Bei Immobilien spielt es nicht nur eine Rolle, wie und in welche Art von Immobilien Sie investieren, sondern auch, in welcher Funktion. Sie haben nicht nur die Möglichkeit, als Privatperson einen Kaufvertrag abzuschließen, sondern können auch zum Beispiel mit einer GmbH Immobilien kaufen.

An dieser Stelle weisen wir ausdrücklich auf unsere AGBs hin: “Die auf den Webseiten der Gesellschaft aufgeführten Informationen stellen keine betriebswirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Beratung dar und können diese auch nicht ersetzen.”

Steuerliche Unterschiede zwischen privatem Kauf und GmbH-Kauf

Im Folgenden lernen Sie drei grundsätzliche steuerliche Unterschiede zwischen privaten Investitionen und Investments mit GmbH kennen.

Privates Veräußerungsgeschäft und Gewinnsteuer

Wenn Sie eine Immobilie mit einer GmbH erwerben, profitieren Sie von Steuerersparnissen bei den Mieteinnahmen. Wollen Sie die Immobilie allerdings verkaufen, greift der Fiskus Ihnen umso tiefer in die Tasche: Unternehmen zahlen beim Verkauf 15 bis 30 % Steuern auf den Gewinn – also 15 % Körperschaftsteuer und gegebenenfalls die Gewerbesteuer, deren Höhe vom Standort der Immobilie abhängt. Gerade bei einer guten Wertentwicklung kann dieser Faktor stark ins Gewicht fallen. 

Lukrativer ist ein Verkauf dagegen als Privatperson. Denn nach 10 Jahren Haltedauer ist eine private Veräußerung für Sie steuerfrei. Vor Ablauf dieser Frist fällt die sogenannte Spekulationssteuer in Höhe Ihres individuellen Einkommensteuersatzes auf den Erlös an. Sie können die Frist verkürzen, indem Sie die Immobilie eine Zeit lang selbst nutzen.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie fallen verschiedene Kosten an. Unter anderem wird für Privatpersonen und GmbHs die Grunderwerbsteuer fällig – sie beträgt je nach Bundesland 3,5%, etwa in Bayern, bis 6,5% wie in Nordrhein-Westfalen. Der Standort Ihrer Immobilie kann also einen großen Einfluss auf Ihre Nettorendite haben.

Welche Steuern werden auf Erträge fällig?

Ob privat oder mit GmbH: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, hat in der Regel die Absicht, damit Mieteinnahmen zu erzielen. Mit folgenden Steuern müssen Investoren dabei rechnen:

• Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie kaufen und vermieten, zahlen Sie auf den Mietüberschuss individuelle Einkommensteuer. Für Spitzenverdiener kann das bedeuten, dass bis zu 45 % Steuern auf Mieteinkünfte fällig werden.
• Mit einer Immobilien-GmbH lässt sich die Steuerlast auf rund 15 % senken. Grundsätzlich werden die Körperschaftsteuer in Höhe von 15 % – eventuell zuzüglich des Solidaritätszuschlags in Höhe von 5,5 % von den 15 % – und ein Gewerbesteuersatz in Höhe von durchschnittlich ebenfalls 15 % fällig. Wenn die GmbH allerdings als reine Vermögensverwaltung handelt, kann sie sich auf Antrag von der Gewerbesteuerpflicht befreien lassen. Selbst wenn eine Gewerbesteuerpflicht besteht, liegt die Steuerlast unter dem Grenzsteuersatz von gutverdienenden Privatpersonen.

Fazit: Was lohnt sich für mich – Privatkauf oder mit Immobilien-GmbH?

Private und GmbH-Steuern zusammengefasst: 

	Privat	GmbH
Spekulationssteuer	Verkauf ist nach 10 Jahren oder nach Eigennutzung steuerfrei	kein steuerfreier Verkauf
Grunderwerbsteuer	fällt bei jedem Immobilienkauf an	kann mit Share Deal umgangen werden
Ertragsteuer	rund 45% auf Mieteinnahmen	15,825% (inkl. Soli) bis ca. 31%

Ob es sinnvoller ist, als Privatperson oder mit einer GmbH zu investieren, hängt stark von Ihrer persönlichen Situation ab. Es kommt darauf an, welche Ziele Sie mit Ihrem Immobilien-Investment verfolgen:

• Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen und im Alter verkaufen wollen, lohnt sich der Privatkauf eher als der GmbH-Kauf. Sie zahlen zwar höhere Steuern auf Ihre Mieteinnahmen, müssen sich dafür aber nicht mit den rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten einer GmbH beschäftigen. Zudem entfällt nach jetzigen Regelungen nach 10 Jahren die Spekulationssteuer auf die Wertsteigerung. 
• Wenn Sie planen, mehrere Immobilien zu kaufen und dabei die Vermögensverwaltung und -vermehrung im Vordergrund steht, kann eine GmbH-Investition sinnvoll sein und Ihre Steuerbelastung mildern. Allerdings müssen Sie auch für die Gründung und Verwaltung einer GmbH sowie in die Steuerberatung Zeit und Kosten investieren. 

Sie möchten wissen, welche Option sich für Ihr Investment-Vorhaben lohnt? Die Experten von Immoheld geben Ihnen die nötigen Denkanstöße sowie Fakten und teilen ihre umfassende Praxiserfahrung mit Ihnen.

Steuerliche Änderungen

Steuern spielen beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Denn je nach Objektart und mit guter Planung können Investoren damit Jahr für Jahr Geld sparen. 2024 gibt es für potenzielle Käufer von Immobilien einige wichtige Änderungen.

Degressive Abschreibung

Zu Beginn erfreuliche Nachrichten für Immobilienkäufer: Die degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) könnte 2024 wiederkommen. Sie bietet die Möglichkeit, Investitionskosten für Bauprojekte steuerlich geltend zu machen.

Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes ist eine befristete Wiedereinführung der AfA geplant. Nachdem zunächst eine Abschreibungshöhe von 6 % im Gespräch war, einigte sich der Vermittlungsausschuss am 21. Februar 2024 auf 5 %.

Die AfA soll rückwirkend für Bauprojekte mit Bauginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gelten. Abschreibungen sollen für neu gebaute oder neu gekaufte Wohnungen und Wohngebäude ab Effizienzstandard 55 möglich sein. Die Zustimmung des Bundesrats ist noch offen.

Unterstützung für Sparer

Seit diesem Jahr profitieren mehr Menschen von staatlichen Förderungen, zum Beispiel bei Bausparverträgen oder der Tilgung von Baukrediten. Denn 2024 wurden unter anderem die Einkommensgrenzen für vermögenswirksame Leistungen (VL) angehoben.

Das bedeutet: Mehr Arbeitnehmer haben jetzt Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage. Diesen Zuschuss gewährt der Staat zu den VL, mit denen Unternehmen ihre Angestellten beim Vermögensaufbau unterstützen können. In der Regel zahlen Unternehmen dabei bis zu 40 € pro Monat in einen Sparvertrag ein. Zusätzlich dazu gibt es 43 bis 80 € pro Jahr vom Staat, wenn das zu versteuernde Jahreseinkommen folgende Grenzen nicht übersteigt:

• 40.000 € für Alleinstehende
• 80.000 € für Verheiratete

Der Staat gewährt eine Sparzulage in Höhe von 9 % der vom Arbeitgeber in einen Sparvertrag eingezahlten VL. Förderfähig sind unter anderem die Tilgung eines Baukredits oder das Ansparen für eine Immobilie mit einem Bausparvertrag. Gefördert wird eine jährliche Sparsumme von maximal 470 € für Singles und 940 € für Paare.

Außerdem ist der Grundfreibetrag für die Einkommensteuer – die auch für Mieteinnahmen fällig wird – von 10.908 auf 11.604 € gestiegen. Für Verheiratete gilt ein Freibetrag von 23.408 €.

Kein Lastenausgleich geplant

Vergangenes Jahr kursierten Gerüchte darüber, dass 2024 ein Lastenausgleich auf Immobilienbesitzer zukommt. Das Gesetz über den Lastenausgleich wurde 1952 eingeführt, um deutsche Bürger finanziell zu entschädigen, die durch den Zweiten Weltkrieg besonders benachteiligt waren. Dafür mussten unter anderem Immobilienbesitzer einen Teil ihres Vermögens abgeben.

Infolge der Corona-Pandemie war von einer Neuauflage des Gesetzes die Rede, von der Experten jedoch klar abrieten, um das Vertrauen von Sparern und Investoren nicht zu erschüttern. Immobilienkäufer müssen 2024 deshalb nicht mit einer Vermögensabgabe rechnen.

Besteuerung von Immobilientransaktionen

Wer eine Immobilie kauft oder besitzt und sie auf eine Personengesellschaft übertragen will oder umgekehrt, muss dafür seit dem 01.01.2024 Grunderwerbsteuer zahlen.

Grund dafür ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG). Investoren, für die das relevant sein könnte und Eigentümer, die Umstrukturierungen planen, sollten sich steuerlich beraten lassen.

Änderungen durch das Gebäudeenergiegesetz

Das Thema Nachhaltigkeit beschäftigt Käufer und Besitzer von Immobilien schon lange. Daran wird sich auch 2024 nichts ändern, insbesondere aufgrund des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Heizungsanlagen bei Neubauprojekten

Das GEG verlangt unter anderem, dass bei Neubauprojekten in Neubaugebieten Heizungen geplant werden müssen, die zu mindestens 65 % auf erneuerbaren Energien (EE) basieren. Für Immobilien außerhalb von Neubaugebieten sind solche Regelungen ab 2026 vorgesehen. Bei bestehenden Heizungsanlagen ist kein Austausch notwendig. Geht eine Bestandsheizung kaputt, reicht eine Reparatur.

Förderung von Heizungstausch

Ein Heizungstausch für mehr Nachhaltigkeit kann sich dennoch lohnen. Immobilienbesitzer, die jetzt auf Heizungen mit 65 % EE umsteigen, profitieren von verschiedenen Förderungen, die bei maximal 70 % der Kosten liegen:

• 30 % Grundförderung
• 5 % Effizienzbonus für bestimmte Wärmepumpen
• 2.500 € Zuschlag für Biomasseheizungen mit bestimmten Staub-Emissionsgrenzwerten
• 20 % Geschwindigkeitsbonus – wird ab 2029 und bis 2037 abgebaut
• 30 % Einkommensbonus bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 40.000 €

Gestiegene CO2- und Energiepreise

Wer eine Immobilie mit Gas- oder Ölheizung kauft, muss seit diesem Jahr 15 € mehr pro Tonne ausgestoßenem CO2 zahlen – insgesamt 45 €.

Die Kosten teilen sich Immobilienbesitzer mit ihren Mietern. Allerdings hängt der Vermieteranteil vom Effizienzgrad des Gebäudes ab und kann bei besonders schlecht gedämmten Wohnungen bis zu 95 % der CO2-Kosten betragen.

Sanierungspflicht

Wichtig für künftige Besitzer: Das GEG schreibt innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf oder dem Erbe einer Immobilie bestimmte Sanierungsmaßnahmen vor. Diese Maßnahmen betreffen die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs und der Rohrleitungen in unbeheizten Räumen.

Bußgelder

Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte sich in Ruhe mit dem GEG auseinandersetzen. Denn wenn Sie trotz Verpflichtung keinen Heizungstausch, keine Heizungsinspektion oder keine Dämmmaßnahmen durchführen, riskieren Sie Bußgelder zwischen 5.000 und 50.000 €.

Verbesserter Zugang zu Vergleichsmieten über Mietspiegel

Seit Anfang 2024 müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen qualifizierten Mietspiegel bereitstellen. Diese Mietspiegel werden für Sie relevant, wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen und die Miethöhe bestimmen oder später eine Mieterhöhung durchsetzen möchten.

Fazit: Up to date bleiben und informiert investieren

2024 könnte wirtschaftlich gesehen ähnlich herausfordernd werden wie das vergangene Jahr. Mit sorgfältiger Planung und einer fundierten Datenbasis kann es sich dennoch lohnen, Investitionschancen zu ergreifen und sich mit einer Immobilie für die Zukunft abzusichern.

Unsere Experten unterstützen Sie dabei, in Ihre Investitionsentscheidung relevante Marktdaten einfließen zu lassen und keine gesetzliche Entscheidung zu verpassen, die Einfluss auf Ihr Investment hat. Sprechen Sie uns mit Ihren Fragen und Gedanken zum Immobilienmarkt und Ihren Investmentplänen an – wir finden eine Lösung, mit der Sie sich wohlfühlen.

Wie sorgen niedergelassene Ärzte fürs Alter vor?

Selbstständige Tätigkeiten bieten viel Freiheit – wer sein eigener Chef ist und Mitarbeiter führt, muss sich allerdings um vieles selbst kümmern. Eigeninitiative ist beispielsweise gefragt, wenn es um die Absicherung der Gesundheit und die langfristige Vorsorge für den Ruhestand geht.

Für niedergelassene Ärzte baut die Altersvorsorge in der Regel auf zwei Säulen auf:

• die Rente des ärztlichen Versorgungswerks und
• die private Vorsorge.

Private Vorsorge: Unverzichtbare Säule fürs Alter – auch für Ärzte

Die private Vorsorge ist für Ärzte genauso wichtig wie für Angestellte. Denn die Versorgungslücke im Alter wird auch bei Medizinern immer größer. Genau wie die Leistungen der gesetzlichen Rentenversicherung reichen auch die Leistungen aus dem Versorgungswerk in Zukunft nicht aus, wenn Sie als Arzt keine Abstriche bei Ihrem Lebensstandard machen möchten.

Deshalb ergänzen viele niedergelassene Ärzte ihre Grundversorgung mit privaten Vorsorgeformen wie

• Rentenversicherungen,
• ETF-Sparpläne oder
• Wertpapiere,
• aber auch mit staatlich geförderten Formen wie der Rürup-Rente.

Dabei sind je nach Vorsorgeform verschiedene Vor- und Nachteile zu beachten. So lassen sich Rürup-Beiträge zwar während des Berufslebens vollständig von der Steuer absetzen. Im Alter sind die Auszahlungen dann allerdings vollständig zu versteuern.

Altersvorsorge als Arzt mit Immobilien aufbauen: Sicher für später vorsorgen

Eine gute Möglichkeit, um jetzt und in Zukunft steuerliche Vorteile zu genießen, ist die Altersvorsorge mit Kapitalanlageimmobilien. Vermietete Immobilien gelten als solide und langfristige Investition in die Zukunft.

Zudem sind Immobilien besonders für Gutverdienende finanziell attraktiv. Wer intelligent investiert, kann zum einen von steuerlichen Vorteilen profitieren und zum anderen sein Vermögen vor den negativen Folgen der Inflation schützen.

Erfahren Sie alles über Immobilien als Altersvorsorge

Wird die Immobilie vermietet, haben Sie als niedergelassener Arzt eine zusätzliche monatliche Einnahmequelle und können Ihre Finanzierung mit Unterstützung Ihrer Mieter einfacher tilgen. Im Alter kann die Immobilie selbst genutzt oder gewinnbringend verkauft werden.

Selbst nutzen oder vermieten? Wir zeigen, was sich für Sie lohnt: Zum Vergleich

Betriebliche Altersvorsorge: Unbeliebt, aber lukrativ

Eine weitere Möglichkeit für niedergelassene Ärzte, sich für den Ruhestand abzusichern, ist die betriebliche Altersvorsorge (bAV). Ein Teil des Gehalts fließt dabei in die finanzielle Absicherung der Rente.

Die bAV bietet nicht nur für Arbeitnehmer Vorteile, sondern auch für Arbeitgeber – und damit auch für niedergelassene Ärzte und bestimmte Geschäftsführer. Mit einer bAV können Sie

• Mitarbeitern beim Aufbau einer Zusatzrente helfen
• die Attraktivität Ihrer Praxis für Bewerber erhöhen
• sich steuerliche Vorteile sichern

Es gibt verschiedene Formen der bAV. Weit verbreitet ist die Direktversicherung, bei der die Rente durch einen Teil des Entgelts und einen Zuschuss des Arbeitgebers finanziert wird. Die bAV-Beiträge werden dabei vom Bruttolohn abgezogen, was Ihnen Lohnkosten spart. Außerdem lässt sich die bAV als Betriebsausgabe bei der Steuer ansetzen.

Betriebliche Altersvorsorge mit Immobilien als Rückdeckung

Eine ebenfalls spannende Variante der bAV – besonders für Praxen, die als GmbH geführt werden – ist die Direktzusage mit Immobilienabsicherung. Niedergelassene Ärzte verpflichten sich bei dieser bAV-Form dazu, ihre Angestellten oder deren Hinterbliebenen im Versorgungsfall finanziell zu unterstützen.

Um ihrer Versorgungspflicht im Fall der Fälle sicher nachzukommen, können Ärzte ihre Zusage mit einer Immobilie absichern. Die später zu zahlenden Leistungen werden so bereits frühzeitig aufgebaut.

Welche Vorteile bietet die bAV mit Immobilien für Ärzte?

Kauft ein niedergelassener Arzt beispielsweise eine Denkmalschutzimmobilie in seiner GmbH, um sie als Eigentumswohnung zu vermieten, sichert er sich auf diese Weise verschiedene Vorteile:

• Er kann einen Teil der Investition zwölf Jahre lang steuerlich geltend machen.
• Er profitiert von der Wertsteigerung der Immobilie und von laufenden Mieteinnahmen.
• Nach dem Tod des Praxisinhabers bleibt die Immobilie Eigentum der Praxis und sichert nachfolgende Generationen ab.

Von dieser Form der betrieblichen Altersvorsorge profitieren auch Geschäftsführer. Voraussetzung dafür ist, dass Sie Fremdgeschäftsführer, Gesellschafter-Geschäftsführer mit Minderheitsbeteiligung oder beherrschender Gesellschafter-Geschäftsführer sind. Die bAV kommt nicht infrage für Geschäftsführer von Personengesellschaften wie einer KG oder einer OHG, da ihre Tätigkeit als Selbstständigkeit angesehen wird.

Investition in Immobilien lohnt sich – mit den richtigen Partnern

Die immobilienbasierte Altersvorsorge für niedergelassene Ärzte und bestimmte Geschäftsführer erfordert fundierte Planung und durchdachte Investitionen.

Immobilien bieten eine solide und sichere Möglichkeit, finanzielle Stabilität im Alter zu gewährleisten. Kombiniert mit der betrieblichen Altersvorsorge steht gutverdienenden Arbeitgebern ein spannender Weg offen, sowohl die Mitarbeiterzufriedenheit durch Unterstützung ihrer Altersvorsorge zu erhöhen als auch sich selbst für später abzusichern.

Ein wesentlicher Punkt für das Gelingen dieses Vorhabens ist zum einen das Gespräch mit Finanzberatern. Zum anderen ist es wichtig, auf Immobilienexperten zu vertrauen, die Sie rund um Immobilien umfassend beraten und Sie bei der Suche nach passenden Immobilien unterstützen.

So gehen Sie bei der Altersvorsorge für Ärzte mit Immobilien vor

Bei der Suche nach Kapitalanlageimmobilien stehen Ihre finanziellen Bedürfnisse und Ziele im Mittelpunkt. Es geht darum, bei der Finanzierung, den Steuern und der Rendite das Maximum aus dem Investment herauszuholen und Ihnen möglichst viel Arbeit bei der Verwaltung der Immobilie zu sparen.

Lesen Sie im Blog, wie Sie die Ziele für den Immobilienkauf richtig festlegen

Die besten Chancen haben Sie, wenn Sie bei der Wahl der Immobilie auf Experten wie Immoheld setzen. Wir arbeiten datengetrieben und analysieren für Sie

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Für über 35 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke in Deutschland wird Jahr für Jahr die Grundsteuer fällig. Erhoben wird sie durch die Kommunen, die mit den Einnahmen zum Beispiel in die örtliche Infrastruktur oder in den Bau von Schulen investieren können. 

Die Grundsteuer ist von allen Eigentümern von Grundstücken, Gebäuden oder land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen zu entrichten. Wer eine Mietwohnung besitzt, kann die Grundsteuer auch als Teil der Nebenkosten auf die Mieter umlegen.

Warum gibt es eine neue Grundsteuer?

Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer sind Grundstückswerte, man spricht auch von Einheitswerten. Diese Einheitswerte werden mit einer bundesweit einheitlichen Steuermesszahl und anschließend mit dem Hebesatz multipliziert, den die Gemeinden festlegen dürfen. Allerdings wurden die Grundstückswerte im Westen seit 1964 und im Osten seit 1935 nicht mehr angepasst.

2018 hat das Bundesverfassungsgericht die grundsteuerliche Bewertung als verfassungswidrig erklärt. Denn: Die Werte von Grundstücken haben sich seit 1935 und 1964 sehr unterschiedlich entwickelt. Das führt dazu, dass gleichartige Grundstücke bei der Besteuerung unterschiedlich behandelt werden. Das Gericht urteilte, diese steuerliche Ungleichbehandlung sei ein Verstoß gegen das Grundgesetz. Seit  2019 gibt es mit mit dem Grundsteuer-Reformgesetz eine gesetzliche Grundlage für die Reform.

Was müssen Immobilienbesitzer jetzt tun?

Die Grundsteuerreform sieht vor, alle Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten. Dafür sammelt das Finanzamt seit dem 1. Juli 2022 Objektdaten von Eigentümern ein. Diese müssen nun ähnlich wie bei der Steuererklärung grundsteuerrelevante Angaben über das Elster-Portal (oder in Papierform) machen. 

Diese Grundsteuererklärung muss jeder abgeben, der zum 1. Januar 2022 Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs war.

Wer eine Immobilie besitzt, sei es ein unbebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung, muss bis zum 31. Januar 2023 eine Erklärung über den Grundbesitz abgeben. Dabei handelt es sich bereits um eine verlängerte Frist: Ursprünglich sollten alle Erklärungen bis zum 31. Oktober 2022 eingereicht werden.

Welche Daten brauche ich für die neue Grundsteuerreform?

Um ihre Erklärung abgeben zu können, benötigen Immobilienbesitzer verschiedene Informationen zu ihrem Eigentum. Welche Daten im Detail erforderlich sind, hängt vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet.

In der Regel sind es aber unter anderem die folgenden Informationen – viele davon sind im Grundbuch, im Energieausweis, im Kaufvertrag oder in den Unterlagen vom Finanzamt zu finden:

• Nutzungsart des Eigentums
• Adresse
• Größe des Grundstücks
• Miteigentumsanteil am Grundstück
• Steuernummer des Grundstücks
• Bodenrichtwert
• Baujahr des Gebäudes (nach 1949)
• Wohnfläche und Nutzfläche
• Netto-Kaltmiete

All diese Daten bilden die Basis für die Neuberechnung der Grundsteuer.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung nach der Grundsteuerreform erfolgt so wie bisher. Einziger Unterschied: Der sogenannte Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert. Allerdings sieht eine Öffnungsklausel vor, dass die Bundesländer eigene Modelle einführen dürfen.

Wenn Städte und Kommunen künftig die Grundsteuer berechnen, gelten also je nach Bundesland andere Regeln. In welchen Bundesländern Sonderregeln geplant sind, zeigt die folgende Tabelle:

Modell	Bundesland
Flächenmodell (Grundstücksfläche und Nutzung)	Bayern
Bundesmodell	Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Thüringen Baden-Württemberg, Saarland und Sachsen mit Abweichungen
Wohnlagenmodell (Grundstücksfläche und Wohnlage)	Hamburg
Flächen-Faktor-Modell (Grundstücksfläche und Lage)	Hessen
Flächen-Lage-Modell (Grundstücksfläche, Nutzung und Lage)	Niedersachsen

 

Im Bundesmodell erfolgt die Berechnung in drei Schritten:

1. Berechnung des Grundsteuerwerts aus dem Wert des Bodens, der Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (richtet sich unter anderem nach der Mietniveaustufe der Gemeinde), der Grundstücksfläche und -art sowie aus dem Alter des Gebäudes
2. Multiplikation mit der Steuermesszahl, die auf etwa 1/10 des bisherigen Werts gesenkt wird, um die Wertsteigerungen seit 1935 und 1964 auszugleichen – für Wohneigentum wird sie zum Beispiel von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent gesenkt

Multiplikation mit dem Hebesatz der Kommunen, den diese noch festlegen

Wann wird die neue Grundsteuer fällig?

Wer grundsteuerpflichtig ist, muss die neue Grundsteuer erstmals zum 1. Januar 2025 bezahlen. Wie hoch die neue Grundsteuer ausfallen wird, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt nicht beantworten. Die Berechnungen werden voraussichtlich noch bis in die zweite Jahreshälfte 2024 dauern. Außerdem hängt der Wert davon ab, ob und in welcher Höhe die Städte und Kommunen ihren Hebesatz erhöhen.

Feststeht aber, dass Eigentümer von Wohnungen in begehrten Lagen entsprechend dem Immobilienwert mehr und Eigentümer von Objekten in strukturschwachen Gebieten weniger zahlen müssen.

Was passiert, wenn ich die neue Grundsteuererklärung nicht abgebe?

Immobilieneigentümer, die zur Abgabe der Grundsteuererklärung aufgefordert wurden, sollten dieser Forderung nachkommen. Ansonsten riskieren Nichtabgeber einen Verspätungszuschlag, der in der Regel im dreistelligen Bereich liegt, oder ein noch höheres Bußgeld.

Lassen sich Eigentümer auch von einer Geldstrafe nicht beeindrucken, wird das Finanzamt den Grundstückswert schätzen. In den meisten Fällen bedeutet das höhere Steuerzahlungen als nötig.

Was müssen Immobilieninvestoren jetzt beachten?

Wer nach dem 1. Januar 2022 eine Immobilie gekauft hat oder aktuell den Kauf plant, sollte die neue Grundsteuer auf dem Schirm behalten. Da Immobilen eine langfristige Anlageform sind, wird die Steuer ab 2025 auch für neue Immobilieneigentümer relevant.

Planen Sie deshalb vorausschauend: Die Experten von Immoheld informieren Sie gern darüber, welche Auswirkungen die Grundsteuerreform 2022 auf Ihre Investmentpläne hat und wie Sie eine Immobilie finden, die zu Ihren Investmentzielen passt.

Beim Thema Steuern rollen viele mit den Augen. Als Immobilienbesitzer könnte sich das ändern – denn vermietete Immobilien helfen Ihnen, Steuern zu sparen. Wenn Sie wissen, welche Kosten Sie absetzen können, lohnt sich Ihr Investment noch mehr als ohnehin schon. Legen wir los: Was ist steuerlich absetzbar?

An dieser Stelle weisen wir ausdrücklich auf unsere AGBs hin: “Die auf den Webseiten der Gesellschaft aufgeführten Informationen stellen keine betriebswirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Beratung dar und können diese auch nicht ersetzen.”

1. Steuerliche Abschreibungen

Je besser Sie verdienen, desto mehr Steuern müssen Sie zahlen. Mit dem richtigen Immobilienobjekt können Sie Ihre Steuerlast jedoch senken. Spitzenverdiener profitieren besonders von Denkmalimmobilien, da hier die sogenannte AfA zum Tragen kommt.

3 Fragen zur AfA

1. Was ist die AfA?
   Bei Immobilien wird davon ausgegangen, dass sie sich über die Zeit abnutzen – das Finanzamt geht dabei im Normalfall von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus. AfA steht für „Abschreibung für Abnutzung“. Die Abnutzung einer Immobilie kann also anteilig über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden und mindert so Ihre Steuerlast.
   Bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ergibt sich ein Abschreibungssatz von 1/50 pro Jahr, also 2%. In der Regel wird linear abgeschrieben, das heißt, die Abschreibung bleibt über die Zeit gleich.
2. Wie setzt sich die Abschreibungsbasis zusammen?
   Um die Abschreibungsbasis zu berechnen, benötigen Sie die Höhe der Anschaffungskosten. Abgeschrieben werden kann nur die Immobilie selbst, nicht etwa der Grundstückswert. Bei Denkmalimmobilien sind auch die Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen relevant für die Berechnung der Abschreibungsbasis. 
3. Wie hoch ist der Abschreibungssatz bei verschiedenen Immobilien?
   Je nach Immobilienart kann der Abschreibungssatz höher sein:

• • Neubau-AfA: lineare AfA mit 2% jährlicher Abschreibung über 50 Jahre – der Grundstückspreis zählt nicht dazu

• • Bestandsimmobilien-AfA: lineare AfA von 2% bei einem Baujahr ab 1925, für ältere Immobilien wurde ein Abschreibungssatz von 2,5% über 40 Jahre festgelegt, gilt für Anschaffungskosten ohne Renovierungskosten. Renovierungskosten können Sie in bestimmten Fällen als Werbungskosten bereits im gleichen Jahr absetzen, wenn diese zum Erhalt der Immobilie dienen. Liegen die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15% über dem Kaufpreis des Gebäudes, müssen sie zur Abschreibungsbasis addiert und linear abgeschrieben werden.

• • Denkmal-AfA: Sanierungskosten bei Denkmalimmobilien können acht Jahre lang mit jährlich 9% und über weitere vier Jahre mit 7% abgeschrieben werden

AfA-Vorteil intelligent nutzen

Es gibt verschiedene Faktoren, die Ihre Abschreibungshöhe und damit Ihre Steuervorteile beeinflussen. Wenn Sie sich bereits vor dem Kauf Ihrer Kapitalanlage-Immobilie von einem Profi beraten lassen, können Sie die steuerlichen Vorteile am besten heben. 

Die folgenden Punkte sind nur einige Beispiele dafür, an welchen Stellen Sie Einfluss auf Ihre AfA haben:

• Hoher Gebäudewert: Je höher der Gebäudewert, desto höher die AfA. Der Grundstückswert zählt nicht dazu. Gebäude- und Grundstückswert können im Kaufvertrag separat angegeben werden. Die Werte sollten möglichst schon vor dem Kauf berechnet werden und idealerweise sollte der Gebäudeanteil so hoch wie möglich ausfallen. Allerdings prüft das Finanzamt basierend auf eigenen Berechnungen die Plausibilität der Aufteilung. Die Berechnungsmethode kann man online beim zuständigen Finanzamt einsehen.

• Hohes Gebäudealter: Immobilien, die schon lange bestehen oder sogar unter Denkmalschutz stehen, nehmen im städtebaulichen Kontext oft eine wichtige Rolle ein und gelten als  besonders schützenswert. Deshalb gewährt der Fiskus bei denkmalgeschützten Immobilien bzw. Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, einen erhöhten AfA-Satz. 

• Kurze Restnutzung: Je nach Zustand der Immobilie kann mit einem Gutachten die Restnutzungsdauer verkürzt werden. Dies hat zur Folge, dass Sie über eine kürzere Zeit einen größeren Anteil des Gebäudewerts abschreiben können.

Übrigens spielt auch das Kaufdatum eine Rolle: Erwerben Sie eine Immobilie beispielsweise im Oktober, verringert sich die AfA um die vor dem Kauf vergangenen Monate des Kalenderjahres. Oder anders gesagt: Bei einem Kauf im Oktober können Sie für das laufende Jahr drei Monate abschreiben. Der Monat, in dem der Kauf erfolgt, wird voll gezählt.

2. Werbungskosten

Werbungskosten, die mit Ihren Immobilien-Einnahmen in Verbindung stehen, können Ihre Steuerlast ebenfalls reduzieren. Zu den Werbungskosten gehören alle Ausgaben oder Teile davon, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie stehen, die Sie vermieten möchten. Dazu gehören außerdem Kosten für Maßnahmen, die Ihre Mieteinnahmen sicherstellen sollen. 

Die Liste der Ausgaben, die Sie steuerlich geltend machen können, ist lang. Die folgenden Punkte stellen nur eine Auswahl einiger Werbungskosten dar, die Ihnen Steuervorteile bringen:

• Anschaffungskosten: Über die AfA können Sie einen großen Teil des Kaufpreises, nämlich den Gebäudeanteil, als Werbungskosten geltend machen. Hierzu zählen übrigens auch anteilig die Kaufnebenkosten.

• Renovierungskosten: Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vor der Vermietung renovieren, gelten die Kosten dafür als Werbungskosten und können je nach Renovierungsart im gleichen Steuerjahr bzw.  über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren abgeschrieben werden. 

• Hausnebenkosten: Die Kosten für Heizung, Müllabfuhr oder Wasserverbrauch zahlen Ihnen Ihre Mieter als Nebenkosten. Diese Einnahmen müssen Sie bei der Steuer mit angeben – können sie aber gleichzeitig  als Werbungskosten geltend machen.

AfA und Werbungskosten bei Ihrem Investment

Welche weiteren Werbungskosten bringen Ihnen steuerliche Vorteile? Und was gibt es bei der AfA zu beachten? Die Experten von Immoheld beantworten Ihre Fragen dazu gern in einem Erstgespräch.

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Welche steuerlichen Auswirkungen haben Zins und Tilgung?

Fassen wir zusammen: Wenn Sie einen Kredit in Anspruch nehmen, zahlen Sie monatlich einen Teil des geliehenen Betrags (Tilgung) an die Bank zurück, zuzüglich eines prozentualen Zinsanteils. Die gezahlten Zinsen gelten dabei steuerlich gesehen als Ausgaben, während die Tilgung steuerlich gesehen keine Ausgabe ist.

Diese Unterscheidung ist wichtig für die steuerliche Behandlung von Zinsen und Tilgungsrate:

• Da Zinsen als Ausgaben behandelt werden, können sie steuerlich relevant sein. Als Besitzer einer Immobilie als Kapitalanlage, mit der Sie Einnahmen erzielen, können Sie Ihre Zinsausgaben steuerlich absetzen.
• Die Tilgung Ihres Kredits ist hingegen keine Ausgabe und hat deshalb keine steuerlichen Auswirkungen.

Zinsen für Ihren Immobilienkredit gelten als Werbungskosten und können steuerlich geltend gemacht werden. Das gilt allerdings nur dann, wenn Sie damit auch Mieteinnahmen erzielen. Das heißt im Umkehrschluss: Wenn Sie ein Eigenheim kaufen und dafür einen Kredit aufnehmen, sind die Zinsen dafür nicht absetzbar.

Warum die Tilgung trotzdem positiv zu sehen ist

Wer einen neuen Fernseher oder Schuhe kauft, sieht unmittelbar, wofür er sein Geld ausgibt. Monatlich Geld in die Tilgung eines Kredits zu stecken, die nicht einmal steuerliche Vorteile hat, kann frustrierend sein. Allerdings gibt es gute Gründe, die Tilgung positiv zu sehen:

• Die Tilgung ist für Ihre persönliche Vermögensbilanz ein „Nullsummenspiel“: Sie wandeln Bargeld in Immobilienvermögen um. Mit der Tilgung erhöhen Sie Monat für Monat Ihr Immobilienvermögen. Mit jeder Tilgung sinkt langsam, aber sicher Ihre Restschuld – es winkt große finanzielle Flexibilität am Ende der Kreditlaufzeit.
• Der Tilgung steht ein konkreter Wert gegenüber – eine eigene Immobilie als Kapitalanlage, mit der Sie Mieteinnahmen generieren und die Sie im Alter finanziell absichert. Weiterer Vorteil: Eine Immobilie ist beleihbar.

An dieser Stelle weisen wir ausdrücklich auf unsere AGBs hin: “Die auf den Webseiten der Gesellschaft aufgeführten Informationen stellen keine betriebswirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Beratung dar und können diese auch nicht ersetzen.”

Steuerliche Auswirkungen von Immobilien

Ausschlaggebend für die Frage, in welchem Umfang Besitzer von Immobilien Steuern sparen können, ist die Nutzung des jeweiligen Objekts. Wenn Sie Ihre Wohnimmobilie vermieten, generieren Sie damit im besten Fall nicht nur passives Einkommen, sondern können darüber hinaus viele Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie steuerlich geltend machen. Nutzen Sie die Immobilie dagegen als Eigenheim, fallen die Steuereffekte oft deutlich geringer aus. Bevor wir uns den wichtigsten Steuerarten für Immobilienbesitzer widmen, verdeutlichen die folgenden Beispiele einige grundlegende Unterschiede zwischen Eigennutzung und Vermietung. 

Kapitalanlage-Immobilien: Steuervorteile für Anleger

Am attraktivsten sind die steuerlichen Auswirkungen einer Immobilie, wenn Sie diese vermieten. Ob Neubau- oder Bestandsimmobilie – Sie können zahlreiche Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung und dem Immobilienkauf steuerlich absetzen, unter anderem:

• Anschaffungskosten (Gebäudewert oder Baukosten)
• Hausnebenkosten (z.B. Winterdienst, Hausmeister, Hausverwaltung oder ähnliche Kosten) – sofern diese nicht von Ihrem Mieter getragen werden
• Abstandszahlungen für Teile der Einrichtung
• Reparatur-, Renovierungs- und Sanierungskosten
• Werbungs- und Bürokosten (wenn Sie beispielsweise neue Mieter selbst suchen)
• Zinsen und Bankspesen der Finanzierung

Da Investoren in der Regel nicht auf einen Standort festgelegt sind, können sie ihre Steuerlast außerdem durch einen Vergleich der Grunderwerbsteuer verschiedener Immobilienstandorte optimieren. Die Grunderwerbsteuer ist ebenso wie die Grundsteuer in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch und beeinflusst die Gesamtrechnung Ihres Investments.

Sie wollen mit einer Immobilie für die Zukunft vorsorgen? Erfahren Sie, wie Sie Ihren Traum intelligent finanzieren.

Im Vergleich: Das gilt bei selbstgenutzten Immobilien

Viele dieser steuerlichen Regeln gelten für Eigennutzer nicht, da sie mit der eigenen Immobilie keine Einnahmen generieren und somit auch keine Ausgaben absetzen können. Dafür gibt es andere Vorteile: Wer ein Eigenheim als private Altersvorsorge erwirbt und selbst nutzt, kann sich für eine Riester-Förderung qualifizieren und dadurch Steuervorteile genießen – allerdings müssen die Fördererträge versteuert werden. Immobilienbesitzer mit Eigenheim können darüber hinaus haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich absetzen, zum Beispiel für Reparaturen oder Instandhaltung und Modernisierung. Die Eigennutzung wirkt sich außerdem auf die Spekulationsfrist, welche bei einem späteren Immobilienverkauf relevant wird, aus. Mehr dazu lesen Sie im Folgenden unter Punkt “Steuerarten”.

3 Steuerarten, die Immobilienbesitzer kennen müssen

Neben steuermindernden Ausgaben gibt es im Zusammenhang mit Immobilien einige Einnahmen und Ausgaben, die steuerpflichtig sind. Die drei wichtigsten Steuerarten bei Immobilien stellen wir Ihnen hier vor und zeigen, wie Sie als Immobilienbesitzer auch bei diesen Steuerarten sparen können.

Grunderwerbsteuer: Beim Kauf einer Immobilie

Egal ob Haus oder Wohnung – wer eine Immobilie erwirbt, muss dafür einmalig die Grunderwerbsteuer zahlen. Bemessungsgrundlage ist der reine Immobilienkaufpreis – bewegliche Wirtschaftsgüter wie eine Einbauküche, die zur Wohnung gehören, sollten in einem separaten Kaufvertrag festgehalten bzw. separat ausgewiesen werden, um die Steuerlast bei der Grunderwerbsteuer zu senken. 

Die Grunderwerbsteuer ist nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln, die laufend auf den Besitz einer Immobilie erhoben wird und nicht nur einmalig beim Erwerbsvorgang. Eines haben beide Steuerarten jedoch gemeinsam: Sie werden individuell von den einzelnen Bundesländern (Grunderwerbsteuer) bzw. Gemeinden (Grundsteuer) festgelegt und fallen deshalb je nach Immobilienstandort unterschiedlich hoch aus. Gerade Immobilienkäufer, die bei der Standortwahl flexibel sind, können eine Wohnung mit günstiger Grunderwerb- und Grundsteuer wählen und damit sparen. Weiterer Vorteil für Vermieter: Sie können die Grunderwerbsteuer als Anschaffungskosten steuerlich absetzen und die Grundsteuer dem Mieter über die Nebenkosten verrechnen.

Einkommensteuer: Steuer auf laufende Einnahmen

Als Besitzer einer Kapitalanlage-Immobilie generieren Sie in der Regel direkt nach dem Kauf Mieteinnahmen – Sie müssen Ihr Immobilieninvestment also nicht allein abbezahlen. Einziger Wermutstropfen der regelmäßigen Immobilien-Einnahmen: Das Finanzamt behandelt diese wie Einkommen und verlangt dafür eine Einkommensteuer. Die Basis hierfür ist die Höhe Ihres persönlichen Einkommens. Je mehr Mieteinnahmen Sie verzeichnen, desto höher ist Ihr Gesamteinkommen und desto mehr Einkommensteuer wird fällig.

Vermieter können jedoch von der Absetzung für Abnutzung (AfA) ihrer Immobilie profitieren. Zudem können auch laufende Kosten der Immobilienvermietung sowie Werbungskosten, welche mit den Immobilien-Einnahmen in Verbindung stehen, die Steuerlast reduzieren. Haben Sie Ihre Immobilie über eine Bank finanziert, können Sie auch die Zinsen dafür steuerlich geltend machen. Die monatliche Tilgungsrate für Ihren Kredit ist dagegen steuerlich nicht absetzbar, da die Kreditauszahlung keine Einnahme und die Tilgung damit auch keine Ausgabe darstellt. 

AfA für vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen – Beispiel 

Je nach Anlageklasse bzw. Baujahr gibt es verschiedene Abschreibungsmöglichkeiten, mit denen Sie Ihre Steuerbelastung reduzieren können.

Beispiel	Baujahr bis 1925	Baujahr ab 1925
Abschreibungssatz	2,5% pro Jahr auf Abschreibungsbasis	2% pro Jahr auf Abschreibungsbasis
Abschreibungszeitraum	40 Jahre	50 Jahre
AfA pro Jahr bei Gebäudeanteil des Kaufpreises und absetzbaren Kaufnebenkosten von 80.000 Euro	2.000 Euro	1.600 Euro

Bei Denkmalimmobilien profitieren Sie übrigens von höheren Abschreibungssätzen auf den Denkmalanteil der Immobilie.

Den Zusammenhang zwischen den steuerrelevanten Einnahmen aus einer Immobilie und den abziehbaren Kosten zeigt die folgende vereinfachte Beispielrechnung: 

	Mieteinnahmen	5.000 Euro
–	AfA (2% von 80.000 Euro Abschreibungsbasis)	1.600 Euro
–	Zinsen auf 80% Darlehen (Schätzwert)	1.200 Euro
–	laufende Kosten (z. B. Verwaltung und Reparaturen)	1.200 Euro
=	zu versteuernde Mieteinnahmen	1.000 Euro

Spekulationssteuer: Beim Verkauf einer Immobilie

Sie besitzen schon länger eine Wohnung und möchten Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen? Auch hier gibt es Besonderheiten, die Immobilienbesitzer kennen sollten, denn der Gewinn aus dem Verkauf unterliegt in Deutschland der Spekulationssteuer. Diese Steuern beim Immobilienverkauf können Besitzer einer Wohnung vollständig sparen, wenn sie die sogenannte Spekulationsfrist verstreichen lassen: Liegen zwischen dem Erwerb und dem Verkauf einer Immobilie zehn Jahre, ist die Veräußerung steuerfrei. 

Wer im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Wohnung gewohnt hat, kann die Spekulationsfrist auf diese Weise übrigens verkürzen. Falls Sie Ihr Immobilien-Portfolio um Objekte aus dem deutschsprachigen Ausland erweitern möchten, sollten Sie außerdem wissen, dass z.B. Österreich die Zehn-Jahres-Frist abgeschafft hat und auf alle Immobilienverkäufe eine Immobilienertragssteuer erhebt.

Steuervorteil Denkmalschutz

Sie haben bereits ohne Mieteinnahmen ein hohes Einkommen und wollen sich effektiv vor einer zu großen Steuerlast schützen? Die Anlageklasse mit den größten Steuervorteilen für Kapitalanleger ist die Denkmalimmobilie. Diese Immobilien sind besonders schützenswert und unterliegen deshalb strengen Auflagen. Um denkmalgeschützte Immobilien dennoch attraktiv für Investoren zu machen, belohnt das Finanzamt sie mit hohen Sonderabschreibungen, die ihre zu versteuernden Mieteinnahmen senken – und das zusätzlich zur herkömmlichen AfA. 

Wie groß Ihre Steuervorteile konkret sind und welche Besonderheiten und Fördermöglichkeiten bei Denkmalimmobilien bestehen, haben wir in diesem Artikel für Sie zusammengefasst.

Steuerpotenziale erkennen – von der Immobiliensuche bis zum Verkauf

Steuern sind vielen Menschen ein Graus – dabei können gerade Kapitalanleger mit vermieteten Immobilien Steuern sparen und genießen finanzielle Vorteile. Ein erfahrener Partner, der aktuelle Regelungen und steuerliche Besonderheiten verschiedener Anlageklassen kennt, hilft Ihnen dabei, solche Potenziale zu erkennen, die Sie dann gemeinsam mit Ihrem Steuerberater heben können. Mit guter Beratung beim Immobilienkauf, zum Beispiel durch die Experten von Immoheld, werden Steuern vielleicht nicht Ihr Lieblingsthema, aber eins, das sich für Sie auszahlen kann. Das Analysetool von Immoheld macht die Kalkulation rund um Ihr Investment besonders einfach und bietet die Möglichkeit grundlegende steuerliche Berechnungen darzustellen. Probieren Sie es gleich aus.

Vereinfachte Beispielrechnung: Steuervorteil bei Denkmalimmobilien

• Denkmalwohnung mit Kaufpreis 420.000 €,
• davon 80.000€ Gebäudewert,
• sowie 300.000€ Sanierungskosten
• und 40.000€ nicht-abschreibfähiger Grundanteil.

Für wen lohnt es sich, Denkmalimmobilien zu kaufen?

Investoren mit einem hohen Einkommensteuersatz profitieren am meisten von der Denkmalschutzabschreibung. Denn diese kann die Steuerlast über zwölf Jahre erheblich verringern – nicht selten sparen Sie damit jährlich größere Beträge.

Ausblick: Nach zwölf Jahren endet die Steuererleichterung durch Denkmalschutzabschreibung und damit auch der zusätzliche positive steuerliche Effekt auf den Cashflow Ihres Immobilieninvestments. Allerdings sind in dieser Zeit oftmals die Mieten gestiegen, was sich wiederum positiv auf den Cashflow auswirkt. Zudem ist dann die Mindesthaltedauer von zehn Jahren abgelaufen und Sie haben die Möglichkeit, die Immobilie steuerfrei zu veräußern.

Auch der Kaufpreis ist zum Teil absetzbar

Bei Immobilien, die nach 1925 errichtet wurden, können Sie den Gebäudewert (Kaufpreis abzüglich Grundstückswert) für die Dauer von 50 Jahren zu 2% absetzen, bei älteren Objekten sind es 2,5% über 40 Jahre. Investoren, die Denkmalimmobilien kaufen, zahlen den Kaufpreis ähnlich wie bei Neubauimmobilien entsprechend dem Baufortschritt der Sanierungen. Die Regelungen dazu sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) festgelegt.

Hohe finanzielle Vorteile bringen oft auch Hürden mit sich: Bevor Sie Denkmalimmobilien kaufen und von den Steuervorteilen profitieren können, müssen geplante Sanierungen von der Denkmalschutzbehörde genehmigt und nach Abschluss abgenommen werden. Die Auflagen sind hoch und der Prozess langwierig. So kann es sein, dass die Steuervorteile im schlimmsten Fall erst bis zu 2,5 Jahre nach Fertigstellung spürbar werden. Dafür sollte der Investor vorplanen bzw. Liquidität einplanen.

Mit einem erfahrenen Partner wie Immoheld an Ihrer Seite sind Sie auf alle Eventualitäten eingestellt. Eine professionelle Beratung bietet Ihnen die Möglichkeit, die Vor- und Nachteile Ihrer Investition genau abzuwägen.

KfW-Förderung Denkmalschutz

Bei der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien lohnt es sich für Sie, energetische Aspekte zu beachten. Damit bieten Sie nicht nur Ihren Mietern ein zukunftssicheres Zuhause, sondern sichern sich im besten Fall Fördergelder von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Wer undichte Fenster, veraltete Heizungsanlagen und eine schwache Isolierung fachgerecht modernisieren will, wird dafür mit günstigen Krediten unterstützt.

Alles über die KfW-Förderung erfahren Sie in unserem KfW-Ratgeber.

Wichtig: Fördervoraussetzungen genau prüfen

Nicht immer lässt sich eine energetische Sanierung mit den strengen Auflagen des Denkmalschutzes in Einklang bringen. Deshalb bietet die KfW für einige Baudenkmäler und Gebäude mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz vereinfachte Fördervoraussetzungen. Eine besonders erhaltenswerte Bausubstanz kann zum Beispiel vorliegen, wenn ein Objekt in einem Sanierungsgebiet liegt. 

Die Immobilienexperten von Immoheld unterstützen Sie dabei, alle Voraussetzungen im Vorfeld zu prüfen und die beste Förderlösung für Ihr Investment zu finden.

Finanzielle Vorteile von Denkmälern: So profitieren Sie davon

Baudenkmäler sind die Exoten unter den Immobilien, weil Sie stark-spürbare Steuervorteile für Investoren in Eigentumswohnungen bringen. Zusammengefasst sprechen folgende Punkte für Ihre Investition:

• Insbesondere Investoren mit hohem Einkommen, welches in Deutschland versteuert wird, profitieren aufgrund der schnellen Abschreibung von beachtlichen Steuereffekten.
• Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen erhalten Investoren eine Förderung von der KfW mit Tilgungszuschuss.
• Insgesamt ergeben sich für Investoren attraktive Renditen auf ihr investiertes Kapital. 

Denkmalimmobilien kaufen und Mieteinnahmen nutzen

Neben positiven Steuereffekten und Fördermöglichkeiten bringen Wohnungen mit Denkmalschutz oft lukrative Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerungen. Ihre Finanzierung ist jedoch komplex – sie bietet verschiedene finanzielle Vorteile, die aber an behördliche Auflagen geknüpft sind.

Sie denken darüber nach, Denkmalimmobilien zu kaufen? Bei der Frage, ob sich eine Investition für Sie lohnt oder nicht, ist eine professionelle Beratung unabdingbar.

Das Immoheld Analysetool bildet die Effekte von potentiell starken Steuervorteilen und Fördermöglichkeiten auf Ihren Cashflow ab und ermöglicht einen transparenten Vergleich mit anderen Anlageklassen. Legen Sie dazu im ersten Schritt einfach Ihr persönliches Anforderungsprofil an – bequem online und kostenlos. Damit schaffen Sie eine solide Basis für Ihre fundierte Entscheidung.