Die Altersvorsorge betrifft alle Menschen. Allerdings beschäftigen sich die Wenigsten gern mit dem komplexen Thema, das noch in weiter Ferne zu liegen scheint.

Dabei gilt: Je früher Sie sich mit Ihren Möglichkeiten auseinandersetzen, desto besser sichern Sie Ihre finanzielle Zukunft ab – vor allem dann, wenn Sie Immobilien als Altersvorsorge nutzen möchten. Eine Investition in jungen Jahren sorgt außerdem für eine kleinere monatliche Sparrate – somit können sich oft auch Menschen mit einem durchschnittlichen Einkommen eine Immobilie leisten.

Immobilien sind jedoch auch eine spannende Vorsorgeoption für langjährige Berufstätige sowie für selbstständig Tätige und Unternehmer, die ihre Absicherung komplett ohne gesetzliche Rente bewerkstelligen müssen. Die Investition in Immobilien stellt eine langfristig stabile Kapitalanlage dar und bietet eine rentable Einnahmequelle für die Zukunft – vorausgesetzt, Sie finden eine Immobilie, die zu Ihren Zielen passt.

Lohnen sich Immobilien als Altersvorsorge und Kapitalanlage?

Immobilien wie Eigentumswohnungen – vor allem vermietete Objekte (Kapitalanlageimmobilien) – sind aus mehreren Gründen für viele Investoren eine attraktive Option für die Altersvorsorge:

• Stabile Wertentwicklung: In der Vergangenheit haben sich Immobilien vor allem in Krisen als stabile Vermögenswerte erwiesen. Während Anlageformen wie Aktien oder Fonds oft volatil sind, bleiben Immobilien in der Regel wertstabil und haben außerdem das Potenzial, kontinuierlich im Wert zu steigen.
• Regelmäßige Einnahmequelle: Eine vermietete Eigentumswohnung kann ein passives Einkommen generieren, von dem Sie schon vor dem Rentenbeginn monatlich profitieren. Die Mieteinnahmen dienen dabei nicht nur als zusätzliche Einkommensquelle, sondern tilgen gleichzeitig den Immobilienkredit.
• Finanzielle Sicherheit: Ist der Kredit abbezahlt, helfen Mieteinnahmen Ihnen dabei, Ihren heutigen Lebensstandard auch im Ruhestand aufrechtzuerhalten.
• Inflationsschutz: Der Besitz von Immobilien schützt Ihr Vermögen vor negativen Auswirkungen der Inflation. In Zeiten steigender Preise steigen in der Regel auch die Mieten – und das kurbelt automatisch Ihre Rendite an.
• Nutzbarer Sachwert: Im Gegensatz zu anderen Anlageformen wie Wertpapieren oder Gold können Sie Ihre Immobilie im Ruhestand selbst nutzen und mietfrei leben. So gesehen bietet eine Immobilie als Altersvorsorge doppelte Sicherheit fürs Alter.

Erhalten Sie im Immoheld Magazin noch mehr Antworten auf die Frage, ob Immobilien als Altersvorsorge sinnvoll sind (inklusive Beispielrechnung).

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie?

Ähnlich wie bei anderen Investitionsmöglichkeiten gilt stets das Credo: Es ist nahezu unmöglich, den besten bzw. „günstigsten“ Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie zu erwischen. Daher empfiehlt sich: Investieren Sie frühzeitig.

Bestenfalls starten Sie schon in jungen Lebensjahren mit dem Investieren, damit das eingesetzte Kapital so früh wie möglich Ertrag in Form von Mieteinnahmen abwerfen kann. Bei einem Anlagehorizont von zehn oder sogar 30 bis 40 Jahren spielt der „günstigste“ Kaufzeitpunkt gar keine Rolle.

Da Immobilien eine langfristige Investition sind, lässt sich auch eine Phase wie die aktuelle überbrücken, in der die Immobilienpreise sinken.

Selbstgenutzte oder vermietete Immobilien als Altersvorsorge: Was ist besser?

Eine wichtige Frage, vor der alle potenziellen Immobilienkäufer früher oder später stehen, lautet: Ist eine selbstgenutzte oder vermietete Immobilie besser geeignet, um mich im Alter abzusichern? Beide Wege haben Vor- und Nachteile.

Selbstgenutzte Immobilien

Mit einer Immobilie für die Eigennutzung erhalten Sie ein eigenes Zuhause, für das Sie keine Miete zahlen und das Sie nach Ihren Vorstellungen gestalten können. In einer selbstbewohnten Immobilie leben Sie mietfrei. Zu beachten sind dabei anfallende Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen.

Allerdings bietet eine selbstgenutzte Immobilie weniger Flexibilität. Im Laufe des Lebens ändern sich bei vielen Menschen die Ansprüche an die Wohnraumgröße, die Wohnraumbeschaffenheit – so wird im Alter die Barrierefreiheit immer wichtiger – und an den Wohnort. Wer eine Mietimmobilie bewohnt, kann jederzeit in eine besser passende Immobilie umziehen.

Vermietete Immobilien

Kaufen Sie eine Immobilie und lassen Mieter darin wohnen, schaffen Sie damit eine zusätzliche Einkommensquelle. Regelmäßige Mieteinnahmen können zur Deckung von Ausgaben, zur Tilgung des Kredits und zur Steigerung des Vermögens verwendet werden.

Allerdings erfordert die Vermietung einer Immobilie Zeit und Engagement: Sie müssen sich zum Beispiel um die Belange der Mieter, die Instandhaltung und die Verwaltung der Immobilie kümmern. Hinzu kommen Risiken wie Leerstand oder Zahlungsausfälle.

Beide Faktoren können Sie mit der Wahl der Immobilie beeinflussen: Je nach individuellem Bedarf können Immobilien mit einer professionellen Hausverwaltung oder einem Betreiberkonzept die passende Anlageklasse sein. Dazu gehört etwa die Pflegeimmobilie. Um das Thema Mieterwechsel und alle anderen Verwaltungstätigkeiten kümmern sich bei dieser Objektart die Betreiber.

Welche Option ist die Richtige?

Wie Sie sich letztendlich entscheiden, hängt unter anderem ab von

• Ihrer persönlichen Lebensplanung
• Ihren Investmentzielen
• Ihren individuellen finanziellen Zielen
• Ihrer Risikobereitschaft
• Ihrem Wunsch, selbst zu verwalten oder dies an eine Hausverwaltung oder einen Betreiber abzugeben

Legen Sie Wert darauf, ein eigenes Zuhause zu besitzen und dort bis ins Alter zu leben? Dann ist eine selbstgenutzte Immobilie eine gute Wahl. Möchten Sie dagegen zusätzlichen Cashflow generieren und Ihr Vermögen gewinnbringend anlegen, bietet eine vermietete Immobilie das größte Potenzial für Ihre Pläne.

Vermietete Immobilien als Altersvorsorge: Vor- und Nachteile

Auch vermietete Immobilien haben Vor- und Nachteile, die Sie vor dem Kauf berücksichtigen müssen. Die wichtigsten fassen wir im Folgenden noch einmal übersichtlich zusammen.

Finanzierung einer vermieteten Immobilie als Altersvorsorge

Es zeichnet sich ab, dass eine Kapitalanlageimmobilie genau die richtige Altersvorsorge für Sie ist? Dann sollten Sie frühzeitig über die Finanzierung Ihres Vorhabens nachdenken. Das sind typische Wege, um eine Immobilie als Altersvorsorge kaufen und vermieten zu können:

• Eigenkapital: Wenn Sie über ausreichend Rücklagen verfügen, können Sie einen Teil oder den gesamten Kaufpreis der Immobilie selbst finanzieren. Das hat den Vorteil, dass Sie nur einen kleinen oder gar keinen Kredit aufnehmen müssen und dadurch langfristig geringere Zinskosten haben. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann darüber hinaus Ihre Kreditwürdigkeit verbessern und Ihre Finanzierungskonditionen positiv beeinflussen.
• Bankdarlehen: In den meisten Fällen finanzieren Privatinvestoren ihre Kapitalanlageimmobilie durch die Aufnahme eines Bankdarlehens. Ein Kreditinstitut leiht Ihnen zusätzlich zu Ihrem Eigenkapital den notwendigen Betrag für den Kauf einer Immobilie, den Sie über einen bestimmten Zeitraum zu bestimmten Konditionen zurückzahlen.
• Förderprogramme: In Deutschland gibt es Fördermöglichkeiten für den Kauf von Immobilien. Besonders gut stehen die Chancen auf finanzielle Unterstützung für nachhaltige Immobilien. Die Förderungen werden in der Regel in Form von Zuschüssen oder günstigen Krediten gezahlt. Daneben gibt es oft auch steuerliche Vorteile.

Mit der Finanzierung Ihrer vermieteten Immobilie steht und fällt der Erfolg Ihres Investments. Deshalb sollte dieser Schritt sorgfältig geplant werden. Wichtig dabei ist, dass Sie Ihre individuelle finanzielle Situation genau kennen, eine realistische Renditekalkulation durchführen und Ihre langfristigen Ziele stets im Auge behalten.

Lesen Sie, wie viel Eigenkapital Sie benötigen und wie die Finanzierung abläuft.

Welchen Einfluss haben die Zinsen und die Inflation auf mein Investment?

In den Jahren nach der Finanzkrise haben Immobilienkäufer von niedrigen Zinsen und günstigen Krediten profitiert. Seit 2022 steigen die Zinsen allerdings kontinuierlich an und mit ihr die Inflation. Viele Menschen sind deshalb zurückhaltend, wenn es darum geht, größere Summen in eine Immobilie zu investieren.

Doch es gibt noch eine weitere Entwicklung, die für Privatinvestoren relevant ist: die sinkenden Immobilienpreise. Während die Finanzierungskosten im Immobilienbereich steigen, fallen die Kaufpreise von Immobilien und gleichen damit oft die hohen Kreditkosten aus.

Hinzu kommt, dass Immobilienkäufer in Zeiten niedriger Preise in der Regel einen gewissen Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis haben. Das gilt vor allem für Lagen, die heute noch nicht so begehrt sind wie andere, sich in Zukunft jedoch positiv entwickeln könnten.

Um entsprechende Objekte zu identifizieren und den besten Kaufpreis zu erreichen, sollten private Investoren mit Spezialisten zusammenarbeiten, die Zugriff auf relevante Marktdaten haben und verschiedene Preisszenarien berechnen können.

Individuelle Beratung für die Altersvorsorge mit vermieteten Immobilien

Wenn Sie Immobilien als Kapitalanlage und zur Altersvorsorge kaufen möchten, räumen Sie mit Unterstützung von Immoheld die größten Hürden auf dem Weg dorthin effektiv aus dem Weg. Die Immobilienexperten des Tech-Unternehmens aus München stehen Ihnen bei wichtigen Immobilienfragen zur Seite.

Mit Immoheld stellen Sie Ihre Entscheidung auf drei starke Säulen:

1. Datenbasierte Immobilienberechnungen: Immoheld setzt auf moderne Technologien und umfangreiche Datenanalysen, um Ihnen fundierte Informationen über den Immobilienmarkt und die Rentabilität potenzieller Investitionsobjekte zu liefern. Unsere datenbasierten Berechnungen helfen Ihnen dabei, auch in Zeiten steigender Zinsen die besten Entscheidungen zu treffen, damit Sie langfristig von Ihrer Immobilie profitieren.
2. Persönliche Beratung: Jeder Kunde ist einzigartig, und wir verstehen, dass Ihre Altersvorsorgepläne individuell sind. Unsere erfahrenen Berater stehen Ihnen zur Seite, um anhand Ihrer Bedürfnisse maßgeschneiderte Lösungen zu finden. Außerdem erhalten Sie Antworten auf alle Ihre Fragen. Wir begleiten Sie Schritt für Schritt und unterstützen Sie bei allen Aspekten des Kaufprozesses – und darüber hinaus.
3. Eigens entwickelte Immobiliensoftware: Als Kunde von Immoheld erhalten Sie Zugang zu einer intuitiven Immobiliensoftware. Damit analysieren Sie potenzielle Immobilienobjekte, führen Renditeberechnungen durch und behalten den Überblick über Ihre Investitionen. Ihnen stehen verschiedene Werkzeuge zur Verfügung, um Ihre Immobilien als Altersvorsorge effektiv zu verwalten.

Fazit: Immobilien als Altersvorsorge und als Chance nutzen

Immobilien als Altersvorsorge bieten eine solide Möglichkeit, sich langfristig finanziell abzusichern. Im Vorfeld der Investition sind viele Fragen zu klären. Außerdem ist es wichtig, die Investition genau durchzurechnen. Mit Immoheld haben Sie bei jedem Schritt einen kompetenten Partner an Ihrer Seite, der Ihnen datenbasierte Immobilienberechnungen, persönliche Beratung und eine eigens entwickelte Immobiliensoftware bietet.

Egal, ob Sie bereits erfahrener Investor sind oder zum ersten Mal in Immobilien investieren möchten: Wir unterstützen Sie dabei, die richtige Entscheidung zu treffen und Ihre Immobilien als Altersvorsorge optimal zu nutzen.

Vereinbaren Sie noch heute einen unverbindlichen Termin und lassen Sie uns gemeinsam über Ihren zukünftigen Erfolg sprechen. Ihre finanzielle Sicherheit im Ruhestand ist es wert.

Wie hoch sind derzeit die Bauzinsen?

Jahrelang bewegten sich die Zinsen für einen Immobilienkredit auf niedrigem Niveau. Langfristig betrachtet ist der Zinssatz zwar noch immer niedrig. Allerdings sind die Bauzinsen seit Anfang 2022 spürbar angestiegen – und das mit einer Dynamik, mit der viele nicht gerechnet haben.

Während der Zinssatz Ende 2021 bei 10-jähriger Zinsbindung noch bei rund 1% lag, waren es im Mai bereits über 2%. Stand Oktober 2022 liegen die aktuelle Bauzinsen im Schnitt bei rund 3%. Seit Beginn des Jahres hat es Auf- und Abwärtsbewegungen gegeben, der Trend nach oben ist allerdings deutlich zu erkennen.

Aktuelle Bauzinsen: Tabelle der Entwicklung

Die folgende Tabelle zeigt anhand ausgewählter Zeitpunkte, wie sich der Effektivzinssatz innerhalb der vergangenen Jahre entwickelt hat:

* an private Haushalte mit einer anfänglichen Zinsbindung über 5-10 Jahre (Quelle: Deutsche Bundesbank)

Warum steigen die Bauzinsen jetzt?

Für die Zinswende bei Immobilienkrediten gibt es verschiedene Gründe. Einer der Auslöser für das Ansteigen der aktuellen Bauzinsen seit Jahresbeginn ist die hohe Inflation. In dieser Situation sind die Notenbanken gezwungen, die Leitzinsen anzuheben.

Im September hat die EZB deshalb den Leitzins auf 1,25% erhöht. Höhere Zinsen bedeuten höhere Kosten für die Banken, die sie an ihre Kreditnehmer weiterreichen.

Die Zinsentwicklung hängt allerdings auch von einem weiteren Faktor ab: Indirekt geben die zehnjährigen Bundesanleihen die Richtung für die Entwicklung der Bauzinsen vor. Steigen die Zinsen der Bundesanleihen, dann steigen in der Regel auch die Bauzinsen.

Warum steigen die Bauzinsen mit den Zinsen der Bundesanleihen?

Das ist der Grund dafür: Um ihren Kunden eine Baufinanzierung zu ermöglichen, vergeben die Banken Pfandbriefe und erhalten dafür Geld von Anlegern.

Die Zinsen dafür richten sich nach den Vorgaben der DekaBank Deutsche Girozentrale in Frankfurt. Diese wiederum orientiert sich an den Zinsen zehnjähriger Bundesanleihen. Die Banken schlagen noch eine Risikoprämie von etwa 0,5 bis 0,7% auf und legen so ihren Bauzins fest.

Wie hoch steigen die Bauzinsen noch?

Da die Bauzinsen aktuell selbst Experten immer wieder überraschen, sind diese mit ihren Prognosen vorsichtig. Einige Szenarien gehen von einem Anstieg auf rund 4% noch in diesem Jahr aus. Andere vermuten, dass die Zinssätze sich auf dem aktuellen Niveau einpegeln könnten. Eine Kehrtwende ist jedenfalls vorerst nicht in Sicht. Dagegen spricht unter anderem, dass der Leitzins noch weiter steigen könnte.

Wie wirken sich die aktuellen Bauzinsen auf Ihre Investmentpläne aus?

Zinsen beeinflussen die Kosten von Immobiliendarlehen erheblich. Für Investoren, die bereits konkrete Pläne für den Kauf einer Immobilie haben, kann es sich deshalb lohnen, die Finanzierung lieber früh als spät abzuschließen.

Wer plant, eine Immobilie zu kaufen, sollte die aktuellen Bauzinsen prüfen und das anstehende Investment auf Basis der derzeitigen Zinsprognosen genau durchrechnen. Eine weitere Größe, die Immobilienkäufer im Blick haben müssen, sind die Immobilienpreise.

Zusammenhang aktuelle Bauzinsen und Immobilienpreise

Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Denn aufgrund der Niedrigzinsphase in den letzten Jahren waren Kredite erschwinglich. Zudem warfen andere Anlageformen immer weniger Zinsen ab, was Immobilien immer attraktiver machte. Allerdings ist die Zinswende bereits beschlossen und die Inflation steigt und steigt seit Monaten.

Wenn immer weniger Menschen eine Baufinanzierung bekommen oder sich Immobilien aufgrund von Jobverlust oder Schulden nicht mehr leisten können, sinkt die Nachfrage nach Immobilien in einigen Anlageklassen. Sinkende Immobilienpreise sind für Käufer von Vorteil, die über ein hohes Eigenkapital verfügen und nur auf eine geringe Zuzahlung durch die Bank angewiesen sind.

Was müssen Immobilieneigentümer mit laufendem Kredit wissen?

Nicht nur Käufer, sondern auch Immobilienbesitzer sollten die aktuelle Entwicklung bei den Bauzinsen und den Immobilienpreisen genau beobachten. Denn für alle, die aktuell noch eine Immobilie abbezahlen, könnten nicht nur die steigenden Zinsen für höhere Kosten sorgen. Auch sinkende Immobilienpreise wirken sich unter Umständen nachteilig aus.

Steht bei Ihnen nach Ende der Kreditlaufzeit eine Anschlussfinanzierung an, müssen Sie diese voraussichtlich mit höheren Zinsen abschließen als Ihr ursprüngliches Darlehen. Und Sie müssen womöglich draufzahlen, wenn der Wert Ihrer Immobilie gefallen ist. Denn dann steigt der „Beleihungsauslauf“. Damit ist das Verhältnis von Immobilienwert und Darlehen gemeint. Je größer der Unterschied, desto größer ist das Risiko für die Bank – und das lassen sich Kreditinstitute mit höheren Zinsen ausgleichen.

Steht also in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung an, kann es sich in diesem Fall lohnen, jetzt schon über eine Umschuldung nachzudenken. Auf diese Weise ist es möglich, den aktuellen Bauzins mitzunehmen, bevor die Zinsen weiter steigen. Alternativ können Kreditnehmer auch ein Forward-Darlehen nutzen, um gegen eine Gebühr das aktuelle Zinsniveau „einzufrieren“.

So treffen Sie die richtige Entscheidung

• Wenn Sie aktuell den Kauf einer Immobilie planen, setzen Sie sich mit den aktuellen Bauzinsen und der Entwicklung der Immobilienpreise auseinander.
• Beachten Sie auch in der aktuellen Situation die Faktoren für eine lukrative Immobilie. Analysieren Sie die verfügbaren Marktdaten und achten Sie auf die Standortwahl.
• Denken Sie daran, dass mehr Eigenkapital weniger Fremdfinanzierung bedeutet und die Kosten für eine Finanzierung deutlich senken kann.
• Besitzen Sie bereits eine Immobilie, sollten Sie früh genug die Anschlussfinanzierung planen und möglichst nicht warten, bis die Bauzinsen den nächsten Sprung nach oben machen.
• Bei allem, was Sie planen: Lassen Sie sich beraten. Das Wissen von Experten ist in den aktuell herausfordernden Zeiten so wertvoll wie nie zuvor.

Die Experten von Immoheld beantworten gern alle Ihre Fragen rund um aktuelle Bauzinsen, Fallstricke bei der Finanzierung, die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl einer Immobilie und wie Sie Ihr Vermögen mit Immobilien bestmöglich schützen können.

Mit einer KfW-Förderung können nicht nur Besitzer oder Käufer eines Eigenheims Geld sparen. Auch Kapitalanleger, die ihr Portfolio um Immobilien erweitern möchten, erhalten diese in verschiedenen Anlageklassen.

Die Basics der KfW-Förderung

Was bedeutet KfW? KfW steht für Kreditanstalt für Wiederaufbau. Die Förderbank unterstützt unter anderem Privatinvestoren, die eine Immobilie kaufen, bauen oder sanieren wollen, mit finanziellen Fördermitteln.

Wie viel Unterstützung Sie von der Bank erhalten, richtet sich danach, wie effizient die geplanten Maßnahmen oder die Immobilie, die Sie kaufen möchten, sind. Außerdem ist die Beratung durch einen Experten für Energieeffizienz Voraussetzung für die Förderung.

Den Fokus legt die KfW aktuell vor allem auf die energetische Sanierung und die Nutzung von erneuerbaren Energien für Strom und Wärme. Seit Februar 2024 können Investoren außerdem wieder eine Förderung für den Neubau von Wohngebäuden beantragen, die zuvor überarbeitet wurde.

Übrigens fördert die KfW auch Modernisierungen, die aus Nichtwohnflächen Wohnraum machen, Barrieren reduzieren oder den Einbruchschutz erhöhen. Für Denkmalimmobilien, bei denen eine Effizienzverbesserung aufgrund des Alters und höherer Auflagen bei baulichen Maßnahmen erschwert ist, gelten vereinfachte Förderbedingungen. 

Wonach richtet sich die Höhe der Förderung?

Als Maßstab für die Nachhaltigkeitsförderung dienen die Effizienzhaus-Stufen der KfW. Diese orientieren sich wiederum an den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEv).

Beispiel: Ein Gebäude der Stufe 40 verbraucht nur 40% der Primärenergie, die ein Effizienzhaus laut EnEv verbrauchen darf – also 60% weniger als vorgegeben. Neben dem Primärenergiebedarf zählt auch der Transmissionswärmeverlust: Er gibt an, wie viel Wärmeenergie eine beheizte Immobilie über die Gebäudehülle nach außen abgibt. Der Wert lässt sich etwa durch gute Wärmedämmung und Wärmeschutz­fenster reduzieren.

Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, mit der ein so hoher Effizienzgrad nur schwer zu erreichen ist, fördert die KfW auch einzelne energetische Maßnahmen. Dazu gehören die Erneuerung der Heizungsanlage oder der Einbau smarter Technologien zur Senkung des Energieverbrauchs.

Am meisten lohnt sich eine KfW-Förderung für die Komplettsanierung eines Gebäudes zum Effizienzhaus 40 oder den Neubau oder Kauf eines Hauses mit dieser Effizienzhaus-Stufe. Dafür erhalten Sie je Wohneinheit einen vergünstigten Kredit von bis zu 150.000 Euro mit 5 bis 25% Tilgungszuschuss.

Für bestehende Immobilien erhalten Sie folgende Förderungen:

Für Neubauprojekte gelten folgende Werte:

Kredit mit KfW-Tilgungszuschuss

Die KfW vergibt Kredite bis zu 150.000 Euro, die zinsvergünstigt sind. Damit können Sie Ihre Baufinanzierung ergänzen. Wenn Sie Ihr Vorhaben wie geplant in die Tat umsetzen, erhalten Sie anschließend außerdem einen Tilgungszuschuss in Höhe von bis zu 25% von der Darlehenshöhe (bis zu 37.500 Euro). Damit ist das Darlehen schneller getilgt.

Mit der KfW-Förderung ist es übrigens möglich, niedrige Zinsen mit einem Tilgungszuschuss zu kombinieren und doppelt zu sparen.

KfW-Zuschuss ohne Kredit

Statt eines Kredits können Sie direkt bei der KfW auch einen Zuschuss beantragen, beispielsweise für einzelne Sanierungsmaßnahmen und wenn Sie kein Darlehen aufnehmen möchten. Dafür ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) zuständig.

Der höchste Zuschuss wird für den Einbau von Wärmepumpen gewährt, die eine alte Öl- oder Gasheizung ersetzen. Dafür gibt es bis zu 24.000 Euro.

Wie funktioniert die KfW-Förderung?

Wichtig zu wissen: Kredite und Zuschüsse müssen beantragt werden, bevor energetische Maßnahmen oder ein Neubau durchgeführt werden. Wenn Sie die KfW-Förderung nutzen wollen, brauchen Sie in der Regel außerdem einen Energieexperten an Ihrer Seite. Er stellt sicher, dass alle Maßnahmen zum gewünschten nachhaltigen Ergebnis führen.

Anschließend müssen Sie noch die passende Fördermöglichkeit finden. Dazu bietet die KfW ein Online-Tool an. Dabei müssen Sie auch entscheiden, ob Sie einen Kredit oder einen Zuschuss erhalten möchten.

Ihr Weg zu den Fördermitteln der KfW:

• Informieren Sie sich darüber, welche Förderungen für Ihr Immobilienvorhaben infrage kommen. Ein Energieeffizienz-Experte muss dann die geplanten Maßnahmen prüfen.
• Beantragung von Zuschüssen: Noch bevor Sie Maßnahmen umsetzen, müssen Sie die KfW-Fördermittel über ein spezielles Zuschussportal beantragen.
• KfW-Darlehen: Den KfW-Kredit beantragt die Bank, die zum Beispiel den Kauf Ihrer Immobilie finanziert.
• Nach Abschluss Ihres Vorhabens erhalten Sie den (Tilgungs-)Zuschuss.

So finden Sie die passende KfW-Förderung

Welche Förderung ist die richtige für Ihr Immobilieninvestment? Und wie können Sie Fördermittel optimal mit Ihrer Finanzierung verbinden? Die Experten von Immoheld zeigen Ihnen gerne Ihre Möglichkeiten auf und begleiten Ihr Vorhaben Schritt für Schritt.

Wenn Sie sich mit Immobilien beschäftigen, begegnet er Ihnen früher oder später: der Leverage-Effekt. Einfach erklärt verbirgt sich dahinter nichts anderes als ein Hebeleffekt (der englische Begriff „leverage“ bedeutet Hebel), den Sie nutzen können, um mit möglichst wenig Eigenkapital eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Man spricht bei dieser Kennzahl auch von der Eigenkapitalrentabilität oder Eigenkapitalverzinsung.

Was bewirkt der Leverage-Effekt?

Es kann sich paradoxerweise lohnen, wenn Investoren sich beim Kauf von Immobilien gezielt „verschulden“, um mit der Aufnahme von Fremdkapital eine höhere Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zu erzielen. Dieser Immobilien-Leverage-Effekt tritt vereinfacht gesagt dann auf, wenn das Fremdkapital weniger kostet (= Zinsen), als Sie damit erwirtschaften (= Überschüsse aus Mieteinnahmen). In Summe profitieren Sie dann durch die niedrigen Zinsen von der Verschuldung.

Der Grund: Die Mieteinnahmen Ihrer Immobilie fließen Ihnen immer zu 100 % zu – egal, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen. Zwar müssen Sie bei einer Finanzierung Zinsen zahlen und haben damit weniger Gewinn als ohne Fremdkapital. Allerdings müssen Sie auch weniger Eigenkapital einbringen, wodurch sich Ihre Eigenkapitalrentabilität erhöht, sofern die Zinsen für das geliehene Fremdkapital unter den damit generierten Überschüssen aus Mieteinnahmen liegen. Das Rechenbeispiel unten veranschaulicht diesen Zusammenhang.

Liegt der Zinssatz Ihrer Finanzierung unter der Gesamtkapitalrentabilität des Investments, weil Sie Ihr Fremdkapital zu günstigen Konditionen leihen und Ihre Finanzierung gut strukturieren, können Sie mit Ihrem Eigenkapital also mehr erwirtschaften als ohne Fremdkapital. Eine durchschnittliche jährliche Eigenkapitalverzinsung auf einen Zeitraum von zehn Jahren gesehen kann schnell 8% und mehr betragen.

Leverage-Effekt berechnen: So funktioniert’s

Für eine vereinfachte Berechnung des Leverage-Effekts benötigen Sie die Höhe des eingesetzten Eigen- und Fremdkapitals, die Höhe der Mieteinnahmen und die Zinskosten. Jetzt sehen wir uns an, wie die Höhe des Fremdkapitals die Eigenkapitalrentabilität bei einem Investment von 100.000 Euro beeinflusst:

Für alle, die es genau wissen wollen – die Leverage-Effekt-Formel sieht wie folgt aus:

Eigenkapitalrentabilität = Gesamtkapitalrentabilität + (Gesamtkapitalrentabilität – Fremdkapitalzinssatz) * Fremdkapital / Eigenkapital

(Die Gesamtkapitalrentabilität errechnet sich aus der Summe aus Gewinn und Fremdkapitalzinsen dividiert durch das eingesetzte Gesamtkapital.)

Übrigens: Im Immoheld Tool wird für jedes Objekt die Eigenkapitalverzinsung über 10 Jahre berechnet. Warum? Die Eigenkapitalrentabilität ist nur eine punktuelle Betrachtung zu einem Zeitpunkt (im obigen Rechenbeispiel: im 1. Jahr / bei Kaufzeitpunkt). Die Eigenkapitalverzinsung ist hingegen geeignet, um längere Zeiträume zu betrachten. Sie kann zusätzlich die Kaufnebenkosten, potenzielle Miet- und Wertsteigerung sowie steuerliche Effekte berücksichtigen, die sich über die Zeit ändern.

Leverage-Effekt: Immobilien-Beispiel mit verschiedenen Investorentypen

Ob sich der Leverage-Effekt für Ihr Investment lohnt, richtet sich nach Ihren Zielen. Anhand unterschiedlicher Investment-Typen zeigt sich, wann der Hebel sich lohnen kann:

Investor A – Vermögensaufbau mit Immobilien

Investor A möchte langfristig Vermögen aufbauen und dafür in Immobilien investieren. Er ist noch jung und hat bereits etwas Kapital angespart. Sein Ziel: Mit möglichst wenig Eigenkapital ein möglichst hohes Immobilienvolumen aufbauen. 

Für Investor A stellt der Leverage-Effekt eine wirksame Möglichkeit dar, die Niedrigzinsphase für seine Ziele zu nutzen. Da er Eigenkapital besitzt, gewährt seine Bank ihm die Finanzierung. Zwar lässt sie sich den hohen Fremdkapitalanteil mit höheren Zinsen bezahlen. Das drückt mittelfristig den Cashflow von Investor A, dennoch kann er dank des insgesamt niedrigen Zinsniveaus mit seinem Eigenkapital eine lukrative Rendite erwirtschaften und sein Vermögen langfristig aufbauen. 

Investor B – Geldanlage mit Sicherheit

Im Gegensatz zu Investor A hat Investor B schon einige Jahre länger gespart und mittlerweile einen hohen Bargeldbestand aufgebaut. Er möchte sein Vermögen sicher anlegen und von Anfang an von den Mieteinkünften aus seiner Immobilie leben können. 

Für Investor B kann es sinnvoll sein, möglichst viel Eigenkapital und möglichst wenig Fremdkapital einzubringen. Denn je niedriger die Zinskosten pro Monat sind, desto höher ist der unmittelbare Gewinn aus Mieteinkünften. Langfristig fällt die Eigenkapitalrendite für Investor B zwar niedriger aus als für Investor A. Dafür hat er sofort lukrative Mieteinkünfte und kann sein Vermögen inflationsgeschützt anlegen.

Statt völlig auf Fremdkapital und den Leverage-Effekt zu verzichten ist auch ein Mittelweg möglich. Investor B kann statt einer Wohnung auch zwei oder drei gleichartige Wohnungen mit einem Fremdkapitalanteil kaufen, welcher die erwarteten Überschüsse erwirtschaftet und trotzdem eine möglichst hohe Eigenkapitalverzinsung erwirtschaftet. Diese Strategie trifft insbesondere bei jüngeren Menschen zu, die zum Beispiel durch Erbe und Schenkung mehr Eigenkapital zur Verfügung haben.

Welche Immobilienart ist für Einsteiger geeignet?

Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, sollten Sie einen Schritt nach dem anderen gehen. Einige Immobilienarten sind besonders gut für Immobilien-Anfänger geeignet und jede hat ihre eigenen Vorzüge.

• Beispielsweise sind sanierte Bestandsimmobilien verhältnismäßig günstig zu haben und gut planbar hinsichtlich Mieteinnahmen.

• Neubauimmobilien bieten dafür andere  Vorteile für Einsteiger, denn bei modernen Gebäuden müssen Sie sich über viele Jahre hinweg keine Sorgen bezüglich hoher Instandhaltungskosten machen.

• Wenn Sie Ihren laufenden Aufwand möglichst gering halten möchten, bieten sich insbesondere Immobilien mit einem Betreiberkonzept an – Betreiber nehmen Ihnen viel Arbeit ab.

Bei der Auswahl der Immobilienart kommt es also in erster Linie auf Ihre persönliche Zielsetzung an.

Berufseinsteiger: Kann ich in Immobilien investieren mit wenig Geld?

Die Immobilie, die Sie kaufen, wird Sie eine lange Zeit begleiten. Es ist deshalb wichtig, vorausschauend zu planen und auf alle Eventualitäten vorbereitet zu sein. Sie brauchen Rücklagen, um Instandhaltungskosten decken zu können. Außerdem müssen Sie Ihren Kredit tilgen, da Immobilieninvestments von jungen Investoren in der Regel mit einem hohen Anteil Fremdkapital einhergehen, und sollten auch darauf finanziell vorbereitet sein.

Im Immoheld Magazin stellen wir Ihnen die Basics der Immobilienfinanzierung vor.

Wenn Sie bereits Eigenkapital angespart haben, vereinfacht das die Finanzierung. Sie benötigen dann weniger Geld von der Bank und zahlen weniger Zinsen. In Anbetracht der aktuellen Entwicklung der Bauzinsen ist das von Vorteil.

Je nach Objekt und der eigenen Bonität ist Eigenkapital eine wichtige Voraussetzung für die Finanzierung.

Gibt die Bank Ihnen grünes Licht, können Sie auch mit einem mittleren Einkommen problemlos investieren. Nach unserer Erfahrung ist es sinnvoll, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten von ca. 10% des Kaufpreises  rund 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen bzw. als Rücklage zu haben. 

Wie sieht Ihr persönlicher Finanzierungsrahmen aus? Jetzt online berechnen!

Immobilien-Anfänger mit hohem Eigenkapital: Lohnt sich ein “Barkauf”?

Vielleicht haben Sie bereits viele Ziele im Leben erreicht und genügend Rücklagen gebildet, um eine Eigentumswohnung mit hohem Eigenkapitalanteil oder sogar komplett mit eigenen Mitteln zu kaufen?

Viele Investoren, die in den nächsten 10 bis 20 Jahren in den Ruhestand gehen werden, oder es bereits sind, wollen ihr Vermögen vor der Inflation schützen. Immobilien bieten genau diesen Schutz. Mit einem Barkauf, also zu 100% aus Eigenmitteln, entstehen Ihnen durch Ihr Immobilien-Investment keine Schulden und Sie profitieren in voller Höhe von den monatlichen Überschüssen, welche Sie mit der Immobilie abzüglich laufender Kosten und Steuern erwirtschaften.

Insgesamt empfiehlt es sich auch hier, noch genügend Rücklagen zu haben, um zukünftige Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie decken zu können, welche nicht über laufende Mieteinnahmen hinausgehen, zum Beispiel wenn unerwartet eine Sanierung ansteht. Je nach Zielsetzung könnte sich ein gewisser Finanzierungsanteil lohnen, um den positiven Effekt der Niedrigzinsphase zu nutzen.

Muss ich hohe Schulden fürchten?

Selbst wenn Sie Ihr Immobilieninvestment mit einer Finanzierung ermöglichen: Eine hohe Verschuldung müssen Sie nicht fürchten. Mit der Tilgung Ihres Kredits wandeln Sie Ihr Geld in ein Immobilienvermögen um, das Monat für Monat wächst.

Der Vorteil von Kapitalanlage-Immobilien ist außerdem, dass Ihre Mieter Ihnen dabei helfen, den Bankkredit zu tilgen. 

Wie kann ich am besten anfangen, in Immobilien zu investieren?

Am einfachsten können Sie in Immobilien investieren lernen, indem Sie sich mit dem Thema beschäftigen und dann loslegen. Genauso haben es auch fünf Junginvestoren gemacht, die ihre Erfahrungen im Immoheld Magazin mit Ihnen teilen.

Wichtig ist, dass Sie sich über Ihre Ziele im Klaren sind.

Viele Risiken lassen sich minimieren, indem Sie auf die Erfahrung von Experten vertrauen. Digitale Tools helfen Ihnen, schnell und übersichtlich verschiedene Optionen zu vergleichen. Beides bietet Immoheld: Wir zeigen Ihnen, wie Sie intelligent investieren und haben dabei immer Ihre Ziele im Blick. Und mit unserem Analysetool bekommen Sie eine schnelle und digitale Entscheidungshilfe.

Den Kredit über einen Finanzierungsmakler beantragen

Erfolgreiche Kreditanträge zu verfassen, darin sind Finanzierungsmakler Experten. Sie helfen bei der richtigen Darstellung für die Bank, damit Ihr Antrag dann auch angenommen wird. Die beste Lösung für eine erfolgreiche und maßgeschneiderte Finanzierung ist es jedoch, einen Immobilienkredit-Vermittler zu finden, der auf Ihre Wünsche eingeht und nicht vor komplexen Konstellationen kapituliert. Mit Immoheld haben wir ein großes Partner-Netzwerk aufgebaut und finden den passenden Makler für Sie.

Besser eine Standardfinanzierung als vor der Komplexität zu kapitulieren

Falls Sie bereits einen Finanzierungsmakler haben oder mitten in Ihrem ersten Immobilienkauf stecken, empfehle ich Ihnen, möglichst ein für Eigennutzer konzipiertes Standardprodukt zu wählen und zu versuchen, alle Anforderungen zu erfüllen. Ein solches Standardprodukt ist ein Annuitätendarlehen mit fixem Zins für 10 bis 15 Jahre und einer anfänglichen Tilgung von rund 2 %. 

Vor der Objektsuche die Finanzierung vorbereiten

Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, ist der ganze Prozess noch neu, deshalb sollte die Finanzierung möglichst viel Sicherheit in den Prozess bringen. Optimierungspotenziale können später sehr interessant werden, zuallererst sollten Sie jedoch Ihre Unterlagen klar aufbereiten. Die Haushaltsrechnung muss positiv sein, damit die Bank sofort erkennt, dass Sie sich einen Kredit tatsächlich leisten können. Die Vermögensaufstellung muss zeigen, dass Sie das nötige Eigenkapital aufbringen können. 

Mit diesen Informationen kann der Finanzierungsmakler das beste Angebot heraussuchen. Das Ergebnis zeigt, mit welchem Zins Sie rechnen können und welche zusätzlichen Bestätigungen die Bank noch braucht, wie Gehaltsnachweise oder Steuerbescheide. Bereiten Sie die Unterlagen am besten schon vor, wenn Sie mit der Suche nach einem Objekt beginnen. Der Prozess kann nämlich leicht ein bis zwei Wochen dauern.

Finanzierungsmakler-Kontakt und die „richtige“ FK-Quote

Meine Erfahrungen mit Finanzierungsmaklern haben mir gezeigt, wie wichtig es ist, den passenden Finanzierungspartner an seiner Seite zu haben – und wie schwer es ist, diesen zu finden. Mittlerweile haben wir mit Immoheld ein gutes Netzwerk an Kontakten aufgebaut.     

Darunter ist ein Finanzierungsmakler, der sich auf die Spezialfälle der Kapitalanleger konzentriert hat. Er hat bereits verschiedene außergewöhnliche Fälle für unsere Kunden finanziert, die beispielsweise ein Nettoeinkommen oder ihren Wohnsitz im Ausland haben, die aus GmbH-Strukturen heraus investiert haben oder Betreiberimmobilien finanzieren wollten – obwohl dies alles keine Standardfälle sind. 

Auch wenn das Thema 100%-Finanzierung (oder eben 110%-Finanzierung) in meinem Fall keine große Rolle gespielt hat, sind Überlegungen zur „richtigen“ Fremdkapitalquote (FK-Quote) dennoch ein ebenso wichtiger Teil des Finanzierungsprozesses, den Sie im  Beratungsgespräch klären sollten. 

Welche steuerlichen Auswirkungen haben Zins und Tilgung?

Fassen wir zusammen: Wenn Sie einen Kredit in Anspruch nehmen, zahlen Sie monatlich einen Teil des geliehenen Betrags (Tilgung) an die Bank zurück, zuzüglich eines prozentualen Zinsanteils. Die gezahlten Zinsen gelten dabei steuerlich gesehen als Ausgaben, während die Tilgung steuerlich gesehen keine Ausgabe ist.

Diese Unterscheidung ist wichtig für die steuerliche Behandlung von Zinsen und Tilgungsrate:

• Da Zinsen als Ausgaben behandelt werden, können sie steuerlich relevant sein. Als Besitzer einer Immobilie als Kapitalanlage, mit der Sie Einnahmen erzielen, können Sie Ihre Zinsausgaben steuerlich absetzen.
• Die Tilgung Ihres Kredits ist hingegen keine Ausgabe und hat deshalb keine steuerlichen Auswirkungen.

Zinsen für Ihren Immobilienkredit gelten als Werbungskosten und können steuerlich geltend gemacht werden. Das gilt allerdings nur dann, wenn Sie damit auch Mieteinnahmen erzielen. Das heißt im Umkehrschluss: Wenn Sie ein Eigenheim kaufen und dafür einen Kredit aufnehmen, sind die Zinsen dafür nicht absetzbar.

Warum die Tilgung trotzdem positiv zu sehen ist

Wer einen neuen Fernseher oder Schuhe kauft, sieht unmittelbar, wofür er sein Geld ausgibt. Monatlich Geld in die Tilgung eines Kredits zu stecken, die nicht einmal steuerliche Vorteile hat, kann frustrierend sein. Allerdings gibt es gute Gründe, die Tilgung positiv zu sehen:

• Die Tilgung ist für Ihre persönliche Vermögensbilanz ein „Nullsummenspiel“: Sie wandeln Bargeld in Immobilienvermögen um. Mit der Tilgung erhöhen Sie Monat für Monat Ihr Immobilienvermögen. Mit jeder Tilgung sinkt langsam, aber sicher Ihre Restschuld – es winkt große finanzielle Flexibilität am Ende der Kreditlaufzeit.
• Der Tilgung steht ein konkreter Wert gegenüber – eine eigene Immobilie als Kapitalanlage, mit der Sie Mieteinnahmen generieren und die Sie im Alter finanziell absichert. Weiterer Vorteil: Eine Immobilie ist beleihbar.

Viele junge Menschen, die gezielt fürs Alter vorsorgen wollen, spielen häufig mit dem Gedanken, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben. Doch gerade Junginvestoren hören immer wieder: „Das kannst du dir doch gar nicht leisten“ und „Dann bist du doch ewig verschuldet“. Hinzu kommen aktuell Veränderungen am Zinsmarkt, Inflationsängste und steigende Bauzinsen, die für noch mehr Unsicherheit sorgen.

Für welche Anleger sind Immobilien geeignet?

Es stimmt: Immobilien kauft man nicht einfach so, sondern beispielsweise als Sicherheit für eine immer unsichere Zukunft. Als Kapitalanlage eignen sich Immobilien für Menschen, die vorausschauend planen und eine Anlageform mit wenig Aufwand suchen.

Falsch ist dagegen die Annahme, Immobilien seien nur etwas für reiche Investoren. Selbstverständlich gehört zu jeder Investition auch Kapital. Für den Kauf von ETFs oder Gold muss dieses Kapital in der Regel zum Zeitpunkt der Investition vorhanden sein. Wer Immobilien als Kapitalanlage kauft, finanziert diese jedoch beim Kauf nur zu einem gewissen Teil selbst. Den Rest legt die Bank aus.

Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?

Vereinfacht gesagt läuft die Finanzierung von Kapitalanlage-Immobilien wie folgt ab:

• Zunächst definieren Sie Ihre persönliche Zielsetzung für das Investment
• Zu Ihren persönlichen Anforderungen gehören neben der langfristigen Planung auch verschiedene Anforderungen bezüglich der Investmenthöhe, unter anderem
  • wie viel Eigenkapital Ihnen für den Kauf heute zur Verfügung steht,
  • wie viel Sie monatlich für die Rückzahlung des Kredits zahlen können und wollen, und
  • wie lange Sie den Kredit abbezahlen.
• Aus diesen Rahmenbedingungen ergibt sich eine Auswahl passender Objekte gemäß Ihrer Anforderungen. Bei der Suche können Sie auf die Hilfe von Profis zurückgreifen.
• Parallel fragen Sie mit einer finanziellen Selbstauskunft den Finanzierungsrahmen und Ihre persönlichen Zins- und Tilgungskonditionen an.
• In der Regel zahlen Sie einen Teil des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten selbst, den Rest finanziert Ihre Bank mit einem Kredit.
• Über einen festgelegten Zeitraum zahlen Sie den Kredit ab. Unterstützt werden Sie dabei von den laufenden Mieteinnahmen und etwaigen Steuervorteilen.

Wie kann ich meine Immobilie finanzieren?

Wichtig ist, die Finanzierung vorausschauend zu planen. Entscheidend ist auch Ihre Bonität. Machen Sie deshalb einen Kassensturz:

• Welche Einnahmen und Ausgaben haben Sie?
• Wie viele Rücklagen haben Sie?
• Welche Ausgaben stehen in den kommenden Jahren an – ist zum Beispiel eine Familie geplant?

Bedenken Sie außerdem, dass Sie für Renovierungen und laufende Kosten ebenfalls Rücklagen bilden sollten.

Lesetipp: Sie möchten eine Wohnung kaufen? Wie viel Eigenkapital dafür nötig ist, erfahren Sie im Immoheld Magazin!

Auf Basis Ihrer finanziellen Verhältnisse – im Kern gehören dazu das verfügbare Eigenkapital und laufende Einnahmen, die Sie übrig haben – kann die Bank die Machbarkeit der Finanzierung prüfen und Ihnen ein Angebot zu Zinskonditionen machen. Mit der Höhe des Eigenkapitals können Sie neben der Kaufpreishöhe auch die Zinsen beeinflussen. Sie sollten allerdings immer realistisch planen und einen gewissen Liquiditätspuffer vorhalten.

Ist die Immobilienfinanzierung eine lebenslange Schuldenfalle?

Ganz klar: nein! Sehen Sie den Kredit für Ihre Immobilie nicht als Schulden an – es ist eine Investition in Ihre Zukunft in Form eines Sachwerts, der in Ihr Vermögen übergeht. Aus folgenden Gründen sind Immobilien keine Schuldenfallen:

• Die Finanzierung ist bis zu einem gewissen Grad gut planbar.
• Mit einer soliden Finanzierung und der sorgfältigen Wahl der passenden Anlageklasse können Sie die Rendite Ihrer Kapitalanlage gezielt beeinflussen.
• Da sich die Mietpreise gut entwickeln und viele Immobilienstandorte in Zukunft noch an Attraktivität gewinnen werden, steht Ihrer Finanzierung ein konstanter oder sogar steigender Gegenwert gegenüber.
• Ihre Immobilie hilft Ihnen dabei, Ihren Kredit zu tilgen: Die Vermietung Ihrer Immobilie bringt monatliche Mieteinnahmen, die normalerweise einen großen Teil der Kreditzahlung decken. Je nach Finanzierungsstruktur und Höhe des Eigenkapitals können Sie sogar einen neutralen oder positiven Cashflow erzielen.

Die wichtigsten Kennzahlen für Ihr Immobilien-Investment

Lohnt sich eine Immobilienfinanzierung für mich?

Für eine Investition in Immobilien spricht, dass Sie damit einen Sachwert erhalten, der als eine sichere Anlageform gilt. Für welche Investoren sich der Kauf von Immobilien lohnt, hängt vor allem von der Lage am Finanzmarkt ab.

Während der Niedrigzinsphase, die bis 2022 anhielt, waren Finanzierungen auch Investoren mit geringem Eigenkapitalanteil günstig zu bekommen. Mit angestiegenen Zinsen und Bauzinsen lohnt sich eine Investition vor allem für Investoren mit einem hohen Eigenkapitalanteil, die ihr Vermögen vor den Folgen der steigenden Inflation schützen möchten.

Sowohl in Niedrigzinsphasen als auch in Zeiten hoher Zinsen gilt: Wenn Sie Ihre Finanzierung vorausschauend planen und außerdem die steuerlichen Vorteile Ihrer Immobilie und laufende Mieteinnahmen nutzen, steht einer erfolgreichen Investition nichts mehr im Weg.

Wann wird der Kaufpreis für meine neue Immobilie fällig?

Steht Ihre Finanzierung, können Sie einen Notartermin wahrnehmen und den Kaufvertrag unterzeichnen. Beim Notartermin wird dann auch die Grundschuld eingetragen. Anschließend zahlen Sie gemeinsam mit Ihrer Bank den Kaufpreis und begleichen die Kaufnebenkosten. Dies gilt zumindest für Bestandsimmobilien. Bei Neubauprojekten wird der Kaufpreis nach einem vorher definierten Zahlungsplan in Abhängigkeit fertiggestellter Bauabschnitte fällig.

Sobald die neue Immobilie in Ihr Eigentum übergegangen ist – sofern es sich nicht um ein Neubauprojekt, welches noch fertiggestellt werden muss, handelt – arbeitet sie für Ihr Vermögen. Ist nichts anderes vereinbart, wird die erste Rate für die Tilgung Ihrer Immobilienfinanzierung direkt nach Auszahlung des Darlehens fällig.

2. Wohnung kaufen mit Kredit: Welche Voraussetzungen prüft die Bank?

Die wichtigsten Schritte der Finanzierung kennen Sie bereits. Doch was genau prüft die Bank, wenn Sie Ihren Kreditantrag stellen? Und wovon hängt es ab, dass Ihre Finanzierung bewilligt wird? In der Regel erfolgt der Kreditantrag, wenn Sie bereits ein konkretes Objekt im Auge haben. Für den Antrag reichen Sie verschiedene Unterlagen ein. 

Dazu gehören neben Angaben zu Ihrer Person:

• Nachweise über Ihr regelmäßiges Einkommen: Gehaltsabrechnungen (bei Selbstständigen: betriebswirtschaftliche Auswertung), Eigenkapitalnachweis (etwa durch Kontoauszüge)
• Details zum Immobilienobjekt: Kostenaufstellung, Grundrisse und weitere relevante Informationen

Die Bank benötigt all diese Informationen, um Ihre Zinsen festzulegen. Bringen Sie beispielsweise einen hohen Eigenkapitalanteil ein, senkt das Ihre Zinsen (und das Risiko der Bank). Relevant ist dabei auch Ihr Haushaltsplan: Wieviel steht Ihnen monatlich von Ihrem Einkommen tatsächlich zur Verfügung und können Sie damit Zinsen und Tilgung stemmen?

Gut zu wissen: Ihre Bonität können Sie bereits vor dem Finanzierungsgespräch prüfen lassen. Damit kennen Sie Ihren möglichen Kreditrahmen. So lassen sich verschiedene Investitionsvorhaben besser einschätzen sowie die Machbarkeit frühzeitig prüfen.

Als Selbstständiger in Immobilien investieren

Ein Immobilienkauf ist ein langfristiges Projekt, das Sie im Alter absichert. Zwar besteht bei Angestellten mit unbefristetem Vertrag eine bessere Planbarkeit für die Tilgung und Zinszahlungen. Das bedeutet nicht, dass Selbstständige keine Chance auf eine Finanzierung haben. Allerdings können höhere Zinsen anfallen. In jedem Fall lohnt es sich gerade für Selbstständige, frühzeitig den Rat eines Experten einzuholen. Dieser hilft Ihnen dabei, die richtigen Banken für Ihre Bedürfnisse auszuwählen und die Sachlage in Ihrem Sinne so darzustellen, dass Sie die Bank überzeugen können.

3. Ich möchte eine Wohnung kaufen. Wie viel Eigenkapital brauche ich dafür?

Bei der Immobilienfinanzierung durch eine Bank benötigen Sie Eigenkapital. Dieses können Sie aus Ihren liquiden Mitteln – sofern Sie diese jeweils verwenden wollen – heranziehen. Dazu zählen unter anderem:

• Barvermögen
• Bausparguthaben
• Festgeld-, Tagesgeld- oder Sparkonten
• Wertpapiere wie ETFs und Aktien
• Lebensversicherungen

Mit Ihrem Eigenkapital tragen Sie einen Teil des Kaufpreises – die Kaufnebenkosten, die Sie ebenfalls tragen, sind hier noch nicht berücksichtigt. Viele Banken bewilligen die Finanzierung erst ab einem Eigenkapitaleinsatz in Höhe von 20% des Kaufpreises.

Bei einem Immobilienkaufpreis von 200.000 Euro benötigen Sie also 40.000 Euro Eigenkapital zuzüglich der Kaufnebenkosten. 80% des Kaufpreises – in diesem Fall 160.000 Euro – deckt Ihr Bankkredit.

Nach entsprechender Prüfung ist auch eine Finanzierung mit 10% oder – bei sehr guter Bonität und je nach Objekt – sogar 0% Eigenkapital möglich (siehe auch Frage 4: Kann ich eine Immobilie auch ohne Eigenkapital kaufen?).

Ein hoher Eigenkapitalanteil bedeutet: weniger Abhängigkeit vom Kredit und geringere Zinsen. Allerdings sinkt damit auch Ihre Liquidität. Außerdem wird der Leverage-Effekt Ihrer Eigenkapitalrendite abgeschwächt. Denn die Höhe der Finanzierung wirkt sich auf die Rendite Ihres Eigenkapitals aus: Mehr Fremdkapital bedeutet generell eine höhere Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (solange die Immobilienrendite über den Fremdkapitalkosten liegt).

Eigenkapitalrendite Definition

Die Eigenkapitalrendite zeigt Immobilienkäufern, ob der Einsatz ihres Eigenkapitals rentabel ist. Sie setzt das Eigenkapital und den erwarteten Gewinn  aus den Mieten ins Verhältnis. Damit ist sie ein guter Richtwert, um verschiedene Finanzierungsoptionen und Objekte zu vergleichen. Die Eigenkapitalrendite berechnet sich wie folgt:

Eigenkapitalrendite = (Jahresnettoertrag / Eigenkapital) * 100

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Wohnungskauf? Wir empfehlen, 20 bis 30% des Kaufpreises durch Eigenkapital decken zu können. Wie viel Eigenkapital für einen Wohnungskauf Sie einsetzen können oder wollen, ist eine persönliche Frage,  individuell zu klären und hängt von Ihrer Zielsetzung sowie dem konkreten Anlageobjekt ab.

4. Kann ich eine Wohnung kaufen ohne Eigenkapital?

Junge Menschen, die Wert auf eine sichere Altersvorsorge legen, haben oft noch nicht das nötige Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung. Doch auch sie können ohne eigene Mittel in Immobilien investieren – zum Beispiel mit 100-Prozent-Finanzierung oder 110%-Finanzierung.

Diese Optionen können sinnvoll sein, sie bergen jedoch durch den hohen Einsatz von Fremdkapital auch höhere Risiken. Solche Vollfinanzierungen sind speziell für Investoren zu empfehlen, die einen hohen monatlichen Haushaltsüberschuss haben (aber noch nicht genug angespart haben) oder professionelle Investoren, welche ihre liquiden Mittel nicht in einer Immobilie „binden“ wollen (aber genügend Liquidität als Risikopuffer haben). Allerdings bieten nur wenige Banken Vollfinanzierungen an. Gerade in Zeiten hoher Zinsen ist es deshalb schwierig, eine Immobilie auf diese Weise zu finanzieren.

Was leistet die 100% oder 110%-Finanzierung?

Die 100%-Finanzierung deckt den gesamten Kaufpreis einer Immobilie ohne die Kaufnebenkosten ab, während die sogenannte 110%-Finanzierung theoretisch sogar die Kaufnebenkosten übernimmt – auch wenn diese mehr oder weniger als 10% des Kaufpreises ausmachen.

Risiken der 100%-Finanzierung

Ohne Eigenkapital sind die Zinsen eines solchen Kredits entsprechend hoch, außerdem bieten nicht alle Banken eine Finanzierung ohne Eigenkapital an. Der Durchschnittszins kann trotzdem interessant sein, wenn Sie beispielsweise in jungen Jahren investieren und von einer hohen Eigenkapitalrendite profitieren wollen. 

Neben hohen Zinsen kann auch die lange Laufzeit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital riskant sein. Bei der 100-Prozent-Finanzierung ist die finanzielle Belastung zu Beginn zwar moderat, dafür mindern die hohen Monatsraten nicht selten den Cashflow. Sie zahlen also monatlich deutlich mehr aus Ihrem Nettoeinkommen dazu. Deshalb sollte die Liquidität langfristig sichergestellt sein. Vermieter benötigen zudem Rücklagen für anfallende Reparaturen und die Instandhaltung ihrer Immobilie. Empfehlenswert für die Finanzierung ohne Eigenkapital sind deshalb Immobilien mit hoher Cash-Rendite, guter Planbarkeit und geringem Aufwand. 

Verdienen Sie bereits gut, haben jedoch noch nicht genügend Eigenmittel angespart? Für junge Investoren in dieser Situation kann die Finanzierung ohne Eigenkapital mit der gebotenen Vorsicht eine Chance sein und sich insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase lohnen.

5. Wer berät mich in Finanzierungsfragen?

Egal, welche Pläne Sie haben, um eine Wohnung zu kaufen, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen wollen und aus welchen Gründen Sie investieren möchten – ein erfolgreiches Investment gelingt am besten mit erfahrenen Partnern. Suchen Sie sich von Anfang an einen Berater für Finanzierungsthemen und verlassen Sie sich nicht nur auf den Bankberater bei Ihrer Hausbank. Die Experten von Immoheld empfehlen Ihnen für Ihr Investitionsvorhaben gerne Finanzberater, die gemeinsam mit Ihnen alle Eventualitäten prüfen. 

Quellen
Bilder: Gerd Altmann, Edar auf Pixabay

Wann erhalte ich die ersten Mieteinnahmen bei einer Neubauimmobilie?

Bei einer Kapitalanlage, wenn Sie also nicht selbst in die gekaufte Immobilie einziehen, erhalten Sie die erste Mietzahlung dann nach Fertigstellung mit Einzug des Mieters (oder: mit Beginn des Pachtvertrags, wie beispielsweise bei Pflegeimmobilien). Die Bauphase dauert im Schnitt 18-24 Monate ab Beginn der Erdarbeiten. Die Zieltermine werden vertraglich festgehalten. In der Zeit der Bauphase ist wie oben beschrieben der Kaufpreis nach und nach fällig.

Wann beginnt bei einem Zahlungsplan die Zins- und Tilgungszahlung an die Bank?

Wenn Sie die Immobilie mit Fremdfinanzierung kaufen, dann zahlt die Bank ebenfalls gemäß der definierten Abschnitte den Kaufpreis aus. Auf die getätigten Auszahlungen der Bank fallen dann für Sie die Zinszahlungen und Tilgung des Kredits an. Oft wird eine tilgungsfreie Zeit von zum Beispiel 12 Monaten vereinbart. Danach gibt es manchmal eine Übergangsphase, in der Sie noch keine Mieteinnahmen erhalten. Daher sollten Sie für diese Monate einen Liquiditätspuffer mit einkalkulieren.