Der Immobilienmarkt war 2023 geprägt von sinkenden Preisen auf der einen und steigenden Zinsen und Inflationsraten auf der anderen Seiten. Zwar ist das Investieren in Immobilien dadurch günstiger geworden und Käufer haben mehr Einflussmöglichkeiten auf die Kaufkonditionen. Gleichzeitig ist die Finanzierung teurer geworden.

Für Menschen, die über den Kauf einer Immobilie nachdenken, stellt sich deshalb die Frage: Was bringt das Jahr 2024 und lohnt es sich, in eine Eigentumswohnung zu investieren? Bei der Beantwortung dieser Frage spielen die folgenden fünf Schlüsselfaktoren eine Rolle, für die wir für 2024 die wichtigsten Prognosen recherchiert und zusammengefasst haben.

Know-how aufbauen: Lernen Sie die Kennzahlen für Ihr Immobilien-Investment kennen.

Zinsen: Voraussichtlich stabil

Für den Kauf einer Immobilie ist in der Regel neben Eigenkapital eine Immobilienfinanzierung erforderlich. Die Kosten dafür hängen unter anderem von den Bauzinsen ab.

Nachdem der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) und die Bauzinsen jahrelang niedrig waren, kam 2022 die Wende. Die EZB hat den Leitzins schrittweise von 0 auf 4,5 % angehoben und meldete im Januar 2024, dass der Leitzins zunächst unverändert bleiben wird.

Eine ähnliche Entwicklung durchliefen die Bauzinsen. Sie sind seit Anfang 2022 kontinuierlich gestiegen und lagen zwischenzeitlich bei über 4 %. Anfang 2024 pendelten sie sich bei etwa 3,5 % ein. Für einige Käufer liegen die Bauzinsen sogar unter 3 %.

Für 2024 erwarten Experten ein stabiles Zinsniveau. Analysten der Deutschen Bank rechnen damit, dass die Bauzinsen bis Ende des Jahres wieder anziehen werden. Mit den leicht gesunkenen Bauzinsen dürfte die Bereitschaft, in Immobilien zu investieren, dennoch allgemein wieder steigen.

Inflation: Auf einem guten Weg

Mit den steigenden Zinsen reagierte die EZB auf die hohe Inflation in Europa, die durch die Pandemie, hohe Energiepreise und Lieferengpässe ausgelöst wurde. Im Oktober 2022 erreichte die Inflationsrate einen Höchstwert von 10,4 %.

Zwar ist der Jahresdurchschnitt von 2022 auf 2023 wieder gesunken. Dennoch wird die Inflationsrate 2024 voraussichtlich noch nicht den angestrebten Wert von 2 % erreichen. Im Dezember 2023 lag sie bei 3,7 %, nachdem sie im November auf 3,2 % gesunken war.

Immerhin: Langsam verliert die Inflation ihren Schrecken. Mit dem stabilen Leitzins versucht die EZB, die Lage an den Finanzmärkten zu entspannen. Sparern steht jetzt wieder mehr Geld für Investitionen zur Verfügung. Der Zeitpunkt, in Immobilien als Inflationsschutz zu investieren, ist deshalb günstig.

Immobilienpreise: Wohin geht der Trend?

Steigende Zinsen und teure Kredite, dazu Inflationsangst – die vergangenen Jahre haben Investoren verunsichert und die Nachfrage nach Wohneigentum gedämpft. Die Immobilienpreise spiegeln diese Entwicklung deutlich wider: Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien 2023 so stark gesunken wie seit über 20 Jahren nicht mehr.

Ende 2023 lagen die Preise 10,2 % unter Vorjahresniveau. Im Vergleich zu Ein- und Zweifamilienhäusern sanken die Preise bei Wohnungen etwas langsamer. Insgesamt sind die Wohnungspreise sowohl in der Stadt als auch auf dem Land um 9,1 % gesunken. Außerdem beobachteten Experten, dass energieeffiziente Immobilien wertstabiler waren als ältere oder sanierungsfällige Wohnungen.

Erfahren Sie im Immoheld Magazin mehr über nachhaltige Immobilien und ihre Vorteile.

2024 dürfte sich der Trend in abgeschwächter Form fortsetzen. Davon geht die DZ Bank aus und schätzt, dass der Jahresdurchschnitt für den Preisrückgang zwischen 0,5 und 2,5 % liegen wird. Aber: Der „Zinsschock“, der unter anderem zu den starken Preisrückgängen geführt hat, ist laut der Deutschen Bank verdaut.

Ein Ende des Preisverfalls ist langsam in Sicht. Bei den inzwischen wieder gefallenen Bauzinsen und der zurückgegangenen Inflationsrate können Investoren dieses Jahr also durchaus einen Kauf wagen – mit sorgfältiger Planung und Beratung.

Mieten: Preiswende nicht in Sicht

Anders als bei den Kaufpreisen ist der Aufwärtstrend bei Mieten ungebrochen. Um 3 % sind die Mietpreise laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) 2023 gestiegen. Der Immobilienverband Deutschland IVD bezeichnet die Entwicklung allerdings als moderaten Anstieg.

Aktuell müssen Mieter für eine Wohnung mit gutem Wohnwert bundesweiten im Durchschnitt 11,10 Euro pro Quadratmeter zahlen, bei mittlerem Wohnwert sind es durchschnittlich 9,50 Euro je Quadratmeter.

Für den Anstieg der Mieten gibt es verschiedene Gründe:

• Die Bevölkerung wächst,
• der Wohnungsbau stockt aufgrund gestiegener Baukosten und
• viele Menschen haben sich wegen der hohen Bauzinsen von ihrem Traum vom Eigenheim verabschiedet und weichen auf Mietwohnungen aus.

Die Leerstandsquoten liegen aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau. Daran wird sich Experten zufolge im Laufe des Jahres nichts ändern. Im Gegenteil könnte sich die Lage eher noch verschärfen. Denn die Zahl der Baugenehmigungen sinkt ebenso wie die der fertiggestellten Wohnungen.

Bei Kapitalanlageimmobilien helfen Mieteinnahmen, die Kreditkosten teilweise zu decken. Für Anleger bedeutet die Entwicklung der Mieten deshalb in der aktuellen Situation stabile Renditen.

Nachfrage: 2024 wird das Jahr der Käufer

Die Entwicklungen am Immobilien- und Finanzmarkt haben für Verunsicherung gesorgt – sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern. Der IVD berichtet, dass deshalb die Vermarktungsdauer von Immobilien gewachsen ist. Auf der anderen Seite sank 2023 die Zahl der Käufe.

Die schleppende Vermarktung von Immobilien und die gesunkene Nachfrage bei Investoren führen dazu, dass Käufer mehr Verhandlungsspielraum haben und Einfluss auf die Kaufkonditionen nehmen können.

Ist 2024 der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?

Welcher Zeitpunkt der richtige für Ihren Kauf einer Kapitalanlageimmobilie ist, können nur Sie allein entscheiden. Der Blick auf die Schlüsselfaktoren, die ein erfolgreiches Investment begünstigen können, zeigt aber: 2024 bietet gute Vorzeichen für Ihre Rendite.

• Die Immobilienpreise sind günstiger als noch vor einigen Jahren und könnten bereits in den kommenden Jahren wieder steigen.
• Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass die Mieten weiter anziehen werden.
• Zwar sind die Zinsen noch immer hoch, allerdings ist das Niveau im Vergleich zum vergangenen Jahr deutlich gesunken. Investoren steht damit ein günstiges Zinsfenster offen.
• Die Inflation hat sich verlangsamt. Dennoch ist eine Inflationsrate von über 3 % ein guter Anreiz, den Wert Ihres Vermögens jetzt wirksam zu schützen.
• Immobilieninvestoren sind zögerlich geworden. Dadurch verschiebt sich die Marktmacht von den Verkäufern zu den Käufern, die eine bessere Verhandlungsposition bekommen.

Einem Bericht der Wirtschaftswoche zufolge wollen 38 % der privaten und gewerblichen Investoren die aktuelle Lage am Immobilienmarkt nutzen und ihr Immobilienportfolio ausbauen. Diesen Plan befürwortet unter anderem der Präsident des IVD, Dirk Wohltorf, der im Oktober 2023 sagte: „Abwarten ist nicht sinnvoll – weder für Verkäufer, die auf wieder steigende Immobilienpreise setzen, noch für Käufer, die auf weitere Preisnachlässe hoffen.“

So gestalten Sie den Immobilienkauf 2024 optimal

Egal, ob Sie 2024 oder später in Immobilien investieren möchten: Den Markt zu beobachten und sich über die Entwicklung der fünf Schlüsselfaktoren zu informieren ist unverzichtbar für die Rendite.

Allerdings gibt es neben den genannten Faktoren noch weitere Kennzahlen, die je nach Investmentzielen berücksichtigt werden sollten. Für die Analyse von Kennzahlen und Marktdaten ist viel Expertise und Zeit erforderlich.

Überlassen Sie die komplexen Berechnungen einem erfahrenen Partner und konzentrieren Sie sich darauf, aus lukrativen Optionen das beste Investment für Ihre Ziele zu wählen. Immoheld analysiert für Sie den Immobilienmarkt und findet Objekte, die zu Ihren Zielen passen. Dafür setzen wir auf ein intelligentes Analysetool, um alle für Ihr Investment relevanten Daten auszuwerten.

Neubau oder Bestandsimmobilie? Steuern sparen oder Aufwand reduzieren? Ost- oder Westdeutschland? Wer eine Immobilie als Kapitalanlage sucht, hat die Qual der Wahl. Und: Was auf den ersten Blick als attraktiver Deal erscheint, kann sich auf den zweiten Blick als risikoreiches Investment entpuppen.

Privatinvestoren müssen deshalb viele verschiedene Faktoren berücksichtigen, ihre Ziele genau festlegen und für jedes Objekt eine Standortanalyse durchführen. Außerdem sollten sie die Kennzahlen jeder infrage kommenden Immobilie kennen.

Um Ihnen dabei Zeit zu sparen, helfen wir Ihnen beim Priorisieren und zeigen Ihnen anhand eines Beispiels, warum die Immobilien-Nettorendite aussagekräftiger ist als die Bruttorendite.

Beispiel: Neubau in Bayern vs. Bestand in Thüringen

Nehmen wir an, Sie möchten eine möglichst hohe Rendite erzielen und konzentrieren sich bei Ihrer Immobiliensuche auf Neubau- und Bestandsimmobilien an verschiedenen Standorten in ganz Deutschland. Ihr Budget liegt bei 150.000 €.

Bruttorendite: Immobilien grob vergleichen

Betrachten wir zunächst die Bruttorendite – sie berechnet sich, indem man die Jahresnettokaltmiete durch den reinen Kaufpreis teilt:

	Neubau Bayern 40 m2	Bestand Thüringen 80 m2
Kaufpreis	150.000 €	120.000 €
Jahresnettokaltmiete	6.200 €	5.500 €
Bruttorendite	4%	5%

Das Ergebnis: Die Bestandsimmobilie ist in diesem Fall das attraktivere Investment. Beim Kauf einer Immobilie fallen jedoch noch mehr Kosten als der Kaufpreis an. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten – dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die sich je nach Bundesland unterscheidet, die Makler- und Notarkosten.

Nettorendite: Immobilien detaillierter vergleichen

Kaufnebenkosten müssen immer gezahlt werden und können sich je nach Standort und Makler signifikant unterscheiden – deshalb sollten sie in Ihre Berechnungen mit einfließen.

Außerdem unterscheiden sich Neubau- und Bestandsimmobilien in einem wesentlichen Punkt: Instandhaltungskosten fallen bei einer Neubauimmobilie in der Regel erst nach vielen Jahren an. Bei Bestandsimmobilien müssen Sie dagegen höhere Instandhaltungskosten einrechnen und dafür auch höhere Rücklagen bilden.

Wenn man die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis teilt, aber die Immobilie in einem Bundesland mit hoher Grunderwerbsteuer liegt und dazu auch noch die Heizung dringend erneuert werden müsste, sieht die Rendite schon anders aus:

	Neubau Bayern 40 m2	Bestand Thüringen 80 m2
Kaufpreis	150.000 €	120.000 €
Jahresnettokaltmiete	6.200 €	5.500 €
Grunderwerbsteuer (Bayern 3,5%, Thüringen 6,5%)	5.250,00 €	7.800,00 €
Makler (3,5%)	5.250,00 €	4.200,00 €
Notar (1,5%)	2.250,00 €	1.800,00 €
Kaufnebenkosten	12.750,00 €	13.800,00 €
Instandhaltung jährlich	250,00 €	900,00 €
Nettorendite	4%	3%

Zwar fallen bei Neubauimmobilien aufgrund der oft höheren Kaufpreise niedrigere Bruttorenditen an. Allerdings ist das Wertsteigerungspotenzial höher als bei Bestandsimmobilien, während die Instandhaltungskosten anfangs niedriger sind.

 

Wie berechnet man die Rendite einer vermieteten Immobilie?

Die wichtigsten Fakten zur Brutto- und Nettorendite für Sie zusammengefasst

 

Brutto- oder Nettorendite: Immobilien clever vergleichen

Die Rendite einer Immobilie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Die Bruttorendite wird oft  als erster grober Anhaltspunkt herangezogen. Die Nettorendite berücksichtigt allerdings zusätzliche Faktoren wie die Kaufnebenkosten und den Aufwand für die Instandhaltung.

So kann es sein, dass eine Immobilie mit einer guten Bruttorendite im Vergleich zu einer anderen Immobilie plötzlich eine schlechtere Nettorendite aufweist. Bestandsimmobilien können zwar höhere Bruttorenditen als Neubauimmobilien haben – höhere Instandhaltungsrücklagen und Grunderwerbsteuersätze können die Rendite am Ende jedoch schrumpfen lassen.

Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?

Ob eine Rendite gut oder schlecht ist, hängt von den persönlichen Zielen, aber auch von der allgemeinen Marktlage ab. Außerdem darf auch die Nettorendite nicht der einzige Indikator bei der Wahl einer Eigentumswohnung sein. Denn Steuern und Finanzierungskosten bleiben bei der Berechnung der Nettorendite außen vor.

Um die wichtigsten Faktoren rund um die Rendite und die Finanzierung zu berücksichtigen und mit Ihren Zielen zu matchen, macht das Immoheld Tool Ihre Wunschobjekte transparent vergleichbar.

Kennzahlen im Überblick – probieren Sie jetzt das Analysetool aus

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Einer der größten Fehler beim Kauf von Immobilien ist es, sich zu sehr von subjektiven Faktoren leiten zu lassen. Die folgenden drei Beispiele zeigen, warum Sie sich stattdessen auf (Markt-)daten verlassen sollten.

„Ein Neubau ist teuer, ich setze lieber auf Bestand mit höherer Rendite.“

Eine typische Frage beim Investieren in Immobilien ist: Neubau oder Bestandsimmobilie? Beim oberflächlichen Blick auf das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen scheinen zunächst Neubauimmobilien aufgrund ihrer hohen Kaufpreise weniger lukrativ zu sein.

Kaufpreise und Mieten sind jedoch nur zwei von vielen Faktoren. Geht es um Immobilien-Investments, sollten auch die folgenden Daten berücksichtigt werden:

Daten zur Instandhaltung

Bei Bestandsimmobilien sind häufig höhere Instandhaltungskosten versteckt, sodass immer auch ein Blick auf die Nettorendite lohnt, anstatt nur die Bruttorendite zu betrachten.

Für Immobilienkäufer sind Daten über durchgeführte oder geplante Instandhaltungsmaßnahmen wichtig. Denn nicht durchgeführte Maßnahmen senken den Kaufpreis, während bereits durchgeführte Maßnahmen einen höheren Kaufpreis rechtfertigen.

Daten zur Finanzierung

Zu einer umfassenden und transparenten Bewertung verschiedener Immobilien gehört auch der Blick auf die Finanzierung und insbesondere auf die Eigenkapitalrendite.

Denn: Wenn Sie für Ihr Investment Fremdkapital aufnehmen und gleichzeitig weniger Eigenkapital einsetzen, kann das Ihre Rendite durch den sogenannten Leverage-Effekt positiv beeinflussen.

Oftmals lassen sich Neubauimmobilien zu günstigeren Zinskonditionen finanzieren, da Banken den Kaufpreis als Immobilienwert annehmen. Bei Bestandsimmobilien wird die Immobilie dagegen von der Bank eingewertet, sodass der Beleihungswert auch unter dem Kaufpreis liegen könnte.

Daten zu Zuschüssen

Wenn Sie in einen Neubau investieren, ist der Kaufpreis zwar in der Regel höher als bei Bestandsimmobilien. Allerdings können Sie die Mehrkosten abfedern.

Bei Neubauimmobilien, die gewisse Effizienzhaus-Standards einhalten, besteht zum Beispiel die Möglichkeit, eine KfW-Förderung zu beantragen. Sie erhalten dann Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen, und vergünstigte Kredite.

„Ich suche eine Eigentumswohnung in München für unter 200.000€.“

Ziele und genaue Vorstellungen über die gewünschte Immobilie zu haben, ist bei der Suche hilfreich. Dennoch sollten Sie offen für Alternativen bleiben. Angenommen, Sie sind noch jung und bauen gerade Ihr Eigenkapital auf. In diesem Fall kommen vermutlich nur Objekte bis zu einem bestimmten Kaufpreis in Frage.

Wenn Sie sich gleichzeitig regional einschränken, etwa indem Sie nur Immobilien in Ihrer Heimatregion berücksichtigen, wird die Suche schnell zum Frustfaktor. Gerade bei Immobilien, die als Kapitalanlage vermietet und nicht selbst genutzt werden, können Sie auf den gesamten Immobilienmarkt in Deutschlandzurückgreifen – das Angebot vergrößert sich damit schlagartig.

Daten zu verschiedenen Standorten

Eine überregionale Immobiliensuche ergibt auch wirtschaftlich Sinn. Sie hat den Vorteil, dass Sie das beste Verhältnis zwischen Risiko und Rendite finden können.

Sie kennen sich in Ihrer Region besser aus als in anderen Gegenden? An dieser Stelle kommen die Marktdaten ins Spiel: Je mehr Informationen Ihnen zu demografischen und wirtschaftlichen Faktoren zur Verfügung stehen, desto besser können Sie andere Regionen mit Ihrer Heimatregion vergleichen.

Marktdaten sind die Grundlage für einen transparenten Vergleich und ermöglichen Ihnen eine umfassende Standortanalyse. Damit Sie für Ihr Investment daraus einen Mehrwert ziehen können, müssen die Daten jedoch verlässlich und belegbar sein.

„Die Immobilienpreise sind zu hoch. Vor 30 Jahren hat Investieren sich vielleicht gelohnt, aber jetzt nicht mehr.“

Es stimmt, die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland boomt und ein Ende des Anstiegs ist nicht in Sicht. Doch auch wenn Investoren vor 30 Jahren weniger in Immobilien investieren mussten – lukrativer waren Immobilienkäufe deshalb nicht.

Der Grund: die Zinsentwicklung. Kostete eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 200.000€ und einer Tilgungsrate von 2% im Jahr 1990 noch monatlich über 1.800€, liegen die Kosten heute bei nur noch 666€. Selbst bei einem doppelt so hohen Kaufpreis sorgen niedrige Zinsen dafür, dass die monatliche Kreditrate heute mit ca. 1.000€ immer noch 55% günstiger ist als vor 30 Jahren.

Da jedoch nicht nur die Immobilienpreise gestiegen sind, sondern auch die Inflationsrate und Immobilien Ihr Vermögen vor der Inflation schützen können, lohnt sich ein Investment heute nach wie vor. Für Eigennutzer sind diese Entwicklungen eher nachteilig, denn so fällt es immer schwerer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Für Kapitalanleger bieten sich  unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Daten spannende Investitionsmöglichkeiten.

Marktdaten vergleichen und intelligent investieren

Die Immobilienbranche wird wie die meisten anderen Lebensbereiche immer datengetriebener. Nutzen Sie diese Entwicklung und vergleichen Sie so viele Daten zu Ihren Wunschobjekten wie möglich.

Das Analysetool von Immoheld bietet Ihnen nicht nur die nötigen Daten für Ihre Vergleiche, sondern bereitet diese außerdem übersichtlich und transparent auf. So sparen Sie Zeit bei der Immobiliensuche und können eine fundierte Entscheidung treffen.

Verschiedene Standorte zu analysieren und zu vergleichen, gehört zu den wichtigsten Aufgaben, die Kapitalanleger vor dem Kauf einer Immobilie erledigen sollten. Die Gründe dafür und den Unterschied zwischen Mikro- und Makrolagen haben wir im Artikel „So beeinflusst die Standortwahl den Immobilienwert“ bereits näher beleuchtet.

Jetzt widmen wir uns den Daten, die in eine Standortanalyse einfließen sollten. Je mehr Daten zur Verfügung stehen, desto besser lässt sich ein Standort einschätzen. Allerdings können Analysen durch die schiere Menge an Informationen sehr komplex werden. Es ist deshalb immer ratsam, eigene Überlegungen zu einem Standort mit Immobilienexperten abzugleichen.

Um Ihnen den Austausch mit Experten zu erleichtern, vertiefen wir in diesem Artikel das Thema Standortwahl und zeigen Ihnen, worauf es bei der Standortanalyse ankommt, welche Daten Sie kennen sollten und mit welchen Daten Immoheld den Standort von Objekten bewertet.

Historische Standortanalyse: Immobilien und ihr Umfeld im Rückblick

Um zu bewerten, wie sich ein Standort in Zukunft entwickeln kann, sollten Investoren zunächst zurückblicken. Jeder Standort hat eine Geschichte, die bereits viel über dessen Attraktivität verrät.

Beim Blick in die Vergangenheit können zum Beispiel die folgenden Daten analysiert werden:

• Transaktionen der letzten Jahre am Objektstandort,
• historische Wert- und Mietsteigerungsraten und
• die Leerstandsquote.

Sind diese Daten für verschiedene Standorte bekannt, lassen sich Immobilien in unterschiedlichen Regionen einfacher miteinander vergleichen. Vergangenheitsdaten ermöglichen es, unter Annahme gleichbleibender Marktbedingungen eine Tendenz für die zukünftige Entwicklung von Immobilien zu errechnen.

Historische Daten bei Immoheld

Im Analysetool von Immoheld können Investoren die oben genannten historischen Marktdaten für Objekte vergleichen und auf einen Blick sehen, in welchem Zeitraum die Daten erhoben wurden.

Im Immoheld Analysetool ist die Analyse historischer Daten eine von drei Möglichkeiten, standortbezogene Daten in die Investmentberechnung einfließen zu lassen. Daneben gibt es die folgenden Optionen:

• Investoren können auf Wunsch auch konservativ rechnen: Für die Wert- und Mietsteigerung eines Objekts werden in diesem Szenario Werte unterhalb der Inflation gewählt.
• Möglich sind auch individuelle Berechnungen: Investoren können die Daten aus dem konservativen Szenario mit eigenen Annahmen ersetzen.

Daten interpretieren am Beispiel der Leerstandsquote

Eine Zahl, die im Immobilienumfeld immer wieder auftaucht, ist die Leerstandsquote. Sie gibt das Verhältnis zwischen verfügbarem Wohnraum und unvermieteten Wohnungseinheiten an.

Beispielzahlen für das Jahr 2020

• Bundesweit lag die Leerstandsquote bei 2,8%.
• In München waren nur 0,2% der Wohnungen nicht vermietet.
• Strukturschwache Regionen wiesen Quoten von mehr als 7% auf.

Anhand des Wohnungsleerstands lassen sich verschiedene Rückschlüsse auf die Standortentwicklung ziehen. Zudem ist die Leerstandsrate relevant, um die zu erwartende Jahresmiete zu berechnen. So offenbaren die Daten aus der Vergangenheit: Aufgrund der Corona-Pandemie sind die Leerstandquoten erstmals auch in Wachstumsregionen gestiegen. Zuvor waren steigende Quoten vor allem in ländlichen Regionen zu verzeichnen.

Je höher der Wohnungsleerstand ist, desto schwerer finden Eigentümer Mieter für ihre Immobilie. Eine sinkende Quote liefert dagegen einen Hinweis auf eine steigende Immobiliennachfrage an einem Standort – und ein Indikator dafür, dass die Mietpreise an diesem Standort steigen könnten.

Daten zur Marktentwicklung: Immobilien und Preise unter der Lupe

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten, geben Ihnen verschiedene Immobilien-Kennzahlen Aufschluss, wie lukrativ das Objekt ist und ob Sie damit Ihre Investmentziele erreichen können.

Eine dieser Kennzahlen ist die Rendite, die den Kaufpreis und die Mieteinnahmen ins Verhältnis setzt. Denn die Mieteinnahmen Ihrer Eigentumswohnung verwenden Sie, um Ihren Kredit abzubezahlen. Je höhere Mieteinnahmen Sie erzielen, desto schneller können Sie den Kaufpreis abbezahlen.

Zwei wichtige Marktdaten, die Ihnen im Analysetool von Immoheld zur Verfügung stehen, sind deshalb die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise an einem Standort. Man spricht dabei von harten Standortfaktoren, da sich beide Daten anhand historischer Daten genau quantifizieren lassen.

Immobilien-Kaufpreisentwicklung

Die Daten zur Kaufpreisentwicklung für Wohnungen an einem Standort helfen, den Preis für die Wunschimmobilie mit dem allgemeinen Preisniveau zu vergleichen. So können Sie feststellen, ob die Immobilie den Kaufpreis rechtfertigt.

Im Immoheld-Tool sind die Transaktionsdaten zu Immobilien in einer Region mit Preisspannen dargestellt. Denn der Kaufpreis hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören die Mikrolage, der Bauzustand der Immobilie und die Miete, die sich mit der Immobilie erzielen lässt. Neubauimmobilien sind deshalb eher im oberen Bereich des Spektrums zu finden.

Entwicklung der relativen Mietpreise pro Quadratmeter

Wenn die Kaufpreise an einem Standort steigen, während die Mieten sinken, leidet die Rendite darunter. Um das Marktbild eines Standorts zu vervollständigen, sind deshalb im Tool von Immoheld auch die Mieten abgebildet.

Wie bei den Kaufpreisen sind auch die Mietpreise in einer Spanne dargestellt, die Immobilienangebote zur Miete in einer Region umfasst. Die Höhe der Miete hängt ebenfalls von Faktoren wie der Mikrolage, der Ausstattung und dem Bauzustand der Gesamtimmobilie ab. Deshalb befinden sich auch in diesem Fall die Neubauimmobilien am oberen Ende der Preisspanne.

Weiche Kriterien: Mikrolage, Demografie und Wirtschaft

Neben den harten Standortfaktoren sollten Investoren auch weiche Kriterien beachten. Für die Kapitalanlage spielen diese Faktoren zwar nur indirekt eine Rolle. Als qualitativer Input für die Standortanalyse sind sie dennoch nützlich.

Im Analysetool von Immoheld finden Investoren übersichtliche Daten zur Mikrolage sowie zur Demografie und Wirtschaft des Standorts.

Mikrolage, Wirtschaft und Demografie

Die Mikrolage vermittelt Ihnen einen Eindruck über das direkte Umfeld einer Immobilie. Befinden sich in direkter Nähe einer Immobilie Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Bildungseinrichtungen, Ärzte und Freizeitangebote, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Mieter das Objekt als attraktiv bewerten.

Die beste Mikrolage nützt allerdings wenig, wenn die Region nicht genug Arbeitsplätze bietet oder verkehrstechnisch schlecht angebunden ist. Deshalb sollten Investoren nicht auf eine zusätzliche Recherche zur Makrolage verzichten.

Ein Faktor, der die Makrolage eines Standorts beeinflusst, ist die Wirtschaft. Eine niedrige Arbeitslosenquote deutet auf eine starke Wirtschaft hin. Eine starke Wirtschaft und eine hohe Beschäftigungsquote sind wiederum ein Hinweis darauf, dass Sie in der Region solvente Mieter für Ihre Immobilie finden.

Die Demografie einer Region bietet schließlich Anhaltspunkte dafür, wie sich der Bedarf an Wohnraum in Zukunft entwickeln könnte und welche Immobilienarten in den nächsten Jahren gefragt sind. Der demografische Wandel führt nicht zwingend dazu, dass weniger Wohnraum benötigt wird. Im Gegenteil: Es ist davon auszugehen, dass eine alternde Bevölkerung eher einen Trend zu kleineren Haushalten einläutet und somit der Bedarf an kleinen Wohnungen steigen könnte.

Datenbasierte Standortanalyse: Immobilien schneller vergleichen

Bevor Sie auf die Suche nach Standortinformationen gehen, sollten Sie konkrete Ziele für Ihr Immobilieninvestment festlegen. Damit sparen Sie viel Zeit und können gezielter nach passenden Immobilien suchen.

Wer beispielsweise so wenig Aufwand wie möglich mit seiner Immobilie haben möchte, kann die Suche auf Pflegeimmobilien konzentrieren. Wer seine Steuerlast senken möchte, erreicht dieses Ziel am besten mit Denkmalimmobilien.

Viele der genannten Standortdaten können Sie selbst recherchieren. Die Suche nach zuverlässigen Quellen, möglichst aktuellen Informationen und aussagekräftigen Daten ist allerdings zeitaufwendig – besonders dann, wenn Sie mehrere Standorte vergleichen möchten. Hinzu kommt, dass je nach Anlageklasse einige Bewertungsfaktoren relevanter sind als andere.

Die einfachste Möglichkeit, Immobilienstandorte zu vergleichen und mit Ihren Zielen zu matchen, ist eine datenbasierte Standortanalyse. Im Analysetool von Immoheld können Sie ganz einfach ein Anforderungsprofil hinterlegen und Immobilien nicht isoliert, sondern im Einklang mit Ihren Zielen bewerten.

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Wenn Sie sich mit Immobilien beschäftigen, begegnet er Ihnen früher oder später: der Leverage-Effekt. Einfach erklärt verbirgt sich dahinter nichts anderes als ein Hebeleffekt (der englische Begriff „leverage“ bedeutet Hebel), den Sie nutzen können, um mit möglichst wenig Eigenkapital eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Man spricht bei dieser Kennzahl auch von der Eigenkapitalrentabilität oder Eigenkapitalverzinsung.

Was bewirkt der Leverage-Effekt?

Es kann sich paradoxerweise lohnen, wenn Investoren sich beim Kauf von Immobilien gezielt „verschulden“, um mit der Aufnahme von Fremdkapital eine höhere Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zu erzielen. Dieser Immobilien-Leverage-Effekt tritt vereinfacht gesagt dann auf, wenn das Fremdkapital weniger kostet (= Zinsen), als Sie damit erwirtschaften (= Überschüsse aus Mieteinnahmen). In Summe profitieren Sie dann durch die niedrigen Zinsen von der Verschuldung.

Der Grund: Die Mieteinnahmen Ihrer Immobilie fließen Ihnen immer zu 100 % zu – egal, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen. Zwar müssen Sie bei einer Finanzierung Zinsen zahlen und haben damit weniger Gewinn als ohne Fremdkapital. Allerdings müssen Sie auch weniger Eigenkapital einbringen, wodurch sich Ihre Eigenkapitalrentabilität erhöht, sofern die Zinsen für das geliehene Fremdkapital unter den damit generierten Überschüssen aus Mieteinnahmen liegen. Das Rechenbeispiel unten veranschaulicht diesen Zusammenhang.

Liegt der Zinssatz Ihrer Finanzierung unter der Gesamtkapitalrentabilität des Investments, weil Sie Ihr Fremdkapital zu günstigen Konditionen leihen und Ihre Finanzierung gut strukturieren, können Sie mit Ihrem Eigenkapital also mehr erwirtschaften als ohne Fremdkapital. Eine durchschnittliche jährliche Eigenkapitalverzinsung auf einen Zeitraum von zehn Jahren gesehen kann schnell 8% und mehr betragen.

Leverage-Effekt berechnen: So funktioniert’s

Für eine vereinfachte Berechnung des Leverage-Effekts benötigen Sie die Höhe des eingesetzten Eigen- und Fremdkapitals, die Höhe der Mieteinnahmen und die Zinskosten. Jetzt sehen wir uns an, wie die Höhe des Fremdkapitals die Eigenkapitalrentabilität bei einem Investment von 100.000 Euro beeinflusst:

	Ohne Fremdkapital	Mit 20 % Eigenkapital	Mit 10 % Eigenkapital
Eigenkapital	100.000 €	20.000 €	10.000 €
Fremdkapital	–	80.000 €	90.000 €
Mieteinnahmen	3.000 €	3.000 €	3.000 €
Zinskosten (2 %)	–	– 1.600 €	– 1.800 €
Überschuss	3.000 €	1.400 €	1.200 €
Eigenkapitalrentabilität = Überschuss / Eigenkapital	3 %	7 %	12 %

 

Für alle, die es genau wissen wollen – die Leverage-Effekt-Formel sieht wie folgt aus:

Eigenkapitalrentabilität = Gesamtkapitalrentabilität + (Gesamtkapitalrentabilität – Fremdkapitalzinssatz) * Fremdkapital / Eigenkapital

(Die Gesamtkapitalrentabilität errechnet sich aus der Summe aus Gewinn und Fremdkapitalzinsen dividiert durch das eingesetzte Gesamtkapital.)

Übrigens: Im Immoheld Tool wird für jedes Objekt die Eigenkapitalverzinsung über 10 Jahre berechnet. Warum? Die Eigenkapitalrentabilität ist nur eine punktuelle Betrachtung zu einem Zeitpunkt (im obigen Rechenbeispiel: im 1. Jahr / bei Kaufzeitpunkt). Die Eigenkapitalverzinsung ist hingegen geeignet, um längere Zeiträume zu betrachten. Sie kann zusätzlich die Kaufnebenkosten, potenzielle Miet- und Wertsteigerung sowie steuerliche Effekte berücksichtigen, die sich über die Zeit ändern.

Leverage-Effekt: Immobilien-Beispiel mit verschiedenen Investorentypen

Ob sich der Leverage-Effekt für Ihr Investment lohnt, richtet sich nach Ihren Zielen. Anhand unterschiedlicher Investment-Typen zeigt sich, wann der Hebel sich lohnen kann:

Investor A – Vermögensaufbau mit Immobilien

Investor A möchte langfristig Vermögen aufbauen und dafür in Immobilien investieren. Er ist noch jung und hat bereits etwas Kapital angespart. Sein Ziel: Mit möglichst wenig Eigenkapital ein möglichst hohes Immobilienvolumen aufbauen. 

Für Investor A stellt der Leverage-Effekt eine wirksame Möglichkeit dar, die Niedrigzinsphase für seine Ziele zu nutzen. Da er Eigenkapital besitzt, gewährt seine Bank ihm die Finanzierung. Zwar lässt sie sich den hohen Fremdkapitalanteil mit höheren Zinsen bezahlen. Das drückt mittelfristig den Cashflow von Investor A, dennoch kann er dank des insgesamt niedrigen Zinsniveaus mit seinem Eigenkapital eine lukrative Rendite erwirtschaften und sein Vermögen langfristig aufbauen. 

Investor B – Geldanlage mit Sicherheit

Im Gegensatz zu Investor A hat Investor B schon einige Jahre länger gespart und mittlerweile einen hohen Bargeldbestand aufgebaut. Er möchte sein Vermögen sicher anlegen und von Anfang an von den Mieteinkünften aus seiner Immobilie leben können. 

Für Investor B kann es sinnvoll sein, möglichst viel Eigenkapital und möglichst wenig Fremdkapital einzubringen. Denn je niedriger die Zinskosten pro Monat sind, desto höher ist der unmittelbare Gewinn aus Mieteinkünften. Langfristig fällt die Eigenkapitalrendite für Investor B zwar niedriger aus als für Investor A. Dafür hat er sofort lukrative Mieteinkünfte und kann sein Vermögen inflationsgeschützt anlegen.

Statt völlig auf Fremdkapital und den Leverage-Effekt zu verzichten ist auch ein Mittelweg möglich. Investor B kann statt einer Wohnung auch zwei oder drei gleichartige Wohnungen mit einem Fremdkapitalanteil kaufen, welcher die erwarteten Überschüsse erwirtschaftet und trotzdem eine möglichst hohe Eigenkapitalverzinsung erwirtschaftet. Diese Strategie trifft insbesondere bei jüngeren Menschen zu, die zum Beispiel durch Erbe und Schenkung mehr Eigenkapital zur Verfügung haben.

Wer sein Kapital anlegt, will damit selbstverständlich alles andere als Verluste einfahren. Damit sich Ihr Immobilien-Investment lohnt, müssen Sie zum einen wissen, wie Sie etwaige Risiken minimieren können. Zum anderen sollten Sie wichtige Kennzahlen kennen, um den wirtschaftlichen Erfolg Ihres Vorhabens besser einschätzen zu können.

Das sind die zwei wichtigsten Kennzahlenarten für Ihr Investment:

1. Die Rendite

Vereinfacht gesagt geben Renditekennzahlen an, welchen Ertrag Ihr Investment im Verhältnis zu Ihrem Kapitaleinsatz abwirft. Sie zeigen also, wie „erfolgreich“ Ihr Investment ist.

Eine Frage, die sich viele Anleger stellen, lautet deshalb: Mit welcher Rendite kann ich rechnen? Die Antwort lautet: Es kommt ganz darauf an. So spielt der Standort ebenso eine Rolle, wie die Anlageklasse oder der Zustand der Immobilie. Zudem ist Ihre persönliche Risikoaffinität dafür entscheidend, welche Zielrendite Sie realistisch erwarten können.

Insgesamt gibt es unterschiedliche Renditekennzahlen, aus denen Sie als Investor jeweils verschiedene Schlüsse ziehen können.

Bruttorendite – weit bekannt aber mit großem Nachteil

• Berechnung: Bruttorendite = Jahreskaltmiete/Kaufpreis
• der Kehrwert gibt eine grobe Einschätzung, wie lange Sie brauchen, um mit den Mieteinnahmen den Kaufpreis abzubezahlen (Kaufpreis- oder Marktfaktor)
• die Bruttorendite wird oft als Erstindikator für Immobilieninvestoren genannt
• Nachteil: die Bruttorendite ignoriert laufende monatliche Kosten, Kaufnebenkosten und Ihre Finanzierungsstruktur – wir empfehlen die Bruttorendite daher nicht als Grundlage für Investmententscheidungen

Nettorendite

• Berechnung: Nettorendite = Nettojahreskaltmiete/Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten
• bezieht laufende Kosten (z.B. nicht-umlagefähiges Hausgeld) sowie die Kaufnebenkosten ein und gibt den tatsächlichen Ertrag wieder
• gilt als aussagekräftige Renditekennzahl für Barzahler
• Nachteil: auch die Nettorendite berücksichtigt nicht die hinterlegte Finanzierungsstruktur Ihres Investments

Sowohl die Brutto- als auch die Nettorendite haben zwei Kernnachteile: Sie berücksichtigen nicht Ihre Finanzierungsstruktur. Denn mit niedrigen Fremdkapitalzinsen lässt sich die Rendite auf Ihr Eigenkapital nochmals verbessern. Zudem betrachten Sie nur den Kaufzeitpunkt. Miet- oder Wertsteigerung sind in diesen Kennzahlen nicht berücksichtigt.

Eigenkapitalverzinsung

Wenn Sie beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie eine Finanzierung nutzen, lohnt sich für Sie daher der Blick auf eine dritte Renditekennzahl: die Eigenkapitalverzinsung. Im Gegensatz zu Brutto- und Nettorendite berücksichtigt diese Kennzahl auch die Bankfinanzierung (siehe Fazit).

Das ist für Anleger ein besonders wichtiger Faktor, denn durch eine Finanzierung Ihres Investments liegt Ihre Rendite auf das eingesetzte Kapital oft deutlich über der (Brutto-)Rendite des Objekts.

2. Der Cashflow

Der Cashflow oder Geldfluss ist ein Begriff aus der Betriebswirtschaft, der jedoch auch für Ihr Investment eine aussagekräftige Kennzahl darstellt. Mit dem Cashflow setzen Sie die Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie ins Verhältnis.

Im Ergebnis können Sie einschätzen, ob bzw. ab wann sich Ihr Investment selbst trägt (positiver Cashflow) und für Sie passives Einkommen generiert oder nicht (negativer Cashflow). Neben der Rendite der Immobilie, d. h. wie viele Nettomieteinnahmen sie erzielt, hat hier in den Anfangsjahren insbesondere die Höhe Ihres Eigenkapitaleinsatzes und somit Ihre Finanzierungskosten einen Effekt auf den Cashflow. Steuern sind dabei nochmals gesondert zu betrachten.

Beziehen Sie alle Kosten, Einnahmen und steuerlichen Effekte in Ihre Kalkulation mit ein, ist es durchaus realistisch, eine Kapitalanlage-Immobilie mit einer geringen monatlichen Zuzahlung oder einem positiven Cashflow zu halten.

Fazit: Die Finanzierung ist Ihr größter Hebel

Sowohl bei der Rendite als auch beim Cashflow ist bereits angeklungen: Ihre Finanzierung beeinflusst die Kennzahlen Ihrer Immobilienkalkulation wesentlich.

• Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt Ihre Finanzierung und damit auch den sogenannten Leverage-Effekt, der durch die niedrigen Zinsen auf Fremdkapital entsteht. Dank niedriger Zinsen und mit einer gut strukturierten Finanzierung kann die durchschnittliche jährliche Eigenkapitalverzinsung für Ihr Investment auf einen Zeitraum von zehn Jahren gesehen durchaus bei 8% und höher liegen.
• Auch Ihr Cashflow hängt davon ab, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren. Je niedriger Ihre Annuität (Zins und Tilgung für Ihre Finanzierung) ist, desto höher wird Ihr Cashflow. Mit guter Bonität und Eigenkapital können Sie die Zinskosten senken und damit Ihren Cashflow verbessern.

Sie sehen, wie eng die verschiedenen Kennzahlen zusammenhängen und wie viele Möglichkeiten Sie haben, Ihr Immobilien-Investment mit Hilfe verschiedener Stellschrauben noch wirtschaftlicher zu planen.

Kennzahlen richtig deuten und sauber berechnen

Im Immoheld Analysetool können Sie Rendite- und andere Investmentkennzahlen dynamisch berechnen – so erhalten Sie maximale Transparenz bei Ihrem Immobilien-Investment. Sie bekommen damit nicht nur einen guten Überblick über die wichtigsten Kennzahlen, sondern finden im Tool auch weiterführende Erklärungen.

Rechnen Sie mit Experten

Investieren heißt nicht nur smart kalkulieren, sondern vor allem auch verstehen. Sie haben bereits eine Immobilie im Auge? Dann rechnen Sie Ihr Investment mit uns gemeinsam durch.

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Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage dreht sich alles um Zahlen: Wie viel Eigenkapital brauche ich? Welchen Einfluss haben Zins und Tilgung auf mein Investment? Und welche Rendite kann ich erwarten? Je komplexer die Berechnungen rund um Ihr Investment, desto größer das Frustpotenzial bei der Einschätzung der Immobilie.

Das muss nicht sein, denn um diese und weitere Fragen zu klären, können Sie das Immoheld Analysetool nutzen – mit diesem onlinebasierten Immobilienrechner spielen Sie Ihre eigenen Prognosen durch und erhalten eine Übersicht darüber, wie sich je nach Ihren Annahmen alle relevanten Kennzahlen zu Ihrem Investment verhalten.

Vorteile im Überblick

Mit dem Immoheld Analysetool als Entscheidungshilfe finden Sie schnell heraus, welches Objekt sich besonders gut als Kapitalanlage für Sie rechnet. Das sind die Vorteile des Analysetools von Immoheld:

Strukturiert & einfach

Die Berechnung Ihres Investments auf einem Blatt Papier oder mithilfe von Excel nimmt viel Zeit in Anspruch? Nutzen Sie das Analysetool und erhalten Sie in nur wenigen Minuten ein Ergebnis. Verschaffen Sie sich somit schnell einen Überblick über alle relevanten Kennzahlen zu Ihrem geplanten Investment. Zudem sind alle Objekte, die Sie auf der Immoheld Plattform finden, einheitlich und mit entsprechenden relevanten Unterlagen sowie Renditekennwerten aufbereitet. Das erleichtert Ihnen den Vergleich zwischen den Objekten.

Individuell & dynamisch

Da jeder Investor andere Anforderungen an das Investment hat,  können Sie im Analysetool Ihre persönliche Situation abbilden, zum Beispiel indem Sie Ihren individuellen Grenzsteuersatz eingeben.

Die Ziele für Ihr Investment stehen bereits fest? Dann können Sie daraus Kernannahmen für Ihr Investment ableiten und damit im Analysetool sämtliche Eingabeparameter selbst einstellen – ob Wertsteigerung, Mietsteigerung oder Leerstandsrate.

Um Ihnen die Eingaben zu vereinfachen, schlägt das Tool Ihnen verschiedene Eingabeszenarien vor. So können Sie beispielsweise entscheiden, ob Ihnen Sicherheit besonders wichtig ist und das Tool konservativ rechnen lassen.

Die Auswertung Ihrer Berechnung wird Ihnen sofort angezeigt und mittels Rechnungen oder Grafiken übersichtlich dargestellt. Auf diese Weise sehen Sie auf einen Blick, ob Ihre Wunschimmobilie das Potenzial hat, Ihre Investmentziele zu erreichen.

Datenbasiert

Praktisch ist auch, dass unser Tool Ihnen für einen objektiven Vergleich wichtige Marktdaten für einen Standort anzeigt, die auf historischen Transaktionsdaten basieren. Mit diesen Daten können Sie direkt im Analysetool eine zukünftige Wertentwicklung Ihres Investments simulieren.

Aktualisiert am 6. September 2022

Die Basics: Was ist eine Inflation?

Preisschwankungen gehören zum Alltag und kurbeln das Wirtschaftswachstum an. Wenn jedoch das allgemeine Preisniveau von Waren und Dienstleistungen steigt, spricht man von Inflation. Aus dem Lateinischen übersetzt heißt Inflation „aufblasen“.

Es geht auch umgekehrt: Das passiert bei Preisverfall

Umgekehrt bedeutet eine Deflation sinkende Preise. Diese sorgen bei Verbrauchern zwar kurzzeitig für Freude, der Wirtschaft drohen infolge sinkender Umsätze jedoch schwerwiegende Folgen wie ausbleibende Investitionen durch Unternehmen, Insolvenzen und Arbeitslosigkeit.

Warum steigen die Preise? Inflationsursachen und ihre Auswirkung

Die Ursachen für eine Inflation sind vielfältig. So können die Preise steigen, weil Unternehmen wachsende Energie- oder Lohnkosten ausgleichen müssen. Auch eine steigende Verbrauchernachfrage nach Produkten und Dienstleistungen kann die Preise in die Höhe treiben, wenn Unternehmen nicht die Ressourcen haben, ihre Produktion entsprechend zu skalieren.

Auswirkung der Inflation: Die Geldentwertung

Durch den Anstieg von Preisen wird das Geld entwertet, denn für den gleichen Betrag bekommen Sie letztendlich weniger. Eine Geldentwertung durch Inflation tritt außerdem ein, wenn immer mehr Geld in Umlauf kommt, beispielsweise weil die Europäische Zentralbank (EZB) Staatsanleihen kauft, um krisengebeutelten Staaten zu helfen.

Der Anstieg der im Umlauf befindlichen Geldmenge führt oftmals zu einer erhöhten Nachfrage nach Produkten, die dann letztendlich teurer werden. Dadurch entsteht zugleich die Geldentwertung: 1.000 € bleiben zwar immer 1.000 €, allerdings sorgt die Inflation dafür, dass Sie in Zukunft weniger für Ihr Geld bekommen als heute.

Wie hat sich die Inflationsrate in den letzten Monaten entwickelt?

Bedingt durch die Corona-Pandemie die Inflations- oder Teuerungsrate in Deutschland im Jahr 2020 auf 0,2 % gesunken – und fiel damit unter den historischen Tiefstand von 0,3 % während der Finanzkrise. Verschiedene Entwicklungen wie die Senkung der Mehrwertsteuersätze 2020 und der Preisverfall bei Mineralölprodukten sorgten dafür, dass die Inflation bereits 2021 stieg und einen Jahresdurchschnitt von 3,1 % erreichte.

Der Krieg in der Ukraine, die hohen Energiekosten und angespannte Lieferketten führten dazu, dass die Inflation 2022 auf ein Rekordhoch von 7,9 % kletterte und damit den höchsten Wert seit 1973 erreichte.

Eine Rate von 0 % ist übrigens nicht erstrebenswert: Ein gewisses Maß an Inflation befeuert die Wirtschaft. Finanzexperten zufolge liegt eine „gesunde Inflationsrate“ bei etwa 2,0 %.

An der Teuerungsrate lässt sich ablesen, wie stark das allgemeine Preisniveau steigt. Stellen Sie sich einen riesigen Warenkorb voll alltäglicher Produkte und Dienstleistungen vor – vom Deo über die Vollmilch bis hin zur Waschmaschine, wobei die einzelnen Güter gewichtet werden. Die prozentuale Veränderung des gesamten Warenkorbwerts im Vergleich zum Vormonat oder Vorjahr gibt die Inflationsrate an.

Wie wirkt sich Inflation auf Vermögen aus?

Rechenbeispiel: Wie viel ist Ihr Geld in 20 Jahren wert?

Die Tabelle zeigt, wie sich der Preise für ein Produkt entwickelt, das heute 100 € kostet:

Inflationsrate in%	Produktpreis 2022 in €	Produktpreis 2042 in €	Kaufkraft 2042 in €	Geldentwertung bis 2042 in %
0,5	100,00	110,49	90,51	9,49
1,0	100,00	122,02	81,95	18,04
2,0	100,00	148,59	67,30	32,70
5,0	100,00	265,33	37,69	62,31
8,0	100,00	466,10	21,45	78,55

Steigende Preise bedeuten, dass die Kaufkraft Ihres Geldes sinkt. Haben Sie heute 100 €, hätte dieser Betrag bei der heutigen Inflationsrate von 7,9 % in 20 Jahren nur noch eine Kaufkraft von 21,45 €. Dies entspricht einem Wertverlust von fast 80 %.

Droht eine Hyperinflation?

Wie schütze ich mein Geld vor Inflation?

Jahrelang hat die EZB mit ihrer Niedrigzinspolitik auf eine Steigerung der Inflation hingearbeitet, zum weiteren Ärger der Verbraucher: Sie konnten ihr Erspartes kaum noch verzinsen. Stattdessen waren sogar Negativzinsen üblich geworden – wer als Neukunde größere Geldbeträge bei einer Bank anlegte, zahlte drauf.

Doch es gab auch eine positive Wechselwirkung zwischen Inflation und Zinsen bzw. eine Möglichkeit, diese zu nutzen: Sind die Zinsen niedrig, sind auch Kredite günstiger. Diese vorteilhafte Kreditsituation nutzten viele Anleger, um mit günstigem Fremdkapital in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren und so den Wert ihres eigenen Vermögens zu erhalten.

Im Juli hob die EZB die Zinsen von 0 auf 0,5 Prozent an. Weitere Erhöhungen der Leitzinsen sind nicht ausgeschlossen. Damit wollen die europäischen Finanzexperten den Auswirkungen der Inflation im Euroraum entgegenwirken.

Für Immobilienkäufer ändert sich durch die Zinserhöhung der EZB erst einmal nichts. Allerdings wirken sich die gestiegenen Zinsen auf die Finanzierung auf. Denn die Banken müssen nun mehr investieren, um sich Geld zu leihen und geben die gestiegenen Kosten an Kreditnehmer in Form erhöhter Zinsen weiter.

Sind Immobilien noch die richtige Wahl als Inflationsschutz?

Die Inflation wirkt sich auf Geldwerte aus. Doch was passiert bei einer Inflation mit Immobilien? Eigentumswohnungen und andere Objektarten und die Inflation stehen in einem anderen Zusammenhang: Immobilien zählen zu den Sachwerten, dahinter steht also ein realer Wert. Die Annahme ist, dass Sachwerte unabhängiger von den Schwankungen am Markt sind, als Geldwerte und damit einen Inflationsschutz bieten können. Sachwerte haben also das Potenzial, Inflationseffekte auszugleichen.

Die Vergangenheit hat gezeigt, dass die Immobilienpreise bei Inflation sogar steigen. Zum einen ist mehr Geld im Umlauf, zum anderen geht die Inflation oft mit niedrigen Zinsen einher. Daher steigt auch die Nachfrage nach Kapitalanlageimmobilien, es gibt jedoch nicht mehr Immobilien. Deshalb steigt der Immobilienwert. Zum anderen steigen bei Inflation auch die durchschnittlichen Mietpreise – Ihre Mieteinnahmen lassen sich also ebenfalls gegen Inflation schützen und der Wert Ihrer Immobilie als Kapitalanlage bleibt erhalten.

Steigen jetzt allerdings auch die Zinsen, können sich weniger Menschen einen Kredit für Immobilien leisten. Die Nachfrage nach Immobilien könnte folglich zurückgehen und damit auch die Immobilienpreise sinken lassen. Positiv ist diese Entwicklung für Anleger, die über viel Eigenkapital verfügen. Sie benötigen weniger teures Geld von der Bank und profitieren von günstigen Preisen am Immobilienmarkt, die wieder steigen, wenn sich die Lage am Finanzmarkt entspannt.

Welche Sachwerte sind krisensicher: Immobilie oder Gold?

Inflationssicher investieren können Anleger auch in den Sachwert Gold. Allerdings lassen sich mit Gold keine Mieteinnahmen erzielen, deshalb profitieren Sie von dieser Art der Vermögensanlage als Inflationsschutz erst, wenn Sie das Edelmetall verkaufen.

Vorteile einer vermieteten Wohnung als Inflationsschutz

Immobilienbesitzer, die ihr Objekt vermieten, sind im Vorteil gegenüber Mietern und Eigenheimbesitzern. Mieter müssen in der Inflation mit steigenden Mietkosten rechnen. Und Eigenheimbesitzer können anfallende und tendenziell steigende Kosten für ihr Haus nicht mit Mieteinnahmen ausgleichen. Ein zusätzlicher positiver Effekt tritt ein, wenn die Finanzierung Ihrer Immobilie über einen Kredit mit langer Zinsbindung erfolgt ist, der noch läuft, oder wenn Sie aktuell über viel Eigenkapital verfügen und sich teure Zinsen sparen.

In der Inflation steigen in der Regel nicht nur die Mieten, sondern auch – zumindest zeitverzögert – die Einkommen. Ihre Zinsen bleiben jedoch gleich. Damit stehen Ihnen mehr Einnahmen zur Verfügung und Sie können Ihre monatlichen Raten noch entspannter tilgen. Zudem entwertet sich mit der Inflation auch der Geldwert eines offenen Darlehens nicht nur absolut, sondern auch relativ zum Immobilienwert, wenn dieser steigt.

Mit guter Beratung zur inflationssicheren Immobilie

Immobilien als Kapitalanlage bieten Sicherheit und Inflationsschutz: Sie sind wertbeständig und als Kapitalanleger können Sie durch Vermietung Einnahmen und eine gute Rendite generieren. Da attraktive Immobilien in guter Lage auch in Zukunft gefragt sind, können Sie Ihre Kapitalanlage später mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einem lukrativen Preis verkaufen, ohne die Auswirkungen einer Inflation befürchten zu müssen. 

Wenn Sie mit der Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage einen wirksamen Inflationsschutz schaffen wollen, brauchen Sie ein zukunftssicheres Objekt. Bedenken Sie, dass Kosten im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie während einer Inflation steigen. Deshalb sollte das Objekt Ihrer Wahl in einem guten Zustand sein und Sie sollten Rücklagen für Ausgaben wie Reparaturkosten bilden. 

Wer sein Geld kurzfristig anlegen möchte, sollte nicht zu lange warten. Die weitere Zinsentwicklung ist momentan noch nicht abzusehen. Von Vorteil ist es, wenn Sie Eigenkapital gespart haben und nicht auf einen hohen Kredit angewiesen sind. Bei Immoheld können Sie beispielsweise bereits mit Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro investieren.

Wichtig für ein sicheres Investment: Bei der Auswahl des passenden Objekts und all Ihren Fragen sollten Sie auf das Wissen von Profis vertrauen. Gerade in unsicheren Zeiten ist es wichtig, auf so viel Erfahrung wie möglich zurückgreifen zu können. Die Experten von Immoheld stehen Ihnen bei Ihren Plänen gern zur Seite.

Welche steuerlichen Auswirkungen haben Zins und Tilgung?

Fassen wir zusammen: Wenn Sie einen Kredit in Anspruch nehmen, zahlen Sie monatlich einen Teil des geliehenen Betrags (Tilgung) an die Bank zurück, zuzüglich eines prozentualen Zinsanteils. Die gezahlten Zinsen gelten dabei steuerlich gesehen als Ausgaben, während die Tilgung steuerlich gesehen keine Ausgabe ist.

Diese Unterscheidung ist wichtig für die steuerliche Behandlung von Zinsen und Tilgungsrate:

• Da Zinsen als Ausgaben behandelt werden, können sie steuerlich relevant sein. Als Besitzer einer Immobilie als Kapitalanlage, mit der Sie Einnahmen erzielen, können Sie Ihre Zinsausgaben steuerlich absetzen.
• Die Tilgung Ihres Kredits ist hingegen keine Ausgabe und hat deshalb keine steuerlichen Auswirkungen.

Zinsen für Ihren Immobilienkredit gelten als Werbungskosten und können steuerlich geltend gemacht werden. Das gilt allerdings nur dann, wenn Sie damit auch Mieteinnahmen erzielen. Das heißt im Umkehrschluss: Wenn Sie ein Eigenheim kaufen und dafür einen Kredit aufnehmen, sind die Zinsen dafür nicht absetzbar.

Warum die Tilgung trotzdem positiv zu sehen ist

Wer einen neuen Fernseher oder Schuhe kauft, sieht unmittelbar, wofür er sein Geld ausgibt. Monatlich Geld in die Tilgung eines Kredits zu stecken, die nicht einmal steuerliche Vorteile hat, kann frustrierend sein. Allerdings gibt es gute Gründe, die Tilgung positiv zu sehen:

• Die Tilgung ist für Ihre persönliche Vermögensbilanz ein „Nullsummenspiel“: Sie wandeln Bargeld in Immobilienvermögen um. Mit der Tilgung erhöhen Sie Monat für Monat Ihr Immobilienvermögen. Mit jeder Tilgung sinkt langsam, aber sicher Ihre Restschuld – es winkt große finanzielle Flexibilität am Ende der Kreditlaufzeit.
• Der Tilgung steht ein konkreter Wert gegenüber – eine eigene Immobilie als Kapitalanlage, mit der Sie Mieteinnahmen generieren und die Sie im Alter finanziell absichert. Weiterer Vorteil: Eine Immobilie ist beleihbar.