit gutem Wohnwert bundesweiten im Durchschnitt 11,10 Euro pro Quadratmeter zahlen, bei mittlerem Wohnwert sind es durchschnittlich 9,50 Euro je Quadratmeter.

Für den Anstieg der Mieten gibt es verschiedene Gründe:

• Die Bevölkerung wächst,
• der Wohnungsbau stockt aufgrund gestiegener Baukosten und
• viele Menschen haben sich wegen der hohen Bauzinsen von ihrem Traum vom Eigenheim verabschiedet und weichen auf Mietwohnungen aus.

Die Leerstandsquoten liegen aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau. Daran wird sich Experten zufolge im Laufe des Jahres nichts ändern. Im Gegenteil könnte sich die Lage eher noch verschärfen. Denn die Zahl der Baugenehmigungen sinkt ebenso wie die der fertiggestellten Wohnungen.

Bei Kapitalanlageimmobilien helfen Mieteinnahmen, die Kreditkosten teilweise zu decken. Für Anleger bedeutet die Entwicklung der Mieten deshalb in der aktuellen Situation stabile Renditen.

Nachfrage: 2024 wird das Jahr der Käufer

Die Entwicklungen am Immobilien- und Finanzmarkt haben für Verunsicherung gesorgt – sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern. Der IVD berichtet, dass deshalb die Vermarktungsdauer von Immobilien gewachsen ist. Auf der anderen Seite sank 2023 die Zahl der Käufe.

Die schleppende Vermarktung von Immobilien und die gesunkene Nachfrage bei Investoren führen dazu, dass Käufer mehr Verhandlungsspielraum haben und Einfluss auf die Kaufkonditionen nehmen können.

Ist 2024 der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?

Welcher Zeitpunkt der richtige für Ihren Kauf einer Kapitalanlageimmobilie ist, können nur Sie allein entscheiden. Der Blick auf die Schlüsselfaktoren, die ein erfolgreiches Investment begünstigen können, zeigt aber: 2024 bietet gute Vorzeichen für Ihre Rendite.

• Die Immobilienpreise sind günstiger als noch vor einigen Jahren und könnten bereits in den kommenden Jahren wieder steigen.
• Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass die Mieten weiter anziehen werden.
• Zwar sind die Zinsen noch immer hoch, allerdings ist das Niveau im Vergleich zum vergangenen Jahr deutlich gesunken. Investoren steht damit ein günstiges Zinsfenster offen.
• Die Inflation hat sich verlangsamt. Dennoch ist eine Inflationsrate von über 3 % ein guter Anreiz, den Wert Ihres Vermögens jetzt wirksam zu schützen.
• Immobilieninvestoren sind zögerlich geworden. Dadurch verschiebt sich die Marktmacht von den Verkäufern zu den Käufern, die eine bessere Verhandlungsposition bekommen.

Einem Bericht der Wirtschaftswoche zufolge wollen 38 % der privaten und gewerblichen Investoren die aktuelle Lage am Immobilienmarkt nutzen und ihr Immobilienportfolio ausbauen. Diesen Plan befürwortet unter anderem der Präsident des IVD, Dirk Wohltorf, der im Oktober 2023 sagte: „Abwarten ist nicht sinnvoll – weder für Verkäufer, die auf wieder steigende Immobilienpreise setzen, noch für Käufer, die auf weitere Preisnachlässe hoffen.“

So gestalten Sie den Immobilienkauf 2024 optimal

Egal, ob Sie 2024 oder später in Immobilien investieren möchten: Den Markt zu beobachten und sich über die Entwicklung der fünf Schlüsselfaktoren zu informieren ist unverzichtbar für die Rendite.

Allerdings gibt es neben den genannten Faktoren noch weitere Kennzahlen, die je nach Investmentzielen berücksichtigt werden sollten. Für die Analyse von Kennzahlen und Marktdaten ist viel Expertise und Zeit erforderlich.

Überlassen Sie die komplexen Berechnungen einem erfahrenen Partner und konzentrieren Sie sich darauf, aus lukrativen Optionen das beste Investment für Ihre Ziele zu wählen. Immoheld analysiert für Sie den Immobilienmarkt und findet Objekte, die zu Ihren Zielen passen. Dafür setzen wir auf ein intelligentes Analysetool, um alle für Ihr Investment relevanten Daten auszuwerten.

Wie sorgen niedergelassene Ärzte fürs Alter vor?

Selbstständige Tätigkeiten bieten viel Freiheit – wer sein eigener Chef ist und Mitarbeiter führt, muss sich allerdings um vieles selbst kümmern. Eigeninitiative ist beispielsweise gefragt, wenn es um die Absicherung der Gesundheit und die langfristige Vorsorge für den Ruhestand geht.

Für niedergelassene Ärzte baut die Altersvorsorge in der Regel auf zwei Säulen auf:

• die Rente des ärztlichen Versorgungswerks und
• die private Vorsorge.

Private Vorsorge: Unverzichtbare Säule fürs Alter – auch für Ärzte

Die private Vorsorge ist für Ärzte genauso wichtig wie für Angestellte. Denn die Versorgungslücke im Alter wird auch bei Medizinern immer größer. Genau wie die Leistungen der gesetzlichen Rentenversicherung reichen auch die Leistungen aus dem Versorgungswerk in Zukunft nicht aus, wenn Sie als Arzt keine Abstriche bei Ihrem Lebensstandard machen möchten.

Deshalb ergänzen viele niedergelassene Ärzte ihre Grundversorgung mit privaten Vorsorgeformen wie

• Rentenversicherungen,
• ETF-Sparpläne oder
• Wertpapiere,
• aber auch mit staatlich geförderten Formen wie der Rürup-Rente.

Dabei sind je nach Vorsorgeform verschiedene Vor- und Nachteile zu beachten. So lassen sich Rürup-Beiträge zwar während des Berufslebens vollständig von der Steuer absetzen. Im Alter sind die Auszahlungen dann allerdings vollständig zu versteuern.

Altersvorsorge als Arzt mit Immobilien aufbauen: Sicher für später vorsorgen

Eine gute Möglichkeit, um jetzt und in Zukunft steuerliche Vorteile zu genießen, ist die Altersvorsorge mit Kapitalanlageimmobilien. Vermietete Immobilien gelten als solide und langfristige Investition in die Zukunft.

Zudem sind Immobilien besonders für Gutverdienende finanziell attraktiv. Wer intelligent investiert, kann zum einen von steuerlichen Vorteilen profitieren und zum anderen sein Vermögen vor den negativen Folgen der Inflation schützen.

Erfahren Sie alles über Immobilien als Altersvorsorge

Wird die Immobilie vermietet, haben Sie als niedergelassener Arzt eine zusätzliche monatliche Einnahmequelle und können Ihre Finanzierung mit Unterstützung Ihrer Mieter einfacher tilgen. Im Alter kann die Immobilie selbst genutzt oder gewinnbringend verkauft werden.

Selbst nutzen oder vermieten? Wir zeigen, was sich für Sie lohnt: Zum Vergleich

Betriebliche Altersvorsorge: Unbeliebt, aber lukrativ

Eine weitere Möglichkeit für niedergelassene Ärzte, sich für den Ruhestand abzusichern, ist die betriebliche Altersvorsorge (bAV). Ein Teil des Gehalts fließt dabei in die finanzielle Absicherung der Rente.

Die bAV bietet nicht nur für Arbeitnehmer Vorteile, sondern auch für Arbeitgeber – und damit auch für niedergelassene Ärzte und bestimmte Geschäftsführer. Mit einer bAV können Sie

• Mitarbeitern beim Aufbau einer Zusatzrente helfen
• die Attraktivität Ihrer Praxis für Bewerber erhöhen
• sich steuerliche Vorteile sichern

Es gibt verschiedene Formen der bAV. Weit verbreitet ist die Direktversicherung, bei der die Rente durch einen Teil des Entgelts und einen Zuschuss des Arbeitgebers finanziert wird. Die bAV-Beiträge werden dabei vom Bruttolohn abgezogen, was Ihnen Lohnkosten spart. Außerdem lässt sich die bAV als Betriebsausgabe bei der Steuer ansetzen.

Betriebliche Altersvorsorge mit Immobilien als Rückdeckung

Eine ebenfalls spannende Variante der bAV – besonders für Praxen, die als GmbH geführt werden – ist die Direktzusage mit Immobilienabsicherung. Niedergelassene Ärzte verpflichten sich bei dieser bAV-Form dazu, ihre Angestellten oder deren Hinterbliebenen im Versorgungsfall finanziell zu unterstützen.

Um ihrer Versorgungspflicht im Fall der Fälle sicher nachzukommen, können Ärzte ihre Zusage mit einer Immobilie absichern. Die später zu zahlenden Leistungen werden so bereits frühzeitig aufgebaut.

Welche Vorteile bietet die bAV mit Immobilien für Ärzte?

Kauft ein niedergelassener Arzt beispielsweise eine Denkmalschutzimmobilie in seiner GmbH, um sie als Eigentumswohnung zu vermieten, sichert er sich auf diese Weise verschiedene Vorteile:

• Er kann einen Teil der Investition zwölf Jahre lang steuerlich geltend machen.
• Er profitiert von der Wertsteigerung der Immobilie und von laufenden Mieteinnahmen.
• Nach dem Tod des Praxisinhabers bleibt die Immobilie Eigentum der Praxis und sichert nachfolgende Generationen ab.

Von dieser Form der betrieblichen Altersvorsorge profitieren auch Geschäftsführer. Voraussetzung dafür ist, dass Sie Fremdgeschäftsführer, Gesellschafter-Geschäftsführer mit Minderheitsbeteiligung oder beherrschender Gesellschafter-Geschäftsführer sind. Die bAV kommt nicht infrage für Geschäftsführer von Personengesellschaften wie einer KG oder einer OHG, da ihre Tätigkeit als Selbstständigkeit angesehen wird.

Investition in Immobilien lohnt sich – mit den richtigen Partnern

Die immobilienbasierte Altersvorsorge für niedergelassene Ärzte und bestimmte Geschäftsführer erfordert fundierte Planung und durchdachte Investitionen.

Immobilien bieten eine solide und sichere Möglichkeit, finanzielle Stabilität im Alter zu gewährleisten. Kombiniert mit der betrieblichen Altersvorsorge steht gutverdienenden Arbeitgebern ein spannender Weg offen, sowohl die Mitarbeiterzufriedenheit durch Unterstützung ihrer Altersvorsorge zu erhöhen als auch sich selbst für später abzusichern.

Ein wesentlicher Punkt für das Gelingen dieses Vorhabens ist zum einen das Gespräch mit Finanzberatern. Zum anderen ist es wichtig, auf Immobilienexperten zu vertrauen, die Sie rund um Immobilien umfassend beraten und Sie bei der Suche nach passenden Immobilien unterstützen.

So gehen Sie bei der Altersvorsorge für Ärzte mit Immobilien vor

Bei der Suche nach Kapitalanlageimmobilien stehen Ihre finanziellen Bedürfnisse und Ziele im Mittelpunkt. Es geht darum, bei der Finanzierung, den Steuern und der Rendite das Maximum aus dem Investment herauszuholen und Ihnen möglichst viel Arbeit bei der Verwaltung der Immobilie zu sparen.

Lesen Sie im Blog, wie Sie die Ziele für den Immobilienkauf richtig festlegen

Die besten Chancen haben Sie, wenn Sie bei der Wahl der Immobilie auf Experten wie Immoheld setzen. Wir arbeiten datengetrieben und analysieren für Sie

• Mietpreise,
• Zinsentwicklungen,
• Marktinformationen und
• Standortdaten,
• um das Investment zu identifizieren, das am besten zu Ihnen passt.

Vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses Erstgespräch und lassen Sie sich zu den aussichtsreichsten Möglichkeiten der Altersvorsorge für Ärzte und Geschäftsführer beraten.

Die Altersvorsorge betrifft alle Menschen. Allerdings beschäftigen sich die Wenigsten gern mit dem komplexen Thema, das noch in weiter Ferne zu liegen scheint.

Dabei gilt: Je früher Sie sich mit Ihren Möglichkeiten auseinandersetzen, desto besser sichern Sie Ihre finanzielle Zukunft ab – vor allem dann, wenn Sie Immobilien als Altersvorsorge nutzen möchten. Eine Investition in jungen Jahren sorgt außerdem für eine kleinere monatliche Sparrate – somit können sich oft auch Menschen mit einem durchschnittlichen Einkommen eine Immobilie leisten.

Immobilien sind jedoch auch eine spannende Vorsorgeoption für langjährige Berufstätige sowie für selbstständig Tätige und Unternehmer, die ihre Absicherung komplett ohne gesetzliche Rente bewerkstelligen müssen. Die Investition in Immobilien stellt eine langfristig stabile Kapitalanlage dar und bietet eine rentable Einnahmequelle für die Zukunft – vorausgesetzt, Sie finden eine Immobilie, die zu Ihren Zielen passt.

Lohnen sich Immobilien als Altersvorsorge und Kapitalanlage?

Immobilien wie Eigentumswohnungen – vor allem vermietete Objekte (Kapitalanlageimmobilien) – sind aus mehreren Gründen für viele Investoren eine attraktive Option für die Altersvorsorge:

• Stabile Wertentwicklung: In der Vergangenheit haben sich Immobilien vor allem in Krisen als stabile Vermögenswerte erwiesen. Während Anlageformen wie Aktien oder Fonds oft volatil sind, bleiben Immobilien in der Regel wertstabil und haben außerdem das Potenzial, kontinuierlich im Wert zu steigen.
• Regelmäßige Einnahmequelle: Eine vermietete Eigentumswohnung kann ein passives Einkommen generieren, von dem Sie schon vor dem Rentenbeginn monatlich profitieren. Die Mieteinnahmen dienen dabei nicht nur als zusätzliche Einkommensquelle, sondern tilgen gleichzeitig den Immobilienkredit.
• Finanzielle Sicherheit: Ist der Kredit abbezahlt, helfen Mieteinnahmen Ihnen dabei, Ihren heutigen Lebensstandard auch im Ruhestand aufrechtzuerhalten.
• Inflationsschutz: Der Besitz von Immobilien schützt Ihr Vermögen vor negativen Auswirkungen der Inflation. In Zeiten steigender Preise steigen in der Regel auch die Mieten – und das kurbelt automatisch Ihre Rendite an.
• Nutzbarer Sachwert: Im Gegensatz zu anderen Anlageformen wie Wertpapieren oder Gold können Sie Ihre Immobilie im Ruhestand selbst nutzen und mietfrei leben. So gesehen bietet eine Immobilie als Altersvorsorge doppelte Sicherheit fürs Alter.

Erhalten Sie im Immoheld Magazin noch mehr Antworten auf die Frage, ob Immobilien als Altersvorsorge sinnvoll sind (inklusive Beispielrechnung).

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie?

Ähnlich wie bei anderen Investitionsmöglichkeiten gilt stets das Credo: Es ist nahezu unmöglich, den besten bzw. „günstigsten“ Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie zu erwischen. Daher empfiehlt sich: Investieren Sie frühzeitig.

Bestenfalls starten Sie schon in jungen Lebensjahren mit dem Investieren, damit das eingesetzte Kapital so früh wie möglich Ertrag in Form von Mieteinnahmen abwerfen kann. Bei einem Anlagehorizont von zehn oder sogar 30 bis 40 Jahren spielt der „günstigste“ Kaufzeitpunkt gar keine Rolle.

Da Immobilien eine langfristige Investition sind, lässt sich auch eine Phase wie die aktuelle überbrücken, in der die Immobilienpreise sinken.

Selbstgenutzte oder vermietete Immobilien als Altersvorsorge: Was ist besser?

Eine wichtige Frage, vor der alle potenziellen Immobilienkäufer früher oder später stehen, lautet: Ist eine selbstgenutzte oder vermietete Immobilie besser geeignet, um mich im Alter abzusichern? Beide Wege haben Vor- und Nachteile.

Selbstgenutzte Immobilien

Mit einer Immobilie für die Eigennutzung erhalten Sie ein eigenes Zuhause, für das Sie keine Miete zahlen und das Sie nach Ihren Vorstellungen gestalten können. In einer selbstbewohnten Immobilie leben Sie mietfrei. Zu beachten sind dabei anfallende Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen.

Allerdings bietet eine selbstgenutzte Immobilie weniger Flexibilität. Im Laufe des Lebens ändern sich bei vielen Menschen die Ansprüche an die Wohnraumgröße, die Wohnraumbeschaffenheit – so wird im Alter die Barrierefreiheit immer wichtiger – und an den Wohnort. Wer eine Mietimmobilie bewohnt, kann jederzeit in eine besser passende Immobilie umziehen.

Vermietete Immobilien

Kaufen Sie eine Immobilie und lassen Mieter darin wohnen, schaffen Sie damit eine zusätzliche Einkommensquelle. Regelmäßige Mieteinnahmen können zur Deckung von Ausgaben, zur Tilgung des Kredits und zur Steigerung des Vermögens verwendet werden.

Allerdings erfordert die Vermietung einer Immobilie Zeit und Engagement: Sie müssen sich zum Beispiel um die Belange der Mieter, die Instandhaltung und die Verwaltung der Immobilie kümmern. Hinzu kommen Risiken wie Leerstand oder Zahlungsausfälle.

Beide Faktoren können Sie mit der Wahl der Immobilie beeinflussen: Je nach individuellem Bedarf können Immobilien mit einer professionellen Hausverwaltung oder einem Betreiberkonzept die passende Anlageklasse sein. Dazu gehört etwa die Pflegeimmobilie. Um das Thema Mieterwechsel und alle anderen Verwaltungstätigkeiten kümmern sich bei dieser Objektart die Betreiber.

Welche Option ist die Richtige?

Wie Sie sich letztendlich entscheiden, hängt unter anderem ab von

• Ihrer persönlichen Lebensplanung
• Ihren Investmentzielen
• Ihren individuellen finanziellen Zielen
• Ihrer Risikobereitschaft
• Ihrem Wunsch, selbst zu verwalten oder dies an eine Hausverwaltung oder einen Betreiber abzugeben

Legen Sie Wert darauf, ein eigenes Zuhause zu besitzen und dort bis ins Alter zu leben? Dann ist eine selbstgenutzte Immobilie eine gute Wahl. Möchten Sie dagegen zusätzlichen Cashflow generieren und Ihr Vermögen gewinnbringend anlegen, bietet eine vermietete Immobilie das größte Potenzial für Ihre Pläne.

Vermietete Immobilien als Altersvorsorge: Vor- und Nachteile

Auch vermietete Immobilien haben Vor- und Nachteile, die Sie vor dem Kauf berücksichtigen müssen. Die wichtigsten fassen wir im Folgenden noch einmal übersichtlich zusammen.

Vorteile	Nachteile
Langfristig stabile Kapitalanlage Regelmäßige Mieteinnahmen als passives Einkommen Potenzial für Wertsteigerung Potenzial für Mietsteigerungen Kann bei Bedarf selbst genutzt werden Baustein für ein breit aufgestelltes Portfolio Inflationsausgleich durch stabilen Sachwert Steuervorteile für Kaufkosten und jährliche Zinsen	Langjährige finanzielle Verpflichtungen Wertsteigerung hängt vom Zustand, der Lage und der Entwicklung des Standorts ab Vermögen ist lange gebunden Immobilienmarkt kann Schwankungen unterliegen

Finanzierung einer vermieteten Immobilie als Altersvorsorge

Es zeichnet sich ab, dass eine Kapitalanlageimmobilie genau die richtige Altersvorsorge für Sie ist? Dann sollten Sie frühzeitig über die Finanzierung Ihres Vorhabens nachdenken. Das sind typische Wege, um eine Immobilie als Altersvorsorge kaufen und vermieten zu können:

• Eigenkapital: Wenn Sie über ausreichend Rücklagen verfügen, können Sie einen Teil oder den gesamten Kaufpreis der Immobilie selbst finanzieren. Das hat den Vorteil, dass Sie nur einen kleinen oder gar keinen Kredit aufnehmen müssen und dadurch langfristig geringere Zinskosten haben. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann darüber hinaus Ihre Kreditwürdigkeit verbessern und Ihre Finanzierungskonditionen positiv beeinflussen.
• Bankdarlehen: In den meisten Fällen finanzieren Privatinvestoren ihre Kapitalanlageimmobilie durch die Aufnahme eines Bankdarlehens. Ein Kreditinstitut leiht Ihnen zusätzlich zu Ihrem Eigenkapital den notwendigen Betrag für den Kauf einer Immobilie, den Sie über einen bestimmten Zeitraum zu bestimmten Konditionen zurückzahlen.
• Förderprogramme: In Deutschland gibt es Fördermöglichkeiten für den Kauf von Immobilien. Besonders gut stehen die Chancen auf finanzielle Unterstützung für nachhaltige Immobilien. Die Förderungen werden in der Regel in Form von Zuschüssen oder günstigen Krediten gezahlt. Daneben gibt es oft auch steuerliche Vorteile.

Mit der Finanzierung Ihrer vermieteten Immobilie steht und fällt der Erfolg Ihres Investments. Deshalb sollte dieser Schritt sorgfältig geplant werden. Wichtig dabei ist, dass Sie Ihre individuelle finanzielle Situation genau kennen, eine realistische Renditekalkulation durchführen und Ihre langfristigen Ziele stets im Auge behalten.

Lesen Sie, wie viel Eigenkapital Sie benötigen und wie die Finanzierung abläuft.

Welchen Einfluss haben die Zinsen und die Inflation auf mein Investment?

In den Jahren nach der Finanzkrise haben Immobilienkäufer von niedrigen Zinsen und günstigen Krediten profitiert. Seit 2022 steigen die Zinsen allerdings kontinuierlich an und mit ihr die Inflation. Viele Menschen sind deshalb zurückhaltend, wenn es darum geht, größere Summen in eine Immobilie zu investieren.

Doch es gibt noch eine weitere Entwicklung, die für Privatinvestoren relevant ist: die sinkenden Immobilienpreise. Während die Finanzierungskosten im Immobilienbereich steigen, fallen die Kaufpreise von Immobilien und gleichen damit oft die hohen Kreditkosten aus.

Hinzu kommt, dass Immobilienkäufer in Zeiten niedriger Preise in der Regel einen gewissen Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis haben. Das gilt vor allem für Lagen, die heute noch nicht so begehrt sind wie andere, sich in Zukunft jedoch positiv entwickeln könnten.

Um entsprechende Objekte zu identifizieren und den besten Kaufpreis zu erreichen, sollten private Investoren mit Spezialisten zusammenarbeiten, die Zugriff auf relevante Marktdaten haben und verschiedene Preisszenarien berechnen können.

Individuelle Beratung für die Altersvorsorge mit vermieteten Immobilien

Wenn Sie Immobilien als Kapitalanlage und zur Altersvorsorge kaufen möchten, räumen Sie mit Unterstützung von Immoheld die größten Hürden auf dem Weg dorthin effektiv aus dem Weg. Die Immobilienexperten des Tech-Unternehmens aus München stehen Ihnen bei wichtigen Immobilienfragen zur Seite.

Mit Immoheld stellen Sie Ihre Entscheidung auf drei starke Säulen:

1. Datenbasierte Immobilienberechnungen: Immoheld setzt auf moderne Technologien und umfangreiche Datenanalysen, um Ihnen fundierte Informationen über den Immobilienmarkt und die Rentabilität potenzieller Investitionsobjekte zu liefern. Unsere datenbasierten Berechnungen helfen Ihnen dabei, auch in Zeiten steigender Zinsen die besten Entscheidungen zu treffen, damit Sie langfristig von Ihrer Immobilie profitieren.
2. Persönliche Beratung: Jeder Kunde ist einzigartig, und wir verstehen, dass Ihre Altersvorsorgepläne individuell sind. Unsere erfahrenen Berater stehen Ihnen zur Seite, um anhand Ihrer Bedürfnisse maßgeschneiderte Lösungen zu finden. Außerdem erhalten Sie Antworten auf alle Ihre Fragen. Wir begleiten Sie Schritt für Schritt und unterstützen Sie bei allen Aspekten des Kaufprozesses – und darüber hinaus.
3. Eigens entwickelte Immobiliensoftware: Als Kunde von Immoheld erhalten Sie Zugang zu einer intuitiven Immobiliensoftware. Damit analysieren Sie potenzielle Immobilienobjekte, führen Renditeberechnungen durch und behalten den Überblick über Ihre Investitionen. Ihnen stehen verschiedene Werkzeuge zur Verfügung, um Ihre Immobilien als Altersvorsorge effektiv zu verwalten.

Fazit: Immobilien als Altersvorsorge und als Chance nutzen

Immobilien als Altersvorsorge bieten eine solide Möglichkeit, sich langfristig finanziell abzusichern. Im Vorfeld der Investition sind viele Fragen zu klären. Außerdem ist es wichtig, die Investition genau durchzurechnen. Mit Immoheld haben Sie bei jedem Schritt einen kompetenten Partner an Ihrer Seite, der Ihnen datenbasierte Immobilienberechnungen, persönliche Beratung und eine eigens entwickelte Immobiliensoftware bietet.

Egal, ob Sie bereits erfahrener Investor sind oder zum ersten Mal in Immobilien investieren möchten: Wir unterstützen Sie dabei, die richtige Entscheidung zu treffen und Ihre Immobilien als Altersvorsorge optimal zu nutzen.

Vereinbaren Sie noch heute einen unverbindlichen Termin und lassen Sie uns gemeinsam über Ihren zukünftigen Erfolg sprechen. Ihre finanzielle Sicherheit im Ruhestand ist es wert.

Für über 35 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke in Deutschland wird Jahr für Jahr die Grundsteuer fällig. Erhoben wird sie durch die Kommunen, die mit den Einnahmen zum Beispiel in die örtliche Infrastruktur oder in den Bau von Schulen investieren können. 

Die Grundsteuer ist von allen Eigentümern von Grundstücken, Gebäuden oder land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen zu entrichten. Wer eine Mietwohnung besitzt, kann die Grundsteuer auch als Teil der Nebenkosten auf die Mieter umlegen.

Warum gibt es eine neue Grundsteuer?

Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer sind Grundstückswerte, man spricht auch von Einheitswerten. Diese Einheitswerte werden mit einer bundesweit einheitlichen Steuermesszahl und anschließend mit dem Hebesatz multipliziert, den die Gemeinden festlegen dürfen. Allerdings wurden die Grundstückswerte im Westen seit 1964 und im Osten seit 1935 nicht mehr angepasst.

2018 hat das Bundesverfassungsgericht die grundsteuerliche Bewertung als verfassungswidrig erklärt. Denn: Die Werte von Grundstücken haben sich seit 1935 und 1964 sehr unterschiedlich entwickelt. Das führt dazu, dass gleichartige Grundstücke bei der Besteuerung unterschiedlich behandelt werden. Das Gericht urteilte, diese steuerliche Ungleichbehandlung sei ein Verstoß gegen das Grundgesetz. Seit  2019 gibt es mit mit dem Grundsteuer-Reformgesetz eine gesetzliche Grundlage für die Reform.

Was müssen Immobilienbesitzer jetzt tun?

Die Grundsteuerreform sieht vor, alle Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten. Dafür sammelt das Finanzamt seit dem 1. Juli 2022 Objektdaten von Eigentümern ein. Diese müssen nun ähnlich wie bei der Steuererklärung grundsteuerrelevante Angaben über das Elster-Portal (oder in Papierform) machen. 

Diese Grundsteuererklärung muss jeder abgeben, der zum 1. Januar 2022 Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs war.

Wer eine Immobilie besitzt, sei es ein unbebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung, muss bis zum 31. Januar 2023 eine Erklärung über den Grundbesitz abgeben. Dabei handelt es sich bereits um eine verlängerte Frist: Ursprünglich sollten alle Erklärungen bis zum 31. Oktober 2022 eingereicht werden.

Welche Daten brauche ich für die neue Grundsteuerreform?

Um ihre Erklärung abgeben zu können, benötigen Immobilienbesitzer verschiedene Informationen zu ihrem Eigentum. Welche Daten im Detail erforderlich sind, hängt vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet.

In der Regel sind es aber unter anderem die folgenden Informationen – viele davon sind im Grundbuch, im Energieausweis, im Kaufvertrag oder in den Unterlagen vom Finanzamt zu finden:

• Nutzungsart des Eigentums
• Adresse
• Größe des Grundstücks
• Miteigentumsanteil am Grundstück
• Steuernummer des Grundstücks
• Bodenrichtwert
• Baujahr des Gebäudes (nach 1949)
• Wohnfläche und Nutzfläche
• Netto-Kaltmiete

All diese Daten bilden die Basis für die Neuberechnung der Grundsteuer.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung nach der Grundsteuerreform erfolgt so wie bisher. Einziger Unterschied: Der sogenannte Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert. Allerdings sieht eine Öffnungsklausel vor, dass die Bundesländer eigene Modelle einführen dürfen.

Wenn Städte und Kommunen künftig die Grundsteuer berechnen, gelten also je nach Bundesland andere Regeln. In welchen Bundesländern Sonderregeln geplant sind, zeigt die folgende Tabelle:

Modell	Bundesland
Flächenmodell (Grundstücksfläche und Nutzung)	Bayern
Bundesmodell	Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Thüringen Baden-Württemberg, Saarland und Sachsen mit Abweichungen
Wohnlagenmodell (Grundstücksfläche und Wohnlage)	Hamburg
Flächen-Faktor-Modell (Grundstücksfläche und Lage)	Hessen
Flächen-Lage-Modell (Grundstücksfläche, Nutzung und Lage)	Niedersachsen

 

Im Bundesmodell erfolgt die Berechnung in drei Schritten:

1. Berechnung des Grundsteuerwerts aus dem Wert des Bodens, der Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (richtet sich unter anderem nach der Mietniveaustufe der Gemeinde), der Grundstücksfläche und -art sowie aus dem Alter des Gebäudes
2. Multiplikation mit der Steuermesszahl, die auf etwa 1/10 des bisherigen Werts gesenkt wird, um die Wertsteigerungen seit 1935 und 1964 auszugleichen – für Wohneigentum wird sie zum Beispiel von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent gesenkt

Multiplikation mit dem Hebesatz der Kommunen, den diese noch festlegen

Wann wird die neue Grundsteuer fällig?

Wer grundsteuerpflichtig ist, muss die neue Grundsteuer erstmals zum 1. Januar 2025 bezahlen. Wie hoch die neue Grundsteuer ausfallen wird, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt nicht beantworten. Die Berechnungen werden voraussichtlich noch bis in die zweite Jahreshälfte 2024 dauern. Außerdem hängt der Wert davon ab, ob und in welcher Höhe die Städte und Kommunen ihren Hebesatz erhöhen.

Feststeht aber, dass Eigentümer von Wohnungen in begehrten Lagen entsprechend dem Immobilienwert mehr und Eigentümer von Objekten in strukturschwachen Gebieten weniger zahlen müssen.

Was passiert, wenn ich die neue Grundsteuererklärung nicht abgebe?

Immobilieneigentümer, die zur Abgabe der Grundsteuererklärung aufgefordert wurden, sollten dieser Forderung nachkommen. Ansonsten riskieren Nichtabgeber einen Verspätungszuschlag, der in der Regel im dreistelligen Bereich liegt, oder ein noch höheres Bußgeld.

Lassen sich Eigentümer auch von einer Geldstrafe nicht beeindrucken, wird das Finanzamt den Grundstückswert schätzen. In den meisten Fällen bedeutet das höhere Steuerzahlungen als nötig.

Was müssen Immobilieninvestoren jetzt beachten?

Wer nach dem 1. Januar 2022 eine Immobilie gekauft hat oder aktuell den Kauf plant, sollte die neue Grundsteuer auf dem Schirm behalten. Da Immobilen eine langfristige Anlageform sind, wird die Steuer ab 2025 auch für neue Immobilieneigentümer relevant.

Planen Sie deshalb vorausschauend: Die Experten von Immoheld informieren Sie gern darüber, welche Auswirkungen die Grundsteuerreform 2022 auf Ihre Investmentpläne hat und wie Sie eine Immobilie finden, die zu Ihren Investmentzielen passt.

Wie hoch sind derzeit die Bauzinsen?

Jahrelang bewegten sich die Zinsen für einen Immobilienkredit auf niedrigem Niveau. Langfristig betrachtet ist der Zinssatz zwar noch immer niedrig. Allerdings sind die Bauzinsen seit Anfang 2022 spürbar angestiegen – und das mit einer Dynamik, mit der viele nicht gerechnet haben.

Während der Zinssatz Ende 2021 bei 10-jähriger Zinsbindung noch bei rund 1% lag, waren es im Mai bereits über 2%. Stand Oktober 2022 liegen die aktuelle Bauzinsen im Schnitt bei rund 3%. Seit Beginn des Jahres hat es Auf- und Abwärtsbewegungen gegeben, der Trend nach oben ist allerdings deutlich zu erkennen.

Aktuelle Bauzinsen: Tabelle der Entwicklung

Die folgende Tabelle zeigt anhand ausgewählter Zeitpunkte, wie sich der Effektivzinssatz innerhalb der vergangenen Jahre entwickelt hat:

Zeitpunkt	Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite*
Mai 2005	4,39
Mai 2010	4,01
Mai 2017	1,66
Mai 2018	1,77
Mai 2019	1,46
Mai 2020	1,12
Mai 2021	1,09
Mai 2022	2,12
August 2022	3,00
Oktober 2022	3,50

* an private Haushalte mit einer anfänglichen Zinsbindung über 5-10 Jahre (Quelle: Deutsche Bundesbank)

Warum steigen die Bauzinsen jetzt?

Für die Zinswende bei Immobilienkrediten gibt es verschiedene Gründe. Einer der Auslöser für das Ansteigen der aktuellen Bauzinsen seit Jahresbeginn ist die hohe Inflation. In dieser Situation sind die Notenbanken gezwungen, die Leitzinsen anzuheben.

Im September hat die EZB deshalb den Leitzins auf 1,25% erhöht. Höhere Zinsen bedeuten höhere Kosten für die Banken, die sie an ihre Kreditnehmer weiterreichen.

Die Zinsentwicklung hängt allerdings auch von einem weiteren Faktor ab: Indirekt geben die zehnjährigen Bundesanleihen die Richtung für die Entwicklung der Bauzinsen vor. Steigen die Zinsen der Bundesanleihen, dann steigen in der Regel auch die Bauzinsen.

Warum steigen die Bauzinsen mit den Zinsen der Bundesanleihen?

Das ist der Grund dafür: Um ihren Kunden eine Baufinanzierung zu ermöglichen, vergeben die Banken Pfandbriefe und erhalten dafür Geld von Anlegern.

Die Zinsen dafür richten sich nach den Vorgaben der DekaBank Deutsche Girozentrale in Frankfurt. Diese wiederum orientiert sich an den Zinsen zehnjähriger Bundesanleihen. Die Banken schlagen noch eine Risikoprämie von etwa 0,5 bis 0,7% auf und legen so ihren Bauzins fest.

Wie hoch steigen die Bauzinsen noch?

Da die Bauzinsen aktuell selbst Experten immer wieder überraschen, sind diese mit ihren Prognosen vorsichtig. Einige Szenarien gehen von einem Anstieg auf rund 4% noch in diesem Jahr aus. Andere vermuten, dass die Zinssätze sich auf dem aktuellen Niveau einpegeln könnten. Eine Kehrtwende ist jedenfalls vorerst nicht in Sicht. Dagegen spricht unter anderem, dass der Leitzins noch weiter steigen könnte.

Wie wirken sich die aktuellen Bauzinsen auf Ihre Investmentpläne aus?

Zinsen beeinflussen die Kosten von Immobiliendarlehen erheblich. Für Investoren, die bereits konkrete Pläne für den Kauf einer Immobilie haben, kann es sich deshalb lohnen, die Finanzierung lieber früh als spät abzuschließen.

Wer plant, eine Immobilie zu kaufen, sollte die aktuellen Bauzinsen prüfen und das anstehende Investment auf Basis der derzeitigen Zinsprognosen genau durchrechnen. Eine weitere Größe, die Immobilienkäufer im Blick haben müssen, sind die Immobilienpreise.

Zusammenhang aktuelle Bauzinsen und Immobilienpreise

Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Denn aufgrund der Niedrigzinsphase in den letzten Jahren waren Kredite erschwinglich. Zudem warfen andere Anlageformen immer weniger Zinsen ab, was Immobilien immer attraktiver machte. Allerdings ist die Zinswende bereits beschlossen und die Inflation steigt und steigt seit Monaten.

Wenn immer weniger Menschen eine Baufinanzierung bekommen oder sich Immobilien aufgrund von Jobverlust oder Schulden nicht mehr leisten können, sinkt die Nachfrage nach Immobilien in einigen Anlageklassen. Sinkende Immobilienpreise sind für Käufer von Vorteil, die über ein hohes Eigenkapital verfügen und nur auf eine geringe Zuzahlung durch die Bank angewiesen sind.

Was müssen Immobilieneigentümer mit laufendem Kredit wissen?

Nicht nur Käufer, sondern auch Immobilienbesitzer sollten die aktuelle Entwicklung bei den Bauzinsen und den Immobilienpreisen genau beobachten. Denn für alle, die aktuell noch eine Immobilie abbezahlen, könnten nicht nur die steigenden Zinsen für höhere Kosten sorgen. Auch sinkende Immobilienpreise wirken sich unter Umständen nachteilig aus.

Steht bei Ihnen nach Ende der Kreditlaufzeit eine Anschlussfinanzierung an, müssen Sie diese voraussichtlich mit höheren Zinsen abschließen als Ihr ursprüngliches Darlehen. Und Sie müssen womöglich draufzahlen, wenn der Wert Ihrer Immobilie gefallen ist. Denn dann steigt der „Beleihungsauslauf“. Damit ist das Verhältnis von Immobilienwert und Darlehen gemeint. Je größer der Unterschied, desto größer ist das Risiko für die Bank – und das lassen sich Kreditinstitute mit höheren Zinsen ausgleichen.

Steht also in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung an, kann es sich in diesem Fall lohnen, jetzt schon über eine Umschuldung nachzudenken. Auf diese Weise ist es möglich, den aktuellen Bauzins mitzunehmen, bevor die Zinsen weiter steigen. Alternativ können Kreditnehmer auch ein Forward-Darlehen nutzen, um gegen eine Gebühr das aktuelle Zinsniveau „einzufrieren“.

So treffen Sie die richtige Entscheidung

• Wenn Sie aktuell den Kauf einer Immobilie planen, setzen Sie sich mit den aktuellen Bauzinsen und der Entwicklung der Immobilienpreise auseinander.
• Beachten Sie auch in der aktuellen Situation die Faktoren für eine lukrative Immobilie. Analysieren Sie die verfügbaren Marktdaten und achten Sie auf die Standortwahl.
• Denken Sie daran, dass mehr Eigenkapital weniger Fremdfinanzierung bedeutet und die Kosten für eine Finanzierung deutlich senken kann.
• Besitzen Sie bereits eine Immobilie, sollten Sie früh genug die Anschlussfinanzierung planen und möglichst nicht warten, bis die Bauzinsen den nächsten Sprung nach oben machen.
• Bei allem, was Sie planen: Lassen Sie sich beraten. Das Wissen von Experten ist in den aktuell herausfordernden Zeiten so wertvoll wie nie zuvor.

Die Experten von Immoheld beantworten gern alle Ihre Fragen rund um aktuelle Bauzinsen, Fallstricke bei der Finanzierung, die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl einer Immobilie und wie Sie Ihr Vermögen mit Immobilien bestmöglich schützen können.