Wie kann ich Off-Market-Immobilien finden?

Wer ohne professionelle Hilfe einen Off-Market-Deal sucht, braucht vor allem zwei Dinge: Geduld und ein gutes Netzwerk. Für Renditeobjekte abseits des Immobilienmarkts gibt es keinen E-Mail-Alarm oder Suchagenten. Ein klassischer Off-Market-Deal ist ein Immobilien-Geheimtipp, der über andere Quellen gefunden werden muss, zum Beispiel über

• Ihren Bekanntenkreis
• Arbeitskollegen
• die Nachbarschaft attraktiver Wohngegenden
• Inserieren in lokalen Zeitungen

Mit etwas Glück erhalten Sie wertvolle Tipps aus Ihrem Netzwerk. Dieser Prozess ist jedoch sehr zeitaufwendig. Wesentlich einfacher wird Ihre Suche, wenn Sie ein bereits bestehendes Netzwerk nutzen können. 

Hier kommen professionelle Anbieter ins Spiel: Es genügt, einmalig Ihre Wunschimmobilie zu definieren, um kurzfristig über passende und exklusive Angebote informiert zu werden. Immoheld verbindet beispielsweise die Features von Suchportalen mit den Vorteilen des Off-Markets: Sie können einfach ein kostenloses Suchprofil anlegen und verpassen damit keine Chance.

Immobilien selbst suchen oder mit Profis: Welche Strategie ist die richtige?

Der Kauf einer Immobilie ist ein Investment und sollte deshalb sorgfältig geplant sein. Allerdings stellt die Suche nach einem passenden Objekt in Ihrem Kaufprozess nur einen von vielen Schritten auf dem Weg zur eigenen Immobilie dar. Überlegen Sie deshalb gut, wieviel Zeit Sie in die Objektsuche investieren möchten.

Gerade wenn Ihr Fokus sowohl auf Off- als auch auf On-Market-Immobilien liegt, kann Ihnen ein Partner viel Zeit sparen. Wir fassen für Sie die Vor- und Nachteile einer Suche mit und ohne Partner zusammen.

Suche auf eigene Faust

Über ein Suchportal, lokale Zeitungen oder in Ihrer Nachbarschaft können Sie mit etwas Glück eine Schnäppchen-Immobilie finden und Kosten sparen. Allerdings lauern auch Gefahren.

Vorteile:

• Sie lernen viel über den Immobilienmarkt.
• Bei Off-Market-Immobilien verhandeln Sie oft direkt mit dem Verkäufer und müssen sich nicht gegen andere Interessenten durchsetzen.
• Sie sparen ggf. Maklerkosten, Gebühren oder Honorar.
• Es ist möglich, einen attraktiven Immobilien-Deal zu finden. 

Nachteile:

• Off-Market-Angebote sind sehr fragmentiert – ohne professionellen Partner ist der Zugang sehr aufwendig. 
• Auf der Suche nach Off-Market-Immobilien finden Sie nicht immer eine echte Top-Immobilie.
• Bei On-Market-Immobilien auf Immobilienportalen müssen Sie schnell sein.
• Laien fällt es oft schwer, die Details in den Unterlagen einzelner Objekte und die Seriosität von Verkäufern einzuschätzen. 
• Die Auseinandersetzung mit jedem neuen Objekt und den verschiedenen Ansprechpartnern kostet oft viel Zeit.
• Fragen nach der Rechtssicherheit eines Deals, der Finanzierung und steuerlichen Besonderheiten müssen selbst recherchiert werden.
• Die eigenen Emotionen können die Wahl der Immobilie nachteilig beeinflussen.

Finden Sie das passende Investment mit diesen Tipps: Immobiliensuche erfolgreich angehen  

Suche mit professionellem Partner

Mit einem Immobilien-Experten an Ihrer Seite bekommen Sie jederzeit Antworten auf Ihre Fragen rund um Ihr Investment und haben schneller Zugang zu Off-Market-Immobilien. Gemeinsam können Sie Ihr Ziel schärfen und fokussiert nach geeigneten Objekten suchen. Finanzierungsfragen und Formalitäten liegen dabei stets in Profihand. Dafür fallen allerdings zusätzliche Kosten an.

Vorteile:

• Sie erhalten Zugang zu Investments, die zu Ihren Zielen passen und sparen viel Zeit bei der Objektsuche.
• Sie haben jederzeit Zugang zu dem Fachwissen Ihres Partners und können dadurch höhere Renditen erzielen und Kosten sparen.
• Sie können auch überregionale Off-Market-Angebote in Ihre Überlegungen einbeziehen.
• Es besteht weniger Gefahr, sich bei der Wahl eines Objekts von Emotionen leiten zu lassen. Stattdessen vertrauen Sie Fakten und der Marktkenntnis des Partners.

Nachteile:

• Sie bezahlen ggf. Honorare, Provisionen oder Courtagen. Informieren Sie sich vorab über die Kosten, wann diese anfallen, und welche Leistungen damit verbunden sind.
• Sie müssen Vertrauen zu Ihrem Partner aufbauen, da Sie „gefilterte“ Angebote erhalten und dadurch Kontrolle abgeben.
• Der persönliche Kontakt zu Verkäufern ist nicht so intensiv wie bei einer selbst durchgeführten Suche.

Mit Partner oder ohne: Eine Kosten-Nutzen-Frage

Die eigene Suche nach passenden On- und Off-Market-Immobilien kostet Zeit und Nerven und am Ende ist nicht garantiert, dass wirklich ein guter Deal winkt. Zudem ist das Angebot auf dem On-Market zwar groß, überfordert allerdings auch sehr schnell. 

Es schadet nicht, Augen und Ohren für Immobilien in der Nachbarschaft offen zu halten und ein zusätzlicher Suchauftrag bei einer öffentlichen Immobilienbörse gibt Ihnen ein Gefühl dafür, was der Markt hergibt. Doch mit einem Profi an Ihrer Seite sichern Sie sich die Chance auf eine Immobilie zu einem fairen Preis und mit geprüften Unterlagen. 

Denn ein Spezialist hat die nötige Kenntnis über den Immobilienmarkt und kann einschätzen, ob der Kaufpreis eines Objekts gerechtfertigt ist – das gilt nicht nur für On-Market-Immobilien: Neben einer Auswahl an Objekten, die Ihr Partner im Angebot hat, werden Ihnen auch Immobilien-Deals aus dem stark fragmentierten Off-Market angeboten, die nicht auf öffentlichen Marktplätzen gelistet sind.

Mit einem Partner wie Immoheld profitieren Sie von umfassender Expertise und finden besondere Immobilien, die zu Ihren Zielen passen. Dank digitaler Prozesse und einem smarten Analysetool sparen Sie außerdem Geld im Vergleich zu klassischen Maklern. Für einen ersten Eindruck können Sie Ihre Kosten bequem online berechnen.

Was Sie als Investor wissen müssen

Privatinvestoren, die Micro Apartments kaufen möchten, sollten sich wie bei allen anderen Anlageklassen mit den Chancen und Risiken auseinandersetzen. Mit einem Immobilien-Profi wie Immoheld an Ihrer Seite erfahren Sie alles, was Sie für Ihre Investition in Micro-Living-Objekte wissen müssen. Dazu gehören beispielsweise die folgenden drei Punkte:

1. Wie ist das Objekt ausgestattet und wo liegt es?

Besonders beliebt sind möblierte Micro Apartments in zentraler Lage. Die oft minimalistische Einrichtung ist genau das, was die Mieter von einer Kleinstwohnung erwarten. Trotzdem sollte das Micro Apartment hochwertig und flexibel in der Nutzung sein. Eine gute Verkehrsanbindung trägt ebenso zur Attraktivität des Objekts bei wie das Yoga-Studio, das hippe Café und der Co-Working-Space um die Ecke. 

2. Wie zukunftssicher ist das Objekt?

Das Konzept Micro Living findet immer mehr Anhänger. Waren es anfänglich vor allem Berufspendler und Studenten, an die sich das Angebot richtete, sind heute auch immer mehr digitale Nomaden und Young Professionals auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum ohne langfristige Bindung. Aufgrund der dynamischen Zielgruppe sollte eine Micro-Immobilie möglichst flexibel sein und beispielsweise auch als Büroobjekt genutzt werden können.

3. Welche Chancen bietet das Objekt?

Micro Apartments bieten Investoren ein großes Renditepotenzial. Die Nachfrage und die Mietpreise sind hoch und das Risiko von Leerstand gering. Voraussetzung ist, dass Sie ein attraktives Objekt in guter Lage und einen Betreiber finden, der es professionell vermarktet. Die Rendite Ihres Objekts lässt sich einfach mit dem Immoheld Analysetool berechnen.

Mit einem Micro Apartment investieren Sie in die Zukunft

Die Zukunftsaussichten für Micro Living sind rosig. Das hat gleich mehrere Ursachen:

• Zunehmende Urbanisierung: Wohnraum in den Städten wird knapper und teurer, die Nachfrage kann kaum noch gedeckt werden. Micro Living bietet bezahlbaren Wohnraum.
• Neue Wohnformen: Immer mehr Menschen leben allein, doch viele Wohnungen sind auf Familien ausgerichtet. Ein Micro Apartment bietet den passenden Wohnraum für Singles, Pendler, Studenten und mehr.
• Mobilität und Minimalismus: Besonders junge Menschen wollen die Welt entdecken und legen mehr Wert auf Erfahrungen als auf materiellen Besitz. In Micro Apartments finden sie einen persönlichen Wohnbereich, der die wichtigsten Dinge zum Leben bietet, ohne überfrachtet zu sein.

Laut dem Bundesverband Micro-Living entwickelt sich der Markt positiv. Zwar gab es während der Corona-Pandemie auch hier Einbußen, etwa weil weniger internationale Studenten nach Deutschland kommen konnten als sonst. Dennoch zeigt sich das Konzept stabil.

Mit einem Micro Apartment als Kapitalanlage sichern Sie sich als Investor eine vollwertige Immobilie mit Grundbucheintrag, guten Renditeaussichten und wenig Arbeit. Um Risiken zu minimieren – die jedes Investment naturgemäß mit sich bringt – greifen Sie auf das Wissen von Experten zurück. Immoheld unterstützt Sie dabei, beantwortet alle Ihre Fragen rund um die Immobilie als Kapitalanlage und findet anhand Ihrer Zielsetzung das passende Objekt für Sie.

Was kostet eine Hausverwaltung?

Die Liste der Vorteile einer Immobilienverwaltung ist lang und die Aufgaben eines Verwalters sind komplex. Eine pauschale Aussage darüber, was die Wohnungseigentumsverwaltung und Sondereigentumsverwaltung kosten, ist deshalb schwierig zu treffen. Außerdem hängen die Kosten von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Umfang der Verwaltungsleistungen und der Größe, dem Zustand und dem Standort der Wohnanlage.

Die Kosten können als Prozentsatz der Kaltmiete berechnet werden. Üblicher ist bei der WEG-Verwaltung allerdings, einen monatlichen Fixbetrag pro Wohneinheit zu vereinbaren. Als Richtwert dafür gibt der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV) eine pauschale Grundvergütung zwischen 18 und 30 Euro an. Achten sollten Eigentümer darauf, wie unregelmäßig anfallende Arbeiten abgerechnet werden, um sich vor Zusatzkosten zu schützen.

Auch bei der SE-Verwaltung wird in der Regel eine Pauschale abgerechnet. Laut dem Branchenbarometer 2018 des VDIV lag diese 2017 bei durchschnittlich rund 29 Euro pro Monat und Sondereigentumseinheit. 

So gelingt die Verwaltersuche

Wichtiger als die Kosten für die Verwaltung Ihrer Immobilie ist jedoch, welche Leistungen Sie bekommen und dass Sie einen zuverlässigen Immobilienverwalter finden. Nehmen Sie sich deshalb Zeit bei der Suche und holen Sie verschiedene Angebote ein, die Sie zusammen mit den anderen Eigentümern auswerten. Oder nutzen Sie die Kontakte von Immoheld – wir arbeiten seit Jahren mit erfahrenen Verwaltern zusammen und beraten Sie gern dazu, was einen guten WEG- und Sondereigentumsverwalter ausmacht. 

Warum steigt der Wert von Immobilien?

Grundsätzlich hängt die Immobilienpreisentwicklung von verschiedenen Faktoren ab, zum Beispiel von:

• den Zinsen, die seit Jahren niedrig sind
• der Möglichkeit für Käufer, günstige Kredite zu bekommen
• der Nachfrage nach Immobilien, die heute gerade in Ballungszentren kaum durch Neubauprojekte gedeckt wird
• der Entwicklung der Wirtschaft
• den Arbeitslosenzahlen

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das selbst in Krisenzeiten befriedigt werden will. Wie groß die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist, hängt unter anderem von der Zuwanderung aus dem Ausland und Binnenwanderung innerhalb Deutschlands ab – beide waren in den letzten Jahren hoch. Geplante Neubau- und Sanierungsprojekte können diese Nachfrage allerdings nicht schnell genug decken. Hinzu kommt, dass der Immobilienmarkt aufgrund niedriger Zinsen, erschwinglicher Kredite und steigender Immobilienpreise und Mieten viele Kapitalanleger lockt.

Wie kann ich mich über Immobilienpreise informieren?

Der Immobilienpreis bzw. Immobilienwert ist der Preis, den Immobilienbesitzer mit dem Verkauf ihrer Immobilie erzielen können. Er basiert auf dem Verkehrswert eines Objekts, den ein Gutachter individuell ermittelt. Eine weitere wichtige Größe für Immobilienkäufer ist der sogenannte Marktfaktor: Er setzt Mieten und Kaufpreise ins Verhältnis und verdeutlicht, wie viele durchschnittliche Jahresnettomieten eine Eigentumswohnung kostet. Als moderat gilt ein Marktfaktor von 22,5. Je höher dieser Faktor, desto “teurer” ist die Immobilie im Verhältnis zu potentiellen Mieteinnahmen, und umso niedriger ist im Umkehrschluss die Rendite.

Aufschluss darüber, wie sich Immobilienpreise in Deutschland entwickeln, geben Indices verschiedener Anbieter. Auch mit ihnen ist es für Investoren und Verkäufer allerdings schwer, sich ein umfassendes Bild über aktuelle Preise am Immobilienmarkt zu machen. Das Problem ist die fehlende Datenbasis: Die Wertermittlung einzelner Immobilien ist aufwendig und Kaufpreise sind hierzulande nicht öffentlich.

Reale Kaufpreisdaten, die Sie für ein spezifisches Kauf- oder Verkaufvorhaben zum Vergleich heranziehen sollten, liegen zum Beispiel größeren Anbietern von Immobilien vor, welche auf Marktdaten zugreifen können. Diese können Ihnen die relevanten Daten für Ihren Immobilienkauf oder -verkauf aufbereiten und Ihnen eine fundierte Entscheidung erleichtern.

Immobilienpreise Deutschland: Wo stehen wir heute?

Corona zum Trotz stiegen die Immobilienpreise auch in den Jahren 2020 und 2021 weiter an.  Die aktuellen Erhebungen des Statistischen Bundesamts zeigen für 2022 eine ungebrochene Entwicklung. Demnach sind die Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2022 im Schnitt um 10,2% gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen.

Besonders Eigentumswohnungen in großen Städten unterlagen bis Mitte 2020 einem starken Preisanstieg.
Quelle: Statistisches Bundesamt

Immobilienpreise 2022 und 2023: Diese Trends zeichnen sich ab

2022 sind nicht nur die Immobilienpreise weiter gestiegen, sondern auch die Bauzinsen und die Inflation. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung rechnet deshalb mit einer Preiskorrektur.

Zwar sei nicht zu befürchten, dass eine Immobilienblase kurz vor dem Platzen steht. Allerdings seien Preiseinbrüche von bis zu 10% bei Wohnungen und Eigenheimen möglich. Grund für diese Annahme ist unter anderem, dass sich die Mietpreise aktuell weniger stark entwickeln als die Immobilienpreise: Während Eigentumswohnungen im Vergleich zu 2021 knapp 11% teurer wurden, sind die Mieten nur um 4% gestiegen.

Immobilienpreise Deutschland: Wie entwickeln sich die Metropolen?

Attraktiv für Mieter, teuer für Investoren – das zeichnet die Top-7-Metropolen in Deutschland aus. Als besonders teures Pflaster wird regelmäßig München angeführt. Auch der Berliner Immobilienmarkt gilt schon lange als hochpreisig. So entwickeln sich die Preise aktuell in den beiden Immobilien-Hotspots:

Immobilienpreise München

München ist die Stadt mit Herz – und die Stadt mit den höchsten Immobilienpreisen Deutschlands. Laut dem Planungsverband München haben sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in der Region München seit 2010 nominal mehr als verdoppelt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in der bayerischen Hauptstadt ist ungebrochen, während Baugrund knapp bleibt. Das macht das Umland attraktiv für Investoren.

2022 haben steigende Zinsen und die Inflation die Entwicklung moderat ausgebremst: Während sich Eigentumswohnungen im Bundesdurchschnitt um rund 8% verteuert haben, waren es in München nur 7%. Im Verlauf des Jahres sind die Preise sogar leicht gefallen. Das Preisniveau bleibt dennoch hoch – genauso wie die Nachfrage.

Immobilienpreise Berlin

Berlin ist genau wie München beliebt bei Mietern und Investoren und bietet noch ausreichend Platz im Umland. Laut dem Immobilienmarktbericht Berlin 2021/2022 lag der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen 2021 bei 5.379 Euro pro Quadratmeter und im Neubau sogar bei 7.296 Euro pro Quadratmeter und damit 14% bzw. 13% über dem Vorjahreswert.

Steigen oder fallen die Immobilienpreise? Prognose 2030 ist schwierig

Wie entwickeln sich die Preise in den nächsten zehn Jahren? Wann werden die Immobilienpreise fallen? Solche Prognosen sind aus heutiger Sicht und insbesondere vor dem Hintergrund anhaltender Krisen schwer zu treffen. 2022 hat gezeigt, dass der Immobilienmarkt noch immer resistent gegen Krisen ist. Experten rechnen jedoch mit einer Trendwende.

Mögliche Auswirkungen der Corona-Pandemie, verschiedene Szenarien für die Immobilienpreis-Zukunft und Antworten auf die Frage, ob sich das Investieren in Immobilien weiterhin lohnt, haben wir in einem separaten Artikel für Sie zusammengefasst.

Was die Immobilienpreisentwicklung für Sie als Käufer bedeutet

Nicht nur für Verkäufer, sondern auch für Sie als potenzieller Immobilienkäufer spielt die Immobilienpreisentwicklung eine große Rolle. Die Preise haben Einfluss auf Ihre Rendite und die Finanzierung Ihrer Kapitalanlage. Ein genaues Bild über aktuelle Immobilienpreise mit belastbaren Vergleichswerten bietet Ihnen ein Partner wie Immoheld, der Zugriff auf relevante Informationen hat und die Preise einordnen kann.

Mit umfassenden Daten und einer erstklassigen Beratung schaffen Sie ideale Voraussetzungen dafür, dass sich Ihre Immobilieninvestition langfristig lohnt und Sie Ihre gesteckten Ziele erreichen.

Wie funktioniert Crowdinvesting für Immobilien?

Crowdfunding und Crowdinvesting sind mit dem Internet groß geworden und aus der Idee heraus entstanden, Künstler, Musiker oder Filmemacher bei ihren Projekten zu unterstützen. Über eine Crowdfunding-Plattform können Crowdfunder dazu kleine Geldbeträge für einen bestimmten Zweck spenden. Dafür können sie eine Gegenleistung bekommen – beispielsweise eine signierte CD des unterstützen Musikers. Der finanzielle Aufwand ist gering, da der für die Finanzierung nötige Betrag auf die Schultern vieler einzelner Unterstützer verteilt wird.

Crowdfunding für Immobilien folgt einem ähnlichen Prinzip, allerdings spricht man in diesem Fall von Crowdinvesting, da die Unterstützer in der Regel eine Gewinnerzielungsabsicht haben. Investiert werden kann beispielsweise in Start-ups, Erneuerbare-Energie-Projekte – oder eben auch in Immobilien. Beim Immobilien-Crowdinvesting finanziert eine Vielzahl von Anlegern mit relativ kleinen Einzelbeiträgen ein konkretes Projekt: beispielsweise den Bau einer Immobilie, die Renovierung einer Bestandsimmobilie oder den Kauf eines Grundstücks. 

So läuft Crowdinvesting bei Immobilienprojekten ab:

• Projektentwickler stellen ihr Immobilienprojekt und die Finanzierungskonditionen – wie Laufzeit, Mindestanlagebetrag und Funding-Volumen – auf einer Crowdinvestment-Plattform vor. 
• Sie als Investor wählen ein Projekt, das zu Ihren Anlagezielen passt, und investieren regelmäßig einen bestimmten Betrag.
• Ist die Finanzierung erfolgreich, wird Ihnen die Investition zurückgezahlt, die während der Laufzeit ein Treuhänder verwaltet hat – samt Zinsen, versteht sich.

Unterschied Crowdinvesting und offene Immobilienfonds

Der Vollständigkeit halber sei neben dem Immo-Crowdinvesting noch eine weitere Alternative zum klassischen Immobilienkauf erwähnt: offene Immobilienfonds. Auch bei dieser Anlageform investieren Kapitalanleger mit geringen Beträgen indirekt in Immobilien. Allerdings fehlt es dabei häufig an Transparenz über die Immobilien im Portfolio des Fonds, Objekte lassen sich nicht gezielt auswählen und es können hohe Gebühren anfallen. 

Wie unterscheidet sich Crowdinvesting vom Kauf einer Eigentumswohnung?

Immobilien-Crowdinvesting gilt seit einigen Jahren als beliebte Alternative zu einer direkten Investition in eine Immobilie. Allerdings gibt es große Unterschiede zwischen den beiden Investitionsarten, die wir im Folgenden genauer betrachten.

Anlagehorizont

Viele der Projekte, die per Crowdinvest Unterstützer suchen, haben üblicherweise eine Laufzeit von 12 bis 48 Monaten. Beim Kauf einer Immobilie ist der Anlagehorizont mit oft über zehn Jahren wesentlich länger. Das liegt zum einen daran, dass eine häufige Übertragung einer Immobilie aufgrund der Transaktionskosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten finanziell unattraktiv ist, zum anderen ermöglicht die sogenannte Spekulationsfrist einen steuerfreien Immobilienverkauf für Kapitalanleger erst nach 10 Jahren. Außerdem steht für Investoren häufig das Thema Altersvorsorge im Fokus, sodass so oder so mit langfristigem Horizont geplant wird. 

Investmenthöhe

Wer in Crowd-Immobilien investieren möchte, ist bereits mit kleinen monatlichen Beträgen dabei. Viele Plattformen verlangen ein Mindestinvestment von 500 Euro pro Monat. Beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage sehen viele Investoren das anfängliche Investment als Hürde: Für die Finanzierung einer Immobilie ist in der Regel Eigenkapital nötig, das rund 20% des Kaufpreises beträgt. Dafür können Sie als Immobilienkäufer auf die Finanzierung durch eine Bank zurückgreifen. In manchen Fällen kann man auch ganz ohne Eigenkapital direkt in eine Immobilien investieren. 

Wenn Sie Ihre Investition außerdem vorausschauend planen, können Sie die monatlichen Kosten über die Laufzeit des Investments niedrig halten. Im besten Fall können Sie Ihren Kredit mit den Einnahmen aus der Vermietung tilgen, wie die folgende Beispielrechnung zeigt.

Rechte

Einer der größten Unterschiede zwischen Crowdinvesting und einem direkten Investment ist das, was Sie für Ihr Geld bekommen. Beim Crowdinvesting sind Sie zwar bei der Wahl eines passenden Immobilienprojekts frei – am Ende erwerben Sie mit der Schwarmfinanzierung allerdings kein Recht auf eine Beteiligung an den unterstützten Immobilien oder der Projektgesellschaft. 

Die Investition in eine Crowd-Immobilie verschafft Ihnen zudem weder eine Eintragung im Grundbuch noch ein Mitspracherecht bei Entscheidungen während der Projektphase. Nach Projektabschluss winkt lediglich die Rückzahlung Ihres um Zinsen vermehrten Investments – vorausgesetzt, das Projekt hat Erfolg. 

Dagegen erhalten Sie für den Kauf einer klassischen Eigentumswohnung wesentlich mehr, denn Sie 

• sorgen damit langfristig fürs Alter vor,
• erwerben eine Wohnung, die Sie bei Bedarf selbst nutzen können,
• genießen steuerliche Vorteile,
• profitieren von Wertsteigerungen Ihrer Immobilie, 
• haben die Hoheit über alle Entscheidungen rund um die Wohnung und 
• sind als Eigentümer und Besitzer der Immobilie im Grundbuch eingetragen.

Rendite

Die Rendite ist für viele Investoren entscheidend bei der Wahl einer Kapitalanlage. Einige Crowd-Plattformen werben mit Traumrenditen von 8%. Doch wie sieht die Realität aus? Die Crowdinvesting-Rendite in Deutschland lag 2018 im Schnitt bei 5,65%. Allerdings gab es auch Ausfälle bei den Projekten, weshalb die tatsächliche Rendite nach Insolvenzen bei 3,78% pro Jahr lag.

Bei Kapitalanlage-Immobilien sind bei der reinen Objektrendite im Schnitt 3% erreichbar, auf lange Sicht und je nach Finanzierung sind weitaus höhere Renditen auf Ihr eingesetztes Eigenkapital möglich. Eine Studie spricht davon, dass der Schnitt historisch gesehen bei 7,5% liegt. Im Gegensatz zum Crowdinvesting können Sie mit einer guten Strategie und einer fundierten Kaufentscheidung großen Einfluss auf die Entwicklung Ihrer Immobilien-Rendite nehmen.

Risiko

Welche Crowdinvesting-Risiken gibt es bei Immobilien?

Beim Immobilien-Crowdinvesting handelt es sich oft um ein Nachrangdarlehen: Das Darlehen wird nach Ablauf der Finanzierung zwar in einem Betrag zurückgezahlt – bei einer Insolvenz des Projektentwicklers werden jedoch zunächst alle anderen Gläubiger ausgezahlt. Erst dann sind die „nachrangigen“ Darlehen an der Reihe – sofern noch etwas von der Insolvenzmasse übrig ist. 

Da das Crowdfunding-Immobilien-Risiko sehr hoch ist, sind auch die Zinsen erhöht. Dafür droht im schlimmsten Fall allerdings der Verlust der kompletten Investitionssumme. Zwar ist Crowdinvesting in Deutschland reguliert. Doch für Anleger ist es sehr schwer zu beurteilen, welche Immobilienprojekte erfolgversprechend und welche mit hohem Risiko behaftet sind. 

Auch beim Immobilienkauf gibt es – wie bei jeder Anlageform – gewisse Risiken. Diese lassen sich jedoch mit professionellen Beratern an Ihrer Seite im Vorhinein einschätzen und entsprechend Ihrer Anforderungen und Zielsetzung minimieren.

Crowdinvesting und Immobilienkauf im direkten Vergleich

Crowdinvesting

• Anlagehorizont: ca. 12-48 Monate
• Investmenthöhe: im Schnitt mind. 500 Euro monatlich
• Rechte: keine Rechte und Beteiligungen an den finanzierten Immobilien
• Rendite: hoch
• Risiko: hoch

Immobilie

• Anlagehorizont: mind. 10 Jahre
• Investmenthöhe: Eigenkapital und Finanzierung zu Beginn nötig, in der Tilgungsphase ist die monatliche Sparrate dagegen oft geringer
• Rechte: alle Rechte an der Immobilie gehen mit Eintrag ins Grundbuch an Sie über 
• Rendite: moderat, aber selbst beeinflussbar
• Risiko: moderat, aber selbst beeinflussbar

So verbinden Sie die Vorteile von Crowdinvesting und Eigentumswohnung

Als kurzfristige Geldanlage mit hohen Renditen kann Immobilien-Crowdinvesting eine Option für Investoren sein – allerdings eher als Alternative zu Aktien oder ETFs. Wenn Sie hingegen vorhaben, in Immobilien als bewährte und sichere Anlageform zu investieren, ist der Kauf nahezu alternativlos. 

Sprechen Sie das „Start-up-Feeling“ und der digitale Prozess des Crowdinvestings an? Dann können Sie mit Immoheld die Vorteile von Crowdinvesting und Immobilien-Investments verbinden: Mit einem digitalen Analysetool und schlanken Prozessen wählen Sie transparent und bequem ein Objekt, das zu Ihrem Anlageziel passt und bekommen individuelle Finanzierungsoptionen aufgezeigt. Daneben genießen Sie alle Vorteile eines klassischen Immobilienkaufs – denn Sie erwerben die Immobilie direkt, somit inklusive Mitspracherecht und Grundbucheintrag. Die Spezialisten von Immoheld kümmern sich außerdem jederzeit persönlich um Ihre Fragen und auf Wunsch auch um Folgeinvestitionen.

An dieser Stelle weisen wir ausdrücklich auf unsere AGBs hin: “Die auf den Webseiten der Gesellschaft aufgeführten Informationen stellen keine betriebswirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Beratung dar und können diese auch nicht ersetzen.”

Steuerliche Auswirkungen von Immobilien

Ausschlaggebend für die Frage, in welchem Umfang Besitzer von Immobilien Steuern sparen können, ist die Nutzung des jeweiligen Objekts. Wenn Sie Ihre Wohnimmobilie vermieten, generieren Sie damit im besten Fall nicht nur passives Einkommen, sondern können darüber hinaus viele Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie steuerlich geltend machen. Nutzen Sie die Immobilie dagegen als Eigenheim, fallen die Steuereffekte oft deutlich geringer aus. Bevor wir uns den wichtigsten Steuerarten für Immobilienbesitzer widmen, verdeutlichen die folgenden Beispiele einige grundlegende Unterschiede zwischen Eigennutzung und Vermietung. 

Kapitalanlage-Immobilien: Steuervorteile für Anleger

Am attraktivsten sind die steuerlichen Auswirkungen einer Immobilie, wenn Sie diese vermieten. Ob Neubau- oder Bestandsimmobilie – Sie können zahlreiche Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung und dem Immobilienkauf steuerlich absetzen, unter anderem:

• Anschaffungskosten (Gebäudewert oder Baukosten)
• Hausnebenkosten (z.B. Winterdienst, Hausmeister, Hausverwaltung oder ähnliche Kosten) – sofern diese nicht von Ihrem Mieter getragen werden
• Abstandszahlungen für Teile der Einrichtung
• Reparatur-, Renovierungs- und Sanierungskosten
• Werbungs- und Bürokosten (wenn Sie beispielsweise neue Mieter selbst suchen)
• Zinsen und Bankspesen der Finanzierung

Da Investoren in der Regel nicht auf einen Standort festgelegt sind, können sie ihre Steuerlast außerdem durch einen Vergleich der Grunderwerbsteuer verschiedener Immobilienstandorte optimieren. Die Grunderwerbsteuer ist ebenso wie die Grundsteuer in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch und beeinflusst die Gesamtrechnung Ihres Investments.

Sie wollen mit einer Immobilie für die Zukunft vorsorgen? Erfahren Sie, wie Sie Ihren Traum intelligent finanzieren.

Im Vergleich: Das gilt bei selbstgenutzten Immobilien

Viele dieser steuerlichen Regeln gelten für Eigennutzer nicht, da sie mit der eigenen Immobilie keine Einnahmen generieren und somit auch keine Ausgaben absetzen können. Dafür gibt es andere Vorteile: Wer ein Eigenheim als private Altersvorsorge erwirbt und selbst nutzt, kann sich für eine Riester-Förderung qualifizieren und dadurch Steuervorteile genießen – allerdings müssen die Fördererträge versteuert werden. Immobilienbesitzer mit Eigenheim können darüber hinaus haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich absetzen, zum Beispiel für Reparaturen oder Instandhaltung und Modernisierung. Die Eigennutzung wirkt sich außerdem auf die Spekulationsfrist, welche bei einem späteren Immobilienverkauf relevant wird, aus. Mehr dazu lesen Sie im Folgenden unter Punkt “Steuerarten”.

3 Steuerarten, die Immobilienbesitzer kennen müssen

Neben steuermindernden Ausgaben gibt es im Zusammenhang mit Immobilien einige Einnahmen und Ausgaben, die steuerpflichtig sind. Die drei wichtigsten Steuerarten bei Immobilien stellen wir Ihnen hier vor und zeigen, wie Sie als Immobilienbesitzer auch bei diesen Steuerarten sparen können.

Grunderwerbsteuer: Beim Kauf einer Immobilie

Egal ob Haus oder Wohnung – wer eine Immobilie erwirbt, muss dafür einmalig die Grunderwerbsteuer zahlen. Bemessungsgrundlage ist der reine Immobilienkaufpreis – bewegliche Wirtschaftsgüter wie eine Einbauküche, die zur Wohnung gehören, sollten in einem separaten Kaufvertrag festgehalten bzw. separat ausgewiesen werden, um die Steuerlast bei der Grunderwerbsteuer zu senken. 

Die Grunderwerbsteuer ist nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln, die laufend auf den Besitz einer Immobilie erhoben wird und nicht nur einmalig beim Erwerbsvorgang. Eines haben beide Steuerarten jedoch gemeinsam: Sie werden individuell von den einzelnen Bundesländern (Grunderwerbsteuer) bzw. Gemeinden (Grundsteuer) festgelegt und fallen deshalb je nach Immobilienstandort unterschiedlich hoch aus. Gerade Immobilienkäufer, die bei der Standortwahl flexibel sind, können eine Wohnung mit günstiger Grunderwerb- und Grundsteuer wählen und damit sparen. Weiterer Vorteil für Vermieter: Sie können die Grunderwerbsteuer als Anschaffungskosten steuerlich absetzen und die Grundsteuer dem Mieter über die Nebenkosten verrechnen.

Einkommensteuer: Steuer auf laufende Einnahmen

Als Besitzer einer Kapitalanlage-Immobilie generieren Sie in der Regel direkt nach dem Kauf Mieteinnahmen – Sie müssen Ihr Immobilieninvestment also nicht allein abbezahlen. Einziger Wermutstropfen der regelmäßigen Immobilien-Einnahmen: Das Finanzamt behandelt diese wie Einkommen und verlangt dafür eine Einkommensteuer. Die Basis hierfür ist die Höhe Ihres persönlichen Einkommens. Je mehr Mieteinnahmen Sie verzeichnen, desto höher ist Ihr Gesamteinkommen und desto mehr Einkommensteuer wird fällig.

Vermieter können jedoch von der Absetzung für Abnutzung (AfA) ihrer Immobilie profitieren. Zudem können auch laufende Kosten der Immobilienvermietung sowie Werbungskosten, welche mit den Immobilien-Einnahmen in Verbindung stehen, die Steuerlast reduzieren. Haben Sie Ihre Immobilie über eine Bank finanziert, können Sie auch die Zinsen dafür steuerlich geltend machen. Die monatliche Tilgungsrate für Ihren Kredit ist dagegen steuerlich nicht absetzbar, da die Kreditauszahlung keine Einnahme und die Tilgung damit auch keine Ausgabe darstellt. 

AfA für vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen – Beispiel 

Je nach Anlageklasse bzw. Baujahr gibt es verschiedene Abschreibungsmöglichkeiten, mit denen Sie Ihre Steuerbelastung reduzieren können.

Bei Denkmalimmobilien profitieren Sie übrigens von höheren Abschreibungssätzen auf den Denkmalanteil der Immobilie.

Den Zusammenhang zwischen den steuerrelevanten Einnahmen aus einer Immobilie und den abziehbaren Kosten zeigt die folgende vereinfachte Beispielrechnung: 

Spekulationssteuer: Beim Verkauf einer Immobilie

Sie besitzen schon länger eine Wohnung und möchten Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen? Auch hier gibt es Besonderheiten, die Immobilienbesitzer kennen sollten, denn der Gewinn aus dem Verkauf unterliegt in Deutschland der Spekulationssteuer. Diese Steuern beim Immobilienverkauf können Besitzer einer Wohnung vollständig sparen, wenn sie die sogenannte Spekulationsfrist verstreichen lassen: Liegen zwischen dem Erwerb und dem Verkauf einer Immobilie zehn Jahre, ist die Veräußerung steuerfrei. 

Wer im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Wohnung gewohnt hat, kann die Spekulationsfrist auf diese Weise übrigens verkürzen. Falls Sie Ihr Immobilien-Portfolio um Objekte aus dem deutschsprachigen Ausland erweitern möchten, sollten Sie außerdem wissen, dass z.B. Österreich die Zehn-Jahres-Frist abgeschafft hat und auf alle Immobilienverkäufe eine Immobilienertragssteuer erhebt.

Steuervorteil Denkmalschutz

Sie haben bereits ohne Mieteinnahmen ein hohes Einkommen und wollen sich effektiv vor einer zu großen Steuerlast schützen? Die Anlageklasse mit den größten Steuervorteilen für Kapitalanleger ist die Denkmalimmobilie. Diese Immobilien sind besonders schützenswert und unterliegen deshalb strengen Auflagen. Um denkmalgeschützte Immobilien dennoch attraktiv für Investoren zu machen, belohnt das Finanzamt sie mit hohen Sonderabschreibungen, die ihre zu versteuernden Mieteinnahmen senken – und das zusätzlich zur herkömmlichen AfA. 

Wie groß Ihre Steuervorteile konkret sind und welche Besonderheiten und Fördermöglichkeiten bei Denkmalimmobilien bestehen, haben wir in diesem Artikel für Sie zusammengefasst.

Steuerpotenziale erkennen – von der Immobiliensuche bis zum Verkauf

Steuern sind vielen Menschen ein Graus – dabei können gerade Kapitalanleger mit vermieteten Immobilien Steuern sparen und genießen finanzielle Vorteile. Ein erfahrener Partner, der aktuelle Regelungen und steuerliche Besonderheiten verschiedener Anlageklassen kennt, hilft Ihnen dabei, solche Potenziale zu erkennen, die Sie dann gemeinsam mit Ihrem Steuerberater heben können. Mit guter Beratung beim Immobilienkauf, zum Beispiel durch die Experten von Immoheld, werden Steuern vielleicht nicht Ihr Lieblingsthema, aber eins, das sich für Sie auszahlen kann. Das Analysetool von Immoheld macht die Kalkulation rund um Ihr Investment besonders einfach und bietet die Möglichkeit grundlegende steuerliche Berechnungen darzustellen. Probieren Sie es gleich aus.

Baden-Württemberg

Fakten

Baden-Württemberg ist das Bundesland mit den meisten Exporten. Neben wirtschaftlich starken und urbanen Zentren wie Stuttgart, Mannheim oder Karlsruhe hat es auch ländliche Gebiete mit vielfältiger Land- und Forstwirtschaft und Tourismus zu bieten. Immobilien in den Städten sind oft begehrt und eröffnen Investoren gute Perspektiven in Bezug auf die Wertentwicklung.

Wohnung kaufen Baden-Württemberg: Interessante Immobilienstandorte

• Stuttgart: In der Landeshauptstadt sind zukunftssichere Investments möglich, denn sie lässt bei Kultur, Bildung, Wirtschaft und Infrastruktur kaum Wünsche offen.
• Heidelberg: Hier fühlen sich vor allem zukünftige Spitzenmediziner wohl. Heidelberg hat nicht nur die älteste Universität Deutschlands – besonders die medizinische Fakultät hat einen ausgesprochen guten Ruf. Positiv sind auch die Preise am Immobilienmarkt, die sich  stabil entwickeln. Investoren sollten hier viele interessante Objekte finden.
• Mannheim: Die Stadt profitiert von ihrer Nähe zu Frankfurt am Main – mit dem ICE sind es nur 30 Minuten zu Deutschlands größtem Flughafen und 45 Minuten bis zum Frankfurter Hauptbahnhof. Zudem liegt Mannheim in einem starken Wirtschaftsraum mit großen Arbeitgebern wie BASF und SAP.

Bayern

Fakten

Mit 70.542 km2 ist Bayern das flächenmäßig größte Bundesland in Deutschland. Bei den Immobilienpreisen führt Bayern ebenfalls das Bundes-Ranking an: München ist die Stadt mit den höchsten Quadratmeterpreisen, auch in ihrem Speckgürtel finden sich hochpreisige Immobilien.

Wohnung kaufen in Bayern: München boomt nach wie vor

• München: Die bayerische Hauptstadt ist ein teures Pflaster für Investoren, allerdings ist die Anziehungskraft der Metropole auf Mieter ungebrochen. Der Immobilienmarkt ist stabil und bietet eine große Auswahl an Objekten über alle Anlageklassen hinweg.
• Speckgürtel München: Miesbach, Starnberg und der Landkreis München profitieren aktuell besonders von Münchens Attraktivität. Wertsteigerungen sind hier nahezu vorkalkuliert. In den Landkreisen rund um München wird laut einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) der stärkste Anstieg in Immobilienpreisen erwartet. Darüber berichtete die Welt am Sonntag.

Berlin

Fakten

Berlin ist das Bundesland mit der höchsten Bevölkerungsdichte: Hier leben rund 4.000 Einwohner pro km2, Tendenz steigend. Die Stadt gehört mittlerweile zu den teuersten in Deutschland. Investoren finden in der Hauptstadt ein großes Angebot an Immobilien verschiedener Anlageklassen. Einziger Wermutstropfen: Die Mietpreisregulierung hat den Immobilienmarkt zuletzt aus Investorensicht etwas unattraktiver gemacht – zumindest für die nächsten Jahre. 

Wohnung kaufen Berlin: Wo Investieren spannend ist

• Reinickendorf: In den beliebten Bezirken im Herzen Berlins wird es zunehmend teurer, deshalb weichen Investoren und Mieter immer häufiger in andere Stadtteile aus. Eine Entwicklung, die sich unter anderem an steigenden Preisen in Bezirken wie Reinickendorf zeigt. Experten schätzen, dass dem Stadtteil weiteres Wachstum bevorsteht.

Brandenburg

Fakten

Weite Teile Brandenburgs sind dünn oder kaum besiedelt. Allerdings profitiert das Bundesland von seiner Nähe zur Hauptstadt. Arbeitschancen in Berlin und viel Platz zum Wohnen im grünen Umland lassen die Immobilienpreise in Brandenburg steigen. Dazu tragen auch der Bau des neuen Flughafens in Berlin und der Tesla-Gigafactory in Grünheide bei. Weil das Angebot an Eigentumswohnungen in Brandenburg knapp ist, steigen die Preise vergleichsweise stark an.

Wohnung kaufen: Brandenburg profitiert von Berlin

• Berliner Umland: Gute Perspektiven bieten Immobilien im Berliner Umland, von wo aus Mieter problemlos zur Arbeit in die Hauptstadt pendeln können.

Bremen

Fakten

Bremen ist im Bundesländervergleich das Land mit der höchsten Arbeitslosenquote und zieht lange nicht so viele Arbeitnehmer an wie München oder Hamburg. Dennoch entwickeln sich die Immobilienpreise positiv und die Nachfrage übersteigt das Angebot.

Bremen: Wohnung kaufen im Zwergbundesland

• Bremen-Schwachhausen: Der Stadtteil Schwachhausen zählt zu den besten Adressen in Bremen. Das Bildungs- und Kulturangebot ist so vielseitig wie die Immobilien, die hier zu finden sind. 

Hamburg

Fakten

Hamburg ist die Stadt mit den höchsten Löhnen und im weltweiten Vergleich eine der Städte mit der höchsten Lebensqualität. Entsprechend begehrt sind Immobilien in der Hansestadt. Wer beim Kauf einer Eigentumswohnung Hamburg in Betracht zieht, profitiert von stetigem Bevölkerungswachstum und einer starken Wirtschaftskraft.

Wohnung kaufen Hamburg: Wasser und Randbezirke ziehen Mieter an

• Hafencity: Beliebte Lagen finden sich in Hamburg in der Nähe des Wassers. Bei Hamburgern und Touristen gleichermaßen beliebt und deshalb spannend für Investoren ist der jüngste Stadtteil, die Hafencity.

• Eimsbüttel: In dem dicht besiedelten Stadtteil im Norden Hamburgs gibt es noch erschwingliche Objekte. Wichtig für Investoren: Zum Schutz vor Gentrifizierung gibt es in Hamburg Soziale Erhaltungsverordnungen, die festlegen, welche Veränderungen Eigentümer an ihren Immobilien vornehmen dürfen.

Hessen

Fakten

In Hessen herrscht auf dem Immobilienmarkt ein Nord-Süd-Gefälle. Während die Preise im Süden in und um Frankfurt am Main bereits ein hohes Niveau erreicht haben, sind sie im Norden noch erschwinglich.

Eigentumswohnung Hessen: Hier lohnt sich der Kauf

• Frankfurt: Hinter München ist Frankfurt am Main die teuerste Stadt Deutschlands. Hier steigen die Preise sogar noch stärker als in der bayerischen Landeshauptstadt. Da Wohnraum knapp ist, dürfte besonders das Umland spannend für Kapitalanlagen sein.
• Kassel: Investoren finden hier ein moderates Preisniveau mit großem Wertsteigerungspotenzial bei verhältnismäßig geringem Risiko. Dazu tragen niedrige Leerstandsquoten, eine starke Infrastruktur und ein stabiler Arbeitsmarkt bei.

Mecklenburg-Vorpommern

Fakten

Mecklenburg-Vorpommern ist das Bundesland mit der geringsten Einwohnerdichte Deutschlands. Beliebte Lagen finden sich an den Küsten und in Seengebieten oder in den historischen Altstädten und Dörfern. Hier gibt es unter anderem zahlreiche Baudenkmäler. Das Bundesland verzeichnet eine wachsende Wirtschaftskraft und Zuzüge, das gilt insbesondere für Randgebiete der Metropolregionen Hamburg, Berlin und Stettin und die „Regiopolregion“ rund um Rostock.

Wohnung kaufen Mecklenburg-Vorpommern: Rostock hat Potenzial

• Rostock: Als Hafen- und Universitätsstadt kann Rostock eine positive Entwicklung vorweisen. Seit Jahren steigen die Einwohnerzahlen – und die Immobilienpreise.

Niedersachsen

Fakten

Niedersachsen ist hinter Bayern das zweitgrößte Bundesland und das Land mit der höchsten Geburtenziffer in Deutschland. Es hat sowohl wirtschaftsstarke Räume als auch strukturschwache Regionen. Während sich Industrie und Bevölkerung im Süden konzentrieren, sind die nördlichen Gebiete spärlicher besiedelt. 

Eigentumswohnung Niedersachsen? Steigende Nachfrage in Hannover und Oldenburg

• Hannover: Hannovers Bevölkerung wächst, die Nachfrage nach Wohnungen steigt – genauso wie die Immobilienpreise. Außerdem nimmt hier der Bedarf an Pflegeimmobilien stark zu.
• Oldenburg: In der drittgrößten Stadt Niedersachsens zeigt sich ein ähnliches Bild, da Oldenburg zu den wachsenden Metropolen des Bundeslandes gehört zählt.

Nordrhein-Westfalen

Fakten

Neben Bayern und Baden-Württemberg ist Nordrhein-Westfalen das Land mit den meisten Studenten. Nordrhein-Westfalen ist dicht besiedelt und das bevölkerungsreichste Bundesland in Deutschland. Allerdings ist die Verteilung der Einwohner sehr ungleichmäßig. Regionen wie das Münsterland und Teile im Süden des Landes sind dünn besiedelt, während die Metropolregion Rhein-Ruhr als eine der bevölkerungsreichsten Regionen Europas gilt. 

Wohnung kaufen NRW: Zwei Tipps für Investoren

• Münster: Die Universitätsstadt in Westfalen erlebt einen ungebrochenen Aufschwung. Die hohe Lebensqualität, gute Arbeitschancen und die solide mittelständische Wirtschaft machen Münster zu einer der am schnellsten wachsenden Städte Deutschlands.
• Bonn: Sowohl in Münster als auch in Bonn bewegen sich die Mieten an das Niveau von Köln und Düsseldorf heran. Trotzdem ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen, da die Stadt ein beliebter Wohnort ist und die Einwohnerzahlen kräftig wachsen.
• Aachen: In Aachen tummeln sich unter den Mietern viele Ingenieure. Die Stadt ist nicht nur Zentrum für Maschinenbau und Automation, sondern Standort der größten technischen Universität Deutschlands, der RWTH Aachen.

Rheinland-Pfalz

Fakten

Die Immobilienpreise in Rheinland-Pfalz steigen langsamer als in anderen Bundesländern und auch die Mietpreise wachsen moderat. Die Steigerungen liegen derzeit unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Interessanterweise gibt es die größten Steigerungsraten derzeit in den kleineren Kommunen des Landes.

Wohnung kaufen in Rheinland-Pfalz: Im Kleinen suchen

• Kleinkommunen: In den großen Städten sind keine Preissprünge zu erwarten, insbesondere die Wohnungsmieten steigen hier nur unterdurchschnittlich. In kleineren Kommunen, vor allem in Rheinnähe, steigen die Mieten dagegen stärker.

Sachsen

Fakten

Das Bundesland ist stolz auf seine kulturelle Vielfalt und investiert deshalb viel Geld in Kultur und Denkmalpflege, aber auch in Bildung und Infrastruktur. Dresden und Leipzig ziehen immer mehr Menschen und Unternehmen an, weshalb mittlerweile eine große Nachfrage nach Wohnungen herrscht.

Immobilien kaufen in Sachsen: Hier sind die Aussichten gut

• Dresden: Wirtschaftlich floriert die Stadt an der Elbe; aufgrund des großen Kultur- und Bildungsangebots und einer hohen Geburtenrate wird auch die Bevölkerung künftig weiter wachsen. Experten gehen deshalb von einer soliden Wertsteigerung bei Immobilien aus.

• Leipzig: Ein ähnliches Bild zeigt sich in Leipzig. Investoren finden hier viele denkmalgeschützte Altbauten, die bei Mietern beliebt und damit eine gute Investitionsmöglichkeit sind.

Sachsen-Anhalt

Fakten

Seit Jahren schrumpft die Bevölkerung in Sachsen-Anhalt, der Trend wird voraussichtlich auch in Zukunft anhalten. Der Immobilienmarkt in Sachsen-Anhalt ist gespalten. Die Preise in den Städten ziehen an, gleichzeitig kämpfen viele Dörfer mit Leerstand und sinkenden Preisen.

Wohnung kaufen Sachsen-Anhalt: Vorsichtig investieren

• Magdeburg: Während in Halle die höchsten Immobilienpreise in Sachsen-Anhalt aufgerufen werden, sind sie in Magdeburg noch moderat. Trotzdem steigt dort die Nachfrage nach Wohnungen. Ein Trend sind dabei Micro-Apartments.

Saarland

Fakten

Im Saarland ist ein Hang zur Landflucht zu beobachten, was besonders in den größeren Zentren zu wachsenden Bevölkerungszahlen führt. Zudem gibt es eine Tendenz zu mehr Singlewohnungen. Insgesamt wird für das Saarland nicht mit einem so rasanten Preisanstieg gerechnet, wie er in anderen Ländern abzusehen ist.

Eigentumswohnung Saarland: Kauf sollte gut überlegt sein

• Saarbrücken: In der Landeshauptstadt steigen die Preise für Wohnungen, allerdings fällt die Steigerung der Mieten eher moderat aus. Der Standort ist vor allem für die Eigennutzung attraktiv, Kapitalanleger sollten eine Investition dagegen genau abwägen.

Schleswig-Holstein

Fakten

Der Immobilienmarkt in Schleswig-Holstein ist sehr differenziert: Das Bundesland hat viele kleine Gemeinden und seine Bevölkerung ist geografisch ungleichmäßig verteilt. Preiszuwächse gibt es deshalb nicht nur in größeren Städten, sondern auch in den nachgefragten Regionen an der Küste und in attraktiven Hinterlandlagen.

Wohnung kaufen Schleswig-Holstein: Starker Bestand

• Kiel: In Kiel steigt die Nachfrage nach bezugsfreien Eigentumswohnungen aus dem Bestand stetig. Das wird zunächst auch so bleiben, die Bautätigkeit wird erst langsam ausgedehnt.

Thüringen

Fakten

Die Bevölkerungszahlen entwickeln sich in Thüringen sehr unterschiedlich. So leben in Jena heute mehr Menschen als direkt nach der Wende. Vor allem ländliche Regionen sind allerdings vom demografischen Wandel betroffen. Die Immobilienpreise in Thüringen steigen gesund und sind für Mieter und Investoren nach wie vor bezahlbar. Investoren müssen sich aber bewusst sein, dass Leerstand ein Risikofaktor in Thüringen sein kann.

Wohnung kaufen in Thüringen: Aufstrebende Zentren bieten Chancen

• Erfurt: Die Stadt ist ein Wachstumszentren in Thüringen und zieht als Universitätsstadt viele junge Menschen an. Als Landeshauptstadt hat Erfurt außerdem einen starken Arbeitsmarkt.
• Jena: Auch Jena wächst und zieht viele Studenten an. Außerdem kann die Stadt eine relative geringe Leerstandsquote aufweisen.

Immobilien in Deutschland: Vielfältig und chancenreich

In allen 16 Bundesländern steigen die Immobilienpreise – mal stärker, mal moderater. Investoren haben die Chance, in aufstrebenden Regionen lukrative Objekte zu finden, die ein hohes Wertsteigerungspotenzial haben. Fündig wird aber auch, wer auf Nummer Sicher gehen und risikoarm investieren will. 

Um herauszufinden, welcher Standort in Deutschland ideal für Ihre persönlichen Ziele geeignet ist, nutzen Sie am besten das digitale Analysetool mit integrierten Marktdaten und die fundierte Expertise von Immoheld. Wir zeigen Ihnen, wie sich Ihre Wunschimmobilie entwickeln kann, wie Sie die Kosten im Blick behalten und wie Sie Ihre persönlichen Anlageziele erreichen.

Szenarien für den deutschen Immobilienmarkt 2023

Wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland 2023 entwickeln wird, ist aktuell schwer vorherzusagen – wie die überraschenden Prognosen in der Corona-Krise zeigten. Vieles hängt davon ab, wie sich die Zinsen entwickeln. 

Szenario 1: Die Zinsen steigen weiter.

Im Laufe des Jahres 2022 wurde der Leitzins nach einer langen Phase der Niedrigzinsen angehoben. Außerdem ist der Bauzins seit Jahresbeginn gestiegen. Diese Entwicklungen haben zeitversetzt verschiedene Effekte auf den deutschen Immobilienmarkt.

Zum einen werden alternative Anlageformen wie das Sparbuch wieder attraktiver und zum anderen sinkt die Nachfrage nach Immobilien bei den Anlegern. Steigen die Zinsen weiter, können sich immer weniger Investoren eine Wohnung leisten. Das würde den Marktpreis von Immobilien weiter drücken. 

Wer dennoch unvernünftig investiert, füttert damit eine mögliche Immobilienblase. Kredite können bei steigenden Zinsen nicht zurückgezahlt werden und Immobilien müssen – in diesem Fall oft schnell und dadurch manchmal sogar mit Verlust – verkauft werden, was die Immobilienpreise weiter reduziert.

Hier lohnt es sich, nachhaltig zu investieren und bereits im Vorhinein steigende Zinsen zu bedenken: Besonders Investoren mit einem langen Anlagehorizont dürften dann steigende Zinsen ohne Schaden wegstecken. Zudem wirkt sich der Wertverlust durch vorübergehende Tiefpunkte am Markt nicht aus, wenn eine Immobilie langfristig gehalten wird.

Szenario 2: Die Preise pendeln sich ein.

Nicht nur die Zinsen und die Inflationsrate können steigen, sondern auch die Nachfrage nach Immobilien. In diesem Fall würden die Immobilien- und Mietpreise weiter anziehen und die Zahl der Transaktionen aufgrund der ungebrochenen Nachfrage vor allem in Ballungsräumen nicht einbrechen. Dafür spricht unter anderem der Materialmangel, der aktuell eher zu einer Stagnation beim Wohnungsbau als zu einem Boom führt.

Auch die Löhne könnten sich aufgrund der Inflation nach oben entwickeln. Investoren könnten damit wieder mehr in Kreditraten und damit in ihre Zukunft investieren.

Szenario 3: Die Immobilienblase platzt.

Die letzte große Immobilienblase ist vor über zehn Jahren in den USA geplatzt und löste eine weltweite Finanzkrise aus. Auch damals waren die Zinsen niedrig, viele Menschen nahmen Kredite auf, um Immobilien zu kaufen, obwohl sie kaum über Sicherheiten verfügten. Die Banken vergaben unsichere Kredite, die sie in Form von Wertpapieren in die ganze Welt verkauften. Das Vertrauen der Banken untereinander war angeschlagen. Die steigenden Risikoaufschläge auf Zinsen der Interbankkredite lösten schließlich eine Kettenreaktion aus und stürzten die Weltwirtschaft in eine Krise. 

Aktuell gibt es kaum Indizien dafür, dass gerade eine Immobilienblase entsteht, die zu platzen droht. Immobilienbesitzer – speziell in Deutschland – legen heute Wert auf eine langfristige Kapitalanlage und eine sichere Finanzierung. Das liegt unter anderem daran, dass Anleger und Kreditgeber aus der Finanzkrise gelernt haben und insbesondere für die Vergabe von Krediten heute weitaus strengere Kriterien für Banken gelten als damals (Stichwort: Basel 2 und Basel 3). 

Aus Krisen lernen: Finanzkrise und Corona

Die Niedrigzinsphase, die wir heute erleben und die für viele Investoren den Kauf einer Immobilie so attraktiv macht, ist ausgerechnet das Ergebnis einer geplatzten Immobilienblase. Außerdem hat sich viel im Bereich der Finanzierung getan, damit eine Krise wie 2009 sich nicht wiederholt. 

Folgen der Finanzkrise für Immobilieninvestments

Banken müssen heute viel mehr Eigenkapital zur Seite legen als früher und werden je nach Größe auf europäischer Ebene überwacht. Es gibt zudem einheitliche Regeln, die das Ersparte der Kunden besser absichern. Hinzu kommt, dass Immobilien in Deutschland anders als damals in den USA mit sehr viel mehr Sicherheiten finanziert werden. Die meisten Deutschen kaufen Immobilien mit einem gewissen Eigenkapitalanteil, was das Risiko für die Banken und den Markt reduziert. Viele Privatinvestoren streben zudem hohe Tilgungsraten bei ihren Krediten und eine schnelle Schuldenfreiheit an.

Eine weitere Lehre aus der Finanzkrise: Heutige Anleger haben einen der größten Börsen-Crashs der Nachkriegszeit erlebt. Wer Ruhe bewahrte, dem hat der Crash jedoch kaum geschadet. Auf jedes Tief folgt ein Hoch, das zeigte sich in der Vergangenheit an jeder Krise – deshalb kann es sich lohnen, solche Krisen mit bereits getätigten Investments auszusitzen oder sie zu nutzen, um mit dem Investieren anzufangen.

Welche Auswirkungen hatte Corona auf den Immobilienmarkt?

Befürchtungen, dass durch Corona eine Immobilienblase entstehen könnte, haben sich nicht bewahrheitet. Das Gegenteil war der Fall: Der Immobilienmarkt in Deutschland verzeichnete im zweiten Quartal 2020 steigende Preise, auch bei den Mieten. Vermutlich haben Hilfspakete der Regierung dazu geführt, dass kaum Immobilien verkauft werden mussten, um finanzielle Notlagen zu verhindern. Selbst Bauprojekte waren nicht so stark betroffen wie zu Beginn der Krise angenommen.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln verglich die Situation mit der Entwicklung in den 1980er Jahren. Damals folgte auf eine Phase des starken Anstiegs der Immobilienpreise eine Phase mit leicht fallenden oder stagnierenden Preisen. 

5 Hinweise für ein erfolgreiches Investment

Die Lehren aus vergangenen Krisen und die aktuellen Prognosen zeigen: Immobilien gehören auch in Krisenzeiten zu den besonders wertstabilen Anlageformen. Das zieht auch Investoren an, die durch die Corona-Krise mit anderen Anlageformen Verluste eingefahren haben und Immobilien jetzt kaufen, um die niedrigen Zinsen zu nutzen und sich langfristig abzusichern.

Was Sie dabei beachten sollten:

1. Zielsetzung definieren

Der Moment ist günstig, um in Immobilien zu investieren und Ihr Geld vor Inflation zu schützen. Trotzdem sollten Sie sich die Zeit nehmen, Ihre Investmentziele genau zu definieren und eine Immobilie zu finden, die dazu passt. Dann können Sie beruhigt zugreifen und von den aktuell attraktiven Rahmenbedingungen profitieren.

2. Passende Anlageklasse

In turbulenten Zeiten sehnen sich Menschen nach Sicherheit. Kapitalanlage und Sicherheit schließen einander nicht aus: Mit der passenden Anlageklasse können Investoren gewinnbringend investieren, ohne zu viel zu riskieren. Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels gelten beispielsweise Pflegeimmobilien als sicher und sind zudem mit geringem Aufwand verbunden – gleich zwei Vorteile für Anleger.

3. Finanzierung planen

Dank niedriger Zinsen können Sie Ihre Immobilie günstig finanzieren. Ein Kredit mit  einer angemessenen Tilgungsrate und einer langen Zinsbindung macht sie  unabhängiger von Zinsveränderungen. Mit dem richtigen Partner können Sie die Finanzierung optimal planen. 

4. Ruhe bewahren

Wenn Sie sich für eine Immobilie entscheiden und die Preise in einigen Jahren stagnieren oder sinken, ist das kein Grund zur Panik. Immobilien sind langfristige Investments und können selbst größere Schwankungen über die Zeit wieder ausgleichen. Wenn Sie Ihre Immobilie halten und nicht verkaufen müssen, wirkt sich ein niedrigerer Marktpreis nicht direkt auf Ihre Cashflow-Rendite aus.  

5. Auf den Lauf der Dinge vertrauen

Die Finanzwelt ist komplex und trotz aller Lehren, die sich aus der Vergangenheit ziehen lassen, kann niemand ahnen, wann und woher die nächste Krise kommt. Das hat uns die Corona-Pandemie eindrücklich vor Augen geführt. Die Geschichte zeigt aber auch, dass Mieteinnahmen auch in Krisenzeiten eine relativ sichere Einnahmequelle sind. Denn jeder benötigt ein Dach über dem Kopf, deshalb können Investoren selbst in Krisenzeiten mit Mieteinnahmen rechnen. 

Mit Einsatz von Eigenkapital können Sie besonders sicher investieren, selbst wenn die Immobilienpreise leicht sinken. Und da Sie mit Immobilien in der Regel in Ihre Zukunft investieren, sind Sie mit einem langfristigen Anlagehorizont noch einmal mehr gegen niedrige Verkaufspreise und Krisen gewappnet.

Wie Sie mit Immobilien passives Einkommen generieren und sich dabei vor Risiken schützen können, zeigen Ihnen die Experten von Immoheld – und nehmen dabei gern Bezug auf Ihre persönliche Lebensplanung und Ihre Investmentziele. Lassen Sie uns ins Gespräch kommen.

Wohnung kaufen: Tipps für die Eigennutzung

Ein großer Gestaltungsspielraum, die Möglichkeit zur Selbstverwirklichung und die Aussicht auf finanzielle Unabhängigkeit machen den Reiz von Wohneigentum aus. Darunter sind Wohnimmobilien zu verstehen, die im Besitz desjenigen sind, der die Wohnung auch selbst bewohnt, statt sie zu vermieten. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen möchten, müssen Sie sich darin wohlfühlen. Deshalb spielen beim Wohnungskauf viele emotionale Faktoren eine Rolle. 

Faktoren und Fragen beim Wohnungskauf für die Eigennutzung

Die wichtigsten Punkte bei jedem Immobilienkauf sind neben der Lage und dem Preis auch Umfeld, Ausstattung und Zustand der Wohnung. Die Lage im Stadtkontext, die infrastrukturelle Anbindung, der Grundriss und der Gesamteindruck der Wohnung – welche Anforderungen Ihre neue Wohnung erfüllen sollte, ist bei der Selbstnutzung sehr subjektiv und hängt in erster Linie von Ihren persönlichen Vorlieben ab. 

Faktoren wie Tageslichteinfall, Geräuschkulisse im Haus und in der Umgebung, Bausubstanz und auch die Chemie aller Mieter des Objekts untereinander sind bei selbst genutzten Wohnungen essentiell. Ihr Bauchgefühl spielt in diesem Fall eine bedeutende Rolle. Dennoch sollten Sie Wert darauf legen, dass die Wohnung auch rein formal einwandfrei ist. Prüfen Sie dazu alle relevanten Unterlagen eingehend und mit professioneller Hilfe. Investieren Sie außerdem genügend Zeit in die Besichtigung der Wohnung und holen Sie sich auch dafür professionelle Unterstützung.

Tipp: Als zukünftiger Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus werden Sie in der Regel Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümer treffen viele Entscheidungen bezüglich der von allen Mietern genutzten Flächen gemeinsam. Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und beschlossene Wirtschaftspläne geben Ihnen einen guten Eindruck davon, wie die anderen Eigentümer „ticken“. Damit bekommen Sie einen Anhaltspunkt dafür, ob Sie sich in dieser Gemeinschaft wohlfühlen können. 

Ihre Lebensplanung ist entscheidend

Da eine Immobilie eine langfristige Investition darstellt, ist Ihre persönliche Lebensplanung ein weiterer entscheidender Faktor beim Wohnungskauf. Wichtige Fragen in diesem Zusammenhang sind:

• Können und wollen Sie Ihren Beruf am Immobilienstandort bis zur Rente ausführen? 
• Ist Ihr Einkommen sicher?
• Planen Sie, eine Familie zu gründen? 
• Werden Sie die Wohnung auch im Alter nutzen?

All diese Fragen haben Einfluss darauf, wie groß Ihre Wohnung sein soll, welche Lage ideal ist und welcher Grundriss am besten für Ihre Pläne geeignet ist. Die Rolle, die Ihre Wohnung in Ihrer Lebensplanung spielt, ist auch in Bezug auf die Finanzierung nicht zu unterschätzen. Wer in seiner Eigentumswohnung wohnt, spart zwar Mietkosten, muss allerdings oft mehr in die Instandhaltung investieren als ein Mieter – unter anderem deshalb sollten Sie sich über die Instandhaltungsrücklage der Immobilie informieren. 

Vorteil einer selbst genutzten Eigentumswohnung

Auch wenn es oft Jahre oder sogar Jahrzehnte dauert, bis die Wohnung abbezahlt ist, sind Sie im Alter finanziell unabhängiger. Idealerweise sollte die Finanzierung der Wohnung spätestens bis zum Renteneintritt getilgt sein. Kalkulieren Sie also genau, welche Kosten mit einer selbst genutzten Wohnung auf Sie zukommen und wägen Sie die Vor- und Nachteile gewissenhaft ab. 

Wichtig: Auch wenn bei Wohneigentum Ihre Lebensplanung und Ihre persönlichen Wünsche im Vordergrund stehen – vergessen Sie nicht, dass ein späterer Wiederverkauf nie ausgeschlossen ist. Halten Sie deshalb nach Wohnungen Ausschau, die nicht nur Ihren persönlichen Wunschvorstellungen entsprechen, sondern auch das Potenzial zur Wertsteigerung haben.

Zusammenfassung Eigennutzung

Beim Kauf einer Wohnung sollten Selbstnutzer folgende Fragen für sich beantworten:

• Welche Anforderungen an mein neues Zuhause sind für mich persönlich die wichtigsten?
• Passt meine zukünftige Immobilie zu meiner Lebensplanung?
• Wird sich meine Immobilie so entwickeln, dass ich später im Fall von Vermietung oder Verkauf Vorteile habe?

Eigentumswohnung kaufen: Tipps für Kapitalanleger

Im Gegensatz zum Kauf von Immobilien als Wohneigentum basiert der Immobilienkauf als Kapitalanlage auf handfesten Fakten. Anstelle von Wohlfühlfaktoren und persönlichen Vorlieben stehen hier wirtschaftliche Faktoren und Investitionsziele im Fokus. Denn oft ist die Immobilie für Kapitalanleger eine Säule ihrer Altersvorsorge und dient dazu, Vermögen aufzubauen, anstatt nur Mietkosten zu sparen. 

Faktoren und Fragen beim Wohnungskauf für Investoren

Unter Kapitalanlegern werden Immobilien immer beliebter. Damit sich der Kauf auszahlt, müssen sie beim Wohnungskauf rational vorgehen. Zahlen und Fakten haben bei der Auswahl der passenden Immobilie deshalb einen höheren Stellenwert als eine schöne Fensterfront oder ein angenehmer Lichteinfall am Nachmittag. Doch auch in der Rolle eines Investors müssen Sie beim Kauf einer Immobilie die Details prüfen, um sicherzugehen, dass sowohl die Mieteinnahmen als auch der Wert der Wohnung sich positiv entwickeln werden.

Wichtig bei jeder Immobilie ist die Lage. Bei der Wahl des Standorts sind Sie allerdings unabhängig von der eigenen Lebensplanung und können in Regionen investieren, in denen sich beispielsweise die Wirtschaft voraussichtlich stark entwickeln wird. Denn: Im Vordergrund steht bei Kapitalanlage-Immobilien die Vermietbarkeit. Beim direkten Umfeld der Wohnung kommt es ebenfalls weniger auf Ihre Vorlieben an als auf die Wünsche Ihrer zukünftigen Mieter: Ist die Wohnung beispielsweise für Studenten geeignet, sollte die Anbindung zur Universität möglichst gut sein, auch wenn Sie selbst eher eine Lage am Stadtrand bevorzugen. 

Die Bausubstanz, die Ausstattung der Wohnung, die Mietparteien im Haus und die Wohnungseigentümergemeinschaft sind für Kapitalanlage-Immobilien genauso wichtige Faktoren wie für selbst genutzte Wohnungen. Dabei ist die Attraktivität für potenzielle Mieter ebenfalls wichtiger ist als Ihre eigenen Vorlieben. Auch hier kann eine Besichtigung helfen und insbesondere ist die Prüfung aller relevanten Unterlagen essentiell. So können Sie Risiken beim Immobilienkauf wie unvorhergesehene Instandhaltungskosten reduzieren.

Statt Lebensplanung: Ihre Investmentziele entscheiden

Einer der wichtigsten Unterschiede gegenüber Selbstnutzung ist die Flexibilität: Sie können beispielsweise unabhängig von Ihrer persönlichen Lebensplanung aus verschiedenen Anlageklassen wählen. Wollen Sie schnell Mieteinnahmen generieren oder suchen Sie ein besonders attraktives Neubauprojekt? Dann haben Sie die Wahl zwischen Bestands- oder Neubauimmobilien. Wollen Sie nachhaltig und mit möglichst wenig Aufwand investieren? Dann bietet sich eine Pflegeimmobilie an.

Im Vergleich zu Käufern mit dem Wunsch nach Eigennutzung kommen für Investoren oft viel mehr Objekte in Frage. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, ein Objekt zu finden, das Ihre Ziele optimal unterstützt. Der Schlüssel zur idealen Immobilie sind folglich Ihre Anforderungen an das Investment.

Typische Ziele bei Kapitalanlagen sind:

• Schutz vor Inflation und Niedrigzinsen
• Altersvorsorge und sichere Rente 
• Generieren von passivem Einkommen
• Erzielen von hohen Renditen
• Nutzen von steuerlichen Vorteilen 

Mit der richtigen Strategie können Sie aus einer Vielzahl von Immobilien wählen, um Ihr Kapital beispielsweise besonders sicher anzulegen, Steuern zu sparen oder hohe Renditen zu erzielen. Sie suchen noch einen Sparringspartner, um Ihre persönliche Strategie zu erarbeiten? Mit einem digitalen Anforderungsprofil bietet Immoheld einen Anhaltspunkt für Ihre Zielsetzung. Der Service ist unverbindlich und kostenlos.

Fazit: Statt persönlicher Vorlieben zählen für Investoren wirtschaftliche Faktoren und Marktdaten. Zwar ist der Rechercheaufwand für das passende Objekt dadurch etwas höher. Ein Eigenheim als Geldanlage hat jedoch den Vorteil, dass Sie damit oft schon direkt nach dem Kauf passives Einkommen generieren und finanzielle Vorteile genießen können.

Zusammenfassung Kapitalanlage

Investoren sollten beim Kauf einer Wohnung den Fokus auf die folgenden Fragen legen:

• Wie ist die Vermietbarkeit meiner Wunsch-Immobilie heute und wie wird sie sich entwickeln?
• Welche (Netto-)Rendite kann ich mit der Immobilie erzielen? Wie sieht mein monatlicher Cashflow aus?
• Wann ist meine Immobilie abbezahlt? Wie hoch ist dann mein passives Einkommen?
• Wie wird sich der Markt entwickeln und welchen Einfluss hat das auf Mietpreis und Wert meiner Immobilie?

Fazit: Emotion vs. Fakten

Der Erwerb einer Immobilie ist mit vielen Fragen verbunden. Wer selbst in seine neue Immobilie einziehen will, muss viele Faktoren beachten, die mit der eigenen Lebensplanung und persönlichem Geschmack zusammenhängen. Investoren sollten sich dagegen weniger von emotionalen, sondern vielmehr von wirtschaftlichen Faktoren leiten lassen.

Mit einem erfahrenen Partner an Ihrer Seite, der Ihnen bei der Berechnung der Renditeerwartung hilft und verschiedene Marktszenarien aufzeigen kann, finden Sie eine passende Immobilie für Ihr Investmentziel und erfahren, auf welche Faktoren Sie besonderen Wert legen sollten. 

1. Zielsetzung

Wer eine Wohnung kauft, verfolgt ein Ziel. Die einen wollen sie selbst nutzen, andere kaufen eine Wohnung, um sie zu vermieten. Grundsätzlich ist der Prozess des Wohnungskaufs ähnlich, egal ob Sie eine Kapitalanlage oder ein neues Eigenheim suchen. Unterschiede gibt es vor allem bei den Suchkriterien: So haben Käufer, die eine Immobilie selbst nutzen wollen, häufig viel “emotionalere” Suchkriterien. In diesem Artikel legen wir den Fokus auf den Kauf einer Wohnung als reine Kapitalanlage. 

Um Ihre Zielsetzung bei der Suche nach einer Kapitalanlage zu konkretisieren, gibt es verschiedene Kriterien: Wollen Sie beispielsweise besonders sicher investieren oder eine hohe Rendite erzielen? Ihr Augenmerk bei der Objektsuche sollte in jedem Fall auf Punkten wie Standort und Art der Immobilie liegen. Diese haben Einfluss auf Vermietbarkeit und Wertentwicklung und damit auf Ihre Rendite.

Marktdaten helfen Ihnen, zu beurteilen, ob ein Objekt zu Ihren Zielen passt. Diese Daten basieren zum Beispiel auf historischen Transaktionen und zeigen, wie sich Immobilienmärkte ortsspezifisch entwickeln können. Viele Makler schöpfen das Potenzial dieser Daten jedoch nicht voll aus und geben die Vorteile selten direkt an die Käufer weiter. Das Analysetool von Immoheld bietet dagegen wertvolle Insights und Zugriff auf viele Marktdaten, um Sie datenbasiert bei Ihrer Entscheidung zu unterstützen. Die wichtigsten Fragen, die Sie sich hinsichtlich Ihrer Zielsetzung überlegen sollten, können Sie auch dem Immoheld Anforderungsprofil entnehmen.

Tipp – Checkliste Wohnungskauf: Investieren Sie zu Beginn Ihrer Suche Zeit in eine Checkliste: Welche Punkte sind Ihnen wichtig? Was muss Ihre Wunsch-Immobilie bieten? Welche Kompromisse können Sie eingehen? Brauchen Sie professionelle Beratung beim Wohnungskauf? Je klarer Ihre persönlichen Ziele und Anforderungen sind, desto einfacher finden Sie ein passendes Objekt.

2. Objektsuche

Wollen Sie den Wohnungskauf ohne Makler oder professionellen Partner durchführen, folgt nun der schwierige Part: die Objektsuche. Wenn Sie die unzähligen Objekte am Markt selbst sichten, kann Ihnen ein „Schnäppchen“ über den Weg laufen. Vielleicht kennen Sie beispielsweise einen Privatverkäufer, der seine Immobilie nicht auf dem Immobilienmarkt inseriert. Solche sogenannten Off-Market-Immobilien sind allerdings schwer zu finden – insbesondere, weil sie gar nicht auf den einschlägigen Immobilienplattformen im Internet landen. Alternativ können Sie die Objektsuche durch einen professionellen Partner begleiten lassen. 

Die größten Hürden und Zeitfresser bei der Recherche auf eigene Faust: 

• Der Immobilienmarkt ist sehr fragmentiert.
• Angebote auf Online-Plattformen sind nur die Spitze des Eisbergs. 
• Off-Market-Immobilien sind schwierig zu finden.
• Die Unterlagen zu einzelnen Objekten können schlecht aufbereitet oder lückenhaft sein.
• Verschiedene Objekte haben oft auch unterschiedliche Ansprechpartner. 

3. Finanzierbarkeit

Während Sie Objekte vergleichen, planen Sie auch die Finanzierung. Da es viele Fragen zu klären gibt und sich eine durchdachte Finanzierung positiv auf Ihre Rendite auswirkt, lohnt sich eine Expertenberatung. So erfahren Sie, welche Fördermöglichkeiten und steuerlichen Besonderheiten es für Ihr Projekt gibt. 

4. Entscheidung

Nun steht die finale Entscheidung für ein Objekt an. Bis alle Details der Finanzierungsstruktur geklärt sind, können Sie das Objekt reservieren lassen, bei Bedarf eine Besichtigung planen oder auch ein Gutachten in Auftrag geben. So wissen Sie genau, was Sie bekommen. Gerade Käufer einer selbstgenutzten Eigentumswohnung sollten besonderes Augenmerk auf eine professionelle und persönliche Besichtigung legen – schließlich geht es um die Entscheidung, wo sie in Zukunft leben werden. 

Steht Ihre Entscheidung, folgt die Beauftragung des Notars. Wichtig: Der Entwurf des Kaufvertrags muss Ihnen mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen. Diese Wartezeit ist Pflicht in Deutschland und soll Ihnen die Gelegenheit geben, den Vertrag in Ruhe zu prüfen.

5. Finale Finanzierung

Mit den Details zu Ihrem Wunschobjekt können Sie letzte Finanzierungsfragen mit Ihrer Bank klären. Passt alles? Dann erhalten Sie eine Finanzierungsbestätigung, die Sie bei Bedarf dem Verkäufer vorlegen können. Für die Kreditsicherung gibt es hierzulande die sogenannte Grundschuldbestellung. Dabei wird Ihr Eigentum mit einer Grundschuld belastet. Für den Fall, dass Sie Ihre Finanzierung nicht mehr bedienen können, darf Ihre Bank die Immobilie verwerten. Die Eintragung der Grundschuld erfolgt ins Grundbuch durch einen Notar, dem Sie dazu Grundschuldunterlagen zusenden. In der Regel finden die Grundschuldbestellung sowie die Unterschrift des Kaufvertrags im gleichen Notartermin statt.

6. Notartermin

Sie haben den Kaufvertrag eingehend geprüft? Dann steht der Beurkundungstermin beim Notar an. Der Notar fungiert beim Wohnungskauf als neutraler Vermittler. Da er unabhängig ist, kann er sowohl von Käufer- als auch Verkäuferseite frei gewählt werden. Üblicherweise findet die Beurkundung in Anwesenheit beider Seiten statt. Theoretisch können zwei getrennte Notartermine stattfinden — dann macht eine Partei der anderen ein Angebot. Der Notar verliest den Vertrag, klärt alle offenen Fragen und passt gegebenenfalls den Kaufvertrag noch an. Haben alle Parteien den Kaufvertrag unterschrieben, ist die Beurkundung vollzogen. 

7. Abschluss

Sie sind fast am Ziel. Der Notar beantragt nach Unterzeichnen des Kaufvertrags eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu Ihren Gunsten. Damit ist sichergestellt, dass der Verkäufer das Objekt nicht ein weiteres Mal verkauft. Als nächstes erstellt der Notar eine Zahlungsaufforderung. 

Ist der Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten beglichen und die Zahlung schriftlich bestätigt, beantragt der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Damit sind alle Nutzen und Lasten sowie das Eigentum an der Immobilie auf Sie übergegangen und Sie sind Besitzer einer neuen Kapitalanlage. Herzlichen Glückwunsch!

Entspannter Kauf einer Eigentumswohnung: Ablauf mit Immoheld

Wir wollen Ihr Immobilien-Investment so transparent und unkompliziert wie möglich gestalten. Dafür verbinden wir die Sicherheit und Erfahrung eines klassischen Maklers mit den Vorteilen eines digitalen Start-ups. Sie profitieren von einem sicheren und bequemen Prozess. 

Die wichtigsten Vorteile beim Wohnungskauf mit Immoheld

Unser Ansatz zielt auf langfristige Zusammenarbeit ab. Dadurch können wir auch zukünftige Investments effizient und gewinnbringend planen – und Sie profitieren von einem All-in-one-Service, der Zeit spart und Ihre Nerven schont.

Zu unseren Services nach dem Immobilienkauf gehören:

• Support für Fragen rund um Ihr Investment
• Beratung durch Experten bei Spezialfragen
• Workshops zur Vorbereitung auf weitere Käufe

Sie wollen unseren Prozess auf die Probe stellen? Dann vereinbaren Sie noch heute Ihre kostenfreie und unverbindliche Erstberatung. Unsere Immobilienprofis freuen sich auf Sie.