Jeder Immobilienkauf ist anders, doch jeder Kauf steht und fällt mit der Finanzierung. Finanzierungsmakler wissen, worauf es ankommt und nehmen Ihnen Arbeit ab – allerdings lohnt sich das? Und wie findet man den besten? Ein Erfahrungsbericht.

Bevor Ulrich Fandl zusammen mit Dominik Konrad Immoheld gegründet hat, stand er vor den gleichen Herausforderungen und Fragen wie Sie heute. Viele Services, die er sich damals gewünscht hat, können Kunden von Immoheld heute nutzen. Damit Sie auch bei Ihrer Finanzierung von seinen Insights profitieren, teilt er mit Ihnen im folgenden Bericht seine Erfahrungen mit Finanzmaklern bei seinem ersten Immobilienkauf in Deutschland und gibt Tipps, damit Sie typische Fehler  vermeiden. 

3 Erkenntnisse zur Immobilienfinanzierung in Deutschland

Bei meinem ersten Ankauf einer Kapitalanlage-Immobilie habe ich unter anderem einige Erfahrungen mit der Finanzierung von Immobilien in Deutschland gesammelt. Drei Punkte sind mir dabei speziell aufgefallen:

  1. Finanzierungsmakler, die sich mit dem Prinzip Kapitalanlage auskennen und auf die Wünsche von Kapitalanlegern eingehen können, sind leider rar. Bei meinem letzten Ankauf hat mir ein Finanzierungsmakler für Immobilien das Darlehen vermittelt (offiziell heißen sie „Immobiliendarlehensvermittler“). Viele von ihnen legen ihren Fokus auf die Eigenheimfinanzierung. Daher sollten Sie sich bestenfalls selbst in das Thema Kapitalanlage-Immobilien einlesen. Inzwischen haben wir mit Immoheld ein Netzwerk an Finanzierungsspezialisten mit Fokus auf Kapitalanlagen aufgebaut und können Sie bei der Suche nach Ihrem Finanzierungsvermittler unterstützten.
  2. Kreditanträge bei Banken erfolgen oft noch immer manuell und sind sehr zeitintensiv – vor allem beim ersten Mal. Planen Sie Ihre Finanzierung daher rechtzeitig, denn die Unterlagenanforderungen und Möglichkeiten sind enorm. Außerdem gibt es zahlreiche Fallstricke, die erst im Prozess deutlich werden. Mit Immoheld haben Sie heute für alle Fragen zur Finanzierung, für die Zusammenstellung der Unterlagen und den Abschluss der Finanzierung einen Ansprechpartner. Ein solches Full-Service-Paket hätte mir damals viel Zeit gespart und die Finanzierungsstruktur wäre sicherlich noch durchdachter.
  3. 100%-Finanzierungen für Immobilien (oder sogar 110%-Finanzierungen für Immobilien) ergeben für mich volkswirtschaftlich und aus Sicht der Bank zwar keinen Sinn und sind auch nicht für jeden Anleger geeignet. Sie kommen  häufig vor und die Konditionen sind für Darlehensnehmer derzeit absurd gut (sprich, wenig Zinserhöhung im Gegensatz zu 80%-Finanzierung)! Sie sollten sich natürlich langfristiger Szenarien bewusst sein und unter anderem folgende Fragen für sich klären: Kann ich die Kosten tragen, wenn nach Ablauf der Zinsbindung die Zinsen am Markt gestiegen sind? Bin ich darauf vorbereitet, wenn die Bank aufgrund sinkender Immobilienpreise eine Nachbeleihung fordert? Die Eigenkapitalrendite kann dadurch aber stark erhöht werden.

In meinem Bericht zu Erfahrungen mit Finanzierungsmaklern möchte ich speziell auf die ersten beiden Punkte eingehen.

Immobilienkredit: Vermittler beauftragen oder doch direkt zur Bank?

Für meine Finanzierung hab ich mich an einen Finanzierungsmakler gewendet, den ich über Umwege kennengelernt habe. Der Vorteil unabhängiger Finanzmakler gegenüber dem direkten Kontakt mit der Bank ist, dass sie die Produkte von mehreren Banken vergleichen können. Ihr Vorteil dabei ist, dass Sie das beste Angebot am Markt bekommen können. 

Bis auf wenige Ausnahmen bekommen die Immobilienkredit-Makler ihre rund 1 % Provision (ausgehend von der Finanzierungssumme) direkt von der Bank bezahlt – dadurch entfallen für Sie die Finanzierungsmakler-Kosten bzw. sind die Kosten bereits im Angebot über den Kreditzins enthalten. 

Was macht der Finanzierungsmakler?

Soweit die Theorie. Wie läuft nun die Finanzierung mit Makler im Detail ab? Nach meinen Erfahrungen mit Finanzierungsmaklern übernehmen die meisten von ihnen drei Elemente Ihrer Finanzierung:

  1. Sie greifen auf eine Datenbank zu und suchen die „günstigste“ Standardfinanzierung – also geringster Zins nach Eingabe Ihrer Daten – von rund 350 bis 400 Banken. Für Sie ist das ein großer Vorteil, denn ohne Unterstützung ist es unmöglich, so viele Angebote zu vergleichen.
  2. Sie beantworten Ihnen Standardfragen bezüglich Immobilienkrediten und nehmen der Bank damit einen gewissen Teil der Arbeit ab. Die Kommunikation läuft bis zum Kreditabschluss über den Finanzierungsmakler, was wiederum ein Vorteil für die Bank ist.
  3. Sie helfen Ihnen, den Kreditantrag so zu gestalten, dass die Bank ihn schnell prüfen und ein Angebot machen kann. Damit ist für Sie sichergestellt, dass alle notwendigen Unterlagen für den Kreditantrag verschickt werden.

Bei Komplexität steigen viele Makler aus

Sobald Sie kein „Standardfall“ sind, wird es den meisten Finanzierungsmaklern zu kompliziert. Das ist beispielsweise der Fall bei Selbstständigen oder Menschen, die in Deutschland wohnen, aber ihr Einkommen aus einem anderen Land beziehen. Wenn Sie außerdem planen, eine Kapitalanlage-Immobilie anstelle eines Eigenheims zu kaufen, raucht den Maklern schnell der Kopf.

Da insbesondere bei hohen Darlehenssummen bereits kleine Zinsunterschiede großen Einfluss auf die Finanzierungskosten haben, sollten Sie hier Zeit investieren, um trotz der Komplexität eine möglichst passende Finanzierung zu finden. In meinem Fall musste ich mich selbst einlesen und sehr konkrete Nachfragen stellen. Der Finanzierungsmakler hielt dann Rücksprache mit einer Spezialabteilung der Plattform, über die er verschiedene Angebote einsehen konnte, und klärte, ob meine Idee so funktioniert. Eine vollumfängliche Beratung war auf diesem Weg jedoch leider nicht möglich.

Egal wie komplex Ihr Investitionsvorhaben ist – Immoheld vernetzt Sie mit einem Finanzierungsspezialisten, der Sie professionell berät und die beste Lösung findet.
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Den Kredit über einen Finanzierungsmakler beantragen

Erfolgreiche Kreditanträge zu verfassen, darin sind Finanzierungsmakler Experten. Sie helfen bei der richtigen Darstellung für die Bank, damit Ihr Antrag dann auch angenommen wird. Die beste Lösung für eine erfolgreiche und maßgeschneiderte Finanzierung ist es jedoch, einen Immobilienkredit-Vermittler zu finden, der auf Ihre Wünsche eingeht und nicht vor komplexen Konstellationen kapituliert. Mit Immoheld haben wir ein großes Partner-Netzwerk aufgebaut und finden den passenden Makler für Sie.

Besser eine Standardfinanzierung als vor der Komplexität zu kapitulieren

Falls Sie bereits einen Finanzierungsmakler haben oder mitten in Ihrem ersten Immobilienkauf stecken, empfehle ich Ihnen, möglichst ein für Eigennutzer konzipiertes Standardprodukt zu wählen und zu versuchen, alle Anforderungen zu erfüllen. Ein solches Standardprodukt ist ein Annuitätendarlehen mit fixem Zins für 10 bis 15 Jahre und einer anfänglichen Tilgung von rund 2 %. 

Vor der Objektsuche die Finanzierung vorbereiten

Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, ist der ganze Prozess noch neu, deshalb sollte die Finanzierung möglichst viel Sicherheit in den Prozess bringen. Optimierungspotenziale können später sehr interessant werden, zuallererst sollten Sie jedoch Ihre Unterlagen klar aufbereiten. Die Haushaltsrechnung muss positiv sein, damit die Bank sofort erkennt, dass Sie sich einen Kredit tatsächlich leisten können. Die Vermögensaufstellung muss zeigen, dass Sie das nötige Eigenkapital aufbringen können. 

Mit diesen Informationen kann der Finanzierungsmakler das beste Angebot heraussuchen. Das Ergebnis zeigt, mit welchem Zins Sie rechnen können und welche zusätzlichen Bestätigungen die Bank noch braucht, wie Gehaltsnachweise oder Steuerbescheide. Bereiten Sie die Unterlagen am besten schon vor, wenn Sie mit der Suche nach einem Objekt beginnen. Der Prozess kann nämlich leicht ein bis zwei Wochen dauern.

Die Finanzierung ist nur eine von vielen Stationen beim Immobilienkauf. Immoheld nimmt Ihnen im gesamten Prozess Arbeit ab – von der Erstberatung bis zum Abschluss.

Lesen Sie, welche Schritte zum Kauf dazugehören und wie Immoheld Sie unterstützt. 

Nehmen Sie jetzt Ihren Immobilienkauf in Angriff und überlassen Sie bei der Finanzierung nichts dem Zufall, sondern alles den Profis.

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Finanzierungsmakler-Kontakt und die „richtige“ FK-Quote

Meine Erfahrungen mit Finanzierungsmaklern haben mir gezeigt, wie wichtig es ist, den passenden Finanzierungspartner an seiner Seite zu haben – und wie schwer es ist, diesen zu finden. Mittlerweile haben wir mit Immoheld ein gutes Netzwerk an Kontakten aufgebaut.     

Darunter ist ein Finanzierungsmakler, der sich auf die Spezialfälle der Kapitalanleger konzentriert hat. Er hat bereits verschiedene außergewöhnliche Fälle für unsere Kunden finanziert, die beispielsweise ein Nettoeinkommen oder ihren Wohnsitz im Ausland haben, die aus GmbH-Strukturen heraus investiert haben oder Betreiberimmobilien finanzieren wollten – obwohl dies alles keine Standardfälle sind. 

Auch wenn das Thema 100%-Finanzierung (oder eben 110%-Finanzierung) in meinem Fall keine große Rolle gespielt hat, sind Überlegungen zur „richtigen“ Fremdkapitalquote (FK-Quote) dennoch ein ebenso wichtiger Teil des Finanzierungsprozesses, den Sie im  Beratungsgespräch klären sollten.